Was ändert sich 2024 für Vermieter?

Was ändert sich für die Grundsteuer?

Erst einmal eine gute Nachricht: Rund um die Grundsteuer gibt es keine neuen Gesetze für Vermieter. Sie haben die Grundsteuererklärung ja bereits abgegeben, nun sind die Kommunen an der Reihe. Diese legen die Hebesätze fest – dann erst kann die Grundsteuer berechnet werden. Wichtig für Sie als Vermieter: Die Grundsteuer ist umlagefähig. Das heißt, Sie können diese zur Miete hinzurechnen. Je nachdem, wie der Hebesatz ausfällt, kann das mehr sein als vorher.

Die Strom- und Gaspreisbremse 2024

Es kam überraschend: Die Strom- und Gaspreisbremse gilt nicht mehr. Die Bundesregierung hatte im Rahmen der Haushaltsdiskussionen beschlossen, die Preisbremse für Gas und Strom zum 1. Januar 2024 abzuschaffen. Als private Vermieter müssen wir nun die Preise selbst im Blick behalten. Und im besten Fall Rücklagen bilden. Denn auch wenn diese eigentlich Sache des Mieters sind – bei Zahlungsausfällen muss zunächst der Vermieter die Kosten tragen. Jedenfalls dann, wenn dieser Vertragspartner des Energieversorgers ist. Im Falle einer Gasetagenheizung muss sich der Mieter direkt mit dem Versorger auseinandersetzen.

Gebäudeenergiegesetz 2024

Das neue Heizungsgesetz löst das bisherige Gebäudeenergiegesetz ab. Mit dem Ziel, den Umstieg auf erneuerbare Energien flächendeckend voranzutreiben. Nicht alle Änderungen greifen sofort, hier gibt es Übergangsfristen. Zum Beispiel müssen Sie Ihre alte Heizungsanlage nicht sofort austauschen. Außerdem sollen Förderungen helfen, die Kosten in einem überschaubaren Rahmen zu halten.

Der Kern des Gebäudeenergiegesetzes 2024 (Heizungsgesetz): Jede neu eingebaute Heizung muss bis zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Erst einmal sind nur Neubauten in Neubaugebieten betroffen. Für bestehende und neue Gebäude außerhalb von Neubaugebieten gelten Übergangsfristen.

Wann der Austausch der Heizung Pflicht wird, hängt von der Wärmeplanung der Kommunen ab. Diese soll für Städte mit mehr als 100.000 Einwohnern ab dem 30.06.2026 vorliegen und für Kommunen bis zu 100.000 Einwohnern ab dem 30.06.2028.

Für Reparaturen gilt: Funktionsfähige Heizungen, die noch repariert werden können, dürfen erst einmal weiter betrieben werden. Muss eine Öl- oder Gasheizung ausgetauscht werden, dann greifen Übergangsregelungen: Sie können bis zum vorgeschriebenen Stichtag auch neue Gas- oder Ölheizungen einbauen. Erst ab 2029 muss diese anteilig mit erneuerbaren Energien betrieben werden.

Anders sieht es aus, wenn die Kommune bereits einen Wärmeplan hat. Dann ist der Einbau von Heizanlagen mit 65 Prozent erneuerbarer Energie verpflichtend. Ausnahmen gelten für Härtefälle.

Neue Gesetze für Vermieter: Der hydraulische Abgleich wird Pflicht

Ebenfalls seit Januar 2024 gilt, dass der hydraulische Abgleich für Mehrfamilienhäuser mit mindestens sechs Wohneinheiten verpflichtend ist. Die Vorgabe betrifft nach § 60c GEG Gebäude mit bis zu neun Wohneinheiten. Der hydraulische Abgleich soll für eine gleichmäßige Verteilung der Wärme in allen Räumen sorgen und den Heizprozess optimieren.

Mietrecht Änderungen 2024 im Rahmen des GEG

Das neue Gebäudeenergiegesetz zieht weitere neue Gesetze für Vermieter und Mieter nach sich. Unter anderem die Modernisierungsumlage. Seit dem 01.01.2024 können Sie den Einbau einer Heizung nach GEG-Vorgaben auf die Miete umlegen. Aufschläge bis zu zehn Prozent sind möglich – unter Berücksichtigung der Kappungsgrenze.

Die Isolierpflicht für Rohrleitungen für Neubauten und Sanierungen wird ausgeweitet. Freiliegende Rohre und solche, die eine durchschnittliche Temperatur von 40 Grad übersteigen, sind nicht mehr zulässig. Ihre Möglichkeiten: eine nachträgliche Dämmung der Rohre oder ein Materialaustausch.

In einigen Bundesländern gelten neue Gesetze zur privaten Nutzung von Solarenergie. So wird in Bremen das Installieren einer Solaranlage in Verbindung mit Dachsanierungen Pflicht. In Niedersachsen und Nordrhein-Westfalen betrifft diese zunächst noch gewerbliche beziehungsweise öffentliche Neubauten.

Neue Mietspiegel und Mieterhöhungen

Ein Problem, das viele Vermieter umtreibt. Die steigende Inflation sollte sich auch auf die Mieten auswirken. Die logische Konsequenz wäre eine Mieterhöhung. Die Frage ist nur: Wie viel Mieterhöhung dürfen Sie in Kombination mit dem Mietspiegel umsetzen? In vielen Regionen gelten seit Anfang 2024 neue Mietspiegel. Und diese müssen in jede Begründung zur Mieterhöhung einfließen. Zumindest dann, wenn ein qualifizierter Mietspiegel vorliegt.

Laut einem aktuellen Urteil vom Amtsgericht München ist grundsätzlich ein sogenannter Stichtagszuschlag möglich (AG München, Urteil v. 15.11.2023, 146 C 18778/23). Das heißt: Die Teuerungsrate darf auf die ortsübliche Vergleichsmiete aufgeschlagen werden. Insofern dürfen Mieten also auch mit der Inflation in einem gewissen Rahmen steigen. Klar ist allerdings derzeit noch nicht, ob sich dies in der Praxis durchsetzen wird.

Da davon auszugehen ist, dass die Durchschnittsmieten auch im Jahr 2024 weiter steigen, sollten Sie als Vermieter regelmäßig Mietanpassungen vornehmen. Das erhält den Wert Ihrer Immobilie.

Betriebskosten: Neue Gesetze für Mieter und Vermieter

Die große Sorge, dass die Betriebskosten im laufenden Jahr gravierend ansteigen, brauchen Sie und Ihre Mieter nicht zu haben. Denn aktuell ist die Kilowattstunde Strom sogar günstiger als zu Beginn des Ukrainekriegs. Die Stromabrechnung erfolgt meist direkt zwischen Mieter und Stromanbieter. Für die Gasabrechnung gilt: Liegt eine Zentralheizung vor, erfolgt die Abrechnung direkt über den Vermieter und wird erst über die Nebenkosten an den Mieter weitergegeben.

Steigender CO2-Preis und was sich für Vermieter ändert

Der CO2-Preis, also die Steuer, die Sie pro Tonne CO2 zahlen, geht nach oben auf 45 EUR pro Tonne. Geplant waren ursprünglich 40 EUR. Im Vergleich: Im Jahr 2023 kostete die Tonne CO2 noch 30 EUR. Und im Jahr 2025 werden es schon 55 EUR sein.

Auch wenn sich diese Kosten auf ein Jahr gerechnet vielleicht noch moderat anfühlen; mit kontinuierlich steigender CO2-Steuer werden auch die monatlichen Kosten höher. Diese werden zwischen Vermieter und Mietern aufgeteilt. Über die Höhe entscheidet der energetische Gebäudezustand. Ist dieser eher schlecht, dann zahlt der Vermieter einen höheren Anteil. Wurde bereits aufwendig saniert und ist die Energiebilanz gut, dann muss der Mieter mehr zahlen. Für eine erste Orientierung: Für den Fall, dass die Aufteilung bei 50/50 liegt, fallen für Sie rund 48 EUR pro Jahr an.

Energetische Förderungen 2024

Im Bereich BEG Förderung gibt es 2024 für Vermieter interessante Neuerungen. Die Förderungen betreffen die Heizung und die Gebäudehülle, also die Fassade. Beides ist für den energetischen Zustand einer Immobilie relevant.

Wenn Sie sich nicht sicher sind, ob Sie zunächst die Heizungsanlage oder die Fassade modernisieren sollten, können Sie einen unabhängigen Energieberater hinzuziehen. Ein häufiger Rat ist “Fassadendämmung first”. Denn: Ist das Gebäude gut isoliert, dann bleibt die Wärme im Haus. Das ist eine gute Nachricht für Vermieter. Denn eine Dämmung lässt sich meist mit verhältnismäßig geringem Aufwand modernisieren. Die komplette Erneuerung der Heizung oder der Kauf einer neuen Wärmepumpe sind deutlich teurer.

Die Fassadendämmung wird gefördert. Möglich sind 15 Prozent der Modernisierungskosten und weitere 5 Prozent, wenn Sie zusätzlich durch einen Profi einen sogenannten Sanierungsfahrplan erstellen lassen. Eine neue Heizung wird mit 30 Prozent gefördert. Die Förderungen gelten für innovative und energetische Heizungen wie Wärmepumpe, Biomasseheizung oder eine Brennstoffzellenheizung.