Die Nebenkosten unterjährig anpassen? Für private Vermieter ist das in Anbetracht steigender Energiepreise oft die einzige Lösung. Klar ist schon jetzt, dass hohe Nachzahlungen drohen. Dies ist allerdings nur möglich, wenn der Mieter ausdrücklich zustimmt. Ansonsten heißt es: warten bis zur nächsten Jahresabrechnung. Welche Möglichkeiten Sie als privater Vermieter jetzt haben, wann und welche Erhöhungen rechtmäßig sind und was Sie formell beim Anpassen der Nebenkosten beachten sollten, das erfahren Sie in diesem Überblick.

Inhaltsverzeichnis:

• Steigende Betriebskosten für Strom und Heizung
• Aktuelles zur Nebenkostenerhöhung
• Nebenkosten unterjährig anpassen
• Ausnahmen: Nebenkosten kurzfristig anpassen
• Nebenkostenerhöhung: Das sollten Sie beachten
• Ist die Nebenkostenpauschale eine Alternative?
• Fristen beachten bei der Nebenkostenerhöhung
• Nebenkosten optimieren
• Vermieterwelt-Tipp
• Häufige Fragen und Antworten

Überall steigen die Preise, besonders betroffen sind Strom, Gas und Warmwasser. In den Medien ist von zum Teil horrenden Nebenkosten die Rede. Viele Mieter kommen finanziell an ihre Grenzen. Und auch für private Vermieter werden die steigenden Nebenkosten zum Problem.

Die Bundesregierung reagiert mit Gaspreisbremse und Strombremse – beides soll für Entlastung sorgen. Dennoch werden die Nebenkosten spätestens zur nächsten Jahresabrechnung auch für die Mieter steigen. Eine unterjährige Anpassung ist zwar sinnvoll – aber nicht ohne Weiteres möglich.

Als Vermieter haben Sie sicher die Benachrichtigung Ihres Versorgungsunternehmens erhalten. Preisanstiege stehen überall an. Eine der häufigsten Fragen an unsere Experten lautet: “Darf ich den monatlichen Abschlag meiner Mieter ebenfalls kurzfristig erhöhen?”. Die Antwort ist so einfach wie unbefriedigend. Auch wenn es gerade für private Vermieter sinnvoll wäre, ist eine unterjährige Erhöhung ohne Zustimmung des Mieters nicht rechtsgültig.

Vermieter müssen die Kosten also zunächst alleine tragen. Nachzahlungen im Rahmen der Nebenkostenabrechnung muss der Mieter innerhalb der gesetzlichen 30-Tagesfrist begleichen. Mieterschutzverbände und Vermieterexperten raten allerdings dazu, sich mit dem Mieter auf eine vorzeitige Erhöhung zu einigen.

Nebenkosten unterjährig anpassen im beiderseitigen Einvernehmen

Als Vermieter können Sie mit Ihren Mietern eine sofortige höhere Vorauszahlung absprechen. Das ist auch im Sinne des Mieters, um hohe Rechnungsbeträge, die innerhalb kurzer Zeit bezahlt werden müssen, zu vermeiden.

Suchen Sie frühzeitig das persönliche Gespräch und informieren Sie Ihren Mieter über die Preise Ihres Energieversorgers. Der Mieter hat so zusätzlich die Möglichkeit, den Verbrauch durch Energiesparmaßnahmen direkt zu beeinflussen. Durch bewusstes Heizen, Einsparungen beim Warmwasserverbrauch und das Meiden von Stromfressern wie Tiefkühlgeräte oder Wäschetrockner.

In Ausnahmefällen dürfen Vermieter ohne Zustimmung ihrer Mieter die Nebenkosten anpassen. Auch innerhalb der Abrechnungsperiode. Zu den Gründen zählen:

• • Mieterwechsel oder zusätzliche Bewohner
  • Unerwartete Preisanstiege der Versicherungen
  • Erhöhung der Grundsteuer
  • Modernisierungen

Mieterwechsel oder zusätzliche Bewohner

Bei einem Mieterwechsel können Sie unterjährig die Nebenkosten abrechnen und diese anschließend für den Nachmieter anpassen. Eine gesetzliche Pflicht zur vorzeitigen Abrechnung besteht nicht. Sie können auch bis zum Ende des regulären Abrechnungszeitraums warten. Das ist nicht immer sinnvoll. Möglicherweise kennen Sie die neue Anschrift Ihres Mieters noch nicht oder dieser ist schlecht erreichbar.

Entscheiden Sie sich für die unterjährige Nebenkostenabrechnung, müssen die Zählerstände abgelesen und tagesgenau anteilig berechnet werden. Die einmonatige Zahlungsfrist für den Mieter beginnt ab dem Zustelldatum der Abrechnung.

Anders sieht es bei formellen Abrechnungsfehlern aus. Haben Sie als Vermieter diese zu verantworten, dann müssen diese innerhalb der gesetzlichen Frist korrigiert werden. Damit ausreichend Zeit bleibt, sollten Sie die Abrechnung zeitnah nach dem Ablesen erstellen.

Erhöhung von Grundsteuer und Versicherungen

Eine weitere Ausnahme für Anpassungen innerhalb einer Abrechnungsperiode sind sogenannte unvorhergesehene neue Betriebskosten. Das kann eine höhere Grundsteuer sein oder gestiegene Beiträge zur Gebäudehaftpflicht. Voraussetzung für die vorzeitige Erhöhung ist die sogenannte Öffnungsklausel im Mietvertrag.

Die Öffnungsklausel im Mietvertrag

Die Öffnungsklausel wird auch als Ergänzungsklausel bezeichnet. Sie ermöglicht, dass neue Betriebskosten, die nicht Bestandteil des Mietvertrags sind, in die Vorauszahlung aufgenommen werden.

Für Nebenkostenerhöhungen im Rahmen der Öffnungsklausel gilt:

• • Mieter müssen schriftlich über zusätzliche Betriebskosten oder Gesetzesänderungen informiert werden.
  • Die Regelung gilt nur für umlagefähige Posten (§§ 1, 2 Nr. 1 bis 16 BetrKV neu oder sonstige Betriebskosten nach §§ 1, 2 Nr. 17 BetrKV).
  • Die neue Betriebskostenart muss erläutert werden.
  • Der Mieter muss die Vorauszahlung für die neue Betriebskostenart ab dem übernächsten Monat zahlen, nach Erhalt der schriftlichen Ankündigung (vgl. § 560 Abs. 2 Satz 1 BGB).
  • Die Beweislast, dass der Mieter die Ankündigung erhalten hat, liegt beim Vermieter.

Anpassung der Nebenkosten bei Modernisierungen

Ohne Öffnungsklausel ist eine unterjährige Erhöhung der Betriebskosten dann möglich, wenn eine duldungspflichtige Modernisierung durchgeführt wurde. Diese muss den Wert des Mietobjektes beeinflussen. Das kann beispielsweise ein neuer Kabelanschluss sein BGH, Urteil vom 27.06.2007, Az.: VIII ZR 202/06).

Duldungspflichtig bedeutet in diesem Fall, dass vorausgesetzt wird, dass der Mieter mit dieser Maßnahme bereits vor Abschluss des Mietvertrages einverstanden gewesen wäre, hätte er davon gewusst. Juristisch spricht man von einer ergänzenden Vertragsauslegung.

Fallen die Nachzahlungen sehr hoch aus, dann sollte die Vorauszahlung immer angepasst werden. Die Basis hierfür ist die aktuelle Nebenkostenabrechnung. Mieter müssen kurzfristig, in der Regel innerhalb von 30 Tagen, einen größeren Betrag aufbringen. Vermieter laufen ihrerseits Gefahr, auf Nachzahlungen zu warten und diese im schlechtesten Falle anzumahnen. Angepasste Vorauszahlungen schützen also beide Mietparteien.

Der Abschlag kann allerdings nicht beliebig erhöht werden. Es gelten bestimmte Voraussetzungen:

Voraussetzungen für eine Erhöhung der Nebenkosten

• • Damit der neue Abschlag rechtmäßig ist, muss die Erhöhung auf Grundlage der aktuellen Nebenkostenabrechnung kalkuliert werden. Der Mieter sollte schriftlich darüber informiert werden, zusammen mit der Betriebskostenabrechnung und der Nachforderung.
  • Die Abrechnung muss inhaltlich und formal korrekt sein. Nur dann besteht eine Zahlungspflicht.
  • Klauseln im Mietvertrag, die eine Erhöhung der Nebenkosten ausschließen, existieren nicht.
  • Die Erhöhung muss angemessen sein und darf nicht willkürlich bestimmt werden.

So stark dürfen Sie die Vorauszahlung erhöhen

Das Bürgerliche Gesetzbuch schreibt eine angemessene Erhöhung vor. Sie sollte circa ein Zwölftel der Nachzahlung ausmachen (Az.: VIII ZR 294/10). Prognosen oder geschätzte Anstiege während der kommenden Abrechnungsperiode dürfen nicht einkalkuliert werden.

Rechenbeispiel

Der monatliche Nebenkostenabschlag einer fiktiven Familie betrug im vergangenen Jahr 250 Euro.

• • Das ergibt eine jährliche Vorauszahlung von: 3.000 Euro (200*12)
  • Die tatsächlichen Kosten belaufen sich auf 4.200 Euro
  • Hieraus folgen Nachforderungen in Höhe von 1.200 Euro (4.200 – 3.000)
  • Der neue Abschlag beträgt somit 350 Euro

Ist die Nebenkostenpauschale eine Alternative?

Vermieter können grundsätzlich auch eine Nebenkostenpauschale vereinbaren. Eine Pauschale muss vertraglich vereinbart werden. Ansprüche auf Rück- oder Nachzahlungen bestehen in diesem Fall nicht.

Beachten Sie, dass Heizkosten und Warmwasserkosten immer verbrauchsabhängig abgerechnet werden (mindestens zu 50 Prozent, maximal zu 70 Prozent). Auch eine Nebenkostenpauschale muss angemessen kalkuliert werden. Andernfalls besteht die Gefahr einer strafbaren Mietpreisüberhöhung (§ 5 Wirtschaftsstrafgesetz).

Da Pauschalen immer das Risiko bergen, dass der tatsächliche Verbrauch deutlich darüber liegt, sollten Sie sich nur in Ausnahmefällen dafür entscheiden. Zum Beispiel bei Ferienwohnungen oder Monteurwohnungen.

Fristen beachten bei der Nebenkostenerhöhung

Wurde vertraglich nichts anderes vereinbart, dann sind sowohl Vermieter als auch Mieter an die gesetzliche Zahlungsfrist gebunden. Diese beträgt rund einen Monat. Innerhalb dieser Zeit sind sowohl Nachzahlungen als auch Gutschriften zu begleichen (§ 286 Absatz 3).

Der Mieter muss die Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung akzeptieren. Vorausgesetzt, diese ist rechtlich einwandfrei. Zahlt er die Nachforderung nicht oder ignoriert er den neuen monatlichen Abschlag, dann gerät er in Zahlungsverzug. Dieser kann bei anhaltendem Zahlungsverzug in eine Kündigung münden.

Die effektivste Möglichkeit, den steigenden Energiepreisen zu begegnen, ist: Nebenkosten optimieren. Hier gibt es Potential für Vermieter und Mieter. Als Vermieter sollten Sie ein persönliches Gespräch mit Ihrem Mieter anstreben. Legen Sie ihm alle relevanten Unterlagen – auch die Kostenankündigungen des Energieversorgers – vor. Überlegen Sie, wie und wo zukünftig Kosten eingespart werden können. Suchen Sie gemeinsam nach Lösungen und werden Sie innerhalb Ihrer Möglichkeiten selbst aktiv.

Nebenkosten optimieren für Vermieter

Mögliche Maßnahmen sind:

• • Beleuchtung am Haus, in der Gartenanlage, an der Garage zu bestimmten Zeiten ausschalten. Installieren Sie stattdessen Bewegungsmelder.
  • Treppenhausbeleuchtung und Beleuchtung in der Tiefgarage reduzieren, falls keine Automatik vorhanden ist.
  • Heizungen im Rahmen der Nachtabsenkung drosseln. Je nach Rechtsprechung sind Temperaturen zwischen 17 und 19 Grad denkbar.
  • Dämmung von Heizungsleitungen, Warmwasserleitungen und Armaturen überprüfen und wenn notwendig sanieren.
  • Den Mindestwärmeschutz prüfen und notwendige Dämmungen von zum Beispiel der Geschossdecken anstreben.
  • Energetische Sanierungen in Betracht ziehen und Informationen zu Förderungen einholen.
  • Möglichkeiten zur unterjährigen Verbrauchsinformation prüfen. Eine gesetzliche Pflicht hierfür wird voraussichtlich ab dem Jahr 2026 eingeführt. Diese besteht bereits für Immobilien mit einer fernablesbaren Verbraucherfassung.

Je besser der Mieter seinen eigenen Energieverbrauch kennt, desto konkreter kann er Sparmaßnahmen ergreifen. Als privater Vermieter sollten Sie versuchen, ihre Mieter regelmäßig über die Verbrauchsdaten zu informieren. Schon einfache Raumthermometer können helfen, die Heizkosten im Blick zu behalten. Die Wohnung sollte bei Leerstand und Urlaub nur minimal beheizt werden. Gleichzeitig müssen Mieter darauf achten, dass die Raumwände nicht zu stark auskühlen, um Schimmelbildung zu vermeiden.

Weitere Möglichkeiten zum Energiesparen, bei denen Sie Ihre Mieter unterstützen können:

• • Dämmen von Heizkörpernischen, damit weniger Wärme verloren geht. Ist zwischen Heizung und Außenwand ausreichend Platz, dann können Sie zusätzliche Dämmstoffplatten anbringen.
  • Türen und Fenster abdichten, falls hier Potential besteht. Das ist vor allem bei älteren Fenstern und Türen der Fall. Einfache und schnelle Lösungen sind Dichtungsbänder an den Tür- und Fensterritzen.
  • Programmierbare Thermostate an den Heizkörpern: Als Vermieter können Sie diese zur Verfügung stellen oder direkt installieren lassen. Die Temperatur lässt sich so gezielt steuern.