Mieterhöhungen nur bis zur Kappungsgrenze

Die Kappungsgrenze wurde eingeführt, um Mieter vor zu schnell steigenden Mieten zu schützen. Über einen Zeitraum von drei Jahren darf die Miete (Nettokaltmiete) um nicht mehr als 20 Prozent erhöht werden. Neben dem regionalen Mietspiegel ist die Kappungsgrenze somit eine weitere Regulierung der Miethöhe und eine Einschränkung für Vermieter.

Die Kappungsgrenze greift nicht immer, es gibt Ausnahmen und Unterschiede für Indexmieten, für Staffelmieten oder nach umfangreichen Modernisierungen.

Wann die Kappungsgrenze gilt

Die Kappungsgrenze beugt uneingeschränkten Mieterhöhungen vor. Diese dürfen um maximal 20 Prozent innerhalb von drei Jahren angehoben werden. In Regionen mit Mietpreisbremse ist nur eine Erhöhung um 15 Prozent zulässig.

In Ergänzung zur bundesweiten Regelung können die Bundesländer eine niedrigere Kappungsgrenze festlegen. Dies allerdings unter der Voraussetzung, dass auf absehbare Zeit kein ausreichend bezahlbarer Wohnraum zur Verfügung steht.

Nicht nur die Kappungsgrenze, auch der Geltungszeitraum wurde in vielen Regionen angepasst. So gilt in vielen Städten ein Zeitraum von fünf Jahren, in denen keine weiteren Erhöhungen erfolgen dürfen. Bundesweit gilt derzeit in über 380 Städten eine Kappungsgrenze von 15 Prozent.

Liegen Ihre Mieten unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete, dann sind grundsätzlich Mieterhöhungen möglich. Allerdings im Rahmen der Kappungsgrenze. Ist die ortsübliche Vergleichsmiete auch nach einer Erhöhung um 20 Prozent nicht erreicht, dann darf die Miete nicht weiter angehoben werden.

Für Modernisierungen gelten Ausnahmen – aber auch hier gilt seit dem Jahr 2019 eine modifizierte Kappungsgrenze. Diese ist abhängig von der Quadratmeteranzahl und dem Mietpreis.

Mieterhöhung setzt Zustimmung durch Mieter voraus

Kappungsgrenze nach Modernisierungen

Kosten für Modernisierungen, insbesondere für umfassende und energetische Maßnahmen, können auf die Miete umgelegt werden. Die sogenannte Modernisierungsumlage war bis zum Jahr 2019 nicht durch eine Kappungsgrenze eingeschränkt. Seit der Anpassung der Mietpreisbremse 2019 ist dies anders. Zunächst galt die Kappungsgrenze für Modernisierungsumlagen nur in Regionen mit angespannter Wohnsituation, mittlerweile auch bundesweit.

Nach Modernisierungen, die ab Januar 2019 angekündigt wurden, gilt:

    • eine Kappungsgrenze bei drei Euro pro Quadratmeter für einen Zeitraum von sechs Jahren. Dies betrifft Mieten, die über sieben Euro pro Quadratmeter liegen.
    • eine Kappungsgrenze von zwei Euro pro Quadratmeter bei Mieten, die sieben Euro oder weniger pro Quadratmeter betragen.
    • In beiden Fällen muss ein Zeitraum von sechs Jahren bis zur nächsten Mieterhöhung eingehalten werden.

Das gilt nach der Frist von sechs Jahren

Nach dem Ablauf der 6-Jahresfrist ist eine Modernisierungsumlage oberhalb der Drei- beziehungsweise Zwei-Eurogrenze (pro Quadratmeter) möglich. Da die Regelung erst seit 2019 besteht, bleibt die weitere Gesetzgebung abzuwarten

Modernisierungsumlagen für energetische Sanierung und Instandhaltung

Voraussetzungen hierfür sind:

    • eine Steigerung des Gebrauchswertes des Gebäudes (oder der Wohnung)
    • eine deutliche und dauerhafte Verbesserung der Wohnsituation
    • Heiz- und Nebenkosten müssen infolge der Maßnahmen reduziert werden.
    • der Mieter muss im Vorfeld der Modernisierung schriftlich in Kenntnis gesetzt werden. Die entsprechenden Fristen müssen beachtet werden.

Für energetische Modernisierungen gibt es staatliche Förderprogramme. Gerade heute, wo Energiesparen und Klimaschutz im Vordergrund stehen, sollen Eigentümer zur Umsetzung von Sanierungsmaßnahmen motiviert werden. Gleichzeitig steigert jede Modernisierung auch den Wert des Gebäudes.

In der Folge von energetischen Modernisierungsmaßnahmen sind Mieterhöhungen rechtmäßig und wirtschaftlich notwendig. Dies gilt auch dann, wenn die Kosten für die Maßnahmen über den eingesparten Kosten liegen. Der Mieter profitiert langfristig von geringeren Heizkosten und einer verbesserten Wohnsituation.

Als Vermieter können Sie auch Instandhaltungen auf die Miete umlegen. Voraussetzung ist eine positiv veränderte Wohnsituation infolge der Maßnahmen.

Vereinfachtes Verfahren für Mieterhöhungen

Vermieter müssen jede Mieterhöhung infolge einer Modernisierung schriftlich ankündigen und nachvollziehbar begründen. Beispielsweise durch ein Rechenexempel. Weiter müssen die gesamten Kosten der Sanierungsmaßnahmen aufgeführt werden. Betrifft die Maßnahme mehrere Wohneinheiten, dann sollten diese ordnungsgemäß verteilt werden (Verteilerschlüssel).

Seit dem Jahr 2019 bietet sich für Mieterhöhungen infolge von Modernisierungen das vereinfachte Verfahren an. Dies kommt allerdings nur dann infrage, wenn die Sanierungskosten weniger als 10.000 Euro (pro Wohnung) betragen.

Nutzen Sie als Vermieter das vereinfachte Verfahren, dann müssen Sie das in Ihrer schriftlichen Ankündigung erwähnen. Nachfolgend brauchen Sie die einzelnen Maßnahmen nicht weiter aufzuführen, die Angabe der Gesamtkosten reicht aus. Auch die erwartbaren Einsparungen für den Mieter, wie die künftigen Heizkosten, müssen Sie im vereinfachten Verfahren nicht angeben.

In der Regel sind 30 Prozent der Kosten als Instandhaltungspauschale abzuziehen. Lassen Sie sich bei Bedarf durch die Experten von Vermieterwelt beraten, ob dies in Ihrem Fall zutrifft.

Kappungsgrenze gilt nicht für Staffel- und Indexmieten

Wurde im Mietvertrag eine Staffelmiete vereinbart, dann gilt die Kappungsgrenze nicht. Der Mietpreis steigt um die im Vertrag vorgegebene Höhe, zum Beispiel jährlich. Auch wenn die Erhöhung der Staffel mehr als 20 Prozent beträgt, ist die Mieterhöhung gültig.

Ähnlich sieht es bei der Indexmiete aus. Der Mietpreis orientiert sich hier am Verbraucherpreisindex. Liegt ein solcher Mietvertrag vor, dann trifft für Sie die Kappungsgrenze nicht zu. Mieterhöhungen von mehr als 20 Prozent sind grundsätzlich möglich.

Weitere Ausnahmen

Es gibt einige Voraussetzungen, die eine Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen ausschließen. So beispielsweise:

    • bei neu abgeschlossenen Mietverträgen: Hier muss allerdings die Mietpreisbremse berücksichtigt werden.
    • bei Mieterhöhungen infolge von veränderten Betriebskosten.
    • bei Vergrößerungen der Wohnung, zum Beispiel durch das Mieten weiterer Räume oder Garage.
    • bei Untermietzuschlägen oder gewerblicher Nutzung
    • bei einer Teilinklusivmiete: Hier sind die Betriebskosten teilweise in der Miete enthalten. Da die Kappungsgrenze in diesem Fall nicht für die Nettokaltmiete gilt, sind Mieterhöhungen oberhalb der 20-Prozentmarke denkbar.
    • im Falle einer Fehlbelegungsabgabe: Bei Wohnungen, die öffentlich gefördert werden, können Mieterhöhungen über die Kappungsgrenze hinaus möglich sein, wenn der Mieter über ein zu hohes Einkommen verfügt. In solchen Fällen ist ein Ausgleich zu zahlen.

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