Als Immobilien- und Grundstückseigentümer haben Sie bereits davon gehört: Ab dem 1. Januar 2025 gilt ein neuer Grundsteuersatz. Die sogenannte Erklärung zur Feststellung des Grundstückswerts (auch Feststellungserklärung) muss bis zum 31. Oktober 2022 erfolgen. Für Sie als Eigentümer bedeutet dies konkret: Sie müssen fristgemäß eine Feststellungserklärung Ihrer Grundbesitzwerte an das zuständige Finanzamt übermitteln. Mit der Feststellungserklärung reichen Sie alle relevanten Unterlagen zu Ihren Wohnungen, Objekten oder Grundstücken ein. Doch was ist die Grundsteuer überhaupt und wie wurde diese bisher berechnet?

Fakten zur Grundsteuer

Jeder Bürger, der eine Immobilie, eine Wohnung oder ein Grundstück besitzt, muss diese auch versteuern. In Deutschland liegen die Gesamteinnahmen der Grundsteuer bei rund 14 Milliarden Euro – sie zählt damit offensichtlich zu den wichtigsten Einnahmequellen der Kommunen. Zur Abgabe der Grundsteuer ist jeder Grundbesitzer gesetzlich verpflichtet. Die Steuerbeträge werden in der Regel vierteljährlich von den jeweiligen Gemeinden eingezogen.

Die Grundsteuer ist eine Art Vermögenssteuer, die die vorhandenen Grundbesitzwerte abbildet. Sie ist nicht zu verwechseln mit der Grunderwerbsteuer, die ausschließlich einmalig beim Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks anfällt.

Zum Grundbesitz zählen bebaute Grundstücke und freies Bauland ebenso wie landwirtschaftlich genutzte Grundflächen oder reine Weide- und Forstflächen.

Bebaute Liegenschaften und unbebautes Bauland gelten als sogenanntes Grundvermögen. Hierzu zählen:

    • ausgewiesenes, unbebautes Bauland (erschlossen und unerschlossen)
    • Ein- und Zweifamilienhäuser
    • Mehrfamilienhäuser
    • Eigentumswohnungen
    • private und gewerbliche Mietobjekte
    • Teileigentum nach § 1 Abs.III WEG
    • Grundstücke, die sowohl bebaut als auch als Gartenland genutzt werden
    • Landwirtschaftlich bebaute Grundstücke, z. B. Scheune, Ställe

Grundsteuer A, Grundsteuer B und Grundsteuer C

Die Zahlung der Grundsteuer: Wann und an wen?

Als Vermieter und Grundstückseigentümer zahlen Sie Abschläge auf die Grundsteuer in aller Regel quartalsweise an Ihre Gemeinde, jeweils zum 15. des Monats Februar, Mai, August und November. Jährliche Zahlweisen sind auf Antrag ebenfalls möglich.

Den Steuerbescheid erhalten Sie von Ihrem Finanzamt. Diesem entnehmen Sie die Höhe der Grundsteuer und das Fälligkeitsdatum. Die Verpflichtung zur Zahlung liegt zwar grundsätzlich beim Eigentümer, Sie können den Steuerbetrag jedoch auf Ihre Mieter umlegen.

Hinweis für Vermieter: Die Grundsteuer ist umlagefähig

Als Grundstückseigentümer und Vermieter können Sie sämtliche Kosten im Zusammenhang mit der Grundsteuer auf Ihre Mieter umlegen. Die Steuerlast wird entweder indirekt über eine höhere Miete oder direkt im Rahmen der Nebenkosten verrechnet. Dies gilt auch für Pachtverträge sowie die Vermietung von Forst- und Nutzflächen.

Die Grundsteuer steuerlich absetzen

Grundsätzlich können Sie als Vermieter und als Gewerbetreibender die geleistete Grundsteuer in der Einkommenserklärung geltend machen. So zum Beispiel im Rahmen der Werbekosten oder als Betriebsausgabe.
Bei einer Umlage auf die Miete entfällt diese Option. Stattdessen müssen Vermieter die weitergegebenen Nebenkosten als Einnahme angeben.

Bei Leerständen, auch über einen kurzen Zeitraum, können Sie sich von der Grundsteuer befreien lassen. Das ist für private Wohnungseinheiten oder Häuser ebenso möglich wie für gewerbliche Vermietungen. Anträge auf eine Befreiung der Grundsteuer müssen bis zum 31. März des Folgejahres bei den zuständigen Gemeinden eingegangen sein. In einigen Ländern wie Hamburg, Berlin und Bremen sind die Finanzämter für die Befreiung zuständig.

Die Grundsteuer ist übrigens nicht für jeden Grundbesitzer verpflichtend. Bestimmte Liegenschaften sind steuerfrei, beispielsweise solche, die Eigentum des Bundes, der Länder oder der Gemeinden sind. Steuerfreie Grundstücke besitzen auch die Kirchenverbände und einige gemeinnützige Organisationen.

Ein Erlass der Grundsteuer ist auch für denkmalgeschützte Gebäude möglich, wenn die Aufwendungen für die Instandhaltung höher sind als mögliche Einnahmen. Das Gleiche gilt für einen Leerstand durch Wasserschäden oder Brand.

Berechnung der Grundsteuer nach dem Einheitswertverfahren

Noch bis zum Jahr 2024 wird die Grundsteuer nach dem Einheitswertverfahren ermittelt – ein dreistufiges Verfahren, bei dem die Finanzämter und die Städte und Gemeinden zusammenarbeiten.

Den Einheitswert bestimmen die Finanzämter. Diese führen eine grobe Bewertung der Grundstücke nach festgelegten Kriterien durch. Der vom Finanzamt festgestellte Wert wird dann per Einheitswertbescheid dem Eigentümer mitgeteilt. Auch die Festsetzung des Grundsteuermessbetrages auf Basis des ermittelten Einheitswertes erfolgt durch das Finanzamt. Den Hebesatz wiederum legen die Gemeinden fest. Diese ermitteln auf Basis der vorhandenen Daten und des Hebesatzes die Grundsteuer.

Auf diese Weise fallen im Schnitt 100 Euro pro Jahr an Grundsteuer für ein durchschnittliches Einfamilienhaus an. Allerdings: Der Einheitswert ist etwas in die Jahre gekommen. Der Wert wurde in Ostdeutschland zuletzt 1935 festgesetzt, in Westdeutschland 1964. Die Werte von damals halten einem Vergleich mit heutigen Werten nicht mehr Stand und sind darüber hinaus nicht untereinander vergleichbar.

Die Grundsteuerreform 2022: Was ändert sich?

Die Grundsteuerreform beinhaltet eine komplette Neubewertung aller Grundstücke zum Stichtag 1. Januar 2022.

Die Ermittlung der Grundsteuer soll künftig nach neuen Modellen erfolgen. Anders als bisher fließen auch der Bodenrichtwert und eine statistisch ermittelte Netto-Kaltmiete in die Berechnung ein.

Der Hintergrund: Mit dem Urteil des Bundesverfassungsgerichts vom 10. April 2018 wurde die bisherige Regelung zur Grundsteuerabgabe als unvereinbar mit dem Gleichheitssatz im Grundgesetz erklärt. Zudem fehlte eine regelmäßige Aktualisierung der geltenden Besteuerungsgrundlagen, so dass die derzeitigen Berechnungswerte noch aus den Jahren 1964 bzw. 1935 stammen. Künftig soll alle sieben Jahre eine Neubewertung der Grundstücke erfolgen. Die nächste Feststellungserklärung würde demnach im Jahre 2029 anstehen.

Wie haben Sie Ihre Grundsteuerekärung bisher erledigt?

Von der Grundsteuerreform 2022 sind insgesamt 36 Millionen Grundstücke in Deutschland betroffen. Für jedes Grundstück, jede Immobilie und jede Eigentumswohnung muss eine gesonderte Erklärung zur Feststellung der Grundsteuerwerte bei den jeweiligen Finanzämtern eingereicht werden. Die Feststellungserklärung muss bis spätestens 31.10.2022 von allen Grundbesitzern bei Ihren Finanzämtern eingereicht werden.

Was Eigentümer jetzt unternehmen müssen

Zwischen April und Juli 2022 erhalten alle Grundbesitzer ein Informationsschreiben von Ihrer Finanzverwaltung zur sogenannten Feststellungserklärung. Das Schreiben soll Basisinformationen, ein Datenstammblatt und Ausfüllhilfen zu Ihrem Objekt, die Sie für die Feststellungserklärung benötigen, enthalten. Diese müssen Sie fristgemäß bis zum 31. Oktober 2022 ausfüllt und digital bei Ihrem Finanzamt eingereicht haben.

Wird die Grundsteuer teurer?

Ob die Grundsteuer im Zuge der Reform steigt, hängt vom Einzelfall ab. Hier spielen die Region, das Berechnungsmodell des Bundeslandes sowie die Hebesätze der Gemeinden eine entscheidende Rolle. Auch der Bodenrichtwert und die regional geltenden Mietspiegel wirken sich auf die Berechnung aus. Da derzeit viele Hebesätze angehoben werden und das Ziel der Grundsteuerreform der Ausgleich von Ungleichbesteuerungen ist, wird der Steuerbetrag sicherlich in vielen Fällen ab dem Jahr 2025 steigen.


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Häufig gestellte Fragen

Mit der Grundsteuer wird der Grundbesitz versteuert. Die Steuer betrifft alle Eigentümer von Immobilien und Grundstücken sowie Erbbaurechte. Indirekt betrifft die Grundsteuer auch die Mieter, da diese in der Regel in die monatlichen Nebenkosten einfließt. Die Grundsteuer wird jährlich von den Gemeinden erhoben.

Das Grundsteuergesetz unterscheidet drei Grundsteuerarten:

    • Grundsteuer A: agrarischer Grundbesitz wie Nutzflächen, Landwirtschaft- und Forstflächen.
    • Grundsteuer B: bauliche Grundsteuer für bebaute und unbebaute Grundstücke.
    • Grundsteuer C: Die neue Grundsteuer C gilt für unbebaute, aber baureife Grundstücke.

Auf diese Weise sollen Spekulationen unterbunden und neuer Wohnraum geschaffen werden.

Derzeit zahlt ein Eigenheimbesitzer rund 100 Euro Grundsteuer pro Jahr. Der Betrag ist abhängig von den Hebesätzen der Kommunen, dem Grundstückswert, der Art der Immobilie und einer festgelegten Steuermesszahl.

Mieter müssen keine Grundsteuer an die Gemeinden abführen. In den meisten Fällen fließt jedoch die Grundsteuer in die Mieter bzw. in die monatlichen Nebenkosten ein. Insofern sind auch Mieter von Änderungen der Grundsteuer betroffen.

Der Hebesatz ist ein wichtiger Faktor zur Berechnung der Grundsteuer und der Gewerbesteuer. Der Hebesatz variiert je nach Kommune und wird durch die Gemeinden selbst festgesetzt.

Der Einheitswert wird durch das Finanzamt berechnet. Hierzu gibt es unterschiedliche Berechnungsverfahren. Aus dem Einheitswert wird der Grundsteuermessbetrag ermittelt und schließlich die zu zahlende Grundsteuer. Der Einheitswert bezieht sich hierbei auf den Wert, den ein Grundstück bzw. eine Immobilie in den Jahren 1964 (für Westdeutschland) und 1935 (für Ostdeutschland) erreicht hätte.

Die Gewerbesteuer gehört zu den Gemeindesteuern und macht den größten Anteil unter den Steuereinnahmen der Kommunen aus. Dicht gefolgt von den Einnahmen durch die Grundsteuer.

Beim Erwerb von Grundeigentum jeglicher Art fällt einmalig die Grunderwerbssteuer an. Diese wird in der Regel vom Käufer gezahlt. Die Höhe der Grunderwerbssteuer variiert je nach Bundesland und liegt beispielsweise in NRW bei 6,5 Prozent. Die Grunderwerbsteuer ist nicht zu verwechseln mit der Grundsteuer.

Bisher wird die Grundsteuer nach dem Einheitswertverfahren ermittelt. Die Einheitswerte sind festgelegt und beziehen sich auf alte Grundstückswerte aus den Jahren 1964 für die alten Bundesländer und 1935 für die neuen Bundesländer.

Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Wert für ein Grundstück innerhalb einer definierten Richtwertzone. Je nach Nutzungsart, Maß, Stadtteil oder Straße werden Gebiete zu Richtwertzonen zusammengefasst. Der Bodenrichtwert ist ein bedeutender Faktor bei der Wertermittlung von Grundstücken und Immobilien.

Jeder Eigentümer eines Grundstücks oder eine Immobilie muss Grundsteuer zahlen. Das gilt auch für Eigentumswohnungen, Garagen, Gartengrundstücke oder Forstflächen.

Die Grundsteuer wird unabhängig vom Einkommen erhoben und bezieht sich ausschließlich auf die vorhandenen Grundwerte wie Grundstücke, Immobilien oder Landwirtschafts- und Forstflächen.

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