Freiwillige Mieterhöhung

Zu Beginn ist es wichtig, einen Blick auf die offensichtlichen Möglichkeiten zu werfen, die Sie für eine Mieterhöhung haben. Diese Optionen machen nur rund 20 Prozent aller mietvertraglichen Regelungen aus, obwohl sie Ihnen viele Chancen bieten können. Voraussetzung dafür ist – egal, ob Sie sich mit Ihrem Mieter in einem laufenden Mietverhältnis befinden oder eine Neuvermietung bevorsteht – dass Sie zunächst einen Blick in Ihren Mietvertrag werfen.

Prüfen Sie im Vertragswerk genau, ob dort nicht bereits andere Vereinbarungen zu den Themen Miethöhe und Mietsteigerung festgehalten sind, die Ihr eigentliches Mieterhöhungsverlangen torpedieren bzw. Mietsteigerungen regeln. Denn ist dies der Fall, scheitert oftmals auch Ihr Erhöhungsverlangen am berechtigen Einspruch des Mieters oder, sollte es dazu kommen, vor Gericht.

Wichtig ist zudem: Ist nichts im Mietvertrag vereinbart, gilt automatisch die ortsübliche Vergleichsmiete.

Jederzeit möglich

So offensichtlich, so selten: Geregelt wird diese Form der Erhöhung im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) im § 557. Sie greifen dabei auf einen Änderungsvertrag zurück, in dem Sie mit Ihrem Mieter eine Erhöhung (in festgesetzter Summe zu festgesetztem Datum) vereinbaren. Diesen Änderungsvertrag setzen Sie als privater Vermieter selbst auf.

Nutzen Sie die Gelegenheit also und bieten Sie zum Beispiel Sanierungen oder Erneuerungen in der Wohnung an – diese sind schließlich im Interesse beider Parteien. Auch einen Geldwert können Sie Ihrem Mieter im Gegenzug anbieten. Immerhin erhalten Sie fortan einen höheren Ertrag und steigern zudem den Wert Ihrer Immobilie. Im Gegenzug für solche Angebote haben Sie Argumentationsgrundlage für die angestrebte freiwillig vereinbarte Mieterhöhung.

Grenze Mietpreisüberhöhung (20% über ortsüblicher Vergleichsmiete)

Sind die Voraussetzungen für eine Mieterhöhung erfüllt, dann muss sich diese in einem vorgegebenen Rahmen, der Kappungsgrenze, bewegen. Der Mieter soll auf diese Weise vor unwillkürlicher und überhöhter Mietanpassung geschützt werden. Die Mieterhöhung darf für einen Zeitraum von drei Jahren nicht mehr als 20 Prozent betragen. In einigen Regionen liegt diese Höchstgrenze bei 15 Prozent. Ausnahmen gelten beispielsweise, wenn Sie sich vertraglich auf eine Staffelmiete geeinigt haben.

Zur Berechnung der Miete wird grundsätzlich die Nettomiete herangezogen. Einige Vermieter berechnen zuzüglich zur Nettomiete und zu den Nebenkosten einen Abschlag für Schönheitsreparaturen. Ein solcher Abschlag muss Teil des Mietvertrags sein und ist von einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Miete abzuziehen (Amtsgericht Stuttgart, Urteil vom 08.03.2016, Az. 35 C 5555/15).

Zusammengefasst gelten für Mieterhöhungen die folgenden Bedingungen:

    • Die Mieterhöhung darf sich für einen Zeitraum von drei Jahren auf maximal 20 Prozent belaufen. In einigen Städten ist die Anhebung auf 15 Prozent gedeckelt. Nutzen Sie Deuschlands größte Mietspiegel-Landkarte, um neben dem Mietspiegel auch Informationen über die Kappungsgrenze und Mietpreisbremse zu erhalten. Prüfen können Sie außerdem über die Landesverordnung (LVO) Ihres Bundeslandes.
    • Eine Erhöhung der Miete muss dem Mieter schriftlich mitgeteilt werden. Idealerweise per Einschreiben, damit Sie rechtlich abgesichert sind. Grundsätzlich ist auch eine Mitteilung per E-Mail erlaubt, ein Nachweis, dass der Mieter diese auch erhalten hat, ist jedoch schwierig und kann bei gerichtlichen Auseinandersetzungen zu Problemen führen.
    • Es müssen geltende Fristen eingehalten werden. Nach Eingang der Ankündigung gilt die Mieterhöhung frühestens nach Ablauf von zwei Monaten (mit Beginn des dritten Monats nach Eingang des Schreibens).
    • Die Gründe für die Mieterhöhung sind anzugeben. Für die Begründung muss es eine Rechtsgrundlage geben.
    • Zwischen zwei Mietanpassungen müssen mindestens 15 Monate liegen (558 Abs. 1 Satz 1 BGB).
    • Eine Mieterhöhung darf frühestens ein Jahr nach der letzten Anpassung angekündigt werden.
    • Nach der Mitteilung hat der Mieter zwei Monate Zeit, das Mietverhältnis zu kündigen oder Einspruch einzulegen.
    • Die Zustimmung des Mieters ist grundsätzlich einzuholen. Dieser darf seine Zustimmung jedoch nur dann ablehnen, wenn rechtliche Gründe dagegen sprechen.

Umfrage: Würden Sie eine Mieterhöhung vorab mit Ihren Mietern persönlich besprechen bzw. sie Ihren Mietern vorab ankündigen?


Sonderfall: Mehr als eine Mieterhöhung innerhalb eines Jahres

Die Frist von 15 Monaten zwischen zwei Mieterhöhungen gilt nur für Anpassungen an die ortsübliche Vergleichsmiete. Wenn die Miete erst kürzlich aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen angehoben wurde, dann gilt diese Frist nicht. Es ist also in so einem Fall möglich, schon wenige Wochen nach der ersten Erhöhung, die Miete erneut anzuheben. Einzuhalten ist in einem solchen Fall nur die Frist von mindestens zwei Monaten nach der schriftlichen Ankündigung.

Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete


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Hierauf fußen die meisten aller Mieterhöhungen (rund 80 Prozent). Und: hieraus entstehen die meisten Streitigkeiten oder gerichtlichen Auseinandersetzungen. Beides verwundert nicht, denn enthält der Mietvertrag keine Regelung, greift im Zweifel automatisch die Mieterhöhung über die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB).

Der Gesetzgeber gibt sieben Kriterien vor nach denen verglichen wird: Art der Immobilie, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit, Lage, energetische Eigenschaften und gleiche/vergleichbare Gemeinde. Finden können Sie die ortsübliche Vergleichsmiete wahlweise üben den lokalen Mietspiegel, die Mietpreisdatenbank, ein Gutachten oder drei Vergleichswohnungen.

Die folgenden Bedingungen gelten für Vermieter für die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete:

    • Abgeschlossener Mietvertrag über Wohnraum
    • Mieterhöhung im Vertrag nicht ausgeschlossen
    • Keine Staffel- oder Indexmiete vereinbart
    • Keine Mietpreisbindung
    • Miete seit mind. 12 Monaten unverändert
    • Kein überschreiten der ortsüblichen Vergleichsmiete
    • 15 oder 20 prozentige Kappungsgrenze in drei Jahren muss eingehalten werden
    • Keine Mietüberhöhung
    • Keine Sittenwidrigkeit

Ortsübliche Vergleichsmiete: Ermittlungsmöglichkeiten

Der Mietspiegel ist nach Gemeinden oder Stadtteilen aufgeteilt und gilt jeweils für Wohnraum mit ähnlicher Ausstattung. Vermieter sollten den aktuellen Mietspiegel unbedingt kennen. Liegt Ihre Miete darunter, dann sind Sie berechtigt, die Miete anzupassen. Diese sollte hierbei die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen.

Wichtig: Ortsüblich muss sich exakt auf den Stadtteil oder die Ortschaft beziehen, in der sich die Mietwohnung befindet. Der Mietspiegel des Nachbarortes kann nicht als Begründung für eine Mieterhöhung herangezogen werden.


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Mietspiegel Datensätze Das entspricht 98% aller Standorte mit Mietspiegel

Beispiel: Die Stadt Stuttgart stellt in ihrer Broschüre “Mietspiegel 2021/2022” Tabellen als Berechnungsgrundlage zur Verfügung.

Neben dem Grundwert fließen der Gebäudetyp, ob Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus oder Penthousewohnung sowie die geografische Lage, die Sanitärausstattung, Balkon oder Terrasse, die Heiz- und Wassertechnik und die Art der Fußböden (Parkett, PVC, Fliesen) in die Berechnung ein:

Kalkulationstabelle der Vergleichsmiete aus dem Mietspiegel Stuttgart

Mietpreisdatenbank

Kurz und knapp: Seit 1983 gibt es eine solche Mietpreisdatenbank in Deutschland nicht mehr. Der Gesetzgeber gibt hier grundsätzlich die Möglichkeit, eine solche Datenbank aufzusetzen und es gab immer wieder Bestrebungen, dies umzusetzen. Bislang ohne Erfolg.

Sachverständigengutachten

Über das Gutachten eines entweder öffentlich bzw. von der IHK vereidigten Immobilienwertgutachters oder nach DIN EN ISO 17024 zertifizierten Sachverständigen. Wichtig: Dieser muss sowohl für Kaufpreis als auch für Mietpreis vereidigt sein. Das Gesetz stellt hohe Auflagen an ein solches Mietwertgutachten (20 vorliegende Mietverträge, um Vergleichswert zu schaffen), daher aufwendig, teuer und als Parteigutachten vor Gericht streitbar.

Vergleichswohnungen

Für einige Orte liegen keine Mietspiegel vor. Ist dies der Fall, dann lässt sich eine Mieterhöhung mithilfe von drei Vergleichswohnungen begründen. Hierfür benennt der Vermieter mindestens drei Wohnungen, die in Lage, Größe und Ausstattung seiner Wohnung in etwa entsprechen. Gelten für die Vergleichswohnungen höhere Mietpreise, dann lässt sich eine Erhöhung hiermit begründen. Die niedrigste Miete der drei Vergleichswohnungen stellt die ortsübliche Vergleichsmiete dar, bis zu der erhöht werden darf. Die Begründung mit Vergleichswohnungen ist auch dann zulässig, wenn ein Mietspiegel für die Region oder die Stadt vorliegt.

Wichtig: Die Vergleichswohnungen sind konkret zu benennen.

Sie müssen Ihrem Mieter die Adresse und ein Dokument über die derzeitige Miete und Ausstattung vorgelegen. Zur Vorlage können auch Wohnungsanzeigen dienen. Einen Anspruch auf eine Besichtigung der Vergleichswohnung besteht nicht.


12 Tipps für Ihre Suche nach Vergleichswohnungen
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Voraussetzungen für das Mieterhöhungsverlangen

Vermietungsprofis nutzen erfolgreich die folgenden Strategiepunkte, um für ein Mieterhöhungsverlangen vorbereitet zu sein, es einfach durchzusetzen und dabei weiterhin ein gutes Mietverhältnis zu pflegen.

Beachten Sie diese zwölf Tipps:

  1. Das Wichtigste zum Start: Prüfen Sie zuallererst Ihren Mietvertrag und ob er Regeln zur Mieterhöhung enthält. Die ortsübliche Vergleichsmiete gilt nur dann, wenn Mieterhöhungen nach § 558 BGB im Mietvertrag eingetragen sind oder aber wenn dort nichts eingetragen ist.
  2. Die richtigen Werte: Geben Sie Erhöhungen in Ihrem Mieterhöhungsverlangen immer in Euro an. Weder eine prozentuale Veränderung und noch ein Wert pro Quadratmeter ist zulässig – Sie brauchen den eindeutigen Endbetrag in Euro, um den Sie erhöhen.
  3. Ohne Begründung keine Erhöhung: Fügen Sie jedem Erhöhungsverlangen die Begründung bei. Erhöhen Sie die ortsübliche Vergleichsmiete über den Mietspiegel der Gemeinde, dann benennen Sie dies auch so ausführlich. Die Berechnung aus dem Mietspiegel müssen Sie anhängen, damit Ihr Mieter den Erhöhungsgrund prüfen kann.
  4. Auf die Größe kommt es an: Mieterhöhungen gelten immer nur nach der tatsächlichen Wohnfläche. Überprüfen Sie also im Zweifel die Wohnfläche, lassen Sie diese aktualisiert nachmessen, bevor Ihr Mieter dies tut und die Diskrepanz zur Missstimmung auf der einen Seite und zum Scheitern des Erhöhungsverlangens auf der anderen Seite führt. Außerdem können hieraus auch Rückforderungsansprüche des Mieters entstehen.
  5. Der richtige Zeitpunkt: Fehlt das Datum der Ankündigung zur Mieterhöhung, ist das Verfahren unwirksam.
  6. Beim Namen nennen: Sie müssen auf beiden Seiten alle Vertragspartner aufnehmen und in Ihrem Mieterhöhungsverlangen nennen. Sind Sie nicht allein Vermieter, muss die andere Person ebenfalls enthalten sein.
  7. Sperrfrist ist wichtig: Beachten Sie, dass frühestens zwölf Monate nach Mietvertragsabschluss oder letzter Erhöhung ein neues Mieterhöhungsverlangen gestellt werden darf, das dann wiederum frühestens nach 15 Monaten wirksam wird.
  8. Die Form wahren: Gut für Sie, denn Mieterhöhungsverlangen sind inzwischen zum Beispiel auch per E-Mail oder Fax zulässig. Im Sinn der Professionalität, Dokumentation und Beweislast empfiehlt es sich jedoch immer, den klassischen Brief zu nutzen.
  9. Im Auftrag handeln: Ähnlich wie die Form – ein Mieterhöhungsverlangen ist per Vollmacht durchsetzbar. Doch die Empfehlung ist wie folgt: Legen Sie, wenn Sie jemanden beauftragen, die originale Vollmacht bei, um auf der sicheren Seite zu sein.
  10. Frist der Zustimmung: Nehmen Sie in Ihr Verlangen auf Mieterhöhung von Vornherein einen Hinweis und eine Frist auf, dass und bis wann der Mieter Ihnen die Steigerung der Miete zustimmen soll bzw. muss.
  11. Alle Punkte gelten: Berücksichtigen Sie einen der zuvor genannten Punkte nicht oder hat eine dieser Formalien Mängel, wird auch Ihr Erhöhungsverlangen sofort unwirksam. Vor Gericht sind solche Mängel ebenfalls nicht heilbar. Ihre Erhöhung wird im Streitfall abgewiesen und Sie müssen im Zweifel von vorne beginnen.
  12. Gültigkeit gilt: Weisen Sie Ihren Mieter darauf hin, ab wann die neue erhöhte Miete zu zahlen ist (nämlich zum 1. des dritten Monats ab dem Zugang.

Voraussetzungen für die Zustimmungserklärung

Keine Mieterhöhung ohne Zustimmung des Mieters. Dieser Fakt macht diesen Punkt und die folgenden Praxistipps so wichtig. Sie können Ihr Verlangen noch so gut an der Expertenstrategie ausrichten, es korrekt und sorgfältig einreichen – stimmt der Mieter nicht zu, ist auch eine Mieterhöhung unwirksam.

Beachten Sie diese neun Punkte:

  1. Überlegen erlaubt: Der Mieter hat eine Überlegungsfrist bis zum Ende des übernächsten Monats nach Ihrer Ankündigung. In diesem Zeitraum muss er zustimmen, damit Sie die Erhöhung wie geplant durchsetzen können (Beispiel: Ein Mieterhöhungsverlangen zum 10.01. ergibt für den Mieter eine Überlegungsfrist bis zum 31.03.).
  2. Die Form macht die Musik: Grundsätzlich ist eine Zustimmung mündlich erlaubt. Aus Expertensicht ist davon unbedingt abzuraten, weil es zu einem Problem der Beweislast führen kann. Holen Sie die Zustimmung schriftlich ein; die Textform (E-Mail, Fax, WhatsApp-Nachricht) würde sogar reichen.
  3. Zustimmung unter Bedingungen: Stellt der Mieter für die Zustimmung Bedingungen auf wird Ihr Mieterhöhungsbegehren dadurch unwirksam. Auch nachträglich noch. Deshalb: Akzeptieren Sie eine solche Zustimmung unter Bedingungen niemals. Schauen Sie, dass Sie die genannten Bedingungen anders abwickeln.
  4. Zustimmung in Teilen: Anders verhält es sich, wenn Ihr Mieter der Erhöhung in Teilen zustimmt. Dies kommt häufig vor und ist zulässig. Planen Sie also im Zweifel in Ihr Verlangen ein, dass der Mieter nicht der gesamten Erhöhung, aber einem Teil zustimmt.
  5. Keine Antwort ist auch eine Antwort: Reagiert der Mieter gar nicht, lässt er die Überlegungsfrist also auslaufen, ist dies mit einer Ablehnung Ihres Erhöhungsverlangens gleichzusetzen. Ihnen bleibt dann nur das Gespräch oder die Klage. Wichtig, andernfalls gilt auch: Wenn Ihr Mieter drei Mal hintereinander die erhöhte Miete zahlt ohne das er zugestimmt hat, gilt die Mieterhöhung als stillschweigend angenommen.
  6. Bleiben Sie moderat, rechnen Sie genau: Stellt sich heraus, Sie haben eine überhöhte Miete für Ihr Erhöhungsverlangen angesetzt, hat der Mieter Rückforderungsrechte aller zu viel gezahlten Beträge.
  7. Kündigung mit Sonderrecht: Grundsätzlich hat der Mieter bei einem Mieterhöhungsverlangen, während der Überlegungsfrist, ein Sonderkündigungsrecht. Doch ist die Erhöhung auch noch zu hoch, provoziert dies, dass der Mieter davon erst recht Gebrauch macht. Im Zweifel verlieren Sie einen guten Mieter, müssen Rückzahlungen tätigen und anschließend einen Neuvermietungsprozess anstoßen.
  8. Nicht an Ort und Stelle: Tragen Sie Ihr Mieterhöhungsverlangen niemals an der Wohnungstür/ in der Wohnung vor und lassen Sie sich ebenfalls auf dem Wege niemals direkt die Zustimmung geben. Das klingt in der Theorie einfach und harmonisch – erst recht, wenn Sie ein gutes Verhältnis pflegen, führt in der Praxis aber dazu, dass Sie automatisch in das Haustür-Widerrufsrecht rutschen und der Mieter somit allen Vereinbarungen während der Widerrufsfrist widersprechen kann.
  9. Die Frage nach Klage: Die Möglichkeit des Klagewegs steht Ihnen zu. Beachten Sie aber die Klagefrist: Bleibt eine Reaktion des Mieters aus, müssen Sie innerhalb von drei Monaten die Klage bei Gericht eingereicht haben. Andernfalls ist Ihr Begehren unwirksam und Sie müssen den gesamten Prozess neustarten.

Was, wenn der Mieter nicht zustimmt

Generell lässt sich festhalten, dass ein Großteil der Mieter den Vermietern nie eine schriftliche Zustimmung zur Mieterhöhung erteilt oder die Erhöhung in anderer Form bestätigt. Sie bezahlen die Mieterhöhung ganz einfach.

Wie in jedem zwischenmenschlichen Prozess empfiehlt es sich, vor den folgenden Punkten den direkten Kontakt zum Mieter aufzunehmen und zum Beispiel telefonisch nachzufragen, wie er zur Mieterhöhung steht. Darüber hinaus sollte geklärt werden, um welche Art von Mieterhöhung es sich handelt.

    • Ist eine Mieterhöhung auf Basis einer Vereinbarung § 557 BGB gestellt worden und der Mieter stimmt nicht zu, ist keine Vereinbarung getroffen worden. Somit bleibt Ihnen in diesem Fall nur der Weg ein neues Mieterhöhungsverlangens gemäß § 558 BGB zur ortsüblichen Vergleichsmiete durchzusetzen.
    • Verweigert ein Mieter die zulässige und vertraglich vereinbarte Mieterhöhung auf Basis einer Indexmiete nach § 557b BGB, so handelt es sich um einen Vertragsbruch des Mieters und er sollte abgemahnt werden. Bleibt die Abmahnung ohne Erfolg wäre der Klageweg zu bestreiten.
    • Verweigert der Mieter die vereinbarte Staffelerhöhung der Staffelmiete gemäß § 557a BGB, so sollten Sie zunächst prüfen, ob die vereinbarte Staffel zu hoch ist.
      Die Staffelerhöhung darf gemäß § 557a (4) BGB die ortsübliche Vergleichsmiete nicht um mehr als 10 Prozent übersteigen (sofern die Mietpreisbremse gilt) bzw. 20 Prozent, wenn keine Mietpreisbremse gilt.
      Ist die Staffelerhöhung in diesem genannten Rahmen, handelt es sich bei einer Weigerung der Zustimmung zur Mieterhöhung um einen Vertragsbruch. In diesem Fall sollte vom Vermieter eine Abmahnung erfolgen und falls diese fruchtlos bleibt, der Klageweg beschritten werden.
      Falls eine Modernisierungsmieterhöhung im Rahmen eines Staffelmietvertrages durchgesetzt werden soll, ist eine Weigerung zur Zustimmung der Mieterhöhung des Mieters korrekt, denn Modernisierungsmieterhöhungen sind im Rahmen eines Staffelmietvertrages unzulässig.
    • Verweigert der Mieter eine Mieterhöhung gemäß § 558 BGB zur ortsüblichen Vergleichsmiete, oder geht die Zustimmung zum Erhöhungsverlangen nicht innerhalb von zwei Monaten nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens an den Vermieter, so ist er gemäß § 558b (2) BGB zur Klage auf Zustimmung der Mieterhöhung berechtigt. Die Klage muss innerhalb von drei Monaten erfolgen.
      Wenn ein Vermieter die Frist zur Klage nicht einhält, muss erneut ein Mieterhöhungsverlangen versandt werden und die Fristen beginnen von vorn.
    • Zahlt der Mieter eine Mieterhöhung gemäß § 559 BGB nach Modernisierungsmaßnahmen nicht, so ist er auf Zahlung zu verklagen. Eine solche Mieterhöhung bedarf keiner Zustimmung von Seiten des Mieters. Sofern Sie korrekt im Mieterhöhungsverlangen angezeigt wurde, ist sie fällig sobald die Modernisierungsmaßnahme abgeschlossen ist.

Generell gibt es bei jeder Mieterhöhung die Möglichkeit, dass eine Mieterhöhung eine für den Mieter unzumutbare Härte darstellt. Dies wäre zum Beispiel der Fall, wenn durch die Mieterhöhung eine Verarmung des Mieters gegeben wäre und er belegen kann, dass es keinen vergleichbaren Wohnraum für ihn gibt, der in seinem wirtschaftlichen Rahmen bezahlbar wäre. Klassische Härtefälle sind zum Beispiel Rentner mit niedriger Rente, Großfamilien, die soziale Unterstützung erhalten oder Sozialhilfeempfänger. Im Falle eines belegten Härteeinwands kann keine Mieterhöhung erfolgen.

Staffelmietvereinbarung

Die Staffelmiete ist eine Sonderform der Mietvereinbarung (§ 557a BGB). Die Miete erhöht sich von Jahr zu Jahr (zum Beispiel Erhöhung jedes Jahr um 50 Euro pro Monat) um einen festgelegten Betrag. Eine Staffelmiete muss im Mietvertrag vereinbart werden und die Staffelung muss in Euro (nicht in Prozent oder Quadratmeter) angegebenwerden. Ist dies der Fall, dann ist ein Mietanstieg auch von mehr als 20 Prozent innerhalb von drei Jahren zulässig. Es besteht keine Deckelung, stattdessen gelten die vereinbarten Bedingungen. Die einzelnen jährlichen Erhöhungen müssen nicht gesondert vom Mieter bestätigt werden. Was zählt, sind die Absprachen im Mietvertrag.

Ist eine Staffelmiete vereinbart, dann darf die Miete oberhalb der Kappungsgrenze und der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Gilt in Ihrem Fall eine Staffelmiete, dann dürfen Sie darüber hinaus keine weiteren Mieterhöhungen durchführen. Das Gleiche trifft für die sogenannte Indexmiete zu. Hier wird der Mietpreis jährlich der Inflationsrate angepasst.

Beachten Sie, dass für die Staffelmiete die Vorschriften der Mietpreisbremse gelten, wenn es sich an Ihrem Standort um einen angespannten Wohnungsmarkt handelt, und Sie die Bereiche Mietwucher und Sittenwidrigkeit berücksichtigen.

Sonderfall Mietendeckel

Der Berliner-Mietendeckel hat für große Verunsicherung auf Vermieter- und auf Mieterseite geführt. Vom Februar 2020 wurden die Mieten für ca. 1,5 Millionen Wohnungen, die vor dem Jahr 2014 erbaut wurden, eingefroren. Und zwar auf den Stand der geltenden Miete vom Juni 2019. Auf diese Weise sollte für eine Dauer von fünf Jahren ein weiterer hoher Anstieg der Wohnungsmieten gestoppt werden.

Das Gesetz wurde im April 2021 vor dem Bundesverfassungsgericht als verfassungswidrig erklärt (Az. 2 BvF 1/20, 2 BvL 5/20, 2 BvL 4/20).

Der Mietendeckel schloss eine Erhöhung als Anpassung an den Mietspiegel, eine Erhöhung nach Modernisierungen als auch eine Erhöhung durch eine Staffelmiete aus. Mieter müssen seit der Erklärung des Bundesverfassungsgerichtes den entstandenen Mietverlust nachzahlen. Mieterhöhungen, auch Staffeln gelten wieder. Dies gilt allerdings nur dann, wenn der Mieter zuvor einer Erhöhung zugestimmt hatte. Da es sich hier um teilweise komplexe Einzelfälle handelt, sollten Sie, falls Sie vom Mietendeckel betroffen waren, eine Rechtsberatung hinzuziehen.

Indexmietvereinbarung

Im Gewerbe so bekannt, im Wohnraum noch selten: Die Indexmiete (§ 557b BGB) funktioniert anders als die beiden vorherigen Möglichkeiten. Die Steigerungen der Miete laufen automatisch ab, und zwar entsprechend des Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts. Das führt zu einer Besonderheit: Steigt der Verbraucherpreisindex, steigt auch Ihre Miete. Doch sinkt der Index, sinkt auch Ihre Miete. Jeweils zwölf Monate müssen zwischen den Erhöhungen liegen. Sie können das Verfahren allerdings vor Ablauf der zwölf Monate ankündigen, damit die erste erhöhte Mietzahlung direkt nach zwölf Monaten startet.

Erhöhung der Garagen- und Stellplatzmiete

Prüfen Sie zunächst, ob es für die Garage oder den Stellplatz einen separaten Mietvertrag gibt bzw. ob die Garage/der Stellplatz zusammen mit der Wohnung in einem einheitlichen Mietvertrag vermietet werden.

Gibt es für die Garagen oder den Stellplatz einen separaten Mietvertrag, so kann die Miete auf drei Wegen erhöht werden:

  1. Mieterhöhung auf Grund von Vereinbarung:
    Da generell Vertragsfreiheit herrscht, können Sie auf den Mieter zugehen und ihm den Vorschlag unterbreiten die Miete zu erhöhen. Stimmt der Mieter zu, ist die Mieterhöhung wirksam.
  1. Mieterhöhung mittels Vergleichsmieten:
    Sie können die Mieterhöhung mit drei vergleichbaren Garagen oder Stellplätzen begründen. Dies unterstützt Ihre Argumentationsgrundlage und auch die Akzeptanz des Mieters zur Zustimmung.
  1. Mieterhöhung mittels Änderungskündigung:
    Da es sich bei Garagen und Stellplätzen nicht um Wohnraum handelt, können Sie den Vertrag gemäß § 580a BGB kündigen. Da die Miete in der Regel nach Monaten bemessen ist, ist die Kündigung bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Mit Ihrer Kündigung können Sie dann dem Mieter direkt ein neues Vertragsangebot mit erhöhter Miete zukommen lassen. Eine Kappungsgrenze — wie bei Wohnraum — gilt hier dann nicht.

Ist die Garage bzw. der Stellplatz im Mietvertrag für die Wohnung enthalten, so gelten die Vorschriften für die Wohnraummietverhältnisse auch für den Stellplatz.

Die Möglichkeit der Änderungskündigung ist somit nicht mehr gegeben, denn ein Mietvertrag über Wohnraum kann nur mit berechtigtem Interesse gekündigt werden. Somit bleiben in diesem Fall nur zwei Erhöhungsmöglichkeiten:

  1. Mieterhöhung auf Grund Vereinbarung:
    Im Rahmen einer Mieterhöhung auf Basis einer Vereinbarung gemäß §557 BGB kann neben der Wohnung auch die Garage oder der Stellplatz mit erhöht werden.
  1. Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete:
    Wenn Sie eine Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete in der Wohnung durchführen, können Sie die ortsübliche Vergleichsmiete mit einem Verweis auf den Mietspiegel oder mit Nennung von drei Vergleichswohnungen begründen. Wenn der Mietspiegel separate Mieten für Garagen und Stellplätze ausweist, können diese bei einer Erhöhung herangezogen werden. Oder Sie können drei andere Garagen oder Stellplätze als Vergleich benennen, um Ihre Mieterhöhung zu begründen.

Mieterhöhung nach Modernisierung

Eine umfangreiche Modernisierung ist zunächst mit hohen Kosten für den Vermieter verbunden. Sie hat allerdings auch für den Mieter langfristig Vorteile. So werden die energetischen Wohnbedingungen verbessert, die Wohnqualität steigt und anfallende Nebenkosten, beispielsweise Stromkosten, werden reduziert.

Eine moderate Erhöhung der monatlichen Miete lässt sich also für beide Seiten gut begründen und ist nach einer Modernisierung rechtmäßig.

Vermieter müsse hierbei die folgenden Anforderungen beachten.

    • Modernisierungen müssen dem Mieter schriftlich angekündigt werden. Nutzen Sie nach Möglichkeit ein Einschreiben. Es gilt eine Frist von drei Monaten. Erst nach Ablauf dieser Frist dürfen Sie die höhere Mietsumme berechnen.
    • Während der Modernisierung darf der Mieter in einigen Fällen die Miete mindern (Verlinkung Mietminderung). Dies ist der Fall, wenn die Wohnung nur eingeschränkt nutzbar ist oder der Mieter während dieser Zeit besonderen Belastungen, beispielsweise durch anhaltenden Schmutz oder Baulärm, ausgesetzt ist. Ausnahme: Wird eine energetische Sanierung durchgeführt, darf der Mieter innerhalb der ersten drei Monate keine Mietminderung einfordern oder vornehmen.
    • Vermieter dürfen seit dem 01.01.2019 bis zu acht Prozent der Modernisierungskosten auf die Miete umlegen.
    • Die sogenannte Kappungsgrenze muss berücksichtigt werden. Nach Modernisierungen gilt: Innerhalb von sechs Jahren darf die Miete nur um maximal drei Euro pro Quadratmeter erhöht werden. Oder aber um zwei Euro pro Quadratmeter innerhalb von 6 Jahren steigen, wenn die Miete unter sieben Euro pro Quadratmeter vor der Mieterhöhung lag.

Modernisierungsmieterhöhung: Kappungsgrenzen beachten

Die Kappungsgrenze beschreibt die maximal zulässige Mieterhöhung innerhalb von drei Jahren. In diesem Falle gilt allerdings nicht die Kappungsgrenze gemäß §558 (3) BGB, also 15 bis 20 Prozent Erhöhung innerhalb von drei Jahren maximal, sondern die Kappungsgrenze aus §559 (3a) BGB. Demnach darf die Miete bei einer Erhöhung auf Grund von Modernisierung nur um maximal drei Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren bzw. um zwei Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren steigen, wenn die Miete unter sieben Euro pro Quadratmeter vor der Mieterhöhung lag.


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Häufige Fragen und Antworten

Eine Mieterhöhung muss auf Basis der ortsüblichen Vergleichsmiete begründet werden (§558 BGB).

Die betroffene Wohnung muss zunächst genau beschrieben werden. Anschließend muss anhand des Mietspiegels oder mithilfe von drei Vergleichswohnungen die höhere ortsübliche Vergleichsmiete dargestellt werden, die den Erhöhungsanspruch begründet. Dabei muss die Vergleichbarkeit für den Mieter gegeben sein.

Die Mieterhöhung, die durchgesetzt werden soll, muss abschließend im Rahmen der Kappungsgrenze liegen (20% innerhalb von drei Jahren normal, 15% innerhalb von drei Jahren bei gültiger Mietpreisbremse).

Die Miete muss gemäß §558 BGB mindestens 15 Monate unverändert sein. Eine Erhöhung greift zu Beginn des dritten Monats nach der Verkündung. Beispiel: Wird eine Mieterhöhung am 01.03. verkündet, greift sie zum 01.06.

Die Mieterhöhung muss gemäß §558a BGB in Textform erklärt und begründet werden. Dabei ist der Mietspiegel mitzuliefern oder aber genaue Daten der drei gewählten Vergleichswohnungen.

Stimmt der Mieter einer Mieterhöhung nicht zu, können Sie auf Zustimmung der Mieterhöhung klagen. Im Vorfeld sollte eine Abmahnung erfolgen, da der Klageweg kostenintensiv sein kann.

Der Mieter hat bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Erhalt des Mieterhöhungsverlangens Zeit, der Mieterhöhung zu widersprechen (558b BGB).

Betriebskosten können nur begründet angepasst werden, in der Regel also bei der Betriebskostenabrechnung. Im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens ist eine Erhöhung der Betriebskosten kaum möglich, da die Begründung für die Erhöhung der Betriebskosten nicht belegt werden kann.

Gemäß §566 BGB bricht Kauf nicht Miete. Das heißt, der Käufer tritt direkt in das bestehende Mietverhältnis ein, genau so wie es besteht. Er hat somit genau wie der Verkäufer das Recht, die Miete zu erhöhen, auch direkt nach dem Eigentümerwechsel. Er muss hierbei darauf achten, dass die Kaltmiete mindestens 15 Monate unverändert war und dass die ortsübliche Vergleichsmiete sowie die Kappungsgrenze eine Mieterhöhung zulassen.

Eine rückwirkende Mieterhöhung ist nicht möglich.

Bisher hat noch kein Unternehmen die Zertifizierung zur Anerkennung als Mietdatenbank bestanden, daher gibt es weiterhin keine Mietpreisdatenbank. Der hohe Datenschutz in Deutschland erschwert hier zudem die Datenzusammenstellung.

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Wenn Sie selber keine entsprechenden Vergleichswohnungen haben, sollten Sie bei Ihrem Verwalter nachfragen. Vor allem größere Verwaltungen haben oft mehrere Wohnungen und Mietshäuser in der Verwaltung die als Vergleichswohnungen dienen können.

Nutzen Sie unsere Übersicht 12 Tipps von Experten für eine erfolgreiche Suche nach Vergleichswohnungen.

Der Verbraucherpreisindex wird vom statistischen Bundesamt zur Verfügung gestellt.

Hier gibt es keine Vorschrift hinsichtlich der prozentualen Veränderung, sondern nur hinsichtlich der Zeit. Die Miete muss zwölf Monate unverändert sein und kann dann entsprechend der Veränderung des Verbraucherpreisindexes angepasst werden.

Gemäß §561 BGB hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht. Er kann die Wohnung zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens räumen.

Es gibt keine Verpflichtung den Mieter über dasSonderkündigungsrecht zu informieren.

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