Mieterhöhungen: Übersicht aller Voraussetzungen und Möglichkeiten

Mieterhöhung nach gesetzlichen Vorgaben

Für alle Arten der Mieterhöhungen gilt: Als Vermieter müssen Sie sich an die gesetzlichen Vorgaben halten — Sie dürfen die Miete nicht willkürlich anheben. Es gelten bestimmte Voraussetzungen, unter denen eine Anpassung der Miete möglich ist:

• • Der ortsübliche Mietspiegel liegt über der vereinbarten Miete.
  • Sie haben weitreichende Sanierungen oder Modernisierungen vorgenommen. Hierdurch ist der Wert Ihres Mietobjektes gestiegen, die Wohnqualität für den Mieter wurde verbessert.
  • Im Mietvertrag wurde eine sogenannte Staffelmiete oder Indexmiete festgelegt.

Mieterhöhung nach Kappungsgrenze

Sind die Voraussetzungen für eine Mieterhöhung erfüllt, dann muss sich diese in einem vorgegebenen Rahmen, der Kappungsgrenze, bewegen. Der Mieter soll auf diese Weise vor unwillkürlicher und überhöhter Mietanpassung geschützt werden. Die Mieterhöhung darf für einen Zeitraum von drei Jahren nicht mehr als 20 Prozent betragen. In einigen Regionen liegt diese Höchstgrenze bei 15 Prozent. Ausnahmen gelten beispielsweise, wenn Sie sich vertraglich auf eine Staffelmiete geeinigt haben.

Zur Berechnung der Miete wird grundsätzlich die Nettomiete herangezogen. Einige Vermieter berechnen zuzüglich zur Nettomiete und zu den Nebenkosten einen Abschlag für Schönheitsreparaturen. Ein solcher Abschlag muss Teil des Mietvertrags sein und ist von einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Miete abzuziehen (Amtsgericht Stuttgart, Urteil vom 08.03.2016, Az. 35 C 5555/15).

Zusammengefasst gelten für Mieterhöhungen die folgenden Bedingungen:

• • Die Mieterhöhung darf sich für einen Zeitraum von drei Jahren auf maximal 20 Prozent belaufen. In einigen Städten ist die Anhebung auf 15 Prozent gedeckelt. Erkundigen Sie sich hierzu bei Ihrem zuständigen Bauamt.
  • Eine Erhöhung der Miete muss dem Mieter schriftlich mitgeteilt werden. Idealerweise per Einschreiben, damit Sie rechtlich abgesichert sind. Grundsätzlich ist auch eine Mitteilung per E-Mail erlaubt, ein Nachweis, dass der Mieter diese auch erhalten hat, ist jedoch schwierig und kann bei gerichtlichen Auseinandersetzungen zu Problemen führen.
  • Es müssen geltende Fristen eingehalten werden. Nach Eingang der Ankündigung gilt die Mieterhöhung frühestens nach Ablauf von zwei Monaten (mit Beginn des dritten Monats nach Eingang des Schreibens).
  • Die Gründe für die Mieterhöhung sind anzugeben. Für die Begründung muss es eine Rechtsgrundlage geben.
  • Zwischen zwei Mietanpassungen müssen mindestens 15 Monate liegen (558 Abs. 1 Satz 1 BGB).
  • Eine Mieterhöhung darf frühestens ein Jahr nach der letzten Anpassung angekündigt werden.
  • Nach der Mitteilung hat der Mieter zwei Monate Zeit, das Mietverhältnis zu kündigen oder Einspruch einzulegen.
  • Die Zustimmung des Mieters ist grundsätzlich einzuholen. Dieser darf seine Zustimmung jedoch nur dann ablehnen, wenn rechtliche Gründe dagegen sprechen.

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Anpassungen an ortsübliche Vergleichsmiete

Dies ist eine häufige Situation, wenn Sie eine Bestandsimmobilie kaufen: Der Vorbesitzer hat die Mieten über viele Jahre nicht angepasst und den regionalen Mietspiegel nicht berücksichtigt.

Der Mietspiegel

Der Mietspiegel ist nach Gemeinden oder Stadtteilen aufgeteilt und gilt jeweils für Wohnraum mit ähnlicher Ausstattung. Vermieter sollten den aktuellen Mietspiegel unbedingt kennen. Liegt Ihre Miete darunter, dann sind Sie berechtigt, die Miete anzupassen. Diese sollte hierbei die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen.

Wichtig: Ortsüblich muss sich exakt auf den Stadtteil oder die Ortschaft beziehen, in der sich die Mietwohnung befindet. Der Mietspiegel des Nachbarortes kann nicht als Begründung für eine Mieterhöhung herangezogen werden.

Für einen exakten Mietvergleich sind das Baujahr der Immobilie, die Lage, die Größe der Wohnung und die Ausstattung zu berücksichtigen. Auch die Tatsache, ob Modernisierungen stattgefunden haben, zum Beispiel energetische Modernisierungen. Diese lassen den Wert der Wohnung und die erwartbare Miete ansteigen.

Beispiel: Die Stadt Stuttgart stellt in ihrer Broschüre “Mietspiegel 2021/2022” Tabellen als Berechnungsgrundlage zur Verfügung.

Neben dem Grundwert fließen der Gebäudetyp, ob Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus oder Penthousewohnung sowie die geografische Lage, die Sanitärausstattung, Balkon oder Terrasse, die Heiz- und Wassertechnik und die Art der Fußböden (Parkett, PVC, Fliesen) in die Berechnung ein:

Begründung mit Vergleichswohnungen

Für einige Orte liegen keine Mietspiegel vor. Ist dies der Fall, dann lässt sich eine Mieterhöhung mithilfe von drei Vergleichswohnungen begründen. Hierfür benennt der Vermieter mindestens drei Wohnungen, die in Lage, Größe und Ausstattung seiner Wohnung in etwa entsprechen. Gelten für die Vergleichswohnungen höhere Mietpreise, dann lässt sich eine Erhöhung hiermit begründet werden. Die Begründung mit Vergleichswohnungen ist auch dann zulässig, wenn ein Mietspiegel für die Region oder die Stadt vorliegt.

Wichtig: Die Vergleichswohnungen sind konkret zu benennen.

Sie müssen Ihrem Mieter die Adresse und ein Dokument über die derzeitige Miete und Ausstattung vorgelegen. Zur Vorlage können auch Wohnungsanzeigen dienen. Einen Anspruch auf eine Besichtigung der Vergleichswohnung besteht nicht.

Mieterhöhung bei Staffelmiete

Die Staffelmiete ist eine Sonderform der Mietvereinbarung. Die Miete erhöht sich von Jahr zu Jahr um einen festgelegten Betrag. Eine Staffelmiete muss im Mietvertrag vereinbart werden. Ist dies der Fall, dann ist ein Mietanstieg auch von mehr als 20 Prozent innerhalb von drei Jahren zulässig. Es besteht keine Deckelung, stattdessen gelten die vereinbarten Bedingungen. Die einzelnen jährlichen Erhöhungen müssen nicht gesondert vom Mieter bestätigt werden. Was zählt, sind die Absprachen im Mietvertrag.

Gilt in Ihrem Fall eine Staffelmiete, dann dürfen Sie darüber hinaus keine weiteren Mieterhöhungen durchführen. Das Gleiche trifft für die sogenannte Indexmiete zu. Hier wird der Mietpreis jährlich der Inflationsrate angepasst.

Grenzen für Mieterhöhungen: Kappungsgrenze und Mietpreisbremse

Um Mieter vor einem rasanten Anstieg der Mieten zu schützen, wurden die Kappungsgrenze und die Mietpreisbremse eingeführt. Die Mietpreisbremse gilt ausschließlich für Neuvermietungen, die Kappungsgrenzen für bestehende Mietverhältnisse.

Kommt die Mietpreisbremse zum Tragen, dann darf der Mietzins nicht mehr als 10 Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die Mietpreisbremse gilt für ca. 370 Städte und Gemeinden in Deutschland. Am 31.12.2025 soll die Mietpreisbremse in sämtlichen Bundesländern auslaufen (Stand Februar 2022).

Die Kappungsgrenze ist für Sie dann relevant, wenn Ihre Miete deutlich unterhalb des geltenden Mietspiegels liegt. Hier gilt: Vermieter dürfen die Miete für einen Zeitraum von drei Jahren um maximal 20 Prozent erhöhen – auch dann, wenn die Miete noch immer unterhalb der Vergleichsmiete liegt. Eine weitere Anhebung ist erst wieder nach dem Ablauf der Dreijahresfrist möglich. Ausgenommen sind Mieterhöhungen nach Modernisierungen.

Mieterhöhung nach Modernisierung

Eine umfangreiche Modernisierung ist zunächst mit hohen Kosten für den Vermieter verbunden. Sie hat allerdings auch für den Mieter langfristig Vorteile. So werden die energetischen Wohnbedingungen verbessert, die Wohnqualität steigt und anfallende Nebenkosten, beispielsweise Stromkosten, werden reduziert.

Eine moderate Erhöhung der monatlichen Miete lässt sich also für beide Seiten gut begründen und ist nach einer Modernisierung rechtmäßig.

Vermieter müsse hierbei die folgenden Anforderungen beachten.

• • Modernisierungen müssen dem Mieter schriftlich angekündigt werden. Nutzen Sie nach Möglichkeit ein Einschreiben. Es gilt eine Frist von drei Monaten. Erst nach Ablauf dieser Frist dürfen Sie die höhere Mietsumme berechnen.
  • Während der Modernisierung darf der Mieter in einigen Fällen die Miete mindern (Verlinkung Mietminderung). Dies ist der Fall, wenn die Wohnung nur eingeschränkt nutzbar ist oder der Mieter während dieser Zeit besonderen Belastungen, beispielsweise durch anhaltenden Schmutz oder Baulärm, ausgesetzt ist. Ausnahme: Wird eine energetische Sanierung durchgeführt, darf der Mieter innerhalb der ersten drei Monate keine Mietminderung einfordern oder vornehmen.
  • Vermieter dürfen seit dem 01.01.2019 bis zu acht Prozent der Modernisierungskosten auf die Miete umlegen.
  • Die sogenannte Kappungsgrenze muss berücksichtigt werden. Nach Modernisierungen gilt: Innerhalb von sechs Jahren darf die Miete nur um maximal drei Euro pro Quadratmeter erhöht werden. Ab einer Quadratmetermiete von sieben Euro darf die Erhöhung zwei Prozent nicht übersteigen.

Modernisierungsmieterhöhung: Kappungsgrenzen beachten

Die Kappungsgrenze beschreibt die maximal zulässige Mieterhöhung innerhalb von drei Jahren. Die Deckelung von 15 bis 20 Prozent je nach Region ist auch dann ausschlaggebend, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete eine weit höhere Mieterhöhung zulassen würde (vgl. § 558 Abs. 3 BGB). Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungen oder durch gestiegene Nebenkosten fallen seit Januar 2019 ebenfalls unter die Kappungsgrenze.

Kappungsgrenze bei Modernisierungsmieterhöhung

Erst seit dem 01.01.2019 gibt es auch eine Kappungsgrenze nach Modernisierungsmaßnahmen. Vorher waren diese von einer Deckelung ausgenommen. Es gilt:

• • Liegt die Miete höher als sieben Euro pro Quadratmeter, dann dürfen die Modernisierungskosten nur bis zu einer Kappungsgrenze von drei Euro pro Quadratmeter auf die Miete umgelegt werden.
  • Beträgt die Miete maximal sieben Euro pro Quadratmeter, dann darf die Umlage der Modernisierungskosten zwei Euro pro Quadratmeter nicht übersteigen.

Beide Grenzen gelten jeweils für einen Zeitraum von sechs Jahren und betreffen sämtliche Modernisierungsmaßnahmen, die seit dem Stichtag (01.01.2019) angekündigt wurden. Liegt die schriftliche Ankündigung davor, dann gilt für die Umlage keine Kappungsgrenze.

Als Vermieter sollten Sie bereits jetzt an eine Erhöhung der Umlage denken und Ihrem Mieter dies in einem Schreiben ankündigen.

Vereinfachtes Verfahren seit 2019

Ebenfalls seit 2019 können Mieterhöhungen nach Modernisierungen im sogenannten vereinfachten Verfahren (§ 559c BGB) durchgesetzt werden. Dies ist möglich, wenn die Kosten weniger als 10.000 Euro betragen.

Das vereinfachte Verfahren bedeutet:

1. Als Vermieter brauchen Sie nicht jede Modernisierungs- oder Sanierungsmaßnahme einzeln aufführen.
2. 70 Prozent der Modernisierungskosten dürfen grundsätzlich auf die Miete umgelegt werden. Voraussetzung: Von den Gesamtkosten für die Modernisierung müssen Sie zunächst 30 Prozent Instandhaltungspauschale abziehen.
3. Eine Angabe der späteren Nebenkosten muss nicht erfolgen.

Wenn Sie als Vermieter das vereinfachte Verfahren zur Modernisierungsmieterhöhung nutzen, dann sind während der nachfolgenden fünf Jahre keine weiteren Erhöhungen möglich. Es sei denn, Sie haben den Kostenrahmen von 10.000 Euro nicht vollständig genutzt. In diesem Fall dürfen Sie den restlichen Betrag einsetzen und die Differenz entsprechend auf die Miete umlegen.

Ausnahmen dieser Regelung gelten für gesetzlich vorgeschriebene Maßnahmen oder für Besonderheiten bei Eigentümergemeinschaften.