Sie haben die Miete trotz eines steigenden Mietspiegels über einen langen Zeitraum nicht erhöht oder es wurden umfangreiche Modernisierungen durchgeführt? Dann steht eine Mieterhöhung an. Wann Sie als Vermieter von einer Mieterhöhung Gebrauch machen dürfen, welche Vorgaben und Fristen Sie einhalten müssen und was für Modernisierungsmieterhöhungen gilt, das erfahren Sie im folgenden Beitrag.

Mieterhöhung nach gesetzlichen Vorgaben
Für alle Arten der Mieterhöhungen gilt: Als Vermieter müssen Sie sich an die gesetzlichen Vorgaben halten — Sie dürfen die Miete nicht willkürlich anheben. Es gelten bestimmte Voraussetzungen, unter denen eine Anpassung der Miete möglich ist:
Umfrage: Würden Sie eine Mieterhöhung vorab mit Ihren Mietern persönlich besprechen bzw. sie Ihren Mietern vorab ankündigen?
Mieterhöhung nach Kappungsgrenze
Sind die Voraussetzungen für eine Mieterhöhung erfüllt, dann muss sich diese in einem vorgegebenen Rahmen, der Kappungsgrenze, bewegen. Der Mieter soll auf diese Weise vor unwillkürlicher und überhöhter Mietanpassung geschützt werden. Die Mieterhöhung darf für einen Zeitraum von drei Jahren nicht mehr als 20 Prozent betragen. In einigen Regionen liegt diese Höchstgrenze bei 15 Prozent. Ausnahmen gelten beispielsweise, wenn Sie sich vertraglich auf eine Staffelmiete geeinigt haben.
Zur Berechnung der Miete wird grundsätzlich die Nettomiete herangezogen. Einige Vermieter berechnen zuzüglich zur Nettomiete und zu den Nebenkosten einen Abschlag für Schönheitsreparaturen. Ein solcher Abschlag muss Teil des Mietvertrags sein und ist von einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Miete abzuziehen (Amtsgericht Stuttgart, Urteil vom 08.03.2016, Az. 35 C 5555/15).
Zusammengefasst gelten für Mieterhöhungen die folgenden Bedingungen:
Sonderfall: Mehr als eine Mieterhöhung innerhalb eines Jahres
Die Frist von 15 Monaten zwischen zwei Mieterhöhungen gilt nur für Anpassungen an die ortsübliche Vergleichsmiete. Wenn die Miete erst kürzlich aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen angehoben wurde, dann gilt diese Frist nicht. Es ist also in so einem Fall möglich, schon wenige Wochen nach der ersten Erhöhung, die Miete erneut anzuheben. Einzuhalten ist in einem solchen Fall nur die Frist von mindestens zwei Monaten nach der schriftlichen Ankündigung.
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Anpassungen an ortsübliche Vergleichsmiete
Dies ist eine häufige Situation, wenn Sie eine Bestandsimmobilie kaufen: Der Vorbesitzer hat die Mieten über viele Jahre nicht angepasst und den regionalen Mietspiegel nicht berücksichtigt.
Der Mietspiegel
Der Mietspiegel ist nach Gemeinden oder Stadtteilen aufgeteilt und gilt jeweils für Wohnraum mit ähnlicher Ausstattung. Vermieter sollten den aktuellen Mietspiegel unbedingt kennen. Liegt Ihre Miete darunter, dann sind Sie berechtigt, die Miete anzupassen. Diese sollte hierbei die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen.
Wichtig: Ortsüblich muss sich exakt auf den Stadtteil oder die Ortschaft beziehen, in der sich die Mietwohnung befindet. Der Mietspiegel des Nachbarortes kann nicht als Begründung für eine Mieterhöhung herangezogen werden.
Experten-Hinweis
Den aktuellen Mietspiegel Ihrer Region finden Sie in unserer Mietspiegel-Karte. Vermieter sollten den Mietspiegel unbedingt kennen, um Mietanpassungen rechtzeitig vornehmen zu können.Für einen exakten Mietvergleich sind das Baujahr der Immobilie, die Lage, die Größe der Wohnung und die Ausstattung zu berücksichtigen. Auch die Tatsache, ob Modernisierungen stattgefunden haben, zum Beispiel energetische Modernisierungen. Diese lassen den Wert der Wohnung und die erwartbare Miete ansteigen.
Beispiel: Die Stadt Stuttgart stellt in ihrer Broschüre “Mietspiegel 2021/2022” Tabellen als Berechnungsgrundlage zur Verfügung.
Neben dem Grundwert fließen der Gebäudetyp, ob Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus oder Penthousewohnung sowie die geografische Lage, die Sanitärausstattung, Balkon oder Terrasse, die Heiz- und Wassertechnik und die Art der Fußböden (Parkett, PVC, Fliesen) in die Berechnung ein:

Begründung mit Vergleichswohnungen
Für einige Orte liegen keine Mietspiegel vor. Ist dies der Fall, dann lässt sich eine Mieterhöhung mithilfe von drei Vergleichswohnungen begründen. Hierfür benennt der Vermieter mindestens drei Wohnungen, die in Lage, Größe und Ausstattung seiner Wohnung in etwa entsprechen. Gelten für die Vergleichswohnungen höhere Mietpreise, dann lässt sich eine Erhöhung hiermit begründet werden. Die Begründung mit Vergleichswohnungen ist auch dann zulässig, wenn ein Mietspiegel für die Region oder die Stadt vorliegt.
Wichtig: Die Vergleichswohnungen sind konkret zu benennen.
Sie müssen Ihrem Mieter die Adresse und ein Dokument über die derzeitige Miete und Ausstattung vorgelegen. Zur Vorlage können auch Wohnungsanzeigen dienen. Einen Anspruch auf eine Besichtigung der Vergleichswohnung besteht nicht.
Mieterhöhung bei Staffelmiete
Die Staffelmiete ist eine Sonderform der Mietvereinbarung. Die Miete erhöht sich von Jahr zu Jahr um einen festgelegten Betrag. Eine Staffelmiete muss im Mietvertrag vereinbart werden. Ist dies der Fall, dann ist ein Mietanstieg auch von mehr als 20 Prozent innerhalb von drei Jahren zulässig. Es besteht keine Deckelung, stattdessen gelten die vereinbarten Bedingungen. Die einzelnen jährlichen Erhöhungen müssen nicht gesondert vom Mieter bestätigt werden. Was zählt, sind die Absprachen im Mietvertrag.
Gilt in Ihrem Fall eine Staffelmiete, dann dürfen Sie darüber hinaus keine weiteren Mieterhöhungen durchführen. Das Gleiche trifft für die sogenannte Indexmiete zu. Hier wird der Mietpreis jährlich der Inflationsrate angepasst.
Sonderfall Mietendeckel
Der Berliner-Mietendeckel hat für große Verunsicherung auf Vermieter- und auf Mieterseite geführt. Vom Februar 2020 wurden die Mieten für ca. 1,5 Millionen Wohnungen, die vor dem Jahr 2014 erbaut wurden, eingefroren. Und zwar auf den Stand der geltenden Miete vom Juni 2019. Auf diese Weise sollte für eine Dauer von fünf Jahren ein weiterer hoher Anstieg der Wohnungsmieten gestoppt werden.
Das Gesetz wurde im April 2021 vor dem Bundesverfassungsgericht als verfassungswidrig erklärt (Az. 2 BvF 1/20, 2 BvL 5/20, 2 BvL 4/20).
Der Mietendeckel schloss eine Erhöhung als Anpassung an den Mietspiegel, eine Erhöhung nach Modernisierungen als auch eine Erhöhung durch eine Staffelmiete aus. Mieter müssen seit der Erklärung des Bundesverfassungsgerichtes den entstandenen Mietverlust nachzahlen. Mieterhöhungen, auch Staffeln gelten wieder. Dies gilt allerdings nur dann, wenn der Mieter zuvor einer Erhöhung zugestimmt hatte. Da es sich hier um teilweise komplexe Einzelfälle handelt, sollten Sie, falls Sie vom Mietendeckel betroffen waren, eine Rechtsberatung hinzuziehen.
Grenzen für Mieterhöhungen: Kappungsgrenze und Mietpreisbremse
Um Mieter vor einem rasanten Anstieg der Mieten zu schützen, wurden die Kappungsgrenze und die Mietpreisbremse eingeführt. Die Mietpreisbremse gilt ausschließlich für Neuvermietungen, die Kappungsgrenzen für bestehende Mietverhältnisse.
Kommt die Mietpreisbremse zum Tragen, dann darf der Mietzins nicht mehr als 10 Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die Mietpreisbremse gilt für ca. 370 Städte und Gemeinden in Deutschland. Am 31.12.2025 soll die Mietpreisbremse in sämtlichen Bundesländern auslaufen (Stand Februar 2022).
Die Kappungsgrenze ist für Sie dann relevant, wenn Ihre Miete deutlich unterhalb des geltenden Mietspiegels liegt. Hier gilt: Vermieter dürfen die Miete für einen Zeitraum von drei Jahren um maximal 20 Prozent erhöhen – auch dann, wenn die Miete noch immer unterhalb der Vergleichsmiete liegt. Eine weitere Anhebung ist erst wieder nach dem Ablauf der Dreijahresfrist möglich. Ausgenommen sind Mieterhöhungen nach Modernisierungen.

Mieterhöhung nach Modernisierung
Eine umfangreiche Modernisierung ist zunächst mit hohen Kosten für den Vermieter verbunden. Sie hat allerdings auch für den Mieter langfristig Vorteile. So werden die energetischen Wohnbedingungen verbessert, die Wohnqualität steigt und anfallende Nebenkosten, beispielsweise Stromkosten, werden reduziert.
Eine moderate Erhöhung der monatlichen Miete lässt sich also für beide Seiten gut begründen und ist nach einer Modernisierung rechtmäßig.
Vermieter müsse hierbei die folgenden Anforderungen beachten.
Modernisierungsmieterhöhung: Kappungsgrenzen beachten
Die Kappungsgrenze beschreibt die maximal zulässige Mieterhöhung innerhalb von drei Jahren. Die Deckelung von 15 bis 20 Prozent je nach Region ist auch dann ausschlaggebend, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete eine weit höhere Mieterhöhung zulassen würde (vgl. § 558 Abs. 3 BGB). Mieterhöhungen aufgrund von Modernisierungen oder durch gestiegene Nebenkosten fallen seit Januar 2019 ebenfalls unter die Kappungsgrenze.
Kappungsgrenze bei Modernisierungsmieterhöhung
Erst seit dem 01.01.2019 gibt es auch eine Kappungsgrenze nach Modernisierungsmaßnahmen. Vorher waren diese von einer Deckelung ausgenommen. Es gilt:
Beide Grenzen gelten jeweils für einen Zeitraum von sechs Jahren und betreffen sämtliche Modernisierungsmaßnahmen, die seit dem Stichtag (01.01.2019) angekündigt wurden. Liegt die schriftliche Ankündigung davor, dann gilt für die Umlage keine Kappungsgrenze.
Als Vermieter sollten Sie bereits jetzt an eine Erhöhung der Umlage denken und Ihrem Mieter dies in einem Schreiben ankündigen.
Fühlen Sie sich gut informiert und sicher, um eine Mieterhöhung durchzusetzen?
Vereinfachtes Verfahren seit 2019
Ebenfalls seit 2019 können Mieterhöhungen nach Modernisierungen im sogenannten vereinfachten Verfahren (§ 559c BGB) durchgesetzt werden. Dies ist möglich, wenn die Kosten weniger als 10.000 Euro betragen.
Das vereinfachte Verfahren bedeutet:
- Als Vermieter brauchen Sie nicht jede Modernisierungs- oder Sanierungsmaßnahme einzeln aufführen.
- 70 Prozent der Modernisierungskosten dürfen grundsätzlich auf die Miete umgelegt werden. Voraussetzung: Von den Gesamtkosten für die Modernisierung müssen Sie zunächst 30 Prozent Instandhaltungspauschale abziehen.
- Eine Angabe der späteren Nebenkosten muss nicht erfolgen.
Wenn Sie als Vermieter das vereinfachte Verfahren zur Modernisierungsmieterhöhung nutzen, dann sind während der nachfolgenden fünf Jahre keine weiteren Erhöhungen möglich. Es sei denn, Sie haben den Kostenrahmen von 10.000 Euro nicht vollständig genutzt. In diesem Fall dürfen Sie den restlichen Betrag einsetzen und die Differenz entsprechend auf die Miete umlegen.
Ausnahmen dieser Regelung gelten für gesetzlich vorgeschriebene Maßnahmen oder für Besonderheiten bei Eigentümergemeinschaften.
Vermieterwelt-Tipp
Als privater Vermieter stehen Ihnen einige Möglichkeiten zur Verfügung, Ihre Mieten zu erhöhen. Wenn Sie Bestandsimmobilien als Mietobjekte übernehmen, dann sollten Sie sich vorab über den geltenden Mietspiegel informieren. Liegt dieser nicht vor, dies kann vor allem bei ländlichen Gegenden vorkommen, dann ziehen Sie Vergleichswohnungen heran. Wenn Sie feststellen, dass der Mietspiegel über einen längeren Zeitraum nicht aktualisiert wurde, dann ist die Begründung über Vergleichswohnungen eine Alternative. In der Regel werden die geltenden Mietspiegel alle zwei Jahre aktualisiert.Modernisierungen können Sie ebenfalls auf die Miete umlegen und eine Mieterhöhung ankündigen. Beachten Sie hier die entsprechenden Fristen und Kappungsgrenzen. Ihren Mieter sollten Sie immer rechtzeitig über die anstehenden Mieterhöhungen informieren. Auch wenn dieser nur Einspruch einlegen kann, wenn rechtliche Gegebenheiten gegen ein Anheben der Miete sprechen.
Hilft Ihnen dieser Beitrag in Ihrem Vermieteralltag?
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Kommentare

Hallo,
wir vermieten 3 Eigentumswohnungen in einem Mehrfamilienhaus. Die Mieten wurden seit ca. 15 Jahren nicht mehr erhöht. Im letzten Jahr haben wir umfangreiche Renovierungen im Außenbereich vorgenommen: Fassade gestrichen, Keller trockengelegt, Eingangsbereich saniert, Außenanlage, Garten neu gestaltet. Nun werden wir moderne Brennwertheizungen einbauen lassen (Heizung pro Wohneinheit ca. 8000.- Euro Kosten) Der Mietspiegel ist uns nicht bekannt. Im Moment bezahlen die Mieter in 67297 Marnheim 5.- Euro pro Quadratmeter.
Wie hoch kann eine Mieterhöhung ausfallen? Kann man diese auf drei Jahre anlegen. (Beispiel : in den folgenden 3 Jahren ab jeweils 1.1 . Erhöhung um je 4%)
Vielen Dank
Gruß aus der Pfalz

Hallo,
und vielen Dank für Ihre Anfrage und die konkrete Schilderung Ihrer Situation.
Das Thema Mieterhöhung ist auch für Matthias Heißner – Gründer von Vermieterwelt und selber privater Vermieter – ein Dauerthema. Bei Vermieterwelt nehmen wir uns deshalb dem Thema in verschiedenen Varianten an. Um eine solche konkrete Anfrage, wie die von Ihnen, korrekt beantworten zu können, stehen unsere Experten in einem persönlichen Kontakt Rede und Antwort. Nehmen Sie also gerne direkt Kontakt zu unseren Experten auf: https://www.vermieterwelt.de/experten/. Außerdem hilft Ihnen sicherlich unser E-Book zum Thema: https://www.vermieterwelt.de/dokumente/mieterhoehung-nach-mietspiegel/.
Herzliche Grüße
Vermieterwelt-Support-Team

Hallo guten Tag können Sie mir weiterhelfen?
Wenn man am 07.12.22 bei einem Indexmietvertrag eine Erhöhung bekommt ab welchem Monat
Kann man dann mehr Miete verlangen ab Februar oder ab März?

Vielen Dank für Ihre Anfrage,
gerne unterstützen wir Sie bei Ihrem Anliegen.
Gem. § 557 b BGB gilt die Mieterhöhung in diesem Fall ab dem 01.02.2023, da sie zum übernächsten Monat nach Erhalt des Erhöhungsverlangen wirksam wird.
Sollten Sie eine weitere Frage haben, wenden Sie sich gerne auch an unsere Fachanwälte für Immobilien- und Mietrecht. Mitgliedern steht mind. 1 Experten-Anfrage pro Monat zur Verfügung. Dabei können Sie Ihren Ansprechpartner selbst wählen und erhalten i.d.R. binnen 48 Stunden (werktags) eine qualifizierte Antwort. Mehr Informationen zu unseren Experten finden Sie unter https://www.vermieterwelt.de/experten.
Herzliche Grüße
Ihr Vermieterwelt-Support-Team

Moin, ich habe letztes Jahr zwei Wohnungen meiner Eltern übernommen. Meine Eltern haben nie die Nebenkosten mit den Mietern abgerechnet. Darf ich jetzt einfach die Nebenkostenabrechnung erstellen? Es handelt sich hierbei um Nachzahlungen von jeweils 280€/ Wohnung / Jahr .

Hallo,
vielen Dank für den Kommentar, das Interesse und Vertrauen in unsere Arbeit. Gerne helfen wir bei dem beschriebenen Anliegen. Als Info dazu sei gesagt: Für exklusive Hilfestellungen und ausführliche Antworten stehen unsere Experten jederzeit bereit: https://www.vermieterwelt.de/experten. Dort lassen sich Fachbereiche auswählen, Fragen dezidiert stellen und auch Dateianhänge zur Überprüfung mitschicken.
Zur Frage: Sie sollten bei der Nebenkostenabrechnung zu erst die Mietverträge prüfen. Falls dort die Nebenkosten als Pauschale aufgeführt sind und nicht als Vorauszahlung, ist eine Abrechnung unzulässig.
Falls Sie jedoch als Vorauszahlung benannt sind, steht es Ihnen frei, eine Abrechnung zu erstellen und die Nachzahlungen von den Mietern einzufordern.
Herzliche Grüße
Ihr Vermieterwelt-Support-Team

Hallo,
mein Mieter bewohnt seit 2015 eine Wohnung in meinem Privathaus die Miete betrug 490€. ich habe am 01.02.2020 eine Mieterhöhung auf 560€ gemacht. Kann ich nun zum 01.02.2023 die Miete erneut um 20% erhöhen und an den ortsüblichen Mietspiegel anpassen.
Viele. Dank für ihre Antwort.

Sehr geehrte Frau Hächer,
vielen Dank für Ihre Anfrage.
Sie können in dem von Ihnen geschilderten Fall die Miete zum 01.02.2023 erneut um 20% erhöhen, sofern in Ihrem Gebiet keine Mietpreisbremse gilt. Sollte eine Mietpreisbremse gelten wäre eine Erhöhung nur um 15% alle 3 Jahre möglich. Gesetzlich geregelt ist die sogenannte Kappungsgrenze im §558 BGB.
Wir wünschen Ihnen viel Erfolg bei der geplanten Mieterhöhung.
Ob eine Mietpreisbremse gilt, erfahren Sie auch über unsere Mietspiegel-Datenbank. Suchen Sie dort einfach nach Ihrem Postleitzahlgebiet und Sie erhalten die gewünschte Information. Zur Abfrage für den Mietspiegel und die Mietpreisbremse geht es hier entlang: https://www.vermieterwelt.de/mietspiegel
Herzliche Grüße
Ihr Vermieterwelt-Support-Team

Hallo,
habe mehrere vermietete Objekt, darunter 2 1-Fam.Häuser.
Bei einem dieser Häuser in Menden Fuchshöhlenweg (120m2,Bj.2000, Garage) hat ihr Programm eine Mietpreisspanne von 1022.- – 1273,- mtl. ermittelt. Der Mieter zahlt seit Anfang des Mietverhältnisses vor 10Jahren 800,-kalt.
Jetzt denke ich über eine erstmalige Mieterhöhung nach. Die Vergleichsmiete gibt das nicht her.
Andere Häuser ähnlicher Ausstattung u Grösse liegen höher (lt.Anzeigen Internet oder Aussagen anderer Bekannter).
Modernisierungen, die umgelegt werden können, liegen kaum vor.
Wie kommt es, dass der Mietspiegel eine Mieterhöhung nicht hergibt, gleichzeitig aber deutlich höhere Mieten erzielt werden u auch ihr Berechnungsprogramm eine deutlich höhere Miete hergibt?
Die Begründung für eine Mieterhöhung kann also nur ein Vergleich mit 3 anderen ähnlichen Miethäusern sein.
Richtig?
Danke für ihre Antwort….
Gruß
Peter Oelenberg

Sehr geehrter Herr Oelenberg,
vielen Dank für Ihre Anfrage, gerne unterstützte ich Sie hier als Vermietungsprofi.
Generell ist es gem. §558 BGB möglich, die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, aber innerhalb von 3 Jahren um maximal 20% (15% wenn in dem Ort die Mietpreisbremse greift) zu erhöhen.
Wie Sie schon geschrieben haben, gibt es zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete entweder die Möglichkeit einen qualifizierten Mietspiegel zu verwenden oder aber, wenn es keinen gibt, 3 Vergleichswohnungen heranzuziehen. Auch die Beauftragung eines Gutachtens wäre eine Möglichkeit, allerdings eine teure.
Da der Mietspiegel keine Erhöhungsmöglichkeit ergibt, würden wir Ihnen bei Ihrem Mieterhöhungsverlangen empfehlen, auf die besagten 3 Vergleichswohnungen zurückzugreifen. Beachten Sie hierbei bitte, dass diese Wohnungen tatsächlich möglichst ähnlich zu Ihrer Wohnung sein sollten (hinsichtlich Wohnungsgröße, Lage, Ausstattung, etc.).
Sie können dann die niedrigste Miete der 3 Vergleichswohnungen als ortsübliche Miete in Ihrem Erhöhungsverlangen annehmen.
Die Differenz zwischen der Miete, die in Inseraten aufgeführt wird oder auch Ihnen durch die Vergleichsmieten bekannt ist, und dem Mietspiegel liegt daran, dass der Mietspiegel immer nur alle 2 Jahre erneuert wird. Dazu kommt, dass bei Neuvermietungen die Miete um bis zu 20% über der ortsüblichen Miete angesetzt werden kann.
Der Mietspiegel legt also zum Großteil noch veraltete Werte zu Grunde und kann auch gar nicht die mögliche Erhöhung bei Neuvermietungen darstellen.
Ich hoffe das ich Ihnen mit Ihrer Frage weiterhelfen konnte und wünsche Ihnen viel Erfolg bei der Mieterhöhung.
Viele Grüße aus Stuttgart
Ihr Matthias Heissner
Sie haben eine Frage oder Meinung zum Artikel?
Hanna Gienow
Ich möchte nach 6 Jahren ohne Mieterhöhung die Miete nun um 20 % erhöhen und hoffe, dass das zulässig ist.
Jo-Eike Vormittag
Wir wünschen Ihnen allzeit gute Vermietung.
Wenn Sie für das Mieterhöhungsverlangen weitergehend Unterstützung gebrauchen können, nutzen Sie gerne unsere Services. Beispielsweise können Sie die Experten-Anfragen (https://www.vermieterwelt.de/experten/) nutzen, um konkrete Frage zu Ihrem Mieterhöhungsverlangen stellen. Zur Hilfe bieten wir auch ein E-Book zum Thema an: https://www.vermieterwelt.de/dokumente/mieterhoehung-nach-mietspiegel/. Über unsere Mietspiegel-Landkarte (https://www.vermieterwelt.de/plattform/funktion-mietspiegel/) können Sie prüfen, ob es einen qualifizeirten Mietspiegel gibt und den Meitpreisrechner (https://www.vermieterwelt.de/plattform/funktion-mietpreisrechner/) verwenden Sie, um ortsübliche Vergleichsmieten zu finden.
Herzliche Grüße
Vermieterwelt-Support-Team