Sie haben als privater Vermieter die Miete trotz eines steigenden Mietspiegels über einen langen Zeitraum nicht erhöht? Sie sind sich unsicher, wie Sie ein Mieterhöhungsverlangen rechtssicher durchsetzen und gegenüber Ihrem Mieter begründen? Wann Sie als Vermieter von einer Mieterhöhung Gebrauch machen dürfen und welche Vorgaben und Fristen Sie einhalten müssen, das erfahren Sie in diesem Beitrag.

Freiwillige Mieterhöhung
Zu Beginn ist es wichtig, einen Blick auf die offensichtlichen Möglichkeiten zu werfen, die Sie für eine Mieterhöhung haben. Diese Optionen machen nur rund 20 Prozent aller mietvertraglichen Regelungen aus, obwohl sie Ihnen viele Chancen bieten können. Voraussetzung dafür ist – egal, ob Sie sich mit Ihrem Mieter in einem laufenden Mietverhältnis befinden oder eine Neuvermietung bevorsteht – dass Sie zunächst einen Blick in Ihren Mietvertrag werfen.
Prüfen Sie im Vertragswerk genau, ob dort nicht bereits andere Vereinbarungen zu den Themen Miethöhe und Mietsteigerung festgehalten sind, die Ihr eigentliches Mieterhöhungsverlangen torpedieren bzw. Mietsteigerungen regeln. Denn ist dies der Fall, scheitert oftmals auch Ihr Erhöhungsverlangen am berechtigen Einspruch des Mieters oder, sollte es dazu kommen, vor Gericht.
Wichtig ist zudem: Ist nichts im Mietvertrag vereinbart, gilt automatisch die ortsübliche Vergleichsmiete.
Jederzeit möglich
So offensichtlich, so selten: Geregelt wird diese Form der Erhöhung im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) im § 557. Sie greifen dabei auf einen Änderungsvertrag zurück, in dem Sie mit Ihrem Mieter eine Erhöhung (in festgesetzter Summe zu festgesetztem Datum) vereinbaren. Diesen Änderungsvertrag setzen Sie als privater Vermieter selbst auf.
Nutzen Sie die Gelegenheit also und bieten Sie zum Beispiel Sanierungen oder Erneuerungen in der Wohnung an – diese sind schließlich im Interesse beider Parteien. Auch einen Geldwert können Sie Ihrem Mieter im Gegenzug anbieten. Immerhin erhalten Sie fortan einen höheren Ertrag und steigern zudem den Wert Ihrer Immobilie. Im Gegenzug für solche Angebote haben Sie Argumentationsgrundlage für die angestrebte freiwillig vereinbarte Mieterhöhung.
Experten-Hinweis
Ihr Mieter muss dem nicht zustimmen. Um Ihr Verlangen nun aber trotzdem erfolgreich platzieren zu können und im Sinne eines harmonischen Mietverhältnisses, bieten Sie eine Gegenleistung an. Gehen Sie mit dem Mieter in den AustauschGrenze Mietpreisüberhöhung (20% über ortsüblicher Vergleichsmiete)
Sind die Voraussetzungen für eine Mieterhöhung erfüllt, dann muss sich diese in einem vorgegebenen Rahmen, der Kappungsgrenze, bewegen. Der Mieter soll auf diese Weise vor unwillkürlicher und überhöhter Mietanpassung geschützt werden. Die Mieterhöhung darf für einen Zeitraum von drei Jahren nicht mehr als 20 Prozent betragen. In einigen Regionen liegt diese Höchstgrenze bei 15 Prozent. Ausnahmen gelten beispielsweise, wenn Sie sich vertraglich auf eine Staffelmiete geeinigt haben.
Zur Berechnung der Miete wird grundsätzlich die Nettomiete herangezogen. Einige Vermieter berechnen zuzüglich zur Nettomiete und zu den Nebenkosten einen Abschlag für Schönheitsreparaturen. Ein solcher Abschlag muss Teil des Mietvertrags sein und ist von einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Miete abzuziehen (Amtsgericht Stuttgart, Urteil vom 08.03.2016, Az. 35 C 5555/15).
Zusammengefasst gelten für Mieterhöhungen die folgenden Bedingungen:
Umfrage: Würden Sie eine Mieterhöhung vorab mit Ihren Mietern persönlich besprechen bzw. sie Ihren Mietern vorab ankündigen?
Sonderfall: Mehr als eine Mieterhöhung innerhalb eines Jahres
Die Frist von 15 Monaten zwischen zwei Mieterhöhungen gilt nur für Anpassungen an die ortsübliche Vergleichsmiete. Wenn die Miete erst kürzlich aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen angehoben wurde, dann gilt diese Frist nicht. Es ist also in so einem Fall möglich, schon wenige Wochen nach der ersten Erhöhung, die Miete erneut anzuheben. Einzuhalten ist in einem solchen Fall nur die Frist von mindestens zwei Monaten nach der schriftlichen Ankündigung.
Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Hierauf fußen die meisten aller Mieterhöhungen (rund 80 Prozent). Und: hieraus entstehen die meisten Streitigkeiten oder gerichtlichen Auseinandersetzungen. Beides verwundert nicht, denn enthält der Mietvertrag keine Regelung, greift im Zweifel automatisch die Mieterhöhung über die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB).
Der Gesetzgeber gibt sieben Kriterien vor nach denen verglichen wird: Art der Immobilie, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit, Lage, energetische Eigenschaften und gleiche/vergleichbare Gemeinde. Finden können Sie die ortsübliche Vergleichsmiete wahlweise üben den lokalen Mietspiegel, die Mietpreisdatenbank, ein Gutachten oder drei Vergleichswohnungen.
Die folgenden Bedingungen gelten für Vermieter für die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete:
Ortsübliche Vergleichsmiete: Ermittlungsmöglichkeiten
Der Mietspiegel ist nach Gemeinden oder Stadtteilen aufgeteilt und gilt jeweils für Wohnraum mit ähnlicher Ausstattung. Vermieter sollten den aktuellen Mietspiegel unbedingt kennen. Liegt Ihre Miete darunter, dann sind Sie berechtigt, die Miete anzupassen. Diese sollte hierbei die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen.
Wichtig: Ortsüblich muss sich exakt auf den Stadtteil oder die Ortschaft beziehen, in der sich die Mietwohnung befindet. Der Mietspiegel des Nachbarortes kann nicht als Begründung für eine Mieterhöhung herangezogen werden.
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Experten-Hinweis
Den aktuellen Mietspiegel Ihrer Region finden Sie in unserer kostenlosen Mietspiegel-Datenbank. Gemeinden und Städte sind dazu angehalten, Ihre Mietspiegel alle zwei bzw. vier Jahre zu aktualisieren. Vermieter sollten Ihren Mietspiegel daher unbedingt kennen und laufend prüfen!
Für einen exakten Mietvergleich sind das Baujahr der Immobilie, die Lage, die Größe der Wohnung und die Ausstattung zu berücksichtigen. Auch die Tatsache, ob Modernisierungen stattgefunden haben, zum Beispiel energetische Modernisierungen. Diese lassen den Wert der Wohnung und die erwartbare Miete ansteigen.
Beispiel: Die Stadt Stuttgart stellt in ihrer Broschüre “Mietspiegel 2021/2022” Tabellen als Berechnungsgrundlage zur Verfügung.
Neben dem Grundwert fließen der Gebäudetyp, ob Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus oder Penthousewohnung sowie die geografische Lage, die Sanitärausstattung, Balkon oder Terrasse, die Heiz- und Wassertechnik und die Art der Fußböden (Parkett, PVC, Fliesen) in die Berechnung ein:

Mietpreisdatenbank
Kurz und knapp: Seit 1983 gibt es eine solche Mietpreisdatenbank in Deutschland nicht mehr. Der Gesetzgeber gibt hier grundsätzlich die Möglichkeit, eine solche Datenbank aufzusetzen und es gab immer wieder Bestrebungen, dies umzusetzen. Bislang ohne Erfolg.
Sachverständigengutachten
Über das Gutachten eines entweder öffentlich bzw. von der IHK vereidigten Immobilienwertgutachters oder nach DIN EN ISO 17024 zertifizierten Sachverständigen. Wichtig: Dieser muss sowohl für Kaufpreis als auch für Mietpreis vereidigt sein. Das Gesetz stellt hohe Auflagen an ein solches Mietwertgutachten (20 vorliegende Mietverträge, um Vergleichswert zu schaffen), daher aufwendig, teuer und als Parteigutachten vor Gericht streitbar.
Vergleichswohnungen
Für einige Orte liegen keine Mietspiegel vor. Ist dies der Fall, dann lässt sich eine Mieterhöhung mithilfe von drei Vergleichswohnungen begründen. Hierfür benennt der Vermieter mindestens drei Wohnungen, die in Lage, Größe und Ausstattung seiner Wohnung in etwa entsprechen. Gelten für die Vergleichswohnungen höhere Mietpreise, dann lässt sich eine Erhöhung hiermit begründen. Die niedrigste Miete der drei Vergleichswohnungen stellt die ortsübliche Vergleichsmiete dar, bis zu der erhöht werden darf. Die Begründung mit Vergleichswohnungen ist auch dann zulässig, wenn ein Mietspiegel für die Region oder die Stadt vorliegt.
Wichtig: Die Vergleichswohnungen sind konkret zu benennen.
Sie müssen Ihrem Mieter die Adresse und ein Dokument über die derzeitige Miete und Ausstattung vorgelegen. Zur Vorlage können auch Wohnungsanzeigen dienen. Einen Anspruch auf eine Besichtigung der Vergleichswohnung besteht nicht.

Experten-Hinweis
Es braucht insgesamt drei vergleichbare Wohnungen mit effektiv vereinbarten Mietpreisen. Schwierigkeit dabei: Diese müssen nach den sieben Kriterien klar identifizierbar sein (z. B. bei gleicher Lage im selben Haus, mit gleicher Wohnfläche, zu ähnlichem Grundriss).Voraussetzungen für das Mieterhöhungsverlangen
Vermietungsprofis nutzen erfolgreich die folgenden Strategiepunkte, um für ein Mieterhöhungsverlangen vorbereitet zu sein, es einfach durchzusetzen und dabei weiterhin ein gutes Mietverhältnis zu pflegen.
Beachten Sie diese zwölf Tipps:
- Das Wichtigste zum Start: Prüfen Sie zuallererst Ihren Mietvertrag und ob er Regeln zur Mieterhöhung enthält. Die ortsübliche Vergleichsmiete gilt nur dann, wenn Mieterhöhungen nach § 558 BGB im Mietvertrag eingetragen sind oder aber wenn dort nichts eingetragen ist.
- Die richtigen Werte: Geben Sie Erhöhungen in Ihrem Mieterhöhungsverlangen immer in Euro an. Weder eine prozentuale Veränderung und noch ein Wert pro Quadratmeter ist zulässig – Sie brauchen den eindeutigen Endbetrag in Euro, um den Sie erhöhen.
- Ohne Begründung keine Erhöhung: Fügen Sie jedem Erhöhungsverlangen die Begründung bei. Erhöhen Sie die ortsübliche Vergleichsmiete über den Mietspiegel der Gemeinde, dann benennen Sie dies auch so ausführlich. Die Berechnung aus dem Mietspiegel müssen Sie anhängen, damit Ihr Mieter den Erhöhungsgrund prüfen kann.
- Auf die Größe kommt es an: Mieterhöhungen gelten immer nur nach der tatsächlichen Wohnfläche. Überprüfen Sie also im Zweifel die Wohnfläche, lassen Sie diese aktualisiert nachmessen, bevor Ihr Mieter dies tut und die Diskrepanz zur Missstimmung auf der einen Seite und zum Scheitern des Erhöhungsverlangens auf der anderen Seite führt. Außerdem können hieraus auch Rückforderungsansprüche des Mieters entstehen.
- Der richtige Zeitpunkt: Fehlt das Datum der Ankündigung zur Mieterhöhung, ist das Verfahren unwirksam.
- Beim Namen nennen: Sie müssen auf beiden Seiten alle Vertragspartner aufnehmen und in Ihrem Mieterhöhungsverlangen nennen. Sind Sie nicht allein Vermieter, muss die andere Person ebenfalls enthalten sein.
- Sperrfrist ist wichtig: Beachten Sie, dass frühestens zwölf Monate nach Mietvertragsabschluss oder letzter Erhöhung ein neues Mieterhöhungsverlangen gestellt werden darf, das dann wiederum frühestens nach 15 Monaten wirksam wird.
- Die Form wahren: Gut für Sie, denn Mieterhöhungsverlangen sind inzwischen zum Beispiel auch per E-Mail oder Fax zulässig. Im Sinn der Professionalität, Dokumentation und Beweislast empfiehlt es sich jedoch immer, den klassischen Brief zu nutzen.
- Im Auftrag handeln: Ähnlich wie die Form – ein Mieterhöhungsverlangen ist per Vollmacht durchsetzbar. Doch die Empfehlung ist wie folgt: Legen Sie, wenn Sie jemanden beauftragen, die originale Vollmacht bei, um auf der sicheren Seite zu sein.
- Frist der Zustimmung: Nehmen Sie in Ihr Verlangen auf Mieterhöhung von Vornherein einen Hinweis und eine Frist auf, dass und bis wann der Mieter Ihnen die Steigerung der Miete zustimmen soll bzw. muss.
- Alle Punkte gelten: Berücksichtigen Sie einen der zuvor genannten Punkte nicht oder hat eine dieser Formalien Mängel, wird auch Ihr Erhöhungsverlangen sofort unwirksam. Vor Gericht sind solche Mängel ebenfalls nicht heilbar. Ihre Erhöhung wird im Streitfall abgewiesen und Sie müssen im Zweifel von vorne beginnen.
- Gültigkeit gilt: Weisen Sie Ihren Mieter darauf hin, ab wann die neue erhöhte Miete zu zahlen ist (nämlich zum 1. des dritten Monats ab dem Zugang.
Voraussetzungen für die Zustimmungserklärung
Keine Mieterhöhung ohne Zustimmung des Mieters. Dieser Fakt macht diesen Punkt und die folgenden Praxistipps so wichtig. Sie können Ihr Verlangen noch so gut an der Expertenstrategie ausrichten, es korrekt und sorgfältig einreichen – stimmt der Mieter nicht zu, ist auch eine Mieterhöhung unwirksam.
Beachten Sie diese neun Punkte:
- Überlegen erlaubt: Der Mieter hat eine Überlegungsfrist bis zum Ende des übernächsten Monats nach Ihrer Ankündigung. In diesem Zeitraum muss er zustimmen, damit Sie die Erhöhung wie geplant durchsetzen können (Beispiel: Ein Mieterhöhungsverlangen zum 10.01. ergibt für den Mieter eine Überlegungsfrist bis zum 31.03.).
- Die Form macht die Musik: Grundsätzlich ist eine Zustimmung mündlich erlaubt. Aus Expertensicht ist davon unbedingt abzuraten, weil es zu einem Problem der Beweislast führen kann. Holen Sie die Zustimmung schriftlich ein; die Textform (E-Mail, Fax, WhatsApp-Nachricht) würde sogar reichen.
- Zustimmung unter Bedingungen: Stellt der Mieter für die Zustimmung Bedingungen auf wird Ihr Mieterhöhungsbegehren dadurch unwirksam. Auch nachträglich noch. Deshalb: Akzeptieren Sie eine solche Zustimmung unter Bedingungen niemals. Schauen Sie, dass Sie die genannten Bedingungen anders abwickeln.
- Zustimmung in Teilen: Anders verhält es sich, wenn Ihr Mieter der Erhöhung in Teilen zustimmt. Dies kommt häufig vor und ist zulässig. Planen Sie also im Zweifel in Ihr Verlangen ein, dass der Mieter nicht der gesamten Erhöhung, aber einem Teil zustimmt.
- Keine Antwort ist auch eine Antwort: Reagiert der Mieter gar nicht, lässt er die Überlegungsfrist also auslaufen, ist dies mit einer Ablehnung Ihres Erhöhungsverlangens gleichzusetzen. Ihnen bleibt dann nur das Gespräch oder die Klage. Wichtig, andernfalls gilt auch: Wenn Ihr Mieter drei Mal hintereinander die erhöhte Miete zahlt ohne das er zugestimmt hat, gilt die Mieterhöhung als stillschweigend angenommen.
- Bleiben Sie moderat, rechnen Sie genau: Stellt sich heraus, Sie haben eine überhöhte Miete für Ihr Erhöhungsverlangen angesetzt, hat der Mieter Rückforderungsrechte aller zu viel gezahlten Beträge.
- Kündigung mit Sonderrecht: Grundsätzlich hat der Mieter bei einem Mieterhöhungsverlangen, während der Überlegungsfrist, ein Sonderkündigungsrecht. Doch ist die Erhöhung auch noch zu hoch, provoziert dies, dass der Mieter davon erst recht Gebrauch macht. Im Zweifel verlieren Sie einen guten Mieter, müssen Rückzahlungen tätigen und anschließend einen Neuvermietungsprozess anstoßen.
- Nicht an Ort und Stelle: Tragen Sie Ihr Mieterhöhungsverlangen niemals an der Wohnungstür/ in der Wohnung vor und lassen Sie sich ebenfalls auf dem Wege niemals direkt die Zustimmung geben. Das klingt in der Theorie einfach und harmonisch – erst recht, wenn Sie ein gutes Verhältnis pflegen, führt in der Praxis aber dazu, dass Sie automatisch in das Haustür-Widerrufsrecht rutschen und der Mieter somit allen Vereinbarungen während der Widerrufsfrist widersprechen kann.
- Die Frage nach Klage: Die Möglichkeit des Klagewegs steht Ihnen zu. Beachten Sie aber die Klagefrist: Bleibt eine Reaktion des Mieters aus, müssen Sie innerhalb von drei Monaten die Klage bei Gericht eingereicht haben. Andernfalls ist Ihr Begehren unwirksam und Sie müssen den gesamten Prozess neustarten.
Was, wenn der Mieter nicht zustimmt
Generell lässt sich festhalten, dass ein Großteil der Mieter den Vermietern nie eine schriftliche Zustimmung zur Mieterhöhung erteilt oder die Erhöhung in anderer Form bestätigt. Sie bezahlen die Mieterhöhung ganz einfach.
Wie in jedem zwischenmenschlichen Prozess empfiehlt es sich, vor den folgenden Punkten den direkten Kontakt zum Mieter aufzunehmen und zum Beispiel telefonisch nachzufragen, wie er zur Mieterhöhung steht. Darüber hinaus sollte geklärt werden, um welche Art von Mieterhöhung es sich handelt.
Generell gibt es bei jeder Mieterhöhung die Möglichkeit, dass eine Mieterhöhung eine für den Mieter unzumutbare Härte darstellt. Dies wäre zum Beispiel der Fall, wenn durch die Mieterhöhung eine Verarmung des Mieters gegeben wäre und er belegen kann, dass es keinen vergleichbaren Wohnraum für ihn gibt, der in seinem wirtschaftlichen Rahmen bezahlbar wäre. Klassische Härtefälle sind zum Beispiel Rentner mit niedriger Rente, Großfamilien, die soziale Unterstützung erhalten oder Sozialhilfeempfänger. Im Falle eines belegten Härteeinwands kann keine Mieterhöhung erfolgen.
Staffelmietvereinbarung
Die Staffelmiete ist eine Sonderform der Mietvereinbarung (§ 557a BGB). Die Miete erhöht sich von Jahr zu Jahr (zum Beispiel Erhöhung jedes Jahr um 50 Euro pro Monat) um einen festgelegten Betrag. Eine Staffelmiete muss im Mietvertrag vereinbart werden und die Staffelung muss in Euro (nicht in Prozent oder Quadratmeter) angegebenwerden. Ist dies der Fall, dann ist ein Mietanstieg auch von mehr als 20 Prozent innerhalb von drei Jahren zulässig. Es besteht keine Deckelung, stattdessen gelten die vereinbarten Bedingungen. Die einzelnen jährlichen Erhöhungen müssen nicht gesondert vom Mieter bestätigt werden. Was zählt, sind die Absprachen im Mietvertrag.
Ist eine Staffelmiete vereinbart, dann darf die Miete oberhalb der Kappungsgrenze und der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Gilt in Ihrem Fall eine Staffelmiete, dann dürfen Sie darüber hinaus keine weiteren Mieterhöhungen durchführen. Das Gleiche trifft für die sogenannte Indexmiete zu. Hier wird der Mietpreis jährlich der Inflationsrate angepasst.
Beachten Sie, dass für die Staffelmiete die Vorschriften der Mietpreisbremse gelten, wenn es sich an Ihrem Standort um einen angespannten Wohnungsmarkt handelt, und Sie die Bereiche Mietwucher und Sittenwidrigkeit berücksichtigen.
Sonderfall Mietendeckel
Der Berliner-Mietendeckel hat für große Verunsicherung auf Vermieter- und auf Mieterseite geführt. Vom Februar 2020 wurden die Mieten für ca. 1,5 Millionen Wohnungen, die vor dem Jahr 2014 erbaut wurden, eingefroren. Und zwar auf den Stand der geltenden Miete vom Juni 2019. Auf diese Weise sollte für eine Dauer von fünf Jahren ein weiterer hoher Anstieg der Wohnungsmieten gestoppt werden.
Das Gesetz wurde im April 2021 vor dem Bundesverfassungsgericht als verfassungswidrig erklärt (Az. 2 BvF 1/20, 2 BvL 5/20, 2 BvL 4/20).
Der Mietendeckel schloss eine Erhöhung als Anpassung an den Mietspiegel, eine Erhöhung nach Modernisierungen als auch eine Erhöhung durch eine Staffelmiete aus. Mieter müssen seit der Erklärung des Bundesverfassungsgerichtes den entstandenen Mietverlust nachzahlen. Mieterhöhungen, auch Staffeln gelten wieder. Dies gilt allerdings nur dann, wenn der Mieter zuvor einer Erhöhung zugestimmt hatte. Da es sich hier um teilweise komplexe Einzelfälle handelt, sollten Sie, falls Sie vom Mietendeckel betroffen waren, eine Rechtsberatung hinzuziehen.
Indexmietvereinbarung
Im Gewerbe so bekannt, im Wohnraum noch selten: Die Indexmiete (§ 557b BGB) funktioniert anders als die beiden vorherigen Möglichkeiten. Die Steigerungen der Miete laufen automatisch ab, und zwar entsprechend des Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts. Das führt zu einer Besonderheit: Steigt der Verbraucherpreisindex, steigt auch Ihre Miete. Doch sinkt der Index, sinkt auch Ihre Miete. Jeweils zwölf Monate müssen zwischen den Erhöhungen liegen. Sie können das Verfahren allerdings vor Ablauf der zwölf Monate ankündigen, damit die erste erhöhte Mietzahlung direkt nach zwölf Monaten startet.
Experten-Hinweis
Sie sind verpflichtet, das Verfahren anzukündigen und darzulegen, wie sich der Index zuletzt verändert hat und was der Mieter nun seit dieser Änderung bzw. seit Mietvertragsabschluss mehr zu zahlen hat. Für die Durchsetzung brauchen Sie keine Zustimmung des Mieters. Der gesetzlich geregelte Verbraucherpreisindex macht Erhöhungen auf diesem Wege oft auch für den Mieter fair, Streitpotential ist hier deshalb kaum vorhanden. Beachten Sie, dass wenn der Verbraucherpreisindex sinken sollte, auch der Mieter eine Anpassung der Miete, also eine Reduzierung der Miete, anfordern kann.Dennoch ist diese Option erst dann besonders von Vorteil, wenn Sie als privater Vermieter bereits ohnehin eine hohe Basismiete haben, um dann künftig am Index ausrichten zu können. Modernisierungsumlagen sind bei der Indexmiete nur dann zulässig, wenn Sie gesetzlich zu Sanierungen verpflichtet werden.
Erhöhung der Garagen- und Stellplatzmiete
Prüfen Sie zunächst, ob es für die Garage oder den Stellplatz einen separaten Mietvertrag gibt bzw. ob die Garage/der Stellplatz zusammen mit der Wohnung in einem einheitlichen Mietvertrag vermietet werden.
Gibt es für die Garagen oder den Stellplatz einen separaten Mietvertrag, so kann die Miete auf drei Wegen erhöht werden:
- Mieterhöhung auf Grund von Vereinbarung:
Da generell Vertragsfreiheit herrscht, können Sie auf den Mieter zugehen und ihm den Vorschlag unterbreiten die Miete zu erhöhen. Stimmt der Mieter zu, ist die Mieterhöhung wirksam.
- Mieterhöhung mittels Vergleichsmieten:
Sie können die Mieterhöhung mit drei vergleichbaren Garagen oder Stellplätzen begründen. Dies unterstützt Ihre Argumentationsgrundlage und auch die Akzeptanz des Mieters zur Zustimmung.
- Mieterhöhung mittels Änderungskündigung:
Da es sich bei Garagen und Stellplätzen nicht um Wohnraum handelt, können Sie den Vertrag gemäß § 580a BGB kündigen. Da die Miete in der Regel nach Monaten bemessen ist, ist die Kündigung bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Mit Ihrer Kündigung können Sie dann dem Mieter direkt ein neues Vertragsangebot mit erhöhter Miete zukommen lassen. Eine Kappungsgrenze — wie bei Wohnraum — gilt hier dann nicht.
Ist die Garage bzw. der Stellplatz im Mietvertrag für die Wohnung enthalten, so gelten die Vorschriften für die Wohnraummietverhältnisse auch für den Stellplatz.
Die Möglichkeit der Änderungskündigung ist somit nicht mehr gegeben, denn ein Mietvertrag über Wohnraum kann nur mit berechtigtem Interesse gekündigt werden. Somit bleiben in diesem Fall nur zwei Erhöhungsmöglichkeiten:
- Mieterhöhung auf Grund Vereinbarung:
Im Rahmen einer Mieterhöhung auf Basis einer Vereinbarung gemäß §557 BGB kann neben der Wohnung auch die Garage oder der Stellplatz mit erhöht werden.
- Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete:
Wenn Sie eine Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete in der Wohnung durchführen, können Sie die ortsübliche Vergleichsmiete mit einem Verweis auf den Mietspiegel oder mit Nennung von drei Vergleichswohnungen begründen. Wenn der Mietspiegel separate Mieten für Garagen und Stellplätze ausweist, können diese bei einer Erhöhung herangezogen werden. Oder Sie können drei andere Garagen oder Stellplätze als Vergleich benennen, um Ihre Mieterhöhung zu begründen.
Mieterhöhung nach Modernisierung
Eine umfangreiche Modernisierung ist zunächst mit hohen Kosten für den Vermieter verbunden. Sie hat allerdings auch für den Mieter langfristig Vorteile. So werden die energetischen Wohnbedingungen verbessert, die Wohnqualität steigt und anfallende Nebenkosten, beispielsweise Stromkosten, werden reduziert.
Eine moderate Erhöhung der monatlichen Miete lässt sich also für beide Seiten gut begründen und ist nach einer Modernisierung rechtmäßig.
Vermieter müsse hierbei die folgenden Anforderungen beachten.
Modernisierungsmieterhöhung: Kappungsgrenzen beachten
Die Kappungsgrenze beschreibt die maximal zulässige Mieterhöhung innerhalb von drei Jahren. In diesem Falle gilt allerdings nicht die Kappungsgrenze gemäß §558 (3) BGB, also 15 bis 20 Prozent Erhöhung innerhalb von drei Jahren maximal, sondern die Kappungsgrenze aus §559 (3a) BGB. Demnach darf die Miete bei einer Erhöhung auf Grund von Modernisierung nur um maximal drei Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren bzw. um zwei Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren steigen, wenn die Miete unter sieben Euro pro Quadratmeter vor der Mieterhöhung lag.
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Vermieterwelt-Tipp
Als privater Vermieter stehen Ihnen einige Möglichkeiten zur Verfügung, Ihre Mieten zu erhöhen. Wenn Sie Bestandsimmobilien als Mietobjekte übernehmen, dann sollten Sie sich vorab über den geltenden Mietspiegel informieren. Liegt dieser nicht vor, dies kann vor allem bei ländlichen Gegenden vorkommen, dann ziehen Sie Vergleichswohnungen heran. Wenn Sie feststellen, dass der Mietspiegel über einen längeren Zeitraum nicht aktualisiert wurde, dann ist die Begründung über Vergleichswohnungen eine Alternative. In der Regel werden die geltenden Mietspiegel alle zwei Jahre aktualisiert.Modernisierungen können Sie ebenfalls auf die Miete umlegen und eine Mieterhöhung ankündigen. Beachten Sie hier die entsprechenden Fristen und Kappungsgrenzen. Ihren Mieter sollten Sie immer rechtzeitig über die anstehenden Mieterhöhungen informieren. Auch wenn dieser nur Einspruch einlegen kann, wenn rechtliche Gegebenheiten gegen ein Anheben der Miete sprechen.
Häufige Fragen und Antworten
Eine Mieterhöhung muss auf Basis der ortsüblichen Vergleichsmiete begründet werden (§558 BGB).
Die betroffene Wohnung muss zunächst genau beschrieben werden. Anschließend muss anhand des Mietspiegels oder mithilfe von drei Vergleichswohnungen die höhere ortsübliche Vergleichsmiete dargestellt werden, die den Erhöhungsanspruch begründet. Dabei muss die Vergleichbarkeit für den Mieter gegeben sein.
Die Mieterhöhung, die durchgesetzt werden soll, muss abschließend im Rahmen der Kappungsgrenze liegen (20% innerhalb von drei Jahren normal, 15% innerhalb von drei Jahren bei gültiger Mietpreisbremse).
Die Miete muss gemäß §558 BGB mindestens 15 Monate unverändert sein. Eine Erhöhung greift zu Beginn des dritten Monats nach der Verkündung. Beispiel: Wird eine Mieterhöhung am 01.03. verkündet, greift sie zum 01.06.
Die Mieterhöhung muss gemäß §558a BGB in Textform erklärt und begründet werden. Dabei ist der Mietspiegel mitzuliefern oder aber genaue Daten der drei gewählten Vergleichswohnungen.
Stimmt der Mieter einer Mieterhöhung nicht zu, können Sie auf Zustimmung der Mieterhöhung klagen. Im Vorfeld sollte eine Abmahnung erfolgen, da der Klageweg kostenintensiv sein kann.
Der Mieter hat bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Erhalt des Mieterhöhungsverlangens Zeit, der Mieterhöhung zu widersprechen (558b BGB).
Betriebskosten können nur begründet angepasst werden, in der Regel also bei der Betriebskostenabrechnung. Im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens ist eine Erhöhung der Betriebskosten kaum möglich, da die Begründung für die Erhöhung der Betriebskosten nicht belegt werden kann.
Gemäß §566 BGB bricht Kauf nicht Miete. Das heißt, der Käufer tritt direkt in das bestehende Mietverhältnis ein, genau so wie es besteht. Er hat somit genau wie der Verkäufer das Recht, die Miete zu erhöhen, auch direkt nach dem Eigentümerwechsel. Er muss hierbei darauf achten, dass die Kaltmiete mindestens 15 Monate unverändert war und dass die ortsübliche Vergleichsmiete sowie die Kappungsgrenze eine Mieterhöhung zulassen.
Eine rückwirkende Mieterhöhung ist nicht möglich.
Bisher hat noch kein Unternehmen die Zertifizierung zur Anerkennung als Mietdatenbank bestanden, daher gibt es weiterhin keine Mietpreisdatenbank. Der hohe Datenschutz in Deutschland erschwert hier zudem die Datenzusammenstellung.
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Wenn Sie selber keine entsprechenden Vergleichswohnungen haben, sollten Sie bei Ihrem Verwalter nachfragen. Vor allem größere Verwaltungen haben oft mehrere Wohnungen und Mietshäuser in der Verwaltung die als Vergleichswohnungen dienen können.
Nutzen Sie unsere Übersicht 12 Tipps von Experten für eine erfolgreiche Suche nach Vergleichswohnungen.
Der Verbraucherpreisindex wird vom statistischen Bundesamt zur Verfügung gestellt.
Hier gibt es keine Vorschrift hinsichtlich der prozentualen Veränderung, sondern nur hinsichtlich der Zeit. Die Miete muss zwölf Monate unverändert sein und kann dann entsprechend der Veränderung des Verbraucherpreisindexes angepasst werden.
Gemäß §561 BGB hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht. Er kann die Wohnung zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens räumen.
Es gibt keine Verpflichtung den Mieter über dasSonderkündigungsrecht zu informieren.
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Kommentare

Hallo,
wir vermieten 3 Eigentumswohnungen in einem Mehrfamilienhaus. Die Mieten wurden seit ca. 15 Jahren nicht mehr erhöht. Im letzten Jahr haben wir umfangreiche Renovierungen im Außenbereich vorgenommen: Fassade gestrichen, Keller trockengelegt, Eingangsbereich saniert, Außenanlage, Garten neu gestaltet. Nun werden wir moderne Brennwertheizungen einbauen lassen (Heizung pro Wohneinheit ca. 8000.- Euro Kosten) Der Mietspiegel ist uns nicht bekannt. Im Moment bezahlen die Mieter in 67297 Marnheim 5.- Euro pro Quadratmeter.
Wie hoch kann eine Mieterhöhung ausfallen? Kann man diese auf drei Jahre anlegen. (Beispiel : in den folgenden 3 Jahren ab jeweils 1.1 . Erhöhung um je 4%)
Vielen Dank
Gruß aus der Pfalz

Hallo,
und vielen Dank für Ihre Anfrage und die konkrete Schilderung Ihrer Situation.
Das Thema Mieterhöhung ist auch für Matthias Heißner – Gründer von Vermieterwelt und selber privater Vermieter – ein Dauerthema. Bei Vermieterwelt nehmen wir uns deshalb dem Thema in verschiedenen Varianten an. Um eine solche konkrete Anfrage, wie die von Ihnen, korrekt beantworten zu können, stehen unsere Experten in einem persönlichen Kontakt Rede und Antwort. Nehmen Sie also gerne direkt Kontakt zu unseren Experten auf: https://www.vermieterwelt.de/experten/. Außerdem hilft Ihnen sicherlich unser E-Book zum Thema: https://www.vermieterwelt.de/dokumente/mieterhoehung-nach-mietspiegel/.
Herzliche Grüße
Vermieterwelt-Support-Team

Hallo guten Tag können Sie mir weiterhelfen?
Wenn man am 07.12.22 bei einem Indexmietvertrag eine Erhöhung bekommt ab welchem Monat
Kann man dann mehr Miete verlangen ab Februar oder ab März?

Vielen Dank für Ihre Anfrage,
gerne unterstützen wir Sie bei Ihrem Anliegen.
Gem. § 557 b BGB gilt die Mieterhöhung in diesem Fall ab dem 01.02.2023, da sie zum übernächsten Monat nach Erhalt des Erhöhungsverlangen wirksam wird.
Sollten Sie eine weitere Frage haben, wenden Sie sich gerne auch an unsere Fachanwälte für Immobilien- und Mietrecht. Mitgliedern steht mind. 1 Experten-Anfrage pro Monat zur Verfügung. Dabei können Sie Ihren Ansprechpartner selbst wählen und erhalten i.d.R. binnen 48 Stunden (werktags) eine qualifizierte Antwort. Mehr Informationen zu unseren Experten finden Sie unter https://www.vermieterwelt.de/experten.
Herzliche Grüße
Ihr Vermieterwelt-Support-Team

Moin, ich habe letztes Jahr zwei Wohnungen meiner Eltern übernommen. Meine Eltern haben nie die Nebenkosten mit den Mietern abgerechnet. Darf ich jetzt einfach die Nebenkostenabrechnung erstellen? Es handelt sich hierbei um Nachzahlungen von jeweils 280€/ Wohnung / Jahr .

Hallo,
vielen Dank für den Kommentar, das Interesse und Vertrauen in unsere Arbeit. Gerne helfen wir bei dem beschriebenen Anliegen. Als Info dazu sei gesagt: Für exklusive Hilfestellungen und ausführliche Antworten stehen unsere Experten jederzeit bereit: https://www.vermieterwelt.de/experten. Dort lassen sich Fachbereiche auswählen, Fragen dezidiert stellen und auch Dateianhänge zur Überprüfung mitschicken.
Zur Frage: Sie sollten bei der Nebenkostenabrechnung zu erst die Mietverträge prüfen. Falls dort die Nebenkosten als Pauschale aufgeführt sind und nicht als Vorauszahlung, ist eine Abrechnung unzulässig.
Falls Sie jedoch als Vorauszahlung benannt sind, steht es Ihnen frei, eine Abrechnung zu erstellen und die Nachzahlungen von den Mietern einzufordern.
Herzliche Grüße
Ihr Vermieterwelt-Support-Team

Hallo,
mein Mieter bewohnt seit 2015 eine Wohnung in meinem Privathaus die Miete betrug 490€. ich habe am 01.02.2020 eine Mieterhöhung auf 560€ gemacht. Kann ich nun zum 01.02.2023 die Miete erneut um 20% erhöhen und an den ortsüblichen Mietspiegel anpassen.
Viele. Dank für ihre Antwort.

Sehr geehrte Frau Hächer,
vielen Dank für Ihre Anfrage.
Sie können in dem von Ihnen geschilderten Fall die Miete zum 01.02.2023 erneut um 20% erhöhen, sofern in Ihrem Gebiet keine Mietpreisbremse gilt. Sollte eine Mietpreisbremse gelten wäre eine Erhöhung nur um 15% alle 3 Jahre möglich. Gesetzlich geregelt ist die sogenannte Kappungsgrenze im §558 BGB.
Wir wünschen Ihnen viel Erfolg bei der geplanten Mieterhöhung.
Ob eine Mietpreisbremse gilt, erfahren Sie auch über unsere Mietspiegel-Datenbank. Suchen Sie dort einfach nach Ihrem Postleitzahlgebiet und Sie erhalten die gewünschte Information. Zur Abfrage für den Mietspiegel und die Mietpreisbremse geht es hier entlang: https://www.vermieterwelt.de/mietspiegel
Herzliche Grüße
Ihr Vermieterwelt-Support-Team

Hallo,
habe mehrere vermietete Objekt, darunter 2 1-Fam.Häuser.
Bei einem dieser Häuser in Menden Fuchshöhlenweg (120m2,Bj.2000, Garage) hat ihr Programm eine Mietpreisspanne von 1022.- – 1273,- mtl. ermittelt. Der Mieter zahlt seit Anfang des Mietverhältnisses vor 10Jahren 800,-kalt.
Jetzt denke ich über eine erstmalige Mieterhöhung nach. Die Vergleichsmiete gibt das nicht her.
Andere Häuser ähnlicher Ausstattung u Grösse liegen höher (lt.Anzeigen Internet oder Aussagen anderer Bekannter).
Modernisierungen, die umgelegt werden können, liegen kaum vor.
Wie kommt es, dass der Mietspiegel eine Mieterhöhung nicht hergibt, gleichzeitig aber deutlich höhere Mieten erzielt werden u auch ihr Berechnungsprogramm eine deutlich höhere Miete hergibt?
Die Begründung für eine Mieterhöhung kann also nur ein Vergleich mit 3 anderen ähnlichen Miethäusern sein.
Richtig?
Danke für ihre Antwort….
Gruß
Peter Oelenberg

Sehr geehrter Herr Oelenberg,
vielen Dank für Ihre Anfrage, gerne unterstützte ich Sie hier als Vermietungsprofi.
Generell ist es gem. §558 BGB möglich, die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, aber innerhalb von 3 Jahren um maximal 20% (15% wenn in dem Ort die Mietpreisbremse greift) zu erhöhen.
Wie Sie schon geschrieben haben, gibt es zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete entweder die Möglichkeit einen qualifizierten Mietspiegel zu verwenden oder aber, wenn es keinen gibt, 3 Vergleichswohnungen heranzuziehen. Auch die Beauftragung eines Gutachtens wäre eine Möglichkeit, allerdings eine teure.
Da der Mietspiegel keine Erhöhungsmöglichkeit ergibt, würden wir Ihnen bei Ihrem Mieterhöhungsverlangen empfehlen, auf die besagten 3 Vergleichswohnungen zurückzugreifen. Beachten Sie hierbei bitte, dass diese Wohnungen tatsächlich möglichst ähnlich zu Ihrer Wohnung sein sollten (hinsichtlich Wohnungsgröße, Lage, Ausstattung, etc.).
Sie können dann die niedrigste Miete der 3 Vergleichswohnungen als ortsübliche Miete in Ihrem Erhöhungsverlangen annehmen.
Die Differenz zwischen der Miete, die in Inseraten aufgeführt wird oder auch Ihnen durch die Vergleichsmieten bekannt ist, und dem Mietspiegel liegt daran, dass der Mietspiegel immer nur alle 2 Jahre erneuert wird. Dazu kommt, dass bei Neuvermietungen die Miete um bis zu 20% über der ortsüblichen Miete angesetzt werden kann.
Der Mietspiegel legt also zum Großteil noch veraltete Werte zu Grunde und kann auch gar nicht die mögliche Erhöhung bei Neuvermietungen darstellen.
Ich hoffe das ich Ihnen mit Ihrer Frage weiterhelfen konnte und wünsche Ihnen viel Erfolg bei der Mieterhöhung.
Viele Grüße aus Stuttgart
Ihr Matthias Heissner

Bei der Nebenkostenabrechnung hat der Mieter die Bezahlung von Nebenkosten (Aufzugskosten, Hausmeisterkosten, Reinigungskosten Haus und Tiefgarage, Gebäudeversicherung, Winterdienst) weil diese im Mietvertrag ausgeschlossen sind. Dadurch verschlechtert sich die Rentabilität der Vermietung wesentlich. Kann dies als Begründung für eine Mieterhöhung herangezogen werden?

Guten Tag Herr Meder,
vielen Dank für Ihre Anfrage. Eine Mieterhöhung kann nur aufgrund einer Vereinbarung, einer Staffelvereinbarung, einer Indexvereinbarung oder aber der ortsüblichen Vergleichsmiete durchgesetzt werden. Die Betriebskostenvorauszahlung kann im Rahmen einer Nebenkostenabrechnung sowohl vom Mieter als auch vom Vermieter auf Verlangen angepasst werden. Die von Ihnen aufgeführten Betriebskosten sind generell umlagefähig und müssten eigentlich vom Mieter getragen werden. Falls Sie diese Kosten im Mietvertrag ausgeschlossen haben, was wir Ihrer Nachricht entnehmen, können diese dem Mieter nicht auferlegt werden. Falls Sie, statt einer Betriebskostenvorauszahlung, eine „Pauschale“ für die Betriebskosten mit den Mietern vereinbart haben, so können Sie diese Pauschale einmal jährlich erhöhen, sofern Sie die gestiegenen Kosten nachweisen können. Falls Sie eine „Inklusivmiete“ vereinbart haben, bei der generell keine Betriebskosten gezahlt werden (üblich bei Boarding-Houses oder Studentenzimmern), können Sie die Miete tatsächlich nur im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen.
Herzliche Grüße aus Stuttgart
Ihr Vermieterwelt-Support-Team

Hallo,
vielen Dank für die ausführliche Darstellung! Sie schreiben zur Mieterhöhung im Rahmen einer Modernisierung: "Ab einer Quadratmetermiete von sieben Euro darf die Erhöhung zwei Prozent nicht übersteigen." Worauf basiert diese Aussage? Sind nicht max. 3€/m² möglich? Angenommen es liegt bereits eine Kaltmiete von 10€/m² vor und die 8% der Gesamtmaßnahme würden 3€/m² rechtfertigen, dann darf ich um diesen Quadratmeterpreis erhöhen, oder? 2% würden bedeuten, dass ich lediglich um 0.2€/m² erhöhen dürfte.
Vielen Dank und freundliche Grüße,
David Coldin

Sehr geehrter Herr Coldin,
vielen Dank für Ihre Nachricht, tatsächlich haben Sie Recht. Hier scheint sich ein Fehler eingeschlichen zu haben.
Gem. § 559 (3a) BGB darf die Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen innerhalb von 6 Jahren nicht mehr als 3 €/m² betragen. Bei Mieten von 7 €/m² und darunter sind es sogar nur 2€/m², die als Erhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen durchgesetzt werden dürfen. Danke für Ihren wichtigen Hinweis.
Herzliche Grüße aus Stuttgart
Ihr Vermieterwelt-Support-Team
Sie haben eine Frage oder Meinung zum Artikel?
Hanna Gienow
Ich möchte nach 6 Jahren ohne Mieterhöhung die Miete nun um 20 % erhöhen und hoffe, dass das zulässig ist.
Jo-Eike Vormittag
Wir wünschen Ihnen allzeit gute Vermietung.
Wenn Sie für das Mieterhöhungsverlangen weitergehend Unterstützung gebrauchen können, nutzen Sie gerne unsere Services. Beispielsweise können Sie die Experten-Anfragen (https://www.vermieterwelt.de/experten/) nutzen, um konkrete Frage zu Ihrem Mieterhöhungsverlangen stellen. Zur Hilfe bieten wir auch ein E-Book zum Thema an: https://www.vermieterwelt.de/dokumente/mieterhoehung-nach-mietspiegel/. Über unsere Mietspiegel-Landkarte (https://www.vermieterwelt.de/plattform/funktion-mietspiegel/) können Sie prüfen, ob es einen qualifizeirten Mietspiegel gibt und den Meitpreisrechner (https://www.vermieterwelt.de/plattform/funktion-mietpreisrechner/) verwenden Sie, um ortsübliche Vergleichsmieten zu finden.
Herzliche Grüße
Vermieterwelt-Support-Team