Als privater Vermieter sollten Sie bei Ihrem Mietvertrag ganz genau hinschauen. Er bestimmt maßgeblich, wie sich das neue Mietverhältnis mit Ihrem Mieter in Zukunft gestalten kann. Erfahren Sie, was Sie alles beachten müssen, um von einem rechtssicheren und vermieterfreundlichen Mietvertrag zu profitieren.

Mietvertragsarten
Mietervertrag ist nicht gleich Mietvertrag. Bei dem unbefristeten Mietvertrag handelt es sich um den Regelfall in Deutschland. Wogegen der Zeit- und der Untermietervertrag die zwei wichtigsten Ausnahmen bilden. In diesen Punkten unterscheiden sich diese drei Mietvertragsarten:
Zeitvertrag
Hierbei handelt es sich um einen befristeten Mietvertrag. Die Dauer des Mietverhältnisses wird bereits zu Beginn auf absehbare Zeit begrenzt. Dies sollten Sie als privater Vermieter zum Beispiel dann tun, wenn Sie zu einem absehbaren Zeitpunkt die Wohnung für Ihren Eigenbedarf nutzen oder ausgiebigen Renovierungen unterziehen möchten.
Unbefristeter Mietvertrag
Die meisten Mietverträge sind in Deutschland unbefristet. Das Mietverhältnis endet zu einem unbestimmten Zeitpunkt, zu dem entweder Mieter oder Vermieter fristgemäß kündigen.
Alle Informationen zu Ihrem rechtssicheren, unbefristeten Mietvertrag mit Ihrem Hauptmieter finden Sie in diesem Beitrag.
Untermietvertrag
Möchte Ihr Hauptmieter Ihre Wohnung zum Beispiel wegen eines längeren Auslandsaufenthaltes untervermieten, hat er Sie darüber frühzeitig zu informieren. Stimmen Sie dem zu gilt es einiges zu beachten. Bei einem Untermietervertrag stellen Sie Ihre Wohnung Dritten vertraglich vereinbart zur Verfügung.
Weitere Mietvertragsarten
Mit dem Indexmietvertrag wird der Umfang, in dem Sie die Miete künftig anheben können, vertraglich festgelegt. Das Statistische Bundesamt ermittelt den Preisindex für die Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte Deutschlands. Sobald Sie eine Mietpreiserhöhung ermitteln möchten, verpflichtet Sie das dazu den alten und den aktuellen Preisindex zur Berechnung heranzuziehen.
Beim Staffelmietvertrag wird eine jährliche, prozentuale Mieterhöhung mit Ihrem Mieter vereinbart. Die Obergrenze für den Prozentsatz der Erhöhung liegt bei 20 Prozent der durchschnittlichen, ortsüblichen Vergleichsmiete.
Einziger Nachteil für Sie als Vermieter: Bei beiden Vertragsarten ist eine Mietpreiserhöhung nach Renovierungs- und Modernisierungsarbeiten ausgeschlossen.
Notwendige Bestandteile im Mietvertrag
Damit Ihr Mietvertrag rechtssicher ist, sind einige Angaben unerlässlich. Wie wir bereits festgestellt haben, gibt es verschiedene Mietvertragsarten. Je nach Vertrag unterscheiden sich auch die Bestandteile. Die folgenden Punkte sollte Ihr Mietvertrag aber unabhängig davon in jedem Fall enthalten:
Bei den aufgezählten Punkten handelt es sich um die Mindestbestandteile Ihres Mietvertrags. Wie Sie dafür sorgen, dass es sich dabei um einen vermieterfreundlichen Mietvertrag handelt, erfahren Sie im folgenden Abschnitt.

Merkmale eines vermieterfreundlichen Vertrags
Die Entwicklungen der letzten Jahre haben in Deutschland für eine sehr mieterfreundliche Rechtslage gesorgt. Dies lässt sich auch deutlich an vielen Mietverträgen erkennen, in denen Vermieter nicht ihre Möglichkeiten sinnvoll einsetzen.
Doch worauf kommt es bei einem vermieterfreundlichen Vertrag an und was müssen Sie genau beachten? Folgende Punkte sind hierfür zentral:
Befristen Sie Ihren Mietvertrag – aber richtig.
Damit Ihr Mietvertrag befristet und trotzdem rechtskräftig ist, müssen Sie bei § 575 des BGB genauer hinsehen. Sie benötigen einen triftigen und konkreten Grund, um eine Befristung vor dem Gesetzgeber zu rechtfertigen.
Teilen Sie die Kosten für Kleinreparaturen
Legen Sie für einen vermieterfreundlichen Mietvertrag den Betrag fest, mit dem sich Ihr Mieter jährlich an den Gesamtkosten und den Kosten für einzelne Reparaturen beteiligen soll. So bleiben Sie zukünftig nicht auf den Kosten sitzen und sparen sich mögliche Konflikte mit Ihren Mietparteien.
Legen Sie die Mietkaution unbedingt vertraglich fest
In Ihrem Mietvertrag sollten Sie, falls noch nicht geschehen, unbedingt die Mietkaution festlegen. Nur dann können Sie sie auch von Ihrem Mieter rechtmäßig einfordern.
Geben Sie außerdem die Zahlungsmodalitäten und vor allem die Höhe der Kaution an. Diese darf nicht mehr als drei Kaltmieten betragen.
Nehmen Sie die Nebenkosten nicht für selbstverständlich.
Viele Mieter und Vermieter denken, dass die Nebenkosten im Mietvertrag mittlerweile einfach dazugehören. Doch eine Zahlung der Nebenkosten durch Ihren Mieter ist laut Gesetzt optional und nicht obligatorisch. Deshalb sollten Sie ein Auge darauf haben, dass Sie die Nebenkostenzahlungen explizit festlegen.
Pflichten für Vermieter mit dem Mietvertrag
Mit einem vermieterfreundlichen Mietvertrag nutzen Sie das deutsche Mietrecht zu Ihrem Vorteil. Doch mit Rechten kommen wie immer auch Pflichten auf Sie zu. Nachfolgende Pflichten gilt es von Ihnen einzuhalten. Damit Sie und Ihr Mieter abgesichert sind, sollten Sie diese in Ihrem Vertrag berücksichtigen.
Vergessen Sie nicht die Heizung zeitig anzustellen
In Deutschland müssen die Wohnungen Ihrer Mieter vom 01.10. bis zum 30.04. des nächsten Jahres beheizt werden können. Damit es hier nicht zu Streitigkeiten mit Ihren Mietern kommt, müssen Sie zu Beginn der Heizperiode selbst dafür sorgen, dass man die Heizungen auch einsetzen kann.
Sie müssen Einsicht in Ihre Nebenkostenabrechnung gewähren
Nachdem wir festgestellt haben, dass bei einem vermieterfreundlichen Vertrag die Nebenkosten von Ihren Mietern gezahlt werden können, müssen Sie dafür auch etwas tun.
Die Nebenkostenabrechnung muss dabei mit entsprechenden Details an Ihren Mieter gegeben werden. Er dient als Rechtfertigungsgrundlage für Nachzahlungen, wenn die Kosten höher sind als vereinbart aber auch für Rückzahlungen, falls Ihre Mieter zu viel gezahlt haben.
Sie sind für die Instandhaltung der Immobilie zuständig
Als Teil eines vermieterfreundlichen Mietvertrags haben Sie mit Ihrem Mieter festgelegt, dass Kleinreparaturen, die durch eigenes Verschulden entstehen, bis zu einem Wert von 100 Euro von selbst zu übernehmen sind.
Sollten Reparaturen an Gas- und Wasserleitungen oder der Stromversorgung von Nöten sein, müssen Sie als Vermieter hierfür ohne Ausnahme immer aufkommen. Eine Weitergabe an den Mieter (z.B. über die Nebenkostenabrechnung) ist nicht möglich.
Auch Schäden, die auf Baumängel Ihrer Immobilie beruhen, müssen von Ihnen selbst erstattet werden. Hierzu werden aber am besten im Fall der Fälle ausgiebige Gutachten erstellt, damit Sie ausschließen können, dass die Schäden nicht doch etwa durch den Mieter selbstverschuldet wurden.
So zum Beispiel bei Wohnungsschimmel: Wenn sich ausschließen lässt, dass Ihr Mieter durch unzulängliches Lüftungs- und Heizverhalten den Schimmel verursacht hat, sind Sie für die Beseitigung zuständig.
Die Ruhezeiten müssen eingehalten werden
Damit Ihr Mieter seinen Wohnraum in vollen Zügen genießen kann, ist die Einhaltung der Ruhezeiten zu gewährleisten. Allgemein müssen Sie als Vermieter berücksichtigen, dass Ihre Mieter keinem unzumutbaren, unverhältnismäßigen Lärm ausgesetzt sind und womöglich entsprechende Vorkehrungen treffen.
Wer die Verkehrssicherungspflicht missachtet, kann mit hohen Schadensersatzklagen rechnen
Sie kennen es: Im Winter geht man frühmorgens im Dunkeln vor die Tür. Der Weg ist eingeschneit und darunter sogar noch vereist. Als Vermieter haben Sie dafür Sorge zu tragen, dass Sie und Ihre Mieter bei Dunkelheit, Nässe oder Glätte abgesichert sind.
Im Winter ist hierfür zum Beispiel ein Winterdienst von Nöten. Sie können diesen aber vorab im Mietvertrag auch ausdrücklich auf den Mieter übertragen.
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Kommentare
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Schirmer, Roswutha
Kann ich in einem Mietvertrag mit den Mieter vereinbaren: Einbauküche ist nicht Bestandteil des Mietvertrages, kann aber genutzt werden. Reperaturen an Elektrogeräten und Ersetzung dieser, wenn Sie nicht mehr gebrauchsfähig sind, übernimmt der Mieter die Kosten. Würde mich über eine Rückmeldung sehr freuen.
Mit freundlichen Grüßen
Roswitha Schirmer
Jo-Eike Vormittag
Guten Tag Frau Schirmer,
vielen Dank für Ihren Kommentar. Grundsätzlich stehen Ihnen unsere Experten für alle, und für solch konkrete und spezielle Fragen zur Verfügung. Der direkte Expertenkontakt und damit die Möglichkeit auf ausführlichen Austausch ist ein Vorteil einer Registrierung und Mitgliedschaft in der Vermieterwelt. Die Antwort auf Ihre Frage in Kurzform: Diese Vereinbarung ist tatsächlich möglich, auch in Bezug auf die Geräte. Hier sollte allerdings auch eingetragen werden, dass die übliche Nutzungsdauer der Küche überschritten ist und die Küche kostenfrei ins Eigentum des Mieters übergeht und bei Auszug auf Kosten des Mieters oder Vermieters entsorgt wird. Fragen Sie gerne unsere Experten für eine ausführlichere Antwort: https://www.vermieterwelt.de/grundsteuer/#themen-experten
Herzliche Grüße
Vermieterwelt-Support-Team