Mietvertragsarten

Mietervertrag ist nicht gleich Mietvertrag. Bei dem unbefristeten Mietvertrag handelt es sich um den Regelfall in Deutschland. Wogegen der Zeit- und der Untermietervertrag die zwei wichtigsten Ausnahmen bilden. In diesen Punkten unterscheiden sich diese drei Mietvertragsarten:

Weitere Mietvertragsarten

Mit dem Indexmietvertrag wird der Umfang, in dem Sie die Miete künftig anheben können, vertraglich festgelegt. Das Statistische Bundesamt ermittelt den Preisindex für die Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte Deutschlands. Sobald Sie eine Mietpreiserhöhung ermitteln möchten, verpflichtet Sie das dazu den alten und den aktuellen Preisindex zur Berechnung heranzuziehen.

Beim Staffelmietvertrag wird eine jährliche, prozentuale Mieterhöhung mit Ihrem Mieter vereinbart. Die Obergrenze für den Prozentsatz der Erhöhung liegt bei 20 Prozent der durchschnittlichen, ortsüblichen Vergleichsmiete.

Einziger Nachteil für Sie als Vermieter: Bei beiden Vertragsarten ist eine Mietpreiserhöhung nach Renovierungs- und Modernisierungsarbeiten ausgeschlossen.

Notwendige Bestandteile im Mietvertrag

Damit Ihr Mietvertrag rechtssicher ist, sind einige Angaben unerlässlich. Wie wir bereits festgestellt haben, gibt es verschiedene Mietvertragsarten. Je nach Vertrag unterscheiden sich auch die Bestandteile. Die folgenden Punkte sollte Ihr Mietvertrag aber unabhängig davon in jedem Fall enthalten:

    • Welche Mietparteien ziehen ein? Geben Sie alle zu Beginn des Mietverhältnisses bekannten Mieter und deren persönliche Angaben im Vertrag an. Hierzu gehören zum Beispiel Vor- und Nachname, der Geburtsort, das Geburtsdatum und die Personalausweisnummer der Hauptmieter.
    • Was gehört alles zu Ihrer Mietsache? Als Vermieter sollten Sie darauf achten, dass Ihr Mietvertrag ganz genau die Mietsache selbst beschreibt. Halten Sie alles fest, was zum Wohnraum Ihres Mieters gehören kann. Also zum Beispiel die genaue Anschrift, gegebenenfalls Lage im Gebäude, nutzbare Flächen außerhalb des Wohnraums (Dachboden, Raum im Keller, Grünflächen etc.)
    • Welche monetären Mietvereinbarungen wurden getroffen? In Ihrem Mietvertrag sollte stehen, wie hoch die Kaltmiete und die Nebenkosten für den Wohnraum sind. Bei Letzteren sollten Sie den Verweis auf die Betriebskostenvereinbarung nicht vergessen.
    • Wie definieren Sie das Mietverhältnis? Machen Sie sich vorab dazu Gedanken wie Sie das Mietverhältnis mit Ihrem Mieter definieren. Ist die Dauer der Miete befristet oder unbefristet? Legen Sie außerdem fest, ob die Wohnung auch zu gewerblichen Zwecken genutzt werden kann, oder untersagen Sie dies ausdrücklich.
    • Welche Mietanpassungen können auf Sie zukommen? Ihr Mietvertrag sollte bei Bedarf Informationen über die mögliche Veränderung der Mietkosten (siehe Index- und Staffelmietvertrag) beinhalten.
    • Legen Sie schon Ihre Betriebskosten auf Ihren Mieter um? Als Vermieter können Sie alle Betriebskosten auf Ihren Mieter umlegen lassen. Hierzu müssen alle Betriebskosten transparent im Vertrag genannt werden.

Bei den aufgezählten Punkten handelt es sich um die Mindestbestandteile Ihres Mietvertrags. Wie Sie dafür sorgen, dass es sich dabei um einen vermieterfreundlichen Mietvertrag handelt, erfahren Sie im folgenden Abschnitt.

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Merkmale eines vermieterfreundlichen Vertrags

Die Entwicklungen der letzten Jahre haben in Deutschland für eine sehr mieterfreundliche Rechtslage gesorgt. Dies lässt sich auch deutlich an vielen Mietverträgen erkennen, in denen Vermieter nicht ihre Möglichkeiten sinnvoll einsetzen.

Doch worauf kommt es bei einem vermieterfreundlichen Vertrag an und was müssen Sie genau beachten? Folgende Punkte sind hierfür zentral:

Befristen Sie Ihren Mietvertrag – aber richtig.

Damit Ihr Mietvertrag befristet und trotzdem rechtskräftig ist, müssen Sie bei § 575 des BGB genauer hinsehen. Sie benötigen einen triftigen und konkreten Grund, um eine Befristung vor dem Gesetzgeber zu rechtfertigen.

Teilen Sie die Kosten für Kleinreparaturen

Legen Sie für einen vermieterfreundlichen Mietvertrag den Betrag fest, mit dem sich Ihr Mieter jährlich an den Gesamtkosten und den Kosten für einzelne Reparaturen beteiligen soll. So bleiben Sie zukünftig nicht auf den Kosten sitzen und sparen sich mögliche Konflikte mit Ihren Mietparteien.

Legen Sie die Mietkaution unbedingt vertraglich fest

In Ihrem Mietvertrag sollten Sie, falls noch nicht geschehen, unbedingt die Mietkaution festlegen. Nur dann können Sie sie auch von Ihrem Mieter rechtmäßig einfordern.

Geben Sie außerdem die Zahlungsmodalitäten und vor allem die Höhe der Kaution an. Diese darf nicht mehr als drei Kaltmieten betragen.

Nehmen Sie die Nebenkosten nicht für selbstverständlich.

Viele Mieter und Vermieter denken, dass die Nebenkosten im Mietvertrag mittlerweile einfach dazugehören. Doch eine Zahlung der Nebenkosten durch Ihren Mieter ist laut Gesetzt optional und nicht obligatorisch. Deshalb sollten Sie ein Auge darauf haben, dass Sie die Nebenkostenzahlungen explizit festlegen.

Pflichten für Vermieter mit dem Mietvertrag

Mit einem vermieterfreundlichen Mietvertrag nutzen Sie das deutsche Mietrecht zu Ihrem Vorteil. Doch mit Rechten kommen wie immer auch Pflichten auf Sie zu. Nachfolgende Pflichten gilt es von Ihnen einzuhalten. Damit Sie und Ihr Mieter abgesichert sind, sollten Sie diese in Ihrem Vertrag berücksichtigen.

Vergessen Sie nicht die Heizung zeitig anzustellen

In Deutschland müssen die Wohnungen Ihrer Mieter vom 01.10. bis zum 30.04. des nächsten Jahres beheizt werden können. Damit es hier nicht zu Streitigkeiten mit Ihren Mietern kommt, müssen Sie zu Beginn der Heizperiode selbst dafür sorgen, dass man die Heizungen auch einsetzen kann.

Sie müssen Einsicht in Ihre Nebenkostenabrechnung gewähren

Nachdem wir festgestellt haben, dass bei einem vermieterfreundlichen Vertrag die Nebenkosten von Ihren Mietern gezahlt werden können, müssen Sie dafür auch etwas tun.

Die Nebenkostenabrechnung muss dabei mit entsprechenden Details an Ihren Mieter gegeben werden. Er dient als Rechtfertigungsgrundlage für Nachzahlungen, wenn die Kosten höher sind als vereinbart aber auch für Rückzahlungen, falls Ihre Mieter zu viel gezahlt haben.

Sie sind für die Instandhaltung der Immobilie zuständig

Als Teil eines vermieterfreundlichen Mietvertrags haben Sie mit Ihrem Mieter festgelegt, dass Kleinreparaturen, die durch eigenes Verschulden entstehen, bis zu einem Wert von 100 Euro von selbst zu übernehmen sind.

Sollten Reparaturen an Gas- und Wasserleitungen oder der Stromversorgung von Nöten sein, müssen Sie als Vermieter hierfür ohne Ausnahme immer aufkommen. Eine Weitergabe an den Mieter (z.B. über die Nebenkostenabrechnung) ist nicht möglich.

Auch Schäden, die auf Baumängel Ihrer Immobilie beruhen, müssen von Ihnen selbst erstattet werden. Hierzu werden aber am besten im Fall der Fälle ausgiebige Gutachten erstellt, damit Sie ausschließen können, dass die Schäden nicht doch etwa durch den Mieter selbstverschuldet wurden.

So zum Beispiel bei Wohnungsschimmel: Wenn sich ausschließen lässt, dass Ihr Mieter durch unzulängliches Lüftungs- und Heizverhalten den Schimmel verursacht hat, sind Sie für die Beseitigung zuständig.

Die Ruhezeiten müssen eingehalten werden

Damit Ihr Mieter seinen Wohnraum in vollen Zügen genießen kann, ist die Einhaltung der Ruhezeiten zu gewährleisten. Allgemein müssen Sie als Vermieter berücksichtigen, dass Ihre Mieter keinem unzumutbaren, unverhältnismäßigen Lärm ausgesetzt sind und womöglich entsprechende Vorkehrungen treffen.

Wer die Verkehrssicherungspflicht missachtet, kann mit hohen Schadensersatzklagen rechnen

Sie kennen es: Im Winter geht man frühmorgens im Dunkeln vor die Tür. Der Weg ist eingeschneit und darunter sogar noch vereist. Als Vermieter haben Sie dafür Sorge zu tragen, dass Sie und Ihre Mieter bei Dunkelheit, Nässe oder Glätte abgesichert sind.

Im Winter ist hierfür zum Beispiel ein Winterdienst von Nöten. Sie können diesen aber vorab im Mietvertrag auch ausdrücklich auf den Mieter übertragen.