Die Grundsteuererklärung

Als Vermieter und Eigentümer müssen Sie für Ihre Immobilien und Grundstücke eine Grundsteuererklärung, auch Feststellungserklärung, bei Ihrer Finanzbehörde einreichen.

Welche Angaben für Sie relevant sind, hängt davon ab, in welchem Bundesland sich Ihr Grundbesitz befindet. Denn die Berechnungsverfahren zur Grundsteuer sind nicht in jedem Bundesland gleich.

Für die meisten Bundesländer gilt das Bundesmodell, das die Grundwerte, das Baujahr und den Ertrag mit in die Berechnung einbezieht. Neben Bayern nutzen noch vier weitere Bundesländer die Öffnungsklausel im Grundsteuergesetz, wonach die Bundesländer eigene Bewertungsverfahren anwenden dürfen. Zwei weitere Bundesländer, Sachsen und das Saarland, weichen in Teilen vom Bundesmodell ab.

Eigene Berechnungsmodelle verwenden:

Die Grundsteuererklärung wird elektronisch bei der Finanzverwaltung eingereicht. Sollten Sie keine Möglichkeit zur digitalen Übermittlung haben, dann ist es auch möglich, diese schriftlich Ihrem Finanzamt zu schicken.

Hierfür stehen Ihnen sogenannte Graue Formulare zum Ausfüllen am Computer oder Grüne Formulare zum handschriftlichen Ausfüllen direkt bei den bayerischen Finanzämtern zur Verfügung. Diese Möglichkeiten gelten ausschließlich für das Bundesland Bayern.

Berechnung der Grundsteuer nach dem Flächen-Modell

Entscheidend für die Höhe der Grundsteuer sind die Gegebenheiten zum Stichtag 01.01.2022. Die Grundsteuer B, also das sogenannte Grundvermögen, wird in verschiedenen Stufen berechnet. Für das bayerische Flächenmodell spielen der Ertrag oder das Baujahr von Immobilien keine Rolle, wohl aber die Grundflächen von Gebäuden und Grundstücken und die Art der Nutzung.

Der Hintergrund: Im bayerischen Grundsteuergesetz wird davon ausgegangen, dass ein größeres Grundstück einen höheren Aufwand an Gemeindeleistungen (öffentliche Leistungen) nach sich zieht. Beispielsweise für Straßenbeleuchtungen, für den Brandschutz und in Bezug auf die Infrastruktur.

Die wichtigsten Angaben für die Grundsteuerberechnung sind demnach: Die Quadratmeterangaben von Grund, Boden, Wohn- und Nutzfläche.

Der Rechenweg nach dem Flächen-Modell

Über jedes Zwischenergebnis, Äquivalenzbeträge, Grundsteuermessbetrag und schließlich den Grundsteuerbescheid erhalten Sie vom Finanzamt beziehungsweise von Ihrer Gemeinde (Grundsteuermessbescheid) eine schriftliche Information.

Da die individuellen Hebesätze der Gemeinden erst im Jahr 2024 festgelegt werden, erhalten Sie erst anschließend den Bescheid mit dem von Ihnen zu zahlenden Grundsteuerbetrag. Fällig wird die neue Grundsteuer erstmalig im Jahr 2025. Bis dahin gelten die bisherigen Regelungen weiter.

Die Äquivalenzzahl

Die Äquivalenzzahl ist eine festgelegte Konstante und beträgt

    • für reine Grund- und Bodenflächen 0,04 Euro pro Quadratmeter,
    • für Wohn- und Nutzflächen 0,50 Euro pro Quadratmeter.

Wird ein Gebäude hauptsächlich zu Wohnzwecken genutzt, dann kann die Äquivalenzzahl reduziert werden. Das Gleiche gilt für Grundstücke, die mindestens 10.000 Quadratmeter groß sind und überwiegend unbebaut und unbefestigt sind. Die Zuordnung der Äquivalenzzahl erfolgt durch die Finanzverwaltung auf Basis Ihrer Grundsteuererklärung.

Die Grundsteuermesszahl

Die Grundsteuermesszahl beläuft sich für Grundstücks- und Gebäudeflächen grundsätzlich auf 100 Prozent. Diese 100 Prozent gelten zunächst für reine Nutzflächen. Eine Reduzierung ist möglich

    • für Wohnflächen: Hier beträgt die Grundsteuermesszahl 70 Prozent.
    • für denkmalgeschützte Gebäude 75 Prozent.
    • für Wohnteile von Land- und Forstbetrieben sind zusätzliche Ermäßigungen um 25 Prozent möglich.
    • für Gebäude des sozialen Wohnungsbaus gelten ebenfalls weitere 25 Prozent Ermäßigung.

Für land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke gelten gesonderte Messzahlen.

Der Hebesatz

Die Gemeinden setzen jeweils zwei Hebesätze an. Einen Hebesatz für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft und einen für alle weiteren Grundstücke.

Für land- und forstwirtschaftliche Betriebe wird die Grundsteuer A berechnet, für Grundstücke des sogenannten Grundvermögens die Grundsteuer B. Mit der Grundsteuerreform gilt zukünftig eine weitere Grundsteuer: die Grundsteuer C.

Die Hebesätze werden von den Gemeinden selbst festgelegt, sie können sich je nach Gemeinde deutlich unterscheiden. Die jeweils geltenden Hebesätze erfahren Sie bei Ihrer Gemeindeverwaltung.

Befreiung von der Grundsteuer: Unter diesen Bedingungen möglich

In einigen Fällen können Sie sich von der Grundsteuer befreien lassen. Dies gilt allerdings nur in Ausnahmefällen und beispielsweise dann, wenn Ihr Grundstück für notwendige Straßen, Schulen oder Krankenhäuser genutzt wird. Eine weitere Möglichkeit besteht, wenn Gebäude oder Grundstücke von gemeinnützigen Vereinen im Sinne des Gemeinwohls genutzt werden. Ob eine Befreiung von der Grundsteuer möglich ist, prüft und entscheidet das zuständige Finanzamt.