Wie berechnet sich die neue Grundsteuer in welchem Bundesland? Welche Fristen gelten für mich als privater Vermieter? Welche Besonderheiten gibt es zum Beispiel in Bayern? Wird es in Zukunft teurer? Wir geben Ihnen einen Überblick über sämtliche allgemeine und spezielle Fragen zur Grundsteuer sowie vor allem zur Grundsteuerreform.

Grundsteuer

Mit der Grundsteuer wird der Grundbesitz versteuert. Die Steuer betrifft alle Eigentümer von Immobilien und Grundstücken sowie Erbbaurechte. Indirekt betrifft die Grundsteuer auch die Mieter, da diese in der Regel in die monatlichen Nebenkosten einfließt. Die Grundsteuer wird jährlich von den Gemeinden erhoben.

Das Grundsteuergesetz unterscheidet drei Grundsteuerarten:

  • Grundsteuer A: agrarischer Grundbesitz wie Nutzflächen, Landwirtschaft- und Forstflächen.
  • Grundsteuer B: bauliche Grundsteuer für bebaute und unbebaute Grundstücke.
  • Grundsteuer C: Die neue Grundsteuer C gilt für unbebaute, aber baureife Grundstücke. Auf diese Weise sollen Spekulationen unterbunden und neuer Wohnraum geschaffen werden.

Derzeit zahlt ein Eigenheimbesitzer rund 100 Euro Grundsteuer pro Jahr. Der Betrag ist abhängig von den Hebesätzen der Kommunen, dem Grundstückswert, der Art der Immobilie und einer festgelegten Steuermesszahl.

Der Hebesatz ist ein wichtiger Faktor zur Berechnung der Grundsteuer und der Gewerbesteuer. Der Hebesatz variiert je nach Kommune und wird durch die Gemeinden selbst festgesetzt.


Der Einheitswert wird durch das Finanzamt berechnet. Hierzu gibt es unterschiedliche Berechnungsverfahren. Aus dem Einheitswert wird der Grundsteuermessbetrag ermittelt und schließlich die zu zahlende Grundsteuer. Der Einheitswert bezieht sich hierbei auf den Wert, den ein Grundstück bzw. eine Immobilie in den Jahren 1964 (für Westdeutschland) und 1935 (für Ostdeutschland) erreicht hätte.

Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Wert für ein Grundstück innerhalb einer definierten Richtwertzone. Je nach Nutzungsart, Maß, Stadtteil oder Straße werden Gebiete zu Richtwertzonen zusammengefasst. Der Bodenrichtwert ist ein bedeutender Faktor bei der Wertermittlung von Grundstücken und Immobilien.

Die Bewertung von Objekten wird unter anderem auf den Bodenrichtwert aufbauen. Diese Daten werden aktuell von Gutachterausschüssen erstellt.

Der aktuelle Bodenrichtwert kann über die Katasterämter angefordert werden oder online über das Geoportal boris.de. Für die Grundsteuererklärung 2022 werden die aktuellen Bodenrichtwerte auf gesonderten Online-Portalen der Bundesländer veröffentlicht.

Die Grundsteuer wird unabhängig vom Einkommen erhoben und bezieht sich ausschließlich auf die vorhandenen Grundwerte wie Grundstücke, Immobilien oder Landwirtschafts- und Forstflächen.

Jeder Eigentümer eines Grundstücks oder eine Immobilie muss Grundsteuer zahlen. Das gilt auch für Eigentumswohnungen, Garagen, Gartengrundstücke oder Forstflächen.

Grundsteuerreform

Wir sagen Ihnen übersichtlich, worauf es bei der Grundsteuerreform ankommt, welche Unterlagen Sie brauchen, wie Sie rechtssicher Ihre Einheiten erfassen, wer als Eigentümer oder zu welchen Anteilen eingetragen werden muss und wie genau in den Grundstücksarten unterschieden wird.

Die Grundsteuerreform tritt ab dem 01.01.2025 in Kraft.

Derzeit wird der Grundsteuersatz auf der Basis von Einheitswerten berechnet, die noch aus den Jahren 1964 für die alten Bundesländer und 1935 für die neuen Bundesländer stammen. Eine Folge ist, dass vergleichbare Grundstücke sehr unterschiedlich besteuert werden. Dies widerspricht laut Bundesverfassungsgericht dem Gleichbehandlungsgrundsatz im Grundgesetz.

Die Grundsteuer wird nach neuen Berechnungsmodellen ermittelt. Statt bisher fließen auch der Bodenrichtwert und eine statistische Nettomiete in die Berechnung ein. Zusätzlich werden die Einheitswerte aktualisiert. Je nach Bundesland kann das Verfahren abweichen. Der neu ermittelte Grundsteuerbetrag wird ab dem Jahr 2025 erhoben. Dieser kann niedriger oder höher als bisher sein.

  • ab 01.07.2022: Einreichen der Feststellungserklärung möglich.
  • 31.01.2023: Ende der Abgabezeit für die Feststellungserklärung.
  • ab 01.01.2025: Die neue Grundsteuer ist rechtsgültig.

Die Finanzämter ermitteln zunächst die Grundsteuerwerte und die Grundsteuermessbeträge und leiten diese an die Kommunen weiter. Die Kommunen berechnen mithilfe der Hebesätze die Grundsteuer. Die neuen Hebesätze sollen im Jahr 2024 feststehen. Künftig ist alle sieben Jahre eine Neubewertung der Grundstücke geplant – die nächste im Jahr 2029.

Das Bundesmodell ist ein wertabhängiges Berechnungsmodell im Zuge der Grundsteuerreform. Hier spielt anders als im bisherigen Einheitswertverfahren auch die Nachbarbebauung mit hinein. Elf Bundesländer wollen die Grundsteuer ab dem 01.01.2025 nach dem Bundesmodell ermitteln.

Die Berechnung der Grundsteuer soll ab dem 01.01.2025 im Bundesland Bayern anhand der Grundstücksfläche erfolgen. Anders als beim Bundesmodell haben die Lage, die Gebäudearten oder das Baujahr keine Bedeutung.

Das Bundesland Niedersachsen wird die Grundsteuer ab dem 01.01.2025 nach einem Flächen-Lage-Modell berechnen. Faktoren sind die Grundstücksfläche, die Gebäudefläche, die Art der Nutzung, der Bodenrichtwert und der durchschnittliche Bodenrichtwert der Gemeinde.

Ab dem 01.01.2025 gilt in Hessen das Flächen-Faktor-Modell. Neben der Wohn-, der Grundstücks- und der Nutzflächen spielt die individuelle Lage eine Rolle bei der Berechnung.

In Hamburg soll ab dem 01.01.2025 das Wohnlagenmodell zur Grundsteuerberechnung gelten. Die Grundstücksflächen, die Wohnflächen und die Nutzflächen werden mit einer Äquivalenzzahl multipliziert.

Ab dem 01.01.2025 gilt ein modifiziertes Bodenwertmodell. Die Grundstücksfläche und der Bodenrichtwert aus dem Jahr 2022 werden multipliziert. In die Berechnung fließt ein, ob ein Gebäude in erster Linie zu Wohnzwecken genutzt wird.

Nach jetzigem Kenntnisstand über die Grundsteuerreform hat eine solche Dämmung keine Auswirkungen auf die Grundsteuer, sofern es sich nicht um eine Kernsarnierung handelt.

Dafür gibt es mehrere Ansätze: Aus der Wohnflächenberechnung, aus der Teilungserklärung, beim Verkäufer der Immobilie oder über das Baurechtsamt. Im Zweifel muss die Immobilie neu vermessen werden.

Je nach Bundesland fließen Grundstücksgröße und Wohnfläche mit in die Berechnung ein und werden dann entsprechend gewichtet.

Ihre Grundsteuererklärung: Spezialfragen

Viele Spezialfragen erreichen uns zum Thema Grundsteuerreform. Das verwundert nicht: Rund 35 Millionen Immobilien müssen neu bewertet werden — das bedeutet, es gibt viele individuelle Fälle und Fragen.

Die Gemeinden können für baureife oder unbebaute Grundstücke einen höheren Hebesatz festlegen, wodurch sie die Höhe der Grundsteuer beeinflussen können.

Ausschlaggebend ist, wer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Wer am 01.01.2022 im Grundbuch eingetragen ist, ist zur Abgabe der Feststellungserklärung verpflichtet.

Auch hier gilt: Ausschlaggebend ist, wer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Wer am 01.01.2022 im Grundbuch eingetragen ist, ist zur Abgabe der Feststellungserklärung verpflichtet.

Die Mitteilung erfolgt über die zuständige Behörde, abhängig vom Bundesland ist das entweder die Gemeinde oder das Finanzamt. Außerdem für Sie wichtig: Wenn die erste Immobilie dieses Jahr gekauft wurde (also im Jahr 2022), ist der Alteigentümer zur Abgabe der Feststellungserklärung verpflichtet.

Auch hier gilt: Ausschlaggebend ist, wer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Wer am 01.01.2022 im Grundbuch eingetragen ist, ist zur Abgabe der Feststellungserklärung verpflichtet.

Da die Grundsteuer eine objektbezogene Steuer ist, muss die Eigentumsgemeinschaft gemeinschaftlich die Erklärung abgeben.

Wenn die Garagen zu der Wohnung gehören, dann zählt das als eine Einheit. Gibt es für die Garagen jedoch jeweils eigene Grundbucheinträge, handelt es sich um drei Einheiten. Diese müssen für die Erklärung entsprechend separat erfasst werden.

Ist das Mehrfamilienhaus nicht aufgeteilt, so zählt es als eine Einheit, und kann dann als Mehrfamilienhaus erfasst werden. Ist das Mehrfamilienhaus in Wohnungsgrundbücher aufgeteilt, dann ist jede Wohnung einzeln zu erfassen.

Der Eigentümer ist zur Abgabe der Feststellungserklärung verpflichtet. Der WEG-Verwalter hat in diesem Fall keine Verpflichtung.

Nein, der Grundbuchauszug muss nicht beglaubigt sein.

Der Grundbuchauszug wird vom Grundbuchamt bereitgestellt, kann aber auch bei Notaren angefordert werden. Vor allem Käufer von Immobilien oder Vermieter die erst seit ca. einem Jahr Eigentümer sind können bei ihrem Ankaufsnotariat einen Grundbuchauszug anfordern. Es gibt auch Online-Zugänge zu Grundbuchämtern. Diese sind je nach Bundesland an bestimmte Voraussetzungen geknüpft.

Es handelt sich um ein unbebautes Grundstück. So ist dieses in der Erklärung auch anzugeben. Sobald das Gebäude dann neu errichtet ist, muss es entsprechend neu gemeldet werden.

In einem solchen Fall ist das Jahr der letzten Sanierung für die Grundsteuererklärung anzugeben.

Nicht der Pächter sondern der Eigentümer muss die Grundsteuererklärung abgeben. Denn: Ausschlaggebend ist, wer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.

Ja, die Angaben müssen erfasst werden. Ebenso die Daten des Erbpachtgebers.

Die Größe des Grundstücks ergbibt sich aus dem Grundbuchauszug, aus dem Kaufvertrag, oder ggf. (abhängig vom Bundesland) auch aus dem Auskunftssystem des Bundeslandes zum Bodenrichtwert. Im Zweifel muss die Immobilie neu vermessen werden.

Ja, jeder Eigentümer muss für seinen Teil die Grundsteuererklärung abgeben. Dabei ist die Grundstücksfläche gemäß Grundbuchauszug anzugeben. Je nachdem, ob das Grundstück realgeteilt oder nach WEG aufgeteilt ist, müssen dann noch die Miteigentumsanteile angegeben werden.
Das kann pauschal nicht beantwortet werden und ist abhängig vom Bundesland. Ein Beispiel: In Baden-Württemberg ist die Garage nur anzugeben, wenn sie ein eigenes Grundbuch hat. In anderen Bundesländern muss die Garage hingegen nur als Anzahl der vorhandenen Garagen angegeben werden. Außerdem gibt es Bundesländer, wo die Garage mit Größe anzugeben ist.
Das Sondernutzungsrecht hat sich im Regelfall in den Miteigentumsanteilen niedergeschlagen und wird darüber berücksichtigt; des Weiteren ist die Grösse des (gesamten) Grundstücks anzugeben.

Dies ist zu berücksichtigen, und führt ggf. zu einer verminderten Grundsteuer.

Erbengemeinschaften müssen nur eine (gemeinsame) Erklärung abgeben, wobei dabei alle Eigentümer zu erfassen sind.

Die Terasse ist gemäß Wohflächenverordnung zu erfassen.

Hilft Ihnen dieser Beitrag in Ihrem Vermieteralltag?