Grundsteuerreform zusammengefasst

Die Grundsteuerreform 2025: Auf Basis der Grundwerte zum Januar 2022

Die Grundsteuer betrifft derzeit über 35 Millionen Grundstücke und Immobilien in Deutschland – angefangen vom Kleingartengrundstück über das Waldstück, den Landwirtschaftsbetrieb bis hin zu Einfamilien- und Mehrfamilienhäusern. Der Steuersatz wird von den Gemeinden in Zusammenarbeit mit den Finanzämtern ermittelt. Als Eigentümer erhalten Sie Ihren jährlichen Grundsteuerbescheid zu Jahresbeginn von der Gemeinde. Üblich ist eine vierteljährliche Zahlung.

Die bisherige Berechnung basiert auf veralteten Grundstückswerten und entspricht laut Bundesverfassungsgericht nicht dem Gleichheitsgrundsatz. In der Folge wird die Steuerlast künftig neu berechnet. Die Basis liefert eine komplette Neubewertung aller Grundstücke und Häuser. Ausschlaggebend ist hierfür der Wert des Grundbesitzes zum 01.01.2022. Geplant ist eine regelmäßige Neubewertung alle sieben Jahre.

Jedes Grundstück wird neu bewertet

Für alle Eigentümer bedeutet das: Sie müssen eine aktuelle Grundsteuer-Erklärung abgeben. Und zwar noch im laufenden Jahr – bis zum 31.10.2022. Die Erklärung muss papierlos an das Finanzamt geschickt werden.

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So wird die Grundsteuer berechnet

Die Grundsteuer wird nach einem dreistufigen Verfahren ermittelt. Das ist bisher so – und diese Rechenformel wird auch nach der Reform weiterhin gelten. Es klingt im Grunde einfach: Drei Faktoren werden miteinander multipliziert: Grundsteuerwert, Steuermesszahl und der gemeindespezifisch Hebesatz.

    • Aus den Angaben zu dem vorhandenen Grundbesitz ermittelt das Finanzamt zunächst den Grundsteuerwert.
    • Hinzu kommt die Steuermesszahl, die gesetzlich festgelegt ist und für Eigenheime rund 0,31 Promille beträgt. Der Betrag, der sich aus Grundsteuerwert und Steuermesszahl ergibt, ist der Grundsteuermessbetrag.
    • Auf Basis des ermittelten Grundsteuermessbetrages der Finanzämter berechnen die Kommunen die Grundsteuer. Hier kommt dann noch der sogenannte Hebesatz zum Tragen, der je nach Gemeinde unterschiedlich ist.

Bisher wird die Grundsteuer nach dem Einheitswertverfahren berechnet. Die Einheitswerte, die noch aus den Jahren 1964 bzw. 1935 stammen, entsprechen hierbei dem Grundsteuerwert. An die Stelle des Einheitswertes tritt nun der neue Grundsteuerwert, der mit der Grundsteuerreform neu festgelegt wird.

Das wertabhängige Berechnungsmodell: Auch eine Frage der Lage

Für die Kommunen ist die Grundsteuer eine wichtige Einnahmequelle. Mit ihr werden unter anderem öffentliche Bauvorhaben finanziert. Laut Gesetzgeber soll die Summe aller Grundsteuereinnahmen durch die Reform nicht grundsätzlich steigen, sondern sich nur neu zusammensetzen. So war bisher vor allem die Größe des Grundstücks und des Hauses entscheidend, nicht jedoch die Grundstückslage. Die neue Grundsteuer soll nach einem wertabhängigen Modell berechnet werden.

Anders als bisher spielt nun die Nachbarschaft bei der Bewertung der Steuerlast eine Rolle. Hat sich eine Region, ein Stadtteil oder ein bestimmter Straßenzug im Gegensatz zu 1964 (für die alten Bundesländer) zu einem begehrten Wohnviertel entwickelt, so ist dort mit einem Anstieg der Steuer zu rechnen. Das dürfte für viele Neubauregionen gelten, aber auch für neu angelegte Stadtteile ehemaliger Industriestädte. Strukturschwache Regionen sind weniger betroffen, hier könnte sich die Steuer sogar verringern. In das Wertemodell fließen reelle Mieterträge oder theoretische Erträge in Form einer durchschnittlich erhobenen Nettomiete ein.

Die wertabhängige Berechnung ist die Grundlage des neuen Bundesmodells. Angedacht war, dass sich hieran alle Bundesländer beteiligen, einige, derzeit sechs Länder, weichen vom Bundesmodell ab und wenden eigene Verfahren an.

Bundesmodell und Öffnungsklausel

Die Berechnung der neuen Grundsteuer erfolgt in den meisten Bundesländern nach dem oben beschriebenen Bundesmodell. Die Bewertung unbebauter Grundstücke erfolgt in erster Linie nach dem geltenden Bodenrichtwert, vermietete und selbst genutzte Objekte zusätzlich nach dem Ertragswertverfahren und der Fläche.

Zehn Bundesländer führen die Berechnung nach diesem Modell durch, die anderen sechs Länder nutzen eigene Verfahren. Teilweise unterscheiden sich die Berechnungen deutlich, einige Ländern haben das Bundesmodell nur leicht modifiziert. Möglich sind diese Modelle durch eine Öffnungsklausel.

Weitere Unterschiede liegen innerhalb der Bundesländer in den Hebesätzen der Gemeinden. Diese werden laufend angepasst und stehen mitunter erst 2025 fest.

    • Beispielsweise wird in Bayern der Grundsteuerwert nur anhand der Fläche berechnet. Die Lage, Angaben zur Gebäudeart oder zum Baujahr spielen keine Rolle.
    • In Hessen spielt die Lage die entscheidende Rolle, weniger die Flächenangaben.
    • Niedersachsen ermittelt die Grundsteuer nach dem Flächen-Lage-Modell. Der Wert des Grundstücks spielt hierbei keine Rolle, wohl aber der Standort und die Gebäude- bzw. die Grundstücksflächen.
    • Hamburg setzt auf das Wohnlagenmodell. Ausschlaggebend ist hier in erster Linie der Bodenwert. Unterschieden wird relativ grob nach normaler und guter Wohnlage. Bodenrichtwerte oder auch statistische Ertragswerte spielen im Hamburger Wohnlagenmodell keine Rolle.

Welches Verfahren nun das beste ist, das ist umstritten. Vor- und Nachteile finden sich in allen Berechnungsmodellen.
Die Hauptschwierigkeit ist sicherlich: Bei mehreren Grundstücken in verschiedenen Bundesländern gelten unterschiedliche Berechnungsmodelle – das erschwert die Grundsteuer-Erklärung für Eigentümer.

Erhöhung der Grundsteuer von Hebesätzen abhängig

Je nach Region und Berechnungsmodell kann nicht pauschal von einem Anstieg der Grundsteuer ausgegangen werden. Der Einzelfall, die Lage und auch die geltenden Hebesätze sind entscheidend. Wahrscheinlich ist aber eine Erhöhung vor allem in Ballungsgebieten.

Viele Gemeinden passen aktuell ihre Hebesätze an. Im Zuge der Neuberechnung ist von weiteren Anpassungen auszugehen, allerdings in beide Richtungen. Die Grundsteuer betrifft auch Konzerne, die nicht selten große Flächen nutzen. Möglich ist mit Blick auf die Industrie eine moderate Anpassung der Hebesätze, um mit Steuerersparnissen Firmen anzuwerben. Eine ähnliche Strategie verfolgen einige Kommunen bei der Gewerbesteuer.

Eigentümer 2022 zur neuen Erklärung verpflichtet

Als Eigentümer und Vermieter sind Sie gesetzlich verpflichtet, im Zeitraum vom 01.07.2022 bis zum 31.10.2022 eine neue Grundsteuer-Erklärung bei Ihrem Finanzamt einzureichen. Diese Erklärung wird auch als Feststellungserklärung bezeichnet, da sie der Feststellung Ihrer Grundbesitzwerte dient.

Nach der Abgabe heißt es zunächst warten, die Finanzämter und Gemeinden haben bis 2025 Zeit für die Neuberechnung. Als Erstes kommt im Jahr 2023 der neue Grundsteuerwertbescheid vom Finanzamt und der Grundsteuermessbetrag. Ab 2024 ist mit dem neuen Grundsteuerbescheid zu rechnen, in dem der neue Grundsteuerbetrag angegeben wird. Eigentümer sollten die Angaben zum Grundbesitz gut prüfen, um gegebenenfalls Einspruch einlegen zu können.

To-Do-Liste für Eigentümer:

    • Die Feststellungserklärung für Haus und Grundbesitz abgeben
    • Abgabezeitraum 01.07. bis 31.10.2022 beachten
    • Die Bescheide vom Finanzamt prüfen: Stimmen die Angaben zum Grundbesitz? Stimmt die Berechnung?

Die Feststellungserklärung: Angaben zum Grundbesitz

Das Wichtigste vorab: Noch können die Formulare zur Feststellungserklärung nicht eingesehen werden. Die exakten Angaben sind also zum jetzigen Zeitpunkt nicht bekannt. Dennoch lässt sich ungefähr voraussagen, welche Daten zum Grundbesitz benötigt werden. Schließlich muss sich daraus der Grundwert ableiten lassen. Als Eigentümer sollten Sie bereits jetzt Ihre Unterlagen zusammenstellen, so haben Sie diese zeitnah und vollständig für die Grundsteuer-Erklärung zur Hand.

Relevant sind Angaben zur Art Ihrer Grundstücke und Immobilien, zur Größe und zur Lage. Auch das Baujahr, der Zustand und die Nutzungsart, beispielsweise die gewerbliche oder landwirtschaftliche Nutzung, müssen angegeben werden. Da auch der Bodenrichtwert und der Ertragswert in die Berechnung einfließen, sollten Sie auch diese bereithalten.

Als Vermieter entnehmen Sie den Ertrag durch Vermietung Ihrer Einkommensteuererklärung, bei Gebäuden zur Eigennutzung ist das schwieriger. Hier fordert das Finanzamt eine statistisch ermittelte Netto-Kaltmiete. Hilfreich kann hier ein Blick in den örtlichen Mietspiegel sein.

Wie die statistische Nettomiete für Ihre Immobilien zu berechnen?
Wo finden Sie den Bodenrichtwert für Ihre Grundstücke?

Der Bodenrichtwert ist der wichtigste Faktor für die Wertermittlung von Baugrundstücken. In der Grundsteuerbewertung wird er nun auch zur Bewertung von Gebäuden herangezogen. Der Bodenrichtwert basiert auf den Verkaufspreisen von Immobilien und ist ein statistischer Durchschnittswert. Die Angabe erfolgt pro Quadratmeter.

Bodenrichtwertkarten können Sie kostenfrei im Internet einsehen oder gebührenpflichtig bei den Katasterämtern anfordern. Das Bodenrichtwertsystem Boris liefert eine erste unverbindliche Orientierung. Wichtig: Es handelt sich um Schätzwerte, die sich auf unbebaute Grundstücke beziehen.

Was gehört in die Feststellungserklärung

Sie sollten als Vermieter und Eigentümer folgende Dokumente bereithalten:

    • Kopie Ihres Grundbuchauszugs
    • Wenn vorhanden, den Kaufvertrag zu Ihrer Immobilie
    • Art der Immobilie
    • Bauweise der Immobilie
    • Aktuelle Angaben zum Zustand des Gebäudes oder des Grundstücks: Auch Angaben zu Modernisierungen, Ausbauten, Renovierungen.
    • Art der Nutzung (Agrar, Forst, Eigenheim, Vermietung, Gewerbe etc.)
    • Höhe des Bodenrichtwerts: Entnehmen Sie diesen beispielsweise dem Geoportal Boris
    • Wohnfläche
    • Nutzfläche der Immobilie und des Grundstücks
    • Grundstücksfläche
    • Höhe der Nettokaltmiete: Bei Eigennutzung die statistisch berechnete Nettokaltmiete

Neu: Die Grundsteuer C für baureife Grundstücke

Die Grundsteuerreform hält eine weitere Grundsteuer bereit. Neben der Grundsteuer A für agrarische Grundwerte und der Grundsteuer B für bebaute und unbebaute Grundstücke wird die Grundsteuer C eingeführt. Diese soll auf baureifen, aber unbebauten Grundbesitz erhoben werden. Die neue Grundsteuer ist nicht unumstritten, soll sie doch Immobilienspekulationen von Anlegern und Grundbesitzern entgegenwirken. Das Ziel: Grundbesitzer sollen zur Bebauung animiert werden, als Reaktion auf den bundesweiten Wohnraummangel.

Die Grundsteuerreform hält eine weitere Grundsteuer bereit. Neben der Grundsteuer A für agrarische Grundwerte und der Grundsteuer B für bebaute und unbebaute Grundstücke wird die Grundsteuer C eingeführt. Diese soll auf baureifen, aber unbebauten Grundbesitz erhoben werden. Die neue Grundsteuer ist nicht unumstritten, soll sie doch Immobilienspekulationen von Anlegern und Grundbesitzern entgegenwirken. Das Ziel: Grundbesitzer sollen zur Bebauung animiert werden, als Reaktion auf den bundesweiten Wohnraummangel.


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Häufig gestellte Fragen

Die Grundsteuerreform tritt ab dem 01.01.2025 in Kraft. Eigentümer und Vermieter müssen jedoch bereits bis zum 31.10.2022 eine Feststellungserklärung zu ihren Grundsteuerwerten bei den Finanzämtern einreichen.

Derzeit wird der Grundsteuersatz auf der Basis von Einheitswerten berechnet, die noch aus den Jahren 1964 für die alten Bundesländer und 1935 für die neuen Bundesländer stammen. Eine Folge ist, dass vergleichbare Grundstücke sehr unterschiedlich besteuert werden. Dies widerspricht laut Bundesverfassungsgericht dem Gleichbehandlungsgrundsatz im Grundgesetz.

Eigentümer von Grundstücken und Immobilien müssen eine Erklärung zu ihren Grundstückswerten beim Finanzamt abgeben. Die Feststellungserklärung muss zwischen dem 01.07.2022 und dem 31.10.2022 digital eingereicht werden.

Die Grundsteuer wird nach neuen Berechnungsmodellen ermittelt. Statt bisher fließen auch der Bodenrichtwert und eine statistische Nettomiete in die Berechnung ein. Zusätzlich werden die Einheitswerte aktualisiert. Je nach Bundesland kann das Verfahren abweichen. Der neu ermittelte Grundsteuerbetrag wird ab dem Jahr 2025 erhoben. Dieser kann niedriger oder höher als bisher sein.

  • ab 01.07.2022: Einreichen der Feststellungserklärung über möglich. Nutzen Sie dafür ab sofort das Vermieterwelt-Tool Grundsteuererklärung direkt.
  • 31.10.2022: Ende der Abgabezeit für die Feststellungserklärung.
  • ab 01.01.2025: Die neue Grundsteuer ist rechtsgültig.

Die Finanzämter ermitteln zunächst die Grundsteuerwerte und die Grundsteuermessbeträge und leiten diese an die Kommunen weiter. Die Kommunen berechnen mithilfe der Hebesätze die Grundsteuer. Die neuen Hebesätze sollen im Jahr 2024 feststehen. Künftig ist alle sieben Jahre eine Neubewertung der Grundstücke geplant – die nächste im Jahr 2029.

Die Berechnung der Grundsteuer soll ab dem 01.01.2025 im Bundesland Bayern anhand der Grundstücksfläche erfolgen. Anders als beim Bundesmodell haben die Lage, die Gebäudearten oder das Baujahr keine Bedeutung.

Ab dem 01.01.2025 gilt in Hessen das Flächen-Faktor-Modell. Neben der Wohn-, der Grundstücks- und der Nutzflächen spielt die individuelle Lage eine Rolle bei der Berechnung.

In Hamburg soll ab dem 01.01.2025 das Wohnlagenmodell zur Grundsteuerberechnung gelten. Die Grundstücksflächen, die Wohnflächen und die Nutzflächen werden mit einer Äquivalenzzahl multipliziert.

Ab dem 01.01.2025 gilt ein modifiziertes Bodenwertmodell. Die Grundstücksfläche und der Bodenrichtwert aus dem Jahr 2022 werden multipliziert. In die Berechnung fließt ein, ob ein Gebäude in erster Linie zu Wohnzwecken genutzt wird.

Das Bundesland Niedersachsen wird die Grundsteuer ab dem 01.01.2025 nach einem Flächen-Lage-Modell berechnen. Faktoren sind die Grundstücksfläche, die Gebäudefläche, die Art der Nutzung, der Bodenrichtwert und der durchschnittliche Bodenrichtwert der Gemeinde.

Das Bundesmodell ist ein wertabhängiges Berechnungsmodell im Zuge der Grundsteuerreform. Hier spielt anders als im bisherigen Einheitswertverfahren auch die Nachbarbebauung mit hinein. Elf Bundesländer wollen die Grundsteuer ab dem 01.01.2025 nach dem Bundesmodell ermitteln.

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