Die Grundsteuerreform 2025 beinhaltet eine komplette Neuberechnung der Grundsteuer. Diese betrifft alle Vermieter und Eigentümer von Grundstücken und Immobilien. In den meisten Bundesländern wird die Grundsteuer künftig nach dem Bundesmodell berechnet. Was dieses beinhaltet und welche Faktoren hierbei berücksichtigt werden, lesen Sie in diesem Beitrag.
Das Bundesmodell ist wertabhängig
Als Vermieter haben Sie bereits davon gehört: Ihr Grundbesitz wird im Zuge der Grundsteuerreform neu bewertet. Die Bewertung erfolgt zum Stichtag 01.01.2022 und ist bis zum 31.01.2023 bei Ihrer Finanzverwaltung einzureichen. Für die Bewertung müssen Sie Angaben zu Ihren Immobilien und Grundstücken machen. Auf Basis dieser Angaben errechnen die Finanzämter und die Kommunen dann den neuen Grundsteuerbetrag, den Sie ab dem Jahr 2025 zahlen müssen. Das Bundesmodell ist ein Berechnungsverfahren, das anders als bisher wertabhängig erfolgt. Das bedeutet, dass die besondere Lage, der mögliche Ertrag eines Objektes und der Bodenrichtwert in die Berechnung einfließen.
Rechtskräftig nach 2024
Noch bis zum Jahr 2024 gilt das bisherige Berechnungsverfahren, das sogenannte Einheitswertverfahren. Erst nach diesem Übergangszeitraum wird der neue Grundsteuerbetrag rechtskräftig.Die Berechnung in drei Schritten
Das Berechnungsmodell entspricht in der Struktur dem bisherigen Berechnungsverfahren. Die Grundsteuer setzt sich aus drei Werten zusammen:
Grundbesitzwert x Steuermesszahl x Hebesatz
Der Grundbesitzwert
Der Grundbesitzwert hängt von der Art des Grundstücks oder/und der Immobilie ab:
Für Wohngrundstücke – auch für selbstgenutzte Immobilien – gilt das Ertragswertverfahren. Folgende Faktoren sind hierbei relevant:
Die Nettokaltmiete müssen Sie auch bei Gebäuden angeben, die Sie nicht vermieten. Hier genügt ein Durchschnittswert.
Bei Nichtwohngrundstücken und Geschäftsgrundstücken kommt das sogenannte Sachwertverfahren zur Anwendung. Dieses berücksichtigt insbesondere:
Für Grundstücke ohne Immobilie ist ausschließlich der Bodenrichtwert relevant.
Der Steuermessbetrag
Ist der Grundbesitzwert ermittelt, bestimmen die Finanzverwaltungen den Steuermessbetrag. Hierfür wird der ermittelte Wert mit der sogenannten Steuermesszahl multipliziert. Die Steuermesszahl wird vom Bund festgelegt. Im Zuge der Grundsteuerreform wird diese deutlich gesenkt, um Wertsteigerungen auszugleichen.
Da das bisherige Einheitswertverfahren auf alten Grundstückswerten aus den Jahren 1964 (alte Bundesländer) beziehungsweise 1935 (neue Bundesländer) basiert, ist laut Experten von einer deutlichen Wertsteigerung auszugehen.
Die Steuermesszahl wird für Wohngrundstücke von 0,35 auf 0,031 Prozent gesenkt. Hierzu zählen Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Mietshäuser mit mehreren Wohnungen und Eigentumswohnungen.
Für Nichtwohngrundstücke wie Geschäftsgrundstücke, Teileigentum oder landwirtschaftlich genutzte Gebäude beträgt die Steuermesszahl künftig 0,034 Prozent.
Weitere Vergünstigungen sind für den sozialen Wohnungsbau und Genossenschaften zu erwarten.
Der Hebesatz
Im dritten Schritt wird der Hebesatz berücksichtigt. Diesen setzten die Gemeinden fest. Der Hebesatz ist also für jede Gemeinde anders. Es ist zu erwarten, dass die aktuellen Hebesätze erst im Jahr 2024 feststehen.
Hintergrund: Gemeinden haben so die Möglichkeit, Ihr Grundsteueraufkommen zum Ausgleich von Mehr- oder Mindereinnahmen anzupassen.
Für diese Bundesländer gilt das Bundesmodell
Das Bundesmodell gilt derzeit für alle Bundesländer außer: Bayern, Baden-Württemberg, Hessen, Niedersachsen und Hamburg. Diese Länder berufen sich auf eine gesetzliche Öffnungsklausel, wonach jedes Bundesland eigene Rechenmodelle einführen kann. Sachsen, sowie das Saarland nutzen die Öffnungsklausel, um eigene Steuermesszahlen anzuwenden.
Vermieterwelt-Tipp
Bei der Berechnung der Grundwerte spielt es also auch eine Rolle, in welchem Bundesland sich Ihr Eigentum befindet. Wenn Sie Immobilien in mehreren Bundesländern haben, dann kommen unter Umständen unterschiedliche Berechnungsverfahren zum Einsatz. In Ihrer Feststellungserklärung, die Sie als Eigentümer beim Finanzamt einreichen, müssen Sie dies dringend berücksichtigen. Nutzen Sie das Vermieterwelt-Tool zur Grundsteuererklärung für die unkomplizierte Dateneingabe und -übermittlung.
Hilft Ihnen dieser Beitrag in Ihrem Vermieteralltag?
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Kommentare
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Rentnerin
Die "allgemeinen" Schritte sind wohlbekannt. Wie errechnet man aber genau anhand der einzelnen Faktoren den Wert? Diese Erläuterung vermisse ich!
Jo-Eike Vormittag
Hallo,
Sie können jederzeit unverbindlich unseren einfachen Vermieterwelt-Service zur Abgabe der Grundsteuererklärung nutzen. Die Grundsteuererklärung ist damit kinderleicht, Sie werden durch alle Schritte geführt, haben Experten für Fragen an Ihrer Seite, schaffen die Abgabe in wenigen Minuten und brauchen auch keinen Elster-Zugang. Sie zahlen erst am Ende bei tatsächlicher Abgabe und nur das, was Sie einreichen. Anhand eines Kontrollblattes sehen Sie alle Daten zusammengefasst. Wir übernehmen die Übermittlung an die Finanzbehörde für Sie, die sich dann final an Sie direkt wendet mit den neu ermittelten Werten. Den Gesamtüberblick über alle Faktoren, um diesen Wert zu ermitteln, oblickt letztlich auch den Finanzbehörden und ist oftmals noch nicht klar/final definiert.
Herzliche Grüße
Vermieterwelt-Support-Team