Das Bundesmodell ist wertabhängig

Als Vermieter haben Sie bereits davon gehört: Ihr Grundbesitz wird im Zuge der Grundsteuerreform neu bewertet. Die Bewertung erfolgt zum Stichtag 1. Januar 2022 und ist bis zum 31. Oktober bei Ihrer Finanzverwaltung einzureichen. Für die Bewertung müssen Sie Angaben zu Ihren Immobilien und Grundstücken machen. Auf Basis dieser Angaben errechnen die Finanzämter und die Kommunen dann den neuen Grundsteuerbetrag, den Sie ab dem Jahr 2025 zahlen müssen. Das Bundesmodell ist ein Berechnungsverfahren, das anders als bisher wertabhängig erfolgt. Das bedeutet, dass die besondere Lage, der mögliche Ertrag eines Objektes und der Bodenrichtwert in die Berechnung einfließen.

Die Berechnung in drei Schritten

Das Berechnungsmodell entspricht in der Struktur dem bisherigen Berechnungsverfahren. Die Grundsteuer setzt sich aus drei Werten zusammen:

Der Grundbesitzwert

Der Grundbesitzwert hängt von der Art des Grundstücks oder/und der Immobilie ab:

Für Wohngrundstücke – auch für selbstgenutzte Immobilien – gilt das Ertragswertverfahren. Folgende Faktoren sind hierbei relevant:

    • der Bodenrichtwert
    • die Grundstücksfläche
    • die Nettokaltmiete (bei nicht vermieteten Gebäuden eine statistisch ermittelte Nettokaltmiete)
    • die Immobilienart
    • das Alter der Immobilie

Bei Nichtwohngrundstücken und Geschäftsgrundstücken kommt das sogenannte Sachwertverfahren zur Anwendung. Dieses berücksichtigt insbesondere:

    • die Herstellungskosten des Gebäudes
    • den Bodenrichtwert

Für Grundstücke ohne Immobilie ist ausschließlich der Bodenrichtwert relevant.

Der Steuermessbetrag

Ist der Grundbesitzwert ermittelt, bestimmen die Finanzverwaltungen den Steuermessbetrag. Hierfür wird der ermittelte Wert mit der sogenannten Steuermesszahl multipliziert. Die Steuermesszahl wird vom Bund festgelegt. Im Zuge der Grundsteuerreform wird diese deutlich gesenkt, um Wertsteigerungen auszugleichen.

Die Steuermesszahl wird für Wohngrundstücke von 0,35 auf 0,031 Prozent gesenkt. Hierzu zählen Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Mietshäuser mit mehreren Wohnungen und Eigentumswohnungen.

Für Nichtwohngrundstücke wie Geschäftsgrundstücke, Teileigentum oder landwirtschaftlich genutzte Gebäude beträgt die Steuermesszahl künftig 0,034 Prozent.

Weitere Vergünstigungen sind für den sozialen Wohnungsbau und Genossenschaften zu erwarten.

Der Hebesatz

Im dritten Schritt wird der Hebesatz berücksichtigt. Diesen setzten die Gemeinden fest. Der Hebesatz ist also für jede Gemeinde anders. Es ist zu erwarten, dass die aktuellen Hebesätze erst im Jahr 2024 feststehen.

Hintergrund: Gemeinden haben so die Möglichkeit, Ihr Grundsteueraufkommen zum Ausgleich von Mehr- oder Mindereinnahmen anzupassen.

Für diese Bundesländer gilt das Bundesmodell

Das Bundesmodell gilt derzeit für alle Bundesländer außer: Bayern, Baden-Württemberg, Hessen, Niedersachsen und Hamburg. Diese Länder berufen sich auf eine gesetzliche Öffnungsklausel, wonach jedes Bundesland eigene Rechenmodelle einführen kann. Sachsen, sowie das Saarland nutzen die Öffnungsklausel, um eigene Steuermesszahlen anzuwenden.