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Hessen nutzt die Öffnungsklausel der Grundsteuerreform und wendet ab dem 01.01.2025 das Flächen-Faktor-Modell zur Berechnung der Grundsteuer an. Das Berechnungsverfahren gilt für unbebaute und bebaute Grundstücke.
Wie sich dieses Verfahren auf Ihre Grundsteuer auswirkt und was Sie als Vermieter und Eigentümer bei denbeachten müssen – das erfahren Sie von den Vermieterwelt-Experten.
Das Hessische Grundsteuergesetz bezieht sich auf die Grundsteuer B und die Grundsteuer C.
Die Grundsteuer B wird für unbebauten und bebauten Grundbesitz erhoben, die Grundsteuer C für baureifes Bauland. Anders als im Bundesmodell sind vor allem die Grundstücksgröße und die Wohnfläche für die Berechnung entscheidend.
Hessen hat sich neben Bayern, Hamburg, Niedersachsen und Baden-Württemberg für ein eigenes Berechnungsverfahren entschieden. Die sogenannte Öffnungsklausel im Zuge der Grundsteuerreform ermöglicht dies.
Neben der Wohnfläche ist auch die Nutzungsfläche anzugeben, das müssen Sie insbesondere bei gemischt genutzten Gebäuden berücksichtigen. Auch der aktuelle Bodenrichtwert aus dem Jahr 2022 wird zur Berechnung der Grundsteuer benötigt. Diesen brauchen Sie nicht selbst anzugeben, die Hessische Steuerverwaltung erhält diesen automatisch von den Katasterämtern.
Die Berechnung des Grundsteuermessbetrags erfolgt durch die Finanzverwaltung. Sie brauchen hier also nur Ihre Grundstücks-, Wohn- und Nutzflächen anzugeben. Das Finanzamt multipliziert diese mit gesetzlich festgelegten Beträgen und einem Lage-Faktor.
Die Berechnung Ihrer Grundsteuer erfolgt in drei Schritten:
Die reine Grundstücksfläche, auch bei unbebauten Grundstücken, wird mit 0,04 Euro pro Quadratmeter berechnet.
Wohnräume werden zunächst mit 0,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche veranschlagt. Da Wohnraum durch die Steuermesszahl um 70 Prozent reduziert wird, fallen tatsächlich nur 0,35 Euro pro Quadratmeter an.
Für Nutzflächen, also Gebäudeflächen, die nicht als Wohnraum genutzt werden, fallen 0,50 Euro pro Quadratmeter an.
Die errechneten Flächenbeträge werden nun mit einem Faktor multipliziert. Über die Höhe des Faktors entscheidet die Wohn-, beziehungsweise die Grundstückslage.
Hierfür zieht die Finanzverwaltung den geltenden Bodenrichtwert heran und vergleicht diesen mit dem durchschnittlichen Bodenrichtwert der Kommune.
Der Grundsteuermessbetrag steht somit fest und wird Ihnen als Eigentümer durch einen schriftlichen Bescheid mitgeteilt.
Die eigentliche Berechnung der Grundsteuer erfolgt in den einzelnen Gemeinden. Diese multiplizieren den von den Finanzämtern ermittelten Grundsteuermessbetrag mit dem sogenannten Hebesatz. Wie hoch der Hebesatz ist, hängt von den Regelungen der Gemeinden ab. Diese können den Hebesatz selbst festlegen, beispielsweise um starke Grundsteuererhöhungen auszugleichen.
Das Bundesmodell, das von den meisten Bundesländern zur Berechnung der Grundsteuer genutzt wird, berücksichtigt neben den Flächen und der Lage auch den Wert des Gebäudes, das Baujahr und den Ertragswert. Der Ertragswert beinhaltet Mieteinnahmen oder theoretische Mieten in Form von statistisch ermittelten Beträgen.
Diese Daten zu Ihrem Grundbesitz benötigen die Finanzämter:
Die Finanzämter benötigen Flurstücksnachweise Ihrer Grundstücke. Die Hessische Finanzverwaltung stellt hierfür ein digitales und kostenloses Portal zur Verfügung, über das Sie Ihre Flurstücke abrufen können.
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Über den Experten
Aleksander Rasic ist Datenschutzexperte der EU-DSGVO für sämtliche Vermietungsprozesse und Mietverhältnisse. Außerdem ist er in der Vermieterwelt Koordinator des Experten-Teams (Steuern).
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Kommentare
Sie haben eine Frage oder Meinung zum Artikel?
HG Kehl
Danke für die Darlegungen zum speziellen Hessenmodel.
Leider finde ich keine Aussagen dazu, wie eventuell ein Grundstück, welches mit einer Grunddienstbarkeit (Wegerecht) belastet ist, in die Neuberechnung der Grundsteuer eingeht. Können Sie mir Auskunft zu dieser Frage erteilen?
Jo-Eike Vormittag
Guten Tag,
danke für Ihre spezielle Rückfrage. Leider können wir diese hier über den Kommentarbereich nicht beantworten. Gerne wenden Sie sich an einen unserer Experten für ein dezidiertes Gespräch: https://www.vermieterwelt.de/grundsteuer/#themen-experten. Alternativ wenden Sie sich an Ihre zuständige Steuerstelle, die diesfinal beantworten kann.
Herzliche Grüße
Vermieterwelt-Support-Team
Sebastian
Hallo Vermieterwelt-Support-Team,
Zitatl: "Leider können wir diese [Rückfrage]hier über den Kommentarbereich nicht beantworten"
Das ist aber Schade! – Bei dieser Frage handelt es sich aber um eine "allgemeine Rückfrage", die durchaus nicht einem "Einzelfall" entspricht und deshalb in einem öffentlichen Forum diskutiert werden kann.
Ein Grundstück ist mit einem Wegerecht belastet. Bei einer individuellen Bewertung des Grundstückes wäre es offensichtlich, dass dieses Grundstück dann natürlich nicht einfach mit [Gesamtfläche des Grundstücks] x [Bodenrichtwert] bewertet werden kann. Bei der Berechnung der Grundsteuer finde ich allerdings nichts dazu. Auch in anderen Foren bleibt diese Frage unbeantwortet. Man hat den Eindruck, dass der Gesetzgeber diese Fallkonstellation schlichtweg vergessen hat. Wenn eine Teilfläche eines Grundstücks mit einem Wegerecht belastet ist, dann kann der Eigentümer nicht vollumfänglich auf diese Teilfläche zugreifen. Wieso sollte er dann dafür die volle Grundsteuer zahlen? – Vielmehr wäre zu fragen, ob nicht derjenige, der das belastete Teilgrundstück nutzt – nämlich der Inhaber des Wegerechts – die Grundsteuer dafür final zahlen müsste.