Die neue Mietspiegelreform ist seit dem 1. Juli 2022 in Kraft. Beschlossen wurde die Reform von der Bundesregierung im Jahr 2021. Qualifizierte Mietspiegel sind ab sofort für Kommunen und Städte ab einer bestimmten Einwohnerzahl Pflicht. Gleichzeitig gelten für Vermieter neue Auskunftspflichten zu ihren Mietobjekten und Mieten. Welche Angaben Vermieter machen müssen, was für Neuvermietungen und Mieterhöhungen gilt, darüber informieren unsere Experten im folgenden Beitrag.
Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmieten
Das Jahr 2022 hält für Vermieter und Eigentümer einiges an Neuerungen bereit. Die Mietspiegelreform 2022 verspricht laut Bund eine neue Transparenz auf dem Wohnungsmarkt. Für Vermieter ist die Orientierung an qualifizierten Mietspiegeln auf der einen Seite hilfreich, andererseits müssen Mieterhöhungen über die ortsübliche Miete hinaus stichhaltig begründet werden.
Der Bund behält sich stichprobenartige Auskünfte über den Zustand und die Ausstattung von Wohnungen sowie der Miethöhe vor. Vermieter und Mieter sind auskunftspflichtig. Die ortsüblichen Vergleichsmieten sollen künftig den Mietmarkt realistischer als bisher abbilden. Das gilt insbesondere für den qualifizierten Mietspiegel.
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Kommunen und Städte mit mehr als 50.000 Einwohnern müssen einen eigenen Mietspiegel vorhalten, der online oder bei der Gemeindeverwaltung abgerufen werden kann. Ein sogenannter einfacher Mietspiegel muss bis zum 1. Januar 2023 vorliegen.
Für den qualifizierten Mietspiegel, der an besondere Vorgaben geknüpft ist, gilt eine Übergangsfrist bis zum Jahr 2024. Die Berechnung erfolgt nach festgelegten Standards und bezieht auch Daten von Behörden mit ein. Für Städte mit mehr als 100.000 Einwohnern ist der qualifizierte Mietspiegel verpflichtend.
Bundesweit sind rund 70 Städte von der Mietspiegelreform betroffen. Die einwohnerstärksten Bundesländer Nordrhein-Westfalen und Niedersachsen trifft diese Regelung besonders – zumal viele Städte nun erstmalig Vergleichsmieten ermitteln müssen.
Mietspiegelreform und Mietpreisbremse
In Großstädten wie Berlin wird sich die Mietspiegelreform erwartungsgemäß deutlich auf die Mietpreisbremse auswirken. Es ist davon auszugehen, dass durch die neuen Mietspiegel die Mietpreisbremse öfter als bisher zur Anwendung kommt.
War kein Mietspiegel vorhanden, dann genügte bisher die Angabe von drei Vergleichswohnungen durch den Vermieter. Hier wird künftig ein stärkeres Gewicht auf die Angaben im Mietspiegel gelegt. Ausnahmen für Indexmietverträge und Vermietungen bei Neubauten gelten weiterhin.
Mietspiegelreform und Mieterhöhungen
Qualifizierte Mietspiegel sollen überhöhte Mietpreise und undurchsichtige Wohnungsmärkte verhindern. Klar ist – ein geltender Mietspiegel vereinfacht die Berechnung und die Durchsetzung der Mieten.
In den letzten Jahren wurden zunehmend Mieterhöhungen durch die Mieter angefochten, da kein adäquater Mietspiegel zur Verfügung stand. Einfache Mietspiegel werden vor Gericht häufig nicht anerkannt.
Gleichzeitig soll durch die Mietspiegelreform die Position der Mieter gestärkt werden. Diese können anhand der Mietspiegel die ortsübliche Vergleichsmiete selbst ermitteln und gegebenenfalls ungerechtfertigte Mieterhöhungen ablehnen.
Mieterhöhungen zum Beispiel nach Modernisierungen oder im Rahmen einer festgelegten Staffel sind weiterhin über die ortsübliche Miete hinaus möglich. Nicht selten liegen Mieten auch unterhalb der Vergleichsmiete, dies rechtfertigt in der Regel eine Erhöhung.
Miete unter ortsüblicher Vergleichsmiete: Mieterhöhung möglich?
Sollte die bisherige Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, dann können Sie als Vermieter eine Mieterhöhung ankündigen. Vorausgesetzt, die Miete wurde innerhalb der letzten 15 Monate nicht angehoben.
Zusätzlich sind Kappungsgrenzen zu beachten. Ist der Mietpreis deutlich niedriger als die Vergleichsmiete, dann dürfen Sie die Miete nur bis zur zulässigen Grenze anheben. Benennen Sie den Mietspiegel grundsätzlich in Ihrer schriftlichen Begründung.
Kein Mietspiegel in ländlichen Regionen
Außen vor bleibt die oft unübersichtliche Situation in ländlichen Regionen. Da für Kommunen mit weniger als 50.000 Einwohnern kein Mietspiegel vorgeschrieben ist, bleibt dort weiter der direkte Vergleich von Wohnungen und Mieten über die gängigen Immobilienportale.
Qualifizierter Mietspiegel mit Mindeststandards
Nicht nur die Präsenz eines Mietspiegels ist künftig vorgeschrieben, gefordert wird ein gewisser Mindeststandard. Der qualifizierte Mietspiegel soll auch gerichtlichen Auseinandersetzungen stand halten und kostenintensive Gutachten ersetzen.
Weiter soll auf Daten aus Melderegistern zurückgegriffen werden. So aus Wohnungs- und Gebäudezählungen, aus Angaben zur Grundsteuer oder aus den aktuellen Erhebungen im Rahmen des Zensus. Je breiter die Datenlage, desto zuverlässiger die ermittelten Vergleichsmieten.
Hier kommt auch die neue Auskunftspflicht für Vermieter ins Spiel.
Auskunftspflicht für Vermieter und Eigentümer
Als Vermieter müssen Sie Angaben zur Miethöhe, zur Größe der Wohnung, zur Gebäudeart und zum Zustand der Wohnung leisten.
Umfragen zu Miethöhen und Immobilien sind zwar nicht neu – bisher waren diese jedoch freiwillig. Die Aussagekraft der Vergleichsmieten war somit eingeschränkt. Bei geringer Beteiligung galt das auch für die Datenlage.
Hinzu kommt, dass nicht alle Wohnungstypen gleichermaßen berücksichtigt wurden. Nahmen eher Vermieter und Mieter gehobener Mietobjekte an der Umfrage teil, dann beeinflusste dies auch die Ergebnisse. Die Auskünfte werden von den zuständigen Behörden oder beauftragten Instituten eingeholt.
Diese Angaben fallen unter die Auskunftspflicht:
Auskunftspflicht auch für Selbstnutzer
Nicht nur Vermieter, auch Eigentümer, die ihre Immobilie selbst nutzen, sind auskunftspflichtig. Relevant sind Absichten zur Vermietung, Adressen der Immobilien und Fragen zu den gemeldeten Bewohnern.
Der einfache Mietspiegel
Auch der einfache Mietspiegel soll weiterhin anerkannt bleiben. Mit Rücksicht auf kleine Gemeinden mit begrenzten finanziellen und personellen Möglichkeiten (§ 558c Abs. 1 BGB). Anders als der qualifizierte Mietspiegel wird dieser bei gerichtlichen Auseinandersetzungen nicht zwingend anerkannt.
Einfache Mietspiegel liefern einen Überblick über die ortsüblichen Vergleichsmieten. Sie werden von den Kommunen und von Interessenverbänden von Vermieter- und Mieterseite erstellt. Ein vorgeschriebenes Verfahren gibt es nicht. Verpflichtend ist für die Gemeinden lediglich die Dokumentation und Veröffentlichung. Zudem muss der Mietspiegel alle zwei Jahre an die Marktentwicklung angepasst werden.
Im Gegensatz hierzu werden qualifizierte Mietspiegel nach wissenschaftlichen Grundlagen angefertigt. Vorgeschrieben ist ebenfalls die regelmäßige Anpassung und eine komplette Neuberechnung nach vier beziehungsweise nach sechs Jahren.
Mietspiegel ist zwei Jahre gültig
Die Mietspiegel sind für die Dauer von mindestens zwei Jahren gültig.
Derzeit gilt noch eine Übergangsfrist, in der die Behörden formelle Anpassungen vornehmen können. Diese Frist läuft voraussichtlich am 1. Januar 2023 aus.
Kritikpunkte der Interessenverbände sind unter anderem:
Vermieterwelt-Tipp
Der qualifizierte Mietspiegel kann für Vermieter eine hilfreiche Grundlage zur Berechnung der Miete sein. Außen vor sind Mieterhöhungen durch Sanierungen und Modernisierungen. Begründen Sie, wann immer möglich, Mieterhöhungen mit dem geltenden Mietspiegel.
Sie haben weiterhin die Möglichkeit, selbst Vergleichsmieten zu benennen. In Regionen ohne Mietspiegel genügt fast immer die Angabe von drei Vergleichswohnungen.
Auch im Falle eines Mietspiegels: Im Zweifelsfall können Sie einen Gutachter hinzuziehen. Dies kann eine Option sein, wenn es sich um Sonderausstattungen innerhalb der Wohnung oder der Immobilie handelt, durch die der Mietspiegel um mehr als 10 Prozent überschritten wird.
Sollten Sie sich für eine Mieterhöhung entscheiden, dann hat Ihr Mieter ein Sonderkündigungsrecht. Achten Sie grundsätzlich auf das Einhalten der geltenden Fristen. Kündigen Sie eine Mieterhöhung, aus welchem Grund auch immer, schriftlich an.
Als Vermieter sollten Sie regelmäßig – alle zwei bis drei Jahre – den aktuellen Mietspiegel prüfen und mit Ihren Mieten vergleichen. So behalten Sie den Überblick.
Liegt für Ihre Region kein Mietspiegel vor, dann empfehlen wir Ihnen die Nutzung unseres kostenfreien Online-Mietpreisrechners. Hier werden relevante Merkmale wie Lage, Zustand und Gebäudetyp berücksichtigt.
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