Mietpreisbremse regelt Mieterhöhung

Bereits seit dem Jahr 2015 ist die Mietpreisbremse im Gesetz zur Mietrechtsnovellierung (kurz: MietNovG) verankert und in Kraft getreten. Das Gesetz ist als Bundesgesetz in ganz Deutschland gültig und muss prinzipiell von allen Vermietern beachtet werden.

Die Mietpreisbremse genannte gesetzliche Regelung sieht vor, dass Mieten in Städten und Kommunen mit knappem Wohnraumangebot nur in begrenztem Maße angehoben werden dürfen. Konkret bedeutet das: In den betroffenen Gebieten dürfen Vermieter im Falle der Wiedervermietung einer Bestandsimmobilie eine Miete verlangen, die höchstens zehn Prozent über der im betreffenden Gebiet geltenden ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Welche Gebiete als solche mit angespanntem Wohnungsmarkt gelten und von der Mietpreisbremse betroffen sind, wird durch die Bundesländer festgelegt. Die Entscheidung für die Anwendung der Mietpreisbremse in einem bestimmten Gebiet ist dabei durch die Bundesländer ausreichend zu begründen.

In diesen Bundesländern gilt die Mietobergrenze

Prinzipiell kann die Mietpreisbremse in Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt im gesamten Bundesgebiet Anwendung finden. Voraussetzung dafür ist, dass die betroffenen Städte oder Gemeinden durch die Landesregierungen benannt werden. Außerdem muss das Bundesland eine entsprechende Verordnung zur Anwendung der Mietobergrenze erlassen. Ist das geschehen, greift die Mietpreisbremse für maximal fünf Jahre – danach muss erneut über ihre Anwendung entschieden werden.

Aktuell kommt die Mietobergrenze in folgenden Bundesländern und Städten/Gemeinden zur Anwendung:

    • Baden-Württemberg: in 89 Städten und Gemeinden (darunter Mannheim, Stuttgart, Freiburg und Karlsruhe), gültig bis 30.06.2025
    • Bayern: in 162 Städten und Gemeinden (darunter München, Rosenheim und Ingolstadt), gültig bis 31.12.2021 (Verlängerung geplant)
    • Berlin: in ganz Berlin, gültig bis 31.05.2025
    • Brandenburg: in 31 Städten und Gemeinden (darunter Potsdam, Königs Wusterhausen und Hoppegarten), gültig bis 31.12.2025
    • Bremen: in ganz Bremen (außer Bremerhaven), gültig bis 30.11.2025
    • Hamburg: in ganz Hamburg, gültig bis 31.02.2025
    • Mecklenburg-Vorpommern: in Rostock und Greifswald, gültig bis 30.09.2023
    • Niedersachsen: in 19 Städten und Gemeinden (darunter Hannover, Braunschweig und Wolfsburg), gültig bis 31.12.2027
    • Nordrhein-Westfalen: in 22 Städten und Gemeinden (darunter Köln, Düsseldorf, Bonn, Aachen, Münster und Bielefeld), gültig bis 30.06.2025
    • Rheinland-Pfalz: in Mainz, Trier, Landau, Ludwigshafen und Speyer, gültig bis 07.10.2025
    • Thüringen: in Erfurt und Jena, gültig bis 31.12.2025

Wann findet die Mietpreisbremse keine Anwendung?

In Städten und Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt kann die Mietpreisbremse zum Einsatz kommen, wenn es um die Wiedervermietung von Bestandsimmobilien geht. Das bedeutet jedoch gleichzeitig, dass Vermieter auch in Gebieten mit knappem Wohnraum nicht in allen Fällen dazu verpflichtet sind, die Mietpreisbremse bei der Mietbemessung zu berücksichtigen.

Auch in Gebieten, in denen die Regelung prinzipiell Anwendung findet, gilt die Mietpreisbremse nämlich nur für die Neuvermietung von Bestandsimmobilien. In folgenden Fällen ist sie hingegen nicht anwendbar:

Keine Mietobergrenze für Neubauten

Die Mietpreisbremse ist auf Wohnungen oder Wohnhäuser, die erst nach dem 1. Oktober 2014 erstmalig vermietet und genutzt wurden, nicht anwendbar. Diese Regelung soll verhindern, dass Investoren von der Schaffung neuen Wohnraums abgehalten werden.

Keine Anwendbarkeit auf modernisierte Wohnungen

Haben Sie die Immobilie, die Sie nun vermieten möchten, umfassend saniert, sodass ihr Standard dem einer Neubauwohnung entspricht, ist die Mietpreisbremse nicht anwendbar. Von einer umfassenden Sanierung kann dann gesprochen werden, wenn sich die Sanierungskosten zumindest auf ein Drittel der Kosten für einen vergleichbaren Neubau belaufen.

Keine Anwendung auf bereits zuvor überhöhte Mieten

Lag die Miete, die Sie im Rahmen eines vorherigen Mietverhältnisses für Ihre Immobilie vor dem Inkrafttreten der Mietpreisbremse erhalten haben, mehr als zehn Prozent über der Vergleichsmiete, findet die Mietpreisbremse keine Anwendung.

Keine Anwendung auf vorübergehende Mietverhältnisse

Vermieten Sie Ihre Räumlichkeiten als Monteurunterkunft oder Ferienwohnungen – also nur zeitweise und nicht als dauerhaften Lebensmittelpunkt Ihres Mieters – ist Ihre Wohnung von der Mietpreisbremse ausgenommen.

Anwendbarkeit auf Staffel- und Indexmiete

Die Mietpreisbremse ist auch auf Staffel- und Indexmieten anzuwenden. Das gilt zumindest dann, wenn keiner der vorgenannten Ausnahmefälle, in denen die Mietobergrenze nicht zur Anwendung kommt, vorliegt. Im Weiteren müssen Vermieter Folgendes beachten:

    • Im Falle einer vereinbarten Indexmiete muss nur die Ausgangsmiete den Regelungen der Mietpreisbremse entsprechen. Im weiteren Verlauf des Mietverhältnisses sind Mieterhöhungen, statt an die ortsübliche Vergleichsmiete, an den Verbraucherpreisindex gekoppelt. Die auf die Ausgangsmiete folgenden Erhöhungsschritte sind daher von der Mietpreisbremse unabhängig. Als Vermieter wird es Ihnen so möglich, dauerhaft höhere Mieteinnahmen zu generieren. Das gilt zumindest dann, wenn der Verbraucherpreisindex stärker ansteigt als die ortsüblichen Vergleichsmieten.
    • Ist eine Staffelmiete vereinbart, muss zum einen die bei Aufnahme des Mietverhältnisses vereinbarte Miete den Anforderungen der Mietpreisbremse entsprechen. Im weiteren Verlauf ist allerdings zudem zu prüfen, ob auch die bereits im Vorfeld festgelegten Mieterhöhungen den Vorgaben entsprechen.

Mieterhöhung: Mietpreisbremse bei bestehenden Mietverhältnissen

Obergrenzen bezüglich möglicher Mieterhöhungen sind auch bei bestehenden Mietverträgen zu berücksichtigen. Seit 2013 sieht das Mietrecht nämlich vor, dass Mieten innerhalb von drei Jahren maximal um 20 Prozent erhöht werden dürfen (Kappungsgrenze). In Regionen mit Wohnraumknappheit können die Bundesländer die Kappungsgrenze für eine Dauer von fünf Jahren auf 15 Prozent herabsenken. Ferner begrenzt die ortsübliche Vergleichsmiete die Mieterhöhung.

Auf Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen findet diese Regel allerdings keine Anwendung.

Zu hohe Mietforderungen: Mietpreisbremse kann rückwirkend greifen

Haben Sie mit Ihrem Mieter eine Miethöhe vereinbart, die über der aufgrund der Mietpreisbremse zulässigen Summe liegt, müssen Sie die zu viel gezahlte Miete eventuell zurückerstatten. Das gilt immer dann, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:

    • das Mietverhältnis wurde am oder nach dem 01.04.2020 begründet
    • der Mieter rügt die überhöhte Miete
    • die Rüge geht innerhalb von zweieinhalb Jahren ab Beginn des Mietverhältnisses bei Ihnen ein
    • das Mietverhältnis besteht bei Zugang der Rüge fort

Sind diese Voraussetzungen erfüllt, greift die Mietpreisbremse rückwirkend. Sie müssen die durch den Mieter zu viel gezahlte Miete für die Vergangenheit zurückerstatten.

Rügt der Mieter die überhöhte Mietforderung später als zweieinhalb Jahre nach Mietbeginn oder bestand das Mietverhältnis bereits vor dem 01.04.2020, gilt die Rüge für die Zukunft.