Die Mietpreisbremse ist ein rechtliches Instrument, das einem zu starken Anstieg von Mietpreisen entgegenwirken soll. Viele Vermieter müssen sie daher bei der Vermietung einer Wohnung oder eines Hauses beachten. Was genau unter der Mietpreisbremse zu verstehen ist, wo und für welchen Wohnraum sie gilt und was Sie als Vermieter aktuell im Jahr 2023 beachten sollten, erfahren Sie im Folgenden.
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Mietpreisbremse regelt Mieterhöhung
Bereits seit dem Jahr 2015 ist die Mietpreisbremse im Gesetz zur Mietrechtsnovellierung (kurz: MietNovG) verankert und in Kraft getreten. Das Gesetz ist als Bundesgesetz in ganz Deutschland gültig und muss prinzipiell von allen Vermietern beachtet werden.
Die Mietpreisbremse genannte gesetzliche Regelung sieht vor, dass Mieten in Städten und Kommunen mit knappem Wohnraumangebot nur in begrenztem Maße angehoben werden dürfen. Konkret bedeutet das: In den betroffenen Gebieten dürfen Vermieter im Falle der Wiedervermietung einer Bestandsimmobilie eine Miete verlangen, die höchstens zehn Prozent über der im betreffenden Gebiet geltenden ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.
Ortsübliche Vergleichsmiete
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist eine Größe, die anhand des Mietspiegels einer Stadt oder einer Gemeinde ermittelt wird. Die entsprechende Höhe wird durch die zuständige Stadt oder Gemeinde veröffentlicht.Welche Gebiete als solche mit angespanntem Wohnungsmarkt gelten und von der Mietpreisbremse betroffen sind, wird durch die Bundesländer festgelegt. Die Entscheidung für die Anwendung der Mietpreisbremse in einem bestimmten Gebiet ist dabei durch die Bundesländer ausreichend zu begründen.
Mietpreisbremse ungleich Mietendeckel
Der Begriff der Mietpreisbremse wird häufig mit dem des Mietendeckels verwechselt. Allerdings unterscheiden sich die beiden Instrumente grundlegend: Während die Mietpreisbremse das Maß von Mietsteigerungen prinzipiell bundesweit begrenzen kann, handelte es sich beim Mietendeckel um eine lediglich in Berlin auf Landesebene beschlossene Maßnahmen. Der Mietendeckel betraf außerdem nicht lediglich das zulässige Maß von Mietsteigerungen. Er umfasste vielmehr eine Mietobergrenze, eine Mietsenkung für überhöhte Mieten und einen Mietenstopp. Das am 25. März 2021 durch das Bundesverfassungsgericht für nichtig erklärte Gesetz zum Berliner Mietendeckel war daher weitergehend als die Mietpreisbremse.In diesen Bundesländern gilt die Mietobergrenze
Prinzipiell kann die Mietpreisbremse in Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt im gesamten Bundesgebiet Anwendung finden. Voraussetzung dafür ist, dass die betroffenen Städte oder Gemeinden durch die Landesregierungen benannt werden. Außerdem muss das Bundesland eine entsprechende Verordnung zur Anwendung der Mietobergrenze erlassen. Ist das geschehen, greift die Mietpreisbremse für maximal fünf Jahre – danach muss erneut über ihre Anwendung entschieden werden.
Aktuell kommt die Mietobergrenze in folgenden Bundesländern und Städten/Gemeinden zur Anwendung:
Wann findet die Mietpreisbremse keine Anwendung?
In Städten und Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt kann die Mietpreisbremse zum Einsatz kommen, wenn es um die Wiedervermietung von Bestandsimmobilien geht. Das bedeutet jedoch gleichzeitig, dass Vermieter auch in Gebieten mit knappem Wohnraum nicht in allen Fällen dazu verpflichtet sind, die Mietpreisbremse bei der Mietbemessung zu berücksichtigen.
Auch in Gebieten, in denen die Regelung prinzipiell Anwendung findet, gilt die Mietpreisbremse nämlich nur für die Neuvermietung von Bestandsimmobilien. In folgenden Fällen ist sie hingegen nicht anwendbar:
Keine Mietobergrenze für Neubauten
Die Mietpreisbremse ist auf Wohnungen oder Wohnhäuser, die erst nach dem 1. Oktober 2014 erstmalig vermietet und genutzt wurden, nicht anwendbar. Diese Regelung soll verhindern, dass Investoren von der Schaffung neuen Wohnraums abgehalten werden.
Keine Anwendbarkeit auf modernisierte Wohnungen
Haben Sie die Immobilie, die Sie nun vermieten möchten, umfassend saniert, sodass ihr Standard dem einer Neubauwohnung entspricht, ist die Mietpreisbremse nicht anwendbar. Von einer umfassenden Sanierung kann dann gesprochen werden, wenn sich die Sanierungskosten zumindest auf ein Drittel der Kosten für einen vergleichbaren Neubau belaufen.
Keine Anwendung auf bereits zuvor überhöhte Mieten
Lag die Miete, die Sie im Rahmen eines vorherigen Mietverhältnisses für Ihre Immobilie vor dem Inkrafttreten der Mietpreisbremse erhalten haben, mehr als zehn Prozent über der Vergleichsmiete, findet die Mietpreisbremse keine Anwendung.
Als Vermieter können Sie sich nur dann auf die zuvor vereinbarte Miete berufen, wenn auch das vorherige Mietverhältnis ein Wohnraummietverhältnis war. Mietverhältnisse zur gewerblichen Nutzung finden keine Berücksichtigung.
Keine Anwendung auf vorübergehende Mietverhältnisse
Vermieten Sie Ihre Räumlichkeiten als Monteurunterkunft oder Ferienwohnungen – also nur zeitweise und nicht als dauerhaften Lebensmittelpunkt Ihres Mieters – ist Ihre Wohnung von der Mietpreisbremse ausgenommen.
Gilt nicht für möblierte Wohnungen
Aufgrund der fehlenden Anwendbarkeit auf vorübergehende Mietverhältnisse wird oft angenommen, dass die Mietpreisbremse auf möblierten Wohnraum nicht anwendbar sei. Das ist jedoch falsch. Auch für möblierte Wohnungen kann die Mietobergrenze gelten.Anwendbarkeit auf Staffel- und Indexmiete
Die Mietpreisbremse ist auch auf Staffel- und Indexmieten anzuwenden. Das gilt zumindest dann, wenn keiner der vorgenannten Ausnahmefälle, in denen die Mietobergrenze nicht zur Anwendung kommt, vorliegt. Im Weiteren müssen Vermieter Folgendes beachten:
Das bedeutet: Für jede Mieterhöhung ist erneut zu prüfen, ob diese die ortsübliche Vergleichsmiete zum relevanten Erhöhungszeitpunkt um mehr als zehn Prozent übersteigt. Sollte das der Fall sein, darf der Mieter die Erhöhung zurückweisen.
Mieterhöhung: Mietpreisbremse bei bestehenden Mietverhältnissen
Obergrenzen bezüglich möglicher Mieterhöhungen sind auch bei bestehenden Mietverträgen zu berücksichtigen. Seit 2013 sieht das Mietrecht nämlich vor, dass Mieten innerhalb von drei Jahren maximal um 20 Prozent erhöht werden dürfen (Kappungsgrenze). In Regionen mit Wohnraumknappheit können die Bundesländer die Kappungsgrenze für eine Dauer von fünf Jahren auf 15 Prozent herabsenken. Ferner begrenzt die ortsübliche Vergleichsmiete die Mieterhöhung.
Auf Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen findet diese Regel allerdings keine Anwendung.
Zu hohe Mietforderungen: Mietpreisbremse kann rückwirkend greifen
Haben Sie mit Ihrem Mieter eine Miethöhe vereinbart, die über der aufgrund der Mietpreisbremse zulässigen Summe liegt, müssen Sie die zu viel gezahlte Miete eventuell zurückerstatten. Das gilt immer dann, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:
Sind diese Voraussetzungen erfüllt, greift die Mietpreisbremse rückwirkend. Sie müssen die durch den Mieter zu viel gezahlte Miete für die Vergangenheit zurückerstatten.
Rügt der Mieter die überhöhte Mietforderung später als zweieinhalb Jahre nach Mietbeginn oder bestand das Mietverhältnis bereits vor dem 01.04.2020, gilt die Rüge für die Zukunft.
Vermieterwelt-Tipp
Sofern die Mietpreisbremse in der Region, in der Sie die Vermietung einer Immobilie planen, zur Anwendung kommt, ist die Höhe der erzielbaren Mieteinnahmen begrenzt. Die Höhe der von Ihnen verlangten Miete darf dann bei Neuvermietung einer nicht zuvor umfassend sanierten Wohnung maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Fordern Sie eine höhere Miete, hat Ihr Mieter die Möglichkeit, die zu viel gezahlte Summe für bis zu zweieinhalb Jahre zurückzufordern. Prüfen Sie daher genau, ob die Mietpreisbremse in Ihrer Region Anwendung findet und bemessen Sie die Miethöhe entsprechend – so vermeiden Sie Rückzahlungen.Hilft Ihnen dieser Beitrag in Ihrem Vermieteralltag?
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Über den Experten
Ingo Roth
Ingo Roth beantwortet Ihnen alle Fragen rund um Immobilientransaktionen. Er ist Experte für Finanzierungen sowie für die Vermietungen von Wohnimmobilien und den gesamten Vermietungsprozess.
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