In einigen Fällen darf der Vermieter die Mietkaution einbehalten. Das trifft dann zu, wenn mit dem Ende des Mietverhältnisses noch Forderungen offen sind. Hier kann es sich um Mietschulden, um die Nachzahlung von Nebenkosten oder um ausstehende Reparaturarbeiten handeln.
Wird die Mietkaution einbehalten, dann müssen hierfür triftige Gründe vorliegen. Zusätzlich sind gesetzliche Fristen einzuhalten. Welche Gründe und Fristen Vermieter kennen sollten und was Sie bei der Kautionsabrechnung beachten müssen erfahren Sie in diesem Beitrag.
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Rechte des Vermieters: Vermieter dürfen die Mietkaution unter bestimmten Bedingungen einbehalten – unser Leitfaden zu den Gründen und gesetzlichen Vorgaben.
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Die Kaution: Eine sichere Rücklage im Schadensfall
Die Mietkaution ist eine sogenannte Sicherheitsleistung. Durch die Rücklage der Kautionssumme soll der Vermieter vor größeren finanziellen Belastungen geschützt werden.
Diese Absicherung ist häufig nur zum Teil möglich, da Schäden am Wohnraum oder offen stehende Mietforderungen schnell die Kautionssumme übersteigen. Vor allem private Vermieter sollten genau prüfen, ob zum Auszug sämtliche Schönheitsreparaturen erfolgt sind, und die Abrechnung aller Betriebskosten ausgeglichen ist.
Mietkaution
Die Mietkaution beläuft sich in den meisten Fällen auf drei Monatsmieten. Berechnet wird die Nettomiete – ausschließlich der Neben- und Betriebskosten. Der Vermieter muss zuvor die Höhe der Kaution im Mietvertrag festlegen und diese zinsbringend anlegen. Alles zur Mietkaution und möglichen Anlageformen lesen Sie hier.
Rückzahlung zum Auszugstermin?
Die Kaution wird meistens erst dann zum Thema, wenn eine Kündigung der Wohnung erfolgt ist. Sind zum Auszugstermin keine Forderungen mehr offen, dann kann die Kaution grundsätzlich zuzüglich der angefallenen Zinsen ausgezahlt werden.
Oft rechnet der Mieter am Tag der Schlüsselübergabe mit der Auszahlung. In einigen Fällen zeigen sich Forderungen jedoch erst nach dem Auszugstermin. Für diese Fälle hat der Gesetzgeber eine sogenannte Prüffrist vorgesehen.
Innerhalb dieser Frist dürfen Vermieter die Mietkaution einbehalten. Diese beträgt bis zu sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses. In Einzelfällen kann die Kaution bis zu einem Jahr einbehalten werden.
In begründeten Einzelfällen darf der Vermieter die Mietkaution bis zu zwölf Monate einbehalten. Hierfür müssen triftige Gründe vorliegen.
Kaution einbehalten: Dauer
Grundsätzlich gilt: Wenn kein Schadensanspruch vorliegt, sind Sie als Vermieter zur Auszahlung der Kaution verpflichtet.
Allerdings wird Ihnen eine angemessene Prüf- und Überlegungsfrist eingeräumt. Diese sollte so kurz wie möglich sein und nach §548 BGB eine Spanne von drei bis sechs Monaten nicht übersteigen. Sofern es sich um Mängel innerhalb der Wohnung handelt, ist dies ein Zeitraum, der mehr als ausreichend ist. Dennoch – in einigen Fällen zeigen sich Forderungen erst später.
Das gilt beispielsweise, wenn Nebenkostenabrechnungenzum Auszugstermin noch nicht ausgeglichen wurden oder spätere Nachzahlungen erwartet werden. Insbesondere dann, wenn die aktuelle Betriebskostenaufstellung noch aussteht. In einem solchen Fall kann die Mietkaution bis zu einem Jahr einbehalten werden. Maximal aber bis zur erfolgten Zahlung der Rechnung.
Sollte der Vermieter die Kaution über diesen Zeitraum hinaus einbehalten, dann wird die Begründung unter Umständen gerichtlich geprüft. Der Mieter hat seinerseits die Möglichkeit, nach einem Jahr die Kaution einzuklagen.
Wird die Kaution nicht innerhalb einer Dreijahresfrist vom Mieter zurückverlangt, dann verjährt diese.
Fallbeispiel: Nebenkosten-Nachzahlung
In einem vor dem Amtsgericht Ludwigsburg verhandelten Fall hat ein Vermieter 700 Euro von einer Mietkaution in Höhe von 1.400 Euro einbehalten. Er hat dies damit begründet, sich für eine mögliche Nebenkosten-Nachzahlung absichern zu wollen. Die letzte Nachzahlung für die Nebenkosten hatte jedoch nur 16 Euro betragen, und die Rechnungen für die letzte Abrechnung lagen ihm bereits vor. Das Gericht hat entschieden, dass es angemessen sei, lediglich 20 Euro der Kaution vorläufig einzubehalten.
Dieses Urteil verdeutlicht, wie wichtig es ist, als Vermieter angemessenen und nachvollziehbar zu begründen, warum ein Kautionsbetrag einbehalten wird (Amtsgericht Ludwigsburg, Urteil vom 17. Mai 2018, Az. 1 C 351/18).
Kaution einbehalten: Gründe
Einbehalten dürfen Vermieter die Kaution nur solange offene Forderungen bestehen. Um diese zu prüfen, sollten Sie die Wohnung nach Möglichkeit vor und nach dem Auszug in Augenschein nehmen.
Wenn sie Absprachen zu Renovierungen und Reparaturen treffen, dann halten Sie diese schriftlich fest. So können Sie sich später auf diese berufen. Im Normalfall haben Sie die Rahmenbedingungen zum Auszug bereits im Mietvertrag berücksichtigt. Zusätzliche Hinweise kann auch die Kündigungsbestätigung enthalten.
Der Gesetzgeber schreibt für die Mietkaution eine Zweckbindung vor. Die Kautionssumme darf nur für Forderungen eingesetzt werden, die im Mietvertrag verankert sind (BGH Urteil vom 11. Juli 2012 – VIII ZR 36/12 – LG Berlin).
Hierzu gehören Mietzahlungen oder das Beseitigen von Mängeln in der Wohnung. In vielen Fällen darf nicht die volle Kautionssumme einbehalten werden, sondern nur Teilbeträge. Wie hoch der Betrag im Einzelfall ist, hängt immer von der jeweiligen Forderung ab.
Übersicht: Aus diesen Gründen darf der Vermieter die Kaution einbehalten
Offen stehende Betriebskostenabrechnungen
Anstehende Nebenkostenabrechnungen (z. B. beim Auszug zum Jahreswechsel)
Umbauten, wenn diese laut Mietvertrag zum Auszug vorgenommenen werden müssen
Anfallende Schönheitsreparaturen (nur dann, wenn im Mietvertrag darauf hingewiesen wurde)
Reparaturen von verursachten Schäden, die der Mieter verursacht hat (das gilt nicht für Verschleißspuren)
Mietschulden
Reparaturen
Reparaturarbeiten dürfen nur dann als Grund für das Einbehalten der Mietkaution herangezogen werden, wenn der Mieter schriftlich darauf hingewiesen wurde. Das kann per Protokoll im Rahmen der Wohnungsbesichtigung sein.
Hiervon ausgenommen sind übliche Gebrauchsspuren, die durch die jahrelange Nutzung entstehen. Das können zum Beispiel die Kratzer auf dem Ceranfeld oder abgenutzte Türklinken sein.
Abnutzungen müssen bei jeder Vermietung einkalkuliert werden, für diese ist der Vermieter selbst zuständig.
Echte Schäden sind kaputte Bodenbeläge oder auch Schimmelflecken an den Wänden, wenn die durch eine schlechte Raumlüftung entstanden sind.
Schönheitsreparaturen
Wenn die Wohnung renoviert und bezugsfertig übergeben wurde, dann ist diese in aller Regel auch gleichwertig zu übergeben. Übliche Reparaturen sind hier das Streichen der Wände oder das Verschließen von Bohrlöchern.
Wenn der Mieter einen eigenen Teppichboden gelegt hat, dann muss er diesen wieder entfernen – vorausgesetzt, darunter befindet sich ein Bodenbelag. Die Voraussetzung ist ein Hinweis im Mietvertrag.
Ausnahmen
Als Vermieter ist es Ihnen freigestelltauf Schönheitsreparaturen zu verzichten. Dies wird insbesondere dann gemacht, wenn der Nachmieter die Gegebenheiten akzeptiert oder sogar wünscht.
Das ist häufig bei Bodenbelägen und Wandfarben der Fall. Häufig übernimmt der Nachmieter auch die Kücheneinrichtung des Vormieters. Hier fallen dann ebenfalls Reparaturleistungen weg.
Alle Forderungen müssen in der Kautionsabrechnung aufgestellt werden. Die schriftliche Kautionsabrechnung ist gesetzlich vorgeschrieben (BGH, Entscheidung vom 24. Juli 2019 – VIII ZR 141/17 – LG Lüneburg).
Die Kautionsabrechnung
Die Kautionsabrechnung kann schriftlich oder konkludent erfolgen. Konkludent bedeutet, dass der Vermieter seine Forderungen vor dem Gericht einklagt. Üblich ist allerdings zunächst die schriftliche Kautionsabrechnung. Einige Angaben muss diese unbedingt enthalten.
Inhalt der schriftlichen Kautionsabrechnung
Die schriftliche Abrechnung der Mietkaution wird auch als ausdrückliche Abrechnung bezeichnet. Hier handelt es sich um eine Kostenaufstellung, in der Sie offene Forderungen oder Reparaturen separat auflisten. Diese Kosten stellen sie dann der Kautionssummemitsamt Zinsen gegenüber.
Wichtig hierbei: Alle Forderungen müssen nachvollziehbar und begründet dargestellt werden. Das gilt auch für die Höhe der Forderungen, die in einem angemessenen Rahmen bleiben müssen.
Die folgenden Angaben gehören in jede Kautionsabrechnung:
die Kautionssumme laut Kontoauszug plus der angefallenen Zinsen
die einzelnen Ansprüche (z. B. Kosten durch Reparaturen): Hier muss jeweils der Grund der Forderung (z . B. laut Vereinbarung im Mietvertrag) angegeben werden. Auch die Höhe der erwartbaren Kosten sollten Sie hier bereits nennen.
die Summe der Mietkaution nach Abzug der Forderungen – der Betrag, der dem Mieter auszuzahlen ist
Ein Hinweis auf beiliegende Quittungen und Kostenvoranschläge
In einigen Fälle sollten Vermieter vor der Kautionsabrechnung einen Kostenvoranschlag einholen, um die Forderungen nachvollziehbar zu kalkulieren.
Als Vermieter sollten Sie sämtliche Belege, Rechnungen, Gutachten und Kostenvoranschläge in Kopie Ihrer Abrechnung beifügen. Das erspart Rückfragen und zieht Streitigkeiten nicht unnötig in die Länge. Und sollte es doch zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung kommen, dann haben Sie alle Belege bereits zusammengestellt.
Bis wann muss die Kautionsabrechnung dem Mieter vorliegen?
Eine genaue Frist, bis wann die Abrechnung vorliegen sollte, gibt es nicht. Als Vermieter sollten Sie diese jedoch innerhalb der Prüffrist erstellen.
Hier empfiehlt sich: Je kurzfristiger Sie alle Posten auflisten, desto nachvollziehbarer bleibt die Abrechnung – und zwar für beide Seiten.
Vermieterwelt-Tipp
Forderungen aus Mietverhältnissen können unter Umständen hohe Kosten nach sich ziehen. Damit Sie als privater Vermieter nicht mit diesen belastet werden, sollten Sie bei jedem Auszug Ihrer Mieter alle Ansprüche genau prüfen. Innerhalb dieser Prüffrist dürfen Sie die Mietkaution einbehalten. Sollten Forderungen bestehen, dann listen Sie diese genau in der Kautionsabrechnung auf. Achten Sie auf eine reelle Angabe der Kosten. Sprechen Sie mit Ihrem Mieter und erklären Sie, warum und wie lange Sie die Mietkaution einbehalten. Je einvernehmlicher Sie sich untereinander einigen, desto unkomplizierter gestaltet sich das Ende des Mietverhältnisses. Das gilt für beide Parteien.
Häufige Fragen und Antworten
Ein Vermieter darf die Mietkaution einbehalten, wenn zum Ende des Mietverhältnisses noch offene Forderungen bestehen. Dies umfasst Mietschulden, Nachzahlungen von Nebenkosten oder ausstehende Reparaturarbeiten.
Nach Beendigung des Mietverhältnisses darf der Vermieter die Kaution für bis zu sechs Monate einbehalten. In begründeten Einzelfällen kann diese Frist auf bis zu zwölf Monate ausgedehnt werden.
Forderungen, die das Einbehalten der Kaution rechtfertigen, beinhalten offene Betriebskostenabrechnungen, anstehende Nebenkostenabrechnungen, notwendige Umbauten laut Mietvertrag, anfallende Schönheitsreparaturen, Reparaturen von Schäden, die vom Mieter verursacht wurden, und Mietschulden.
Ja, der Vermieter ist verpflichtet, die Mietkaution zinsbringend anzulegen. Die Höhe der Kaution wird im Mietvertrag festgelegt und sollte drei Monatsmieten nicht überschreiten.
Wenn die Kaution nicht innerhalb einer Frist von drei Jahren vom Mieter zurückgefordert wird, verjährt der Anspruch auf Rückzahlung.
Ja, die Kautionsabrechnung sollte schriftlich erfolgen. Sie muss alle offenen Forderungen oder Reparaturen detailliert aufführen und diese der Kautionssumme sowie den angefallenen Zinsen gegenüberstellen.
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