Die Kaution: Eine sichere Rücklage im Schadensfall

Die Mietkaution ist eine sogenannte Sicherheitsleistung. Durch die Rücklage der Kautionssumme soll der Vermieter vor größeren finanziellen Belastungen geschützt werden.

Diese Absicherung ist häufig nur zum Teil möglich, da Schäden am Wohnraum oder offen stehende Mietforderungen schnell die Kautionssumme übersteigen. Vor allem private Vermieter sollten genau prüfen, ob zum Auszug sämtliche Schönheitsreparaturen erfolgt sind, und die Abrechnung aller Betriebskosten ausgeglichen ist.

Rückzahlung zum Auszugstermin?

Die Kaution wird meistens erst dann zum Thema, wenn eine Kündigung der Wohnung erfolgt ist. Sind zum Auszugstermin keine Forderungen mehr offen, dann kann die Kaution grundsätzlich zuzüglich der angefallenen Zinsen ausgezahlt werden.

Oft rechnet der Mieter am Tag der Schlüsselübergabe mit der Auszahlung. In einigen Fällen zeigen sich Forderungen jedoch erst nach dem Auszugstermin. Für diese Fälle hat der Gesetzgeber eine sogenannte Prüffrist vorgesehen.

Innerhalb dieser Frist dürfen Vermieter die Mietkaution einbehalten. Diese beträgt bis zu sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses. In Einzelfällen kann die Kaution bis zu einem Jahr einbehalten werden.

Kaution einbehalten: Dauer

Allerdings wird Ihnen eine angemessene Prüf- und Überlegungsfrist eingeräumt. Diese sollte so kurz wie möglich sein und nach §548 BGB eine Spanne von drei bis sechs Monaten nicht übersteigen. Sofern es sich um Mängel innerhalb der Wohnung handelt, ist dies ein Zeitraum, der mehr als ausreichend ist. Dennoch – in einigen Fällen zeigen sich Forderungen erst später.

Das gilt beispielsweise, wenn Nebenkostenabrechnungen zum Auszugstermin noch nicht ausgeglichen wurden oder spätere Nachzahlungen erwartet werden. Insbesondere dann, wenn die aktuelle Betriebskostenaufstellung noch aussteht. In einem solchen Fall kann die Mietkaution bis zu einem Jahr einbehalten werden. Maximal aber bis zur erfolgten Zahlung der Rechnung.

Sollte der Vermieter die Kaution über diesen Zeitraum hinaus einbehalten, dann wird die Begründung unter Umständen gerichtlich geprüft. Der Mieter hat seinerseits die Möglichkeit, nach einem Jahr die Kaution einzuklagen.

Kaution einbehalten: Gründe

Einbehalten dürfen Vermieter die Kaution nur solange offene Forderungen bestehen. Um diese zu prüfen, sollten Sie die Wohnung nach Möglichkeit vor und nach dem Auszug in Augenschein nehmen.

Wenn sie Absprachen zu Renovierungen und Reparaturen treffen, dann halten Sie diese schriftlich fest. So können Sie sich später auf diese berufen. Im Normalfall haben Sie die Rahmenbedingungen zum Auszug bereits im Mietvertrag berücksichtigt. Zusätzliche Hinweise kann auch die Kündigungsbestätigung enthalten.

Hierzu gehören Mietzahlungen oder das Beseitigen von Mängeln in der Wohnung. In vielen Fällen darf nicht die volle Kautionssumme einbehalten werden, sondern nur Teilbeträge. Wie hoch der Betrag im Einzelfall ist, hängt immer von der jeweiligen Forderung ab.

Übersicht: Aus diesen Gründen darf der Vermieter die Kaution einbehalten

    •  Offen stehende Betriebskostenabrechnungen
    • Anstehende Nebenkostenabrechnungen (z. B. beim Auszug zum Jahreswechsel)
    • Umbauten, wenn diese laut Mietvertrag zum Auszug vorgenommenen werden müssen
    • Anfallende Schönheitsreparaturen (nur dann, wenn im Mietvertrag darauf hingewiesen wurde)
    • Reparaturen von verursachten Schäden, die der Mieter verursacht hat (das gilt nicht für Verschleißspuren)
    • Mietschulden

Reparaturen

Reparaturarbeiten dürfen nur dann als Grund für das Einbehalten der Mietkaution herangezogen werden, wenn der Mieter schriftlich darauf hingewiesen wurde. Das kann per Protokoll im Rahmen der Wohnungsbesichtigung sein.

Hiervon ausgenommen sind übliche Gebrauchsspuren, die durch die jahrelange Nutzung entstehen. Das können zum Beispiel die Kratzer auf dem Ceranfeld oder abgenutzte Türklinken sein.

Echte Schäden sind kaputte Bodenbeläge oder auch Schimmelflecken an den Wänden, wenn die durch eine schlechte Raumlüftung entstanden sind.

Schönheitsreparaturen

Wenn die Wohnung renoviert und bezugsfertig übergeben wurde, dann ist diese in aller Regel auch gleichwertig zu übergeben. Übliche Reparaturen sind hier das Streichen der Wände oder das Verschließen von Bohrlöchern.

Wenn der Mieter einen eigenen Teppichboden gelegt hat, dann muss er diesen wieder entfernen – vorausgesetzt, darunter befindet sich ein Bodenbelag. Die Voraussetzung ist ein Hinweis im Mietvertrag.

Ausnahmen

Als Vermieter ist es Ihnen freigestellt auf Schönheitsreparaturen zu verzichten. Dies wird insbesondere dann gemacht, wenn der Nachmieter die Gegebenheiten akzeptiert oder sogar wünscht.

Das ist häufig bei Bodenbelägen und Wandfarben der Fall. Häufig übernimmt der Nachmieter auch die Kücheneinrichtung des Vormieters. Hier fallen dann ebenfalls Reparaturleistungen weg.

Die Kautionsabrechnung

Die Kautionsabrechnung kann schriftlich oder konkludent erfolgen. Konkludent bedeutet, dass der Vermieter seine Forderungen vor dem Gericht einklagt. Üblich ist allerdings zunächst die schriftliche Kautionsabrechnung. Einige Angaben muss diese unbedingt enthalten.

Inhalt der schriftlichen Kautionsabrechnung

Die schriftliche Abrechnung der Mietkaution wird auch als ausdrückliche Abrechnung bezeichnet. Hier handelt es sich um eine Kostenaufstellung, in der Sie offene Forderungen oder Reparaturen separat auflisten. Diese Kosten stellen sie dann der Kautionssumme mitsamt Zinsen gegenüber.

Die folgenden Angaben gehören in jede Kautionsabrechnung:

    • die Kautionssumme laut Kontoauszug plus der angefallenen Zinsen
    • die einzelnen Ansprüche (z. B. Kosten durch Reparaturen): Hier muss jeweils der Grund der Forderung (z . B. laut Vereinbarung im Mietvertrag) angegeben werden. Auch die Höhe der erwartbaren Kosten sollten Sie hier bereits nennen.
    • die Summe der Mietkaution nach Abzug der Forderungen – der Betrag, der dem Mieter auszuzahlen ist
    • Ein Hinweis auf beiliegende Quittungen und Kostenvoranschläge

Als Vermieter sollten Sie sämtliche Belege, Rechnungen, Gutachten und Kostenvoranschläge in Kopie Ihrer Abrechnung beifügen. Das erspart Rückfragen und zieht Streitigkeiten nicht unnötig in die Länge. Und sollte es doch zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung kommen, dann haben Sie alle Belege bereits zusammengestellt.

Bis wann muss die Kautionsabrechnung dem Mieter vorliegen?

Eine genaue Frist, bis wann die Abrechnung vorliegen sollte, gibt es nicht. Als Vermieter sollten Sie diese jedoch innerhalb der Prüffrist erstellen.

Hier empfiehlt sich: Je kurzfristiger Sie alle Posten auflisten, desto nachvollziehbarer bleibt die Abrechnung – und zwar für beide Seiten.

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