Mietkaution: Übersicht und Tipps zur Sicherheitsleistung für private Vermieter

Die Mietkaution als Sicherheitsleistung

Nach § 551 Absatz 1 Satz 1 BGB leistet der Mieter mit der Mietkaution eine Sicherheitszahlung an den Vermieter. Mit dieser sollen Schäden, die durch das Mietverhältnis auftreten, abgedeckt werden. Der Kautionsbetrag ist gedeckelt – er darf nicht mehr als die Summe von drei Monatsmieten betragen. Fallen beim Auszug des Mieters keine Schadensersatzansprüche an, dann muss die Mietkaution nebst Zinsen dem Mieter ausgezahlt werden. Die Anlage der Kaution übernimmt in der Regel der Vermieter. Auch über die Anlageform – sei es als Treuhandkonto, Sparbuch oder in Form einer Bürgschaft – entscheidet in erster Linie der Vermieter. Dieser kann jedoch nach eigenem Ermessen den Mieter in diesen Entscheidungsprozess einbinden.

Als privater Vermieter sind Sie rechtlich nicht dazu verpflichtet, eine Mietkaution zu erheben. Diese wird jedoch dringend empfohlen. Die Voraussetzung hierfür: Die Zahlung einer Mietkaution, ihre Höhe sowie die Art der Geldanlage müssen im Mietvertrag festgelegt sein. Vereinbaren Sie die Kaution also immer im Vorfeld des Mietverhältnisses und weisen Sie die potenziellen Mieter darauf hin. Nachträglich ist es nicht möglich, eine Kaution einzufordern – auch dann nicht, wenn ein Schaden bereits eingetreten ist.

Mietkaution für Schäden oder Forderungen

Die Mietkaution deckt zum einen Materialschäden ab, die durch die Vermietung des Wohnraums entstehen. Das betrifft alle Gegenstände und Bestandteile der Wohnung, die Teil der Vermietung sind. Hierzu zählen kaputte Boden- oder Wandfliesen und beschädigte Keramikoberflächen im Badezimmer. Häufig betroffen sind auch Fenster, Fensterbretter, Rolladen, Türen oder die Terrasse. Das gleiche gilt für eine Einbauküche, wenn diese im Mietpreis enthalten ist.

Echte Schäden, wie ein kaputtes Ceranfeld oder Bruchschäden im Laminat, sind hierbei von üblichen Gebrauchsspuren zu unterscheiden. Letztere fallen unweigerlich im Laufe eines mehrjährigen Mietverhältnisses in einem gewissen Rahmen an.

Neben Schäden, die Wohnungsgegenstände betreffen, kann die Mietkaution auch finanzielle Forderungen abdecken. Das können offenstehende Mieten, Nebenkostenzahlungen oder unbezahlte Stromnachzahlungen sein.

Die Kaution fungiert als Sicherheitsleistung für Vermieter und Mieter 

Die maximale Höhe der Mietkaution ist ebenfalls im BGB geregelt. So darf diese höchstens das Dreifache der monatlichen Kaltmiete betragen. Auch die zusätzlich gemietete Garage oder der Tiefgaragenplatz werden mit einberechnet. In den meisten Fällen wird die Maximalhöhe angesetzt. Der Grund hierfür ist die Höhe der Schadensbeträge, die schnell hohe Summen erreichen können. Denken Sie nur an die Kosten für eine neue Keramikbeschichtung oder an das Verlegen neuer Bodenbeläge. Zu den Materialkosten kommen die Aufwendungen für Handwerker – hier befinden Sie sich recht schnell in einem vierstelligen Bereich. Insofern bietet die maximale Mietkaution hier eine gewisse Sicherheit. Für beide Seiten, denn letztlich muss der Mieter für selbst verursachte Schäden aufkommen. Insofern bietet die Kaution auch ihm eine Rückversicherung.

Da die Mietkaution nicht in das Eigentum des Vermieters übergeht, sondern eine sogenannte Sicherheitshinterlegung ist, wird diese unabhängig von seinem Privateigentum verwaltet. Auf einem Sonderkonto, das extra für die Kaution eingerichtet wird.

Die Zahlung der Kaution: Als Einmalzahlung oder in Raten

Die Kaution wird in der Regel zur Wohnungsübergabe gezahlt. Auch wenn die sogenannte Barkaution heute kaum noch in bar übergeben, sondern direkt an den Vermieter überwiesen wird. Hierbei muss die Mietkaution nicht zwingend in einem einzigen Betrag überwiesen werden. Der Mieter kann diese auch in drei monatlichen Raten zusätzlich zur Miete begleichen. Die Zahlungsintervalle sind vom Gesetzgeber festgelegt. Somit ist die erste Rate zwingend zu Mietbeginn fällig, die darauffolgenden Raten jeweils mit den nachfolgenden Monatsmieten. Der Anspruch auf eine Ratenzahlung ist rechtmäßig. Das Maximum liegt immer bei drei Raten.

Da nicht nur die Ratenzahlung, sondern auch die vollständige Zahlung der Kaution rechtsverbindlich ist, dürfen Vermieter die fristlose Kündigung aussprechen, wenn der Mieter mit der Zahlung der Kautionsraten in Verzug gerät. Dies gilt nach § 569 Absatz 2a BGB für einen Rückstand von zwei Nettomieten. Vorher abzumahnen brauchen Sie in diesem Falle nicht.

Die Anlage der Mietkaution ist Sache des Vermieters

Die Mietkaution muss grundsätzlich unabhängig vom Vermögen des Vermieter verwaltet werden. Sie darf sich ebenfalls nicht mit den Mietzahlungen oder anderen Einkünften aus Vermietung und Verwaltung vermischen. Anfallende Kontogebühren sind ebenfalls vom Vermieter zu tragen.

Diese Anlageformen gibt es für die Mietkaution

Laut Gesetz muss der Vermieter ein separates Kautionskonto anlegen. Liegt ein solches Konto nicht vor, dann ist der Mieter nach BGH, Urteil Az. VIII ZR 98/10 nicht zur Zahlung der Kaution verpflichtet. Der Gesetzgeber sieht ein Treuhandkonto vor, dass im Falle einer Insolvenz des Vermieters nicht gepfändet werden darf. Die Sicherheitsanlage bleibt somit unangetastet. Als Vermieter müssen Sie anderen Anlageformen nicht zustimmen. Neben dem Treuhandkonto sind weitere Geldanlagen denkbar – die Voraussetzung hierfür ist, dass sich beide Mietparteien einig sind.

Das Treuhandkonto oder die Barkaution

Ein zweites Girokonto reicht hier nicht aus — ein Treuhandkonto ist ein Konto, das vor Pfändungen geschützt ist. Der Vermieter verwaltet sozusagen die Einlage des Mieters treuhänderisch. Die Kaution wird wie eine Spareinlage verzinst. Hier gilt der übliche Zinssatz, der in der Regel sehr niedrig ist und zwischen 0,01 Prozent und 0,1 Prozent liegt (Stand März 2021). Die angefallenen Zinsen werden ebenso wie die Kautionssumme dem Mieter im Anschluss an das Mietverhältnis ausgezahlt. Immer unter der Voraussetzung, dass keine offenen Forderungen bestehen.

Verpfändung des Sparkontos

Eine weitere Möglichkeit ist die Verpfändung. Hier zahlt der Mieter die Kautionssumme auf ein eigenes separates Sparbuch ein und verpfändet das Guthaben dem Vermieter. Dies ist nur mit dem Einverständnis des Vermieters möglich. Diese Variante hat für private Vermieter gewisse Vorteile: Sie brauchen sich nicht um die Kontoführung zu kümmern, haben aber durch die Verpfändung dennoch ein Höchstmaß an Sicherheit. Für den Mieter selbst ist diese Anlage ebenfalls interessant. Häufig lassen sich bessere Zinssätze aushandeln als bei den üblichen Treuhandkonten. Zum anderen kann der Mieter die Freistellung der Zinsabschlagsteuer beantragen. Geld abheben darf der Mieter von diesem Konto nicht.

Tagesgeldkonto

Weitaus höhere Zinsen als das Treuhand- oder Sparkonto bieten Tagesgeldkonten. Hier wird das Geld flexibel von der Bank eingesetzt und angelegt. Ein weiterer Vorteil des Tagesgeldkontos ist der flexible Zugriff. Sie können praktisch jederzeit über das Geld verfügen – die Kündigung des Kontos ist täglich möglich. So können sie die Kaution zeitnah Ihrem Mieter auszahlen und brauchen keine mehrmonatigen Fristen einzuhalten.

Das Risiko ist überschaubar, durch Einlagensicherungen ist der Kautionsbetrag nebst den entstandenen Zinsen abgesichert. Allerdings: Eine solche Anlageform bedarf der ausdrücklichen Zustimmung des Mieters. Anfallende Zinsen und Renditen werden dem Mieter gutgeschrieben.

Kautionsbürgschaft

Eine Kautionsbürgschaft wird meistens dann vom Mieter abgeschlossen, wenn dieser den Kautionsbetrag nicht aufbringen möchte oder kann. Oft fallen beim Neueinzug in eine Wohnung doppelte Mieten, Renovierungs- und Umzugskosten an, die die Ersparnisse des Mieters belasten. Die Kautionsbürgschaft kann durch Verwandte, Bekannte oder die Bank des Mieters erfolgen.

Eine Bürgschaft durch die Bank kann für private Vermieter Vorteile haben, da die Bank hierbei die Bonität des Mieters prüft. Auf diese Weise bekommt er einen Eindruck von der Zahlungsfähigkeit des Mieters. Zustimmen muss der Vermieter einer Bürgschaft jedoch nicht.

Auch kommerzielle Anbieter werben mit Kautionsbürgschaften. Diese haben häufig den Nachteil, dass relativ hohe monatliche Kosten anfallen. Zum Teil belaufen sich diese auf fünf Prozent der Kautionssumme jährlich.

Mietkautionsdepot

Mit attraktiven Zinsen locken Wertpapieranlagen und Aktienfonds. Hier ist die erwartete Rendite deutlich höher als bei der konventionellen Kautionsanlage. Investiert wird vorwiegend in risikoarme Fonds oder Aktien stabiler Unternehmen bei geringen Kursschwankungen. Die Banken bieten hierzu Beratungen an. Je nach Marktsituation sind Renditen von weit mehr als fünf Prozent möglich.

Der Mieter eröffnet das Depot selbst und verpfändet es an den Vermieter. Auch wenn hier zweifellos die höchsten Renditemöglichkeiten liegen, diese Art der Geldanlage ist risikobehaftet. Im schlechtesten Fall können Verluste die Kautionssumme erheblich mindern. Aus diesem Grund wird diese Form in der Praxis selten gewählt.

Anspruch auf Rückzahlung nach Auszug

Nach seinem Auszug bekommt der Mieter die Mietkaution zurück. Der Mieter hat hierauf einen Anspruch, wenn keine offenen Forderungen mehr vorliegen und keine bedeutenden Schäden im und am Wohnraum entstanden sind. Sämtliche Schönheitsreparaturen, die in der Kündigungsbestätigung und im Mietvertrag aufgeführt sind, muss er durchgeführt haben.

Die entstandenen Zinsen werden ebenfalls mit der Kautionssumme ausgezahlt. Häufig wird die Kaution bereits zur Wohnungsübergabe in bar übergeben oder anschließend auf das Konto des Mieters überwiesen. In diesen Fällen ist schon bei der Schlüsselübergabe klar, dass keine weiteren Ansprüche bestehen. Eine Besichtigung der Wohnung inklusive Protokoll sollten Sie vorher immer vornehmen.

Mietkaution im Schadensfall einbehalten

Die Kaution darf nur dann einbehalten werden, wenn tatsächlich ein Schadensfall eingetreten ist.

Auch nach dem Auszug Ihres Mieters können Sie die Mietkaution für eine begrenzte Zeit zurückhalten. Das gilt nur für den Fall, dass noch nicht alle offenen Posten und Wohnungsgegenstände geprüft wurden oder noch Rechnungen offen stehen. Die gesetzliche Prüfungsfrist beträgt sechs Monate. Sollte zum Auszug noch eine Nebenkostennachzahlung ausstehen, dann haben Sie sogar die Möglichkeit, einen Teil der Kaution solange zurückzuhalten, bis der Mieter diese bezahlt hat. Längstens aber bis zu zwölf Monaten.

Ausnahmen, Besonderheiten und Gerichtsurteile

Zur Mietkaution gibt es einige Ausnahmen und relevante Gerichtsurteile, die Sie als privater Vermieter kennen sollten. Das erspart Ihnen unnötigen Ärger und Aufwand:

• • Höhe der Mietkaution: In Ausnahmefällen ist nach § 554a BGB auch eine Mietkaution möglich, die drei Monatsmieten übersteigt. Das gilt für besondere Umbauten, die der Vermieter individuell für den Mieter durchführen lässt. Ein Beispiel ist die Umgestaltung in eine behindertengerechte Wohnung mit Treppenlift und barrierefreien Zugängen.
  • Denkbar ist auch das Zusammenlegen von Zimmern, wenn Zimmerwände entfernt werden.
  • Nach einem Urteil des BGH, Urteil vom 07.05.2014 – VIII ZR 234/13 – LG Bonn darf, solange das Mietverhältnis besteht, die Kaution nur in beiderseitigem Einvernehmen für offene Forderungen oder Reparaturen verwendet werden.
  • Der Mieter darf nach einem Urteil des BGH, Urteil vom 23.09.2009 – VIII ZR 336/08 – LG Lüneburg Mietzahlungen in der Höhe der Kaution dann zurückhalten, wenn der Vermieter die Kautionssumme nicht getrennt vom eigenen Privatvermögen angelegt hat.
  • Wird eine Nachzahlung der Betriebskosten erwartet, dann darf der Vermieter entsprechend dem BGH, Urteil vom 18.01.2006 – VIII ZR 71/05 – LG Berlin die Mietkaution teilweise zurückbehalten — längstens bis zum Ablauf der Zahlungsfrist.
  • Der Mieter verliert nach einer Frist von drei Jahren den Anspruch auf die Rückzahlung der Kaution (BGH, Urteil vom 11.02.2013 – 4 T 93/13 – LG Oldenburg)