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Die Grundsteuerreform 2025 beinhaltet eine komplette Neuberechnung der Grundsteuer. Diese betrifft alle Vermieter und Eigentümer von Grundstücken und Immobilien. In den meisten Bundesländern wird die Grundsteuer nach dem Bundesmodell berechnet. Was dieses beinhaltet und welche Faktoren hierbei berücksichtigt werden, lesen Sie in diesem Beitrag.
Als Vermieter wissen Sie: Ihr Grundbesitz wird im Zuge der Grundsteuerreform neu bewertet. Die Bewertung erfolgt zum Stichtag 01.01.2022. Für die Bewertung müssen Sie Angaben zu Ihren Immobilien und Grundstücken machen. Auf Basis dieser Angaben errechnen die Finanzämter und die Kommunen dann den neuen Grundsteuerbetrag, den Sie ab dem Jahr 2025 zahlen müssen. Das Bundesmodell ist ein Berechnungsverfahren, das anders als bisher wertabhängig erfolgt. Das bedeutet, dass die besondere Lage, der mögliche Ertrag eines Objektes und der Bodenrichtwert in die Berechnung einfließen.
Das Berechnungsmodell entspricht in der Struktur dem bisherigen Berechnungsverfahren. Die Grundsteuer setzt sich aus drei Werten zusammen:
Der Grundbesitzwert hängt von der Art des Grundstücks oder/und der Immobilie ab:
Für Wohngrundstücke – auch für selbstgenutzte Immobilien – gilt das Ertragswertverfahren. Folgende Faktoren sind hierbei relevant:
Bei Nichtwohngrundstücken und Geschäftsgrundstücken kommt das sogenannte Sachwertverfahren zur Anwendung. Dieses berücksichtigt insbesondere:
Für Grundstücke ohne Immobilie ist ausschließlich der Bodenrichtwert relevant.
Ist der Grundbesitzwert ermittelt, bestimmen die Finanzverwaltungen den Steuermessbetrag. Hierfür wird der ermittelte Wert mit der sogenannten Steuermesszahl multipliziert. Die Steuermesszahl wird vom Bund festgelegt. Im Zuge der Grundsteuerreform wird diese deutlich gesenkt, um Wertsteigerungen auszugleichen.
Die Steuermesszahl wird für Wohngrundstücke von 0,35 auf 0,031 Prozent gesenkt. Hierzu zählen Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Mietshäuser mit mehreren Wohnungen und Eigentumswohnungen.
Für Nichtwohngrundstücke wie Geschäftsgrundstücke, Teileigentum oder landwirtschaftlich genutzte Gebäude beträgt die Steuermesszahl künftig 0,034 Prozent.
Weitere Vergünstigungen sind für den sozialen Wohnungsbau und Genossenschaften zu erwarten.
Im dritten Schritt wird der Hebesatz berücksichtigt. Diesen setzten die Gemeinden fest. Der Hebesatz ist also für jede Gemeinde anders. Es ist zu erwarten, dass die aktuellen Hebesätze erst im Jahr 2024 feststehen.
Hintergrund: Gemeinden haben so die Möglichkeit, Ihr Grundsteueraufkommen zum Ausgleich von Mehr- oder Mindereinnahmen anzupassen.
Das Bundesmodell gilt derzeit für alle Bundesländer außer: Bayern, Baden-Württemberg, Hessen, Niedersachsen und Hamburg. Diese Länder berufen sich auf eine gesetzliche Öffnungsklausel, wonach jedes Bundesland eigene Rechenmodelle einführen kann. Sachsen, sowie das Saarland nutzen die Öffnungsklausel, um eigene Steuermesszahlen anzuwenden.
Bei der Berechnung der Grundwerte spielt es eine Rolle, in welchem Bundesland sich Ihr Eigentum befindet. Wenn Sie Immobilien in mehreren Bundesländern haben, dann kommen unter Umständen unterschiedliche Berechnungsverfahren zum Einsatz. In Ihrer Feststellungserklärung, die Sie als Eigentümer beim Finanzamt einreichen, müssen Sie dies berücksichtigen.
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Über den Experten
Ingo Roth beantwortet Ihnen alle Fragen rund um Immobilientransaktionen. Er ist Experte für Finanzierungen sowie für die Vermietungen von Wohnimmobilien und den gesamten Vermietungsprozess.
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