Eigenbedarfskündigung – Das sollten Sie wissen

Alles über die gesetzlichen Voraussetzungen bei einer Eigenbedarfskündigung

Die Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter ist in Deutschland an das Mietrecht gebunden und wird mithilfe des Bürgerlichen Gesetzbuches umgesetzt. Eigenbedarf anmelden dürfen Vermieter ausschließlich im Einvernehmen mit dem Gesetz.

Der Eigenbedarf muss gut begründet sein und trifft nur auf einen bestimmten Personenkreis zu. In der Praxis kommt es in gewissen Situationen auch zu unrechtmäßigen Mietvertragskündigungen. Deshalb überprüfen Sie folgende Punkte unbedingt, bevor Sie Ihrem Mieter auf Eigenbedarf kündigen:

Als privater Vermieter eine Eigenbedarfskündigung aussprechen

1. Als Vermieter können Sie im Geschäftsverkehr als natürliche oder juristische Person auftreten. Handeln sie als Vertreter einer Aktiengesellschaft, einer GmbH oder auch einer Kommanditgesellschaft, dann dürfen Sie nicht aus Gründen des Eigenbedarfs kündigen. Juristischen Personen ist es grundsätzlich untersagt, eine solche Kündigung auszustellen (§ 573 Absatz 2 Nummer 2, BGB).

Treten Sie als Vermieter im Mietvertrag als GbR in Erscheinung, dann gelten allerdings Ausnahmen. Sofern Sie als juristische Person Teil einer GbR sind und mindestens eine weitere natürliche Person als Gesellschafter handelt, ist die Eigenbedarfskündigung legitim. Dies hat der Bundesgerichtshof in verschiedenen Urteilen deutlich gemacht.

Eigenbedarf für die Familie und Angehörige anmelden

2. Es ist gesetzlich geregelt: der Vermieter darf den Eigenbedarf nur für sich oder nahe Familienangehörige anmelden. Hierzu zählen vor allem die Kinder, Eltern, Enkel und Großeltern. Aber auch für Geschwister des Vermieters ist eine Eigenbedarfskündigung des Vermieters rechtens (BGH, Urteil vom 9. Juli 2003, Aktenzeichen VIII ZR 276/02). Darüber hinaus gehören auch Stiefkinder, Nichten und Neffen zu den nahen Familienangehörigen (BGH, Urteil vom 27.01.2010, Aktenzeichen VIII ZR 159/09).

Meldet der Vermieter Eigenbedarf für den Onkel, die Cousins und Cousinen sowie Großnichten und Großneffen an, ist eine Kündigung der Wohnung unwirksam. Genauso ist die Eigenbedarfskündigung unzulässig, wenn geschiedene Ehepartner oder die Eltern des Lebenspartners dort einziehen möchten. Aber auch die Kinder des Partners oder die Patenkinder sind vom Eigenbedarf der Wohnung ausgeschlossen.
Eine Ausnahme gibt es für den Schwager oder die Schwägerin des Vermieters. Es darf ein Wohnungseigenbedarf angemeldet werden, sofern der Kontakt äußerst eng gefasst ist. Hierzu muss der Vermieter eine genaue Erklärung über das Beziehungsverhältnis abgeben (BGH, Urteil vom 03.03.2009, Aktenzeichen VIII ZR 247/08).In manchen Fällen dürfen Sie als Vermieter auch Eigenbedarf anmelden, wenn eine Person nicht zur Familie gehört. Möchten Hausmeister, Schwiegereltern, Pflegepersonal oder Haushaltshilfen in Ihre Wohnung einziehen, ist die Eigenbedarfskündigung im Einklang des Gesetzes und rechtens.

Formale Vorschriften an die Eigenbedarfskündigung

Eine Wohnungskündigung durch Eigenbedarf ist an formale Vorschriften und enge Fristen gebunden. Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt in den Paragraphen 573 Absatz 2 Nummer 2 und 573 c die genauen Anforderungen. Sind diese unerfüllt, ist die Kündigung unwirksam. Hierzu zählen hauptsächlich:

Die konkrete Benennung der Person

Als Vermieter müssen Sie konkrete Angaben darüber machen, welche Personen in die Wohnung einziehen sollen. Die Familienzugehörigkeit als konkrete Nennung ist ausreichend. Eine Pflicht zur Namens- und Alter-Nennung in der Wohnungskündigung ist ausgeschlossen (BGH, Urteil vom 30 April 2014, Az. VIII ZR 284/13). Schreiben Sie in die Kündigung lediglich Ihren eigenen Namen oder benennen Sie einen Lebenspartner, so ist das Schreiben ungültig. Dies hat das Amtsgericht Köln in einem Urteil vom 09.08.2015 mit dem Aktenzeichen 212 C 86/13 festgelegt.

Die Gründe für die Eigenbedarfskündigung müssen nachvollziehbar sein

In manchen Fällen sind Sie Vermieter von mehreren Wohnungen oder Immobilien. Aus dem Grund ist es erforderlich, aussagekräftige Gründe für die Nutzung Ihrer Unterkunft aufzuführen. Dieser Punkt kann für einen Rechtsstreit maßgeblich sein. Sind Sie unfähig ausreichend zu begründen, warum Sie gerade diese gemietete Wohnung benötigen, dann ist die Eigenbedarfskündigung möglicherweise unwirksam. Nachvollziehbare Gründe sind beispielsweise eine altersgerechte Nutzung der Wohnung oder der Einzug von Familienangehörigen. Erklären Vermieter dagegen nur eine allgemeine Absicht für einen Umzug, so ist der Mieter berechtigt, die Eigenbedarfskündigung anzufechten.

Begründung für einen konkreten Umzugstermin darlegen

Sie müssen als Vermieter deutlich erklären, warum Sie genau zu diesem Zeitpunkt Ihre vermietete Wohnung benötigen. Darüber hinaus müssen Sie sich ferner an die gesetzlichen Kündigungsfristen halten. Je nach Mietdauer liegen diese zwischen drei und neun Monaten.

Gewerblicher Eigenbedarf bedarf einer Abwägung

Der gewerbliche Eigenbedarf wird gesetzlich besonders streng gesehen. Deshalb ist der Vermieter verpflichtet, standhafte Argumente vorzulegen, welche Nachteile es mit sich bringt, wenn für ihn die Nutzung der gekündigten Wohnung als Geschäftsräume unmöglich ist. Können Sie beispielsweise mithilfe eines bestimmten Zimmers besser auf Ihre Kinder während der Arbeit aufpassen, ist eine Eigenbedarfskündigung wirksam.

Wohnsituation spielt keine Rolle

Der Vermieter muss keine Angaben zu der Wohnsituation seines Angehörigen machen, durch dessen Einzug er die Kündigung begründet. Häufig wird das fälschlicherweise angenommen, bis zum Jahr 2011 existierte hier noch einen andere Rechtsprechung. Das gilt auch für den Fall, wenn der nahe Angehörige noch weitere Wohnungen besitzt. Hier muss nicht dargelegt werden, warum er in Ihre Wohnung einziehen sollte. Der Bundesgerichtshof hat sich mit dem Urteil vom 06.06.2011 mit dem Aktenzeichen VIII ZR 317/10 dazu entschieden, diesen Punkt aus der Begründung zu streichen.

Der Eigenbedarf ist nicht mehr vorhanden

Entfällt der Kündigungsgrund, muss der Vermieter die Mieter hierüber in Kenntnis setzen. Hat beispielsweise der Sohn des Vermieters eine bessere Wohnung gefunden, ist der Eigenbedarf hinfällig, weshalb sich ein Auszug des Mieters erübrigt hat. Wenn Sie dies nicht melden, dann kann der Mieter Sie zu Schadensersatzforderungen verpflichten.

Diese formalen und rechtlichen Standards machen eine Eigenbedarfskündigung zulässig

Wenn alle Vorgaben erfüllt sind und Sie die Kündigung ausgesprochen haben, dann hat der Mieter zwei Monate Zeit, zu dieser Widerspruch einzulegen. Um sich selbst abzusichern, sollten Sie die folgenden Punkte in jedem Fall beachten und prüfen:

• • Haben Sie die Kündigungsfrist korrekt eingehalten?
  • Ist formal alles richtig?
  • Haben Sie die Kündigungssperrfrist beachtet?
  • Ist Ihre Mieter möglicherweise von einer unzumutbaren Härte betroffen?
  • Ist die Wohnung für Ihren Eigenbedarf wirklich geeignet?
  • Verfügen Sie über weitere Immobilien und warum muss es tatsächlich diese Wohnung sein?

Der Mieter kann die Eigenbedarfskündigung prüfen lassen

Ihr Mieter kann die Eigenbedarfskündigung von einem Anwalt oder vor Gericht prüfen lassen. Seien Sie als Vermieter kooperativ und versuchen Sie nach Möglichkeit Alternativen zu finden. Ein Gerichtsverfahren ist nicht selten für beide Seiten mit hohen Kosten verbunden. Häufig dauert dies auch seine Zeit, da die einzelnen Interessen gegeneinander abgewogen werden müssen.

Daher ist es immer sinnvoller, sich außerhalb des Gerichts zu einigen. Vielleicht haben Sie die Möglichkeit, Ihrem Mieter eine Wohnalternative anzubieten oder die Auszugsfrist zu verlängern? Weitere Möglichkeiten wären eine Beteiligung an den Umzugskosten oder Hilfe bei der Wohnungssuche.

Lässt sich der Mieter sich auf die Eigenbedarfskündigung ein, dann achten Sie darauf, dass der Auszug und der Einzug korrekt verlaufen. Unter Umständen hat Ihr Mieter Ansprüche auf Schadensersatz. Dies tritt insbesondere dann ein, wenn die Gründe für die Wohnungskündigung unwirksam werden.