Generell sind Mieter vor einer plötzlichen Kündigung durch den Vermieter geschützt. Solange Sie die Vorgaben Ihres Mietvertrags einhalten, können Sie nur beim Vorliegen eines berechtigten Interesses an der Auflösung Ihres Mietvertrages gekündigt werden. Geregelt ist dies im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) § 573 Absatz 1 Satz 1. In diesem Fall können private Vermieter für die Wohnung Eigenbedarf anmelden. Das heißt, der Vermieter oder ein naher Verwandter möchte die Wohnung selbst zum Wohnen oder Arbeiten nutzen.

Alles über die gesetzlichen Voraussetzungen bei einer Eigenbedarfskündigung
Die Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter ist in Deutschland an das Mietrecht gebunden und wird mithilfe des Bürgerlichen Gesetzbuches umgesetzt. Eigenbedarf anmelden dürfen Vermieter ausschließlich im Einvernehmen mit dem Gesetz.
Der Eigenbedarf muss gut begründet sein und trifft nur auf einen bestimmten Personenkreis zu. In der Praxis kommt es in gewissen Situationen auch zu unrechtmäßigen Mietvertragskündigungen. Deshalb überprüfen Sie folgende Punkte unbedingt, bevor Sie Ihrem Mieter auf Eigenbedarf kündigen:
Als privater Vermieter eine Eigenbedarfskündigung aussprechen
- Als Vermieter können Sie im Geschäftsverkehr als natürliche oder juristische Person auftreten. Handeln sie als Vertreter einer Aktiengesellschaft, einer GmbH oder auch einer Kommanditgesellschaft, dann dürfen Sie nicht aus Gründen des Eigenbedarfs kündigen. Juristischen Personen ist es grundsätzlich untersagt, eine solche Kündigung auszustellen (§ 573 Absatz 2 Nummer 2, BGB).
Treten Sie als Vermieter im Mietvertrag als GbR in Erscheinung, dann gelten allerdings Ausnahmen. Sofern Sie als juristische Person Teil einer GbR sind und mindestens eine weitere natürliche Person als Gesellschafter handelt, ist die Eigenbedarfskündigung legitim. Dies hat der Bundesgerichtshof in verschiedenen Urteilen deutlich gemacht.
Experten-Hinweis
Achten Sie bei Ihrem Mietvertrag auf die Mietdauer. Bei Eigenbedarf können Sie die Mietdauer auf eine festgelegte Zeit befristen. Eine Kündigung ist dann nicht erforderlich. Ihr Mieter muss sich in diesem Fall rechtzeitig um eine neue Wohnung bemühen.Eigenbedarf für die Familie und Angehörige anmelden
- Es ist gesetzlich geregelt: der Vermieter darf den Eigenbedarf nur für sich oder nahe Familienangehörige anmelden. Hierzu zählen vor allem die Kinder, Eltern, Enkel und Großeltern. Aber auch für Geschwister des Vermieters ist eine Eigenbedarfskündigung des Vermieters rechtens (BGH, Urteil vom 9. Juli 2003, Aktenzeichen VIII ZR 276/02). Darüber hinaus gehören auch Stiefkinder, Nichten und Neffen zu den nahen Familienangehörigen (BGH, Urteil vom 27.01.2010, Aktenzeichen VIII ZR 159/09).
Meldet der Vermieter Eigenbedarf für den Onkel, die Cousins und Cousinen sowie Großnichten und Großneffen an, ist eine Kündigung der Wohnung unwirksam. Genauso ist die Eigenbedarfskündigung unzulässig, wenn geschiedene Ehepartner oder die Eltern des Lebenspartners dort einziehen möchten. Aber auch die Kinder des Partners oder die Patenkinder sind vom Eigenbedarf der Wohnung ausgeschlossen.
Eine Ausnahme gibt es für den Schwager oder die Schwägerin des Vermieters. Es darf ein Wohnungseigenbedarf angemeldet werden, sofern der Kontakt äußerst eng gefasst ist. Hierzu muss der Vermieter eine genaue Erklärung über das Beziehungsverhältnis abgeben (BGH, Urteil vom 03.03.2009, Aktenzeichen VIII ZR 247/08).In manchen Fällen dürfen Sie als Vermieter auch Eigenbedarf anmelden, wenn eine Person nicht zur Familie gehört. Möchten Hausmeister, Schwiegereltern, Pflegepersonal oder Haushaltshilfen in Ihre Wohnung einziehen, ist die Eigenbedarfskündigung im Einklang des Gesetzes und rechtens.

Formale Vorschriften an die Eigenbedarfskündigung
Eine Wohnungskündigung durch Eigenbedarf ist an formale Vorschriften und enge Fristen gebunden. Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt in den Paragraphen 573 Absatz 2 Nummer 2 und 573 c die genauen Anforderungen. Sind diese unerfüllt, ist die Kündigung unwirksam. Hierzu zählen hauptsächlich:
Fristgerecht kündigen: Welche Kündigungsfrist gilt für Ihr Mietverhältnis? (Umfrage)
Die konkrete Benennung der Person
Als Vermieter müssen Sie konkrete Angaben darüber machen, welche Personen in die Wohnung einziehen sollen. Die Familienzugehörigkeit als konkrete Nennung ist ausreichend. Eine Pflicht zur Namens- und Alter-Nennung in der Wohnungskündigung ist ausgeschlossen (BGH, Urteil vom 30 April 2014, Az. VIII ZR 284/13). Schreiben Sie in die Kündigung lediglich Ihren eigenen Namen oder benennen Sie einen Lebenspartner, so ist das Schreiben ungültig. Dies hat das Amtsgericht Köln in einem Urteil vom 09.08.2015 mit dem Aktenzeichen 212 C 86/13 festgelegt.
Die Gründe für die Eigenbedarfskündigung müssen nachvollziehbar sein
In manchen Fällen sind Sie Vermieter von mehreren Wohnungen oder Immobilien. Aus dem Grund ist es erforderlich, aussagekräftige Gründe für die Nutzung Ihrer Unterkunft aufzuführen. Dieser Punkt kann für einen Rechtsstreit maßgeblich sein. Sind Sie unfähig ausreichend zu begründen, warum Sie gerade diese gemietete Wohnung benötigen, dann ist die Eigenbedarfskündigung möglicherweise unwirksam. Nachvollziehbare Gründe sind beispielsweise eine altersgerechte Nutzung der Wohnung oder der Einzug von Familienangehörigen. Erklären Vermieter dagegen nur eine allgemeine Absicht für einen Umzug, so ist der Mieter berechtigt, die Eigenbedarfskündigung anzufechten.
Begründung für einen konkreten Umzugstermin darlegen
Sie müssen als Vermieter deutlich erklären, warum Sie genau zu diesem Zeitpunkt Ihre vermietete Wohnung benötigen. Darüber hinaus müssen Sie sich ferner an die gesetzlichen Kündigungsfristen halten. Je nach Mietdauer liegen diese zwischen drei und neun Monaten.
Gewerblicher Eigenbedarf bedarf einer Abwägung
Der gewerbliche Eigenbedarf wird gesetzlich besonders streng gesehen. Deshalb ist der Vermieter verpflichtet, standhafte Argumente vorzulegen, welche Nachteile es mit sich bringt, wenn für ihn die Nutzung der gekündigten Wohnung als Geschäftsräume unmöglich ist. Können Sie beispielsweise mithilfe eines bestimmten Zimmers besser auf Ihre Kinder während der Arbeit aufpassen, ist eine Eigenbedarfskündigung wirksam.
Wohnsituation spielt keine Rolle
Der Vermieter muss keine Angaben zu der Wohnsituation seines Angehörigen machen, durch dessen Einzug er die Kündigung begründet. Häufig wird das fälschlicherweise angenommen, bis zum Jahr 2011 existierte hier noch einen andere Rechtsprechung. Das gilt auch für den Fall, wenn der nahe Angehörige noch weitere Wohnungen besitzt. Hier muss nicht dargelegt werden, warum er in Ihre Wohnung einziehen sollte. Der Bundesgerichtshof hat sich mit dem Urteil vom 06.06.2011 mit dem Aktenzeichen VIII ZR 317/10 dazu entschieden, diesen Punkt aus der Begründung zu streichen.
Der Eigenbedarf ist nicht mehr vorhanden
Entfällt der Kündigungsgrund, muss der Vermieter die Mieter hierüber in Kenntnis setzen. Hat beispielsweise der Sohn des Vermieters eine bessere Wohnung gefunden, ist der Eigenbedarf hinfällig, weshalb sich ein Auszug des Mieters erübrigt hat. Wenn Sie dies nicht melden, dann kann der Mieter Sie zu Schadensersatzforderungen verpflichten.
Unberechtigte Kündigung
Wichtig ist zu wissen: Als Vermieter verhalten Sie sich rechtswidrig, wenn Sie Ihrem Mieter unberechtigter Weise kündigen. Auch Räumungen sind ohne Räumungstitel in keinem Fall zulässig.Diese formalen und rechtlichen Standards machen eine Eigenbedarfskündigung zulässig
Wenn alle Vorgaben erfüllt sind und Sie die Kündigung ausgesprochen haben, dann hat der Mieter zwei Monate Zeit, zu dieser Widerspruch einzulegen. Um sich selbst abzusichern, sollten Sie die folgenden Punkte in jedem Fall beachten und prüfen:
Experten-Hinweis
Die Kündigungssperrfristen regelt im BGB § 577. Demnach ist eine Kündigung rechtswidrig, wenn Eigentumswohnungen gerade erst umgewandelt wurden. Informieren Sie sich in Ihrer Stadt oder Gemeinde, welche Sperrfristen gelten. Darüber hinaus ist ein Verbleib des Mieters in der Wohnung möglich, wenn für ihn ein Umzug unzumutbar ist.Der Mieter kann die Eigenbedarfskündigung prüfen lassen
Ihr Mieter kann die Eigenbedarfskündigung von einem Anwalt oder vor Gericht prüfen lassen. Seien Sie als Vermieter kooperativ und versuchen Sie nach Möglichkeit Alternativen zu finden. Ein Gerichtsverfahren ist nicht selten für beide Seiten mit hohen Kosten verbunden. Häufig dauert dies auch seine Zeit, da die einzelnen Interessen gegeneinander abgewogen werden müssen.
Daher ist es immer sinnvoller, sich außerhalb des Gerichts zu einigen. Vielleicht haben Sie die Möglichkeit, Ihrem Mieter eine Wohnalternative anzubieten oder die Auszugsfrist zu verlängern? Weitere Möglichkeiten wären eine Beteiligung an den Umzugskosten oder Hilfe bei der Wohnungssuche.
Lässt sich der Mieter sich auf die Eigenbedarfskündigung ein, dann achten Sie darauf, dass der Auszug und der Einzug korrekt verlaufen. Unter Umständen hat Ihr Mieter Ansprüche auf Schadensersatz. Dies tritt insbesondere dann ein, wenn die Gründe für die Wohnungskündigung unwirksam werden.
Vermieterwelt-Tipp
Versuchen Sie in allen Fällen sich zunächst außergerichtlich zu einigen. Das erspart Ihnen hohe Kosten und ein Verfahren, dass den Auszug des Mieters unnötig in die Länge zieht.
Eine Kündigung ist in der Regel für beide Mietparteien belastend. Liegt ein dringender Eigenbedarf auf Ihrer Seite vor, dann versuchen Sie, Ihrem Mieter in Fragen bezüglich der Kündigungsfrist und der Renovierung entgegenzukommen. Verzichten Sie beispielsweise auf Schönheitsreparaturen oder unterstützen Sie Ihren Mieter bei seinem Umzug.
Hilft Ihnen dieser Beitrag in Ihrem Vermieteralltag?
Keine Kommentare vorhanden