Was ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf?


Eine Kündigung wegen Eigenbedarf (auch: Eigenbedarfskündigung) ist eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter. Die Rechtsgrundlage ist § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB: Der Vermieter hat ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses, wenn er die Räume als Wohnung für sich selbst, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.

Drei Punkte sind dabei entscheidend:

  1. Nur natürliche Personen können Eigenbedarf anmelden. Eine GmbH oder Aktiengesellschaft kann keinen Eigenbedarf haben, eine GbR hingegen schon, wenn ein Gesellschafter oder dessen Angehöriger die Wohnung benötigt.
  2. „Benötigen“ heißt nicht „Notlage“. Es genügen vernünftige, nachvollziehbare Gründe für den Nutzungswunsch. Sie müssen nicht beweisen, dass Sie ohne die Wohnung in Schwierigkeiten geraten.
  3. Der Bedarf muss bereits bestehen, wenn die Kündigung zugeht. Eine „Vorratskündigung“, etwa weil die Tochter in zwei Jahren vielleicht ein Studium in der Stadt beginnt, ist unwirksam.

Für wen dürfen Sie Eigenbedarf anmelden?

Der Kreis der begünstigten Personen ist gesetzlich begrenzt. Bei engen Verwandten reicht das Verwandtschaftsverhältnis allein; bei entfernteren Personen müssen Sie zusätzlich eine besondere persönliche Bindung darlegen.

Bedarfsperson Eigenbedarf möglich?
Sie selbst, Ehe- oder eingetragener Lebenspartner ✅ Ja, ohne weiteren Nachweis
Kinder, Enkel, Eltern, Großeltern ✅ Ja, ohne weiteren Nachweis
Geschwister, Nichten und Neffen ✅ Ja, ohne weiteren Nachweis
Schwiegereltern, Schwiegerkinder ✅ Ja, ohne weiteren Nachweis
Nicht verheirateter Lebensgefährte, Pflegekraft, Haushaltshilfe ✅ Ja, als Haushaltsangehörige bzw. bei enger Bindung
Onkel, Tante, Cousin, Cousine ⚠️ Nur bei nachgewiesener enger persönlicher Bindung
Geschiedener Ehepartner, Ex-Lebensgefährte ❌ Nein
GmbH, AG oder andere juristische Personen ❌ Nein

Wichtig seit 2024: Der BGH hat klargestellt, dass Cousins und Cousinen nicht automatisch zu den privilegierten Familienangehörigen zählen (BGH, Urteil v. 11.07.2024 – VIII ZR 276/23). Wer für entferntere Verwandte kündigen will, muss die persönliche Verbundenheit konkret darlegen, etwa ein über Jahre gewachsenes, enges Verhältnis mit regelmäßigem Kontakt.

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Welche Gründe rechtfertigen eine Kündigung wegen Eigenbedarf?

Gerichte verlangen keinen dringenden Bedarf, sondern vernünftige und nachvollziehbare Gründe. Typische anerkannte Gründe sind:

  • Sie wollen selbst in die Wohnung ziehen, etwa weil sie näher am neuen Arbeitsplatz liegt oder weil Ihre bisherige Wohnung nach einer Trennung zu groß oder zu teuer geworden ist.
  • Ihr Sohn beginnt eine Ausbildung in der Stadt und soll seinen ersten eigenen Hausstand gründen.
  • Ihre pflegebedürftige Mutter soll in Ihre Nähe ziehen.
  • Sie erwarten Nachwuchs und benötigen die größere vermietete Wohnung statt Ihrer bisherigen.
  • Sie möchten Ihren Alterswohnsitz in der barrierearmen Erdgeschosswohnung nehmen, die Sie derzeit vermieten.

Neu durch den BGH 2025: Auch vorübergehender Bedarf kann genügen. Im September 2025 entschied der BGH, dass Eigenbedarf sogar dann vorliegen kann, wenn der Vermieter die vermietete Wohnung nur für die Dauer eines Umbaus seiner eigenen Wohnung bewohnen will – selbst wenn er die eigene Wohnung danach verkaufen möchte (BGH, Urteil v. 24.09.2025 – VIII ZR 289/23). Die Anforderungen an die Begründung dürfen laut BGH nicht überspannt werden; Gerichte müssen die Lebensplanung des Vermieters grundsätzlich respektieren. Für Vermieter ist das eine spürbare Stärkung der eigenen Position.

Nicht ausreichend sind dagegen:

  • rein wirtschaftliche Motive („Ich kann an einen neuen Mieter teurer vermieten“)
  • gewerbliche Nutzungsabsicht (hierfür kommt allenfalls eine Kündigung nach § 573 Abs. 1 BGB in Betracht, mit strengeren Anforderungen)
  • ein nur vager, zeitlich unbestimmter Nutzungswunsch

Kündigung wegen Eigenbedarf: Welche Frist gilt?

Die Kündigungsfrist richtet sich nach § 573c BGB und ist nach der Dauer des Mietverhältnisses gestaffelt:

Mietdauer bei Zugang der Kündigung Kündigungsfrist
bis 5 Jahre 3 Monate
mehr als 5 bis 8 Jahre 6 Monate
mehr als 8 Jahre 9 Monate

Entscheidend ist der Zugang beim Mieter: Geht die Kündigung bis zum 3. Werktag eines Monats zu, zählt dieser Monat bei der Fristberechnung bereits mit.

Rechenbeispiel: Ihr Mieter wohnt seit 6 Jahren in der Wohnung, es gilt die 6-Monats-Frist. Sie übergeben die Kündigung am Mittwoch, dem 2. September 2026, also vor dem 3. Werktag. Das Mietverhältnis endet damit zum 31. März 2027. Geht die Kündigung erst am 7. September zu, verschiebt sich das Ende auf den 30. April 2027.

Sonderfall Zweifamilienhaus: Wohnen Sie selbst in einem Gebäude mit nur zwei Wohnungen, können Sie nach § 573a BGB sogar ohne Angabe von Gründen kündigen. Die jeweilige Kündigungsfrist verlängert sich dann allerdings um 3 Monate.

Gibt es eine außerordentliche (fristlose) Kündigung wegen Eigenbedarf? Nein. Eigenbedarf ist immer ein Grund für eine ordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist. Fristlos kündigen können Sie nur aus wichtigem Grund, etwa bei erheblichem Zahlungsverzug. Eigenbedarf gehört nicht dazu.

Sperrfrist: Wann Sie nach dem Kauf noch nicht kündigen dürfen

Haben Sie eine Wohnung gekauft, die nach dem Einzug des Mieters in Wohnungseigentum umgewandelt wurde, greift die Kündigungssperrfrist des § 577a BGB: Eigenbedarf können Sie frühestens 3 Jahre nach dem Erwerb geltend machen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt verlängern die Bundesländer diese Frist per Verordnung auf bis zu 10 Jahre. Das gilt unter anderem in Berlin, München, Hamburg, Frankfurt und vielen weiteren Städten.

Der BGH hat die Sperrfrist im August 2025 noch einmal mieterfreundlich präzisiert: Sie beginnt erst mit der Grundbucheintragung des Erwerbers nach der Umwandlung und nicht schon mit einem früheren Erwerb des ungeteilten Grundstücks durch eine Gesellschaft (BGH, Urteil v. 06.08.2025 – VIII ZR 161/24). Wer eine umgewandelte Wohnung mit Mieter kauft, sollte die Sperrfrist deshalb vor dem Notartermin genau prüfen. Schließlich kann sie die eigene Nutzungsplanung um Jahre verschieben.

Ein Eigentümerwechsel ohne Umwandlung löst dagegen keine Sperrfrist aus. Es gilt „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB): Sie treten in den bestehenden Mietvertrag ein und können ab Grundbucheintragung mit den normalen Fristen wegen Eigenbedarf kündigen.

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Wann ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf unwirksam?

In der Praxis scheitern Eigenbedarfskündigungen fast immer an einem dieser fünf Fehler:

  1. Begründung zu pauschal. „Ich melde Eigenbedarf an“ reicht nicht. Nach § 573 Abs. 3 BGB müssen Sie die Bedarfsperson identifizierbar benennen und das Nutzungsinteresse konkret darlegen. Fehlt das, ist die Kündigung formell unwirksam. Egal, ob der Bedarf tatsächlich besteht.
  2. Falsche Form. Die Kündigung braucht Schriftform mit eigenhändiger Unterschrift aller Vermieter. Eine E-Mail, ein Fax oder eine WhatsApp-Nachricht sind unwirksam. Bei mehreren Mietern muss die Kündigung an alle gerichtet sein.
  3. Vorratskündigung. Der Bedarf muss bei Zugang der Kündigung bereits konkret bestehen, nicht erst irgendwann in der Zukunft.
  4. Rechtsmissbrauch. Wussten Sie schon bei Vertragsschluss, dass Sie die Wohnung bald selbst benötigen und haben das verschwiegen, ist die spätere Eigenbedarfskündigung treuwidrig. Gleiches gilt bei weit überhöhtem Wohnbedarf ohne plausible Erklärung.
  5. Verstoß gegen die Sperrfrist nach § 577a BGB (siehe oben).

Gut zu wissen – Anbietpflicht: Wird in Ihrem Haus bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine vergleichbare Wohnung frei, müssen Sie diese dem gekündigten Mieter anbieten. Ein Verstoß macht die Kündigung nach der BGH-Rechtsprechung aber nicht unwirksam. Er kann Sie lediglich zum Schadensersatz verpflichten (BGH, Urteil v. 14.12.2016 – VIII ZR 232/15).

Kündigungsschreiben richtig formulieren: Darauf kommt es an

Das Kündigungsschreiben ist der Punkt, an dem über Wirksamkeit oder Unwirksamkeit entschieden wird. Diese Bestandteile gehören hinein:

  • Name und Anschrift aller Vermieter und aller Mieter
  • genaue Bezeichnung der Wohnung
  • ausdrückliche Kündigungserklärung mit Beendigungstermin
  • konkrete Benennung der Bedarfsperson (z. B. „meine Tochter Mia S., 24 Jahre“)
  • nachvollziehbare Begründung des Nutzungswunsches (warum diese Person, warum diese Wohnung, warum jetzt)
  • Hinweis auf das Widerspruchsrecht des Mieters nach §§ 574 ff. BGB
  • eigenhändige Unterschrift aller Vermieter

So lesen sich der Unterschied zwischen unwirksam und wirksam:

Zustellung: Verschicken Sie die Kündigung nicht per einfachem Brief. Bewährt haben sich die persönliche Übergabe mit Zeugen oder der Einwurf durch einen Boten, der den Einwurf schriftlich dokumentiert. So können Sie den Zugang und damit den Fristbeginn im Streitfall beweisen.

Widerspruchs des Mieters: Die Härtefallregelung

Ihr Mieter kann der Kündigung nach § 574 BGB widersprechen, wenn der Auszug für ihn eine unzumutbare Härte bedeuten würde. Der Widerspruch muss schriftlich erfolgen, spätestens zwei Monate vor dem Ende des Mietverhältnisses. Anerkannte Härtegründe sind etwa hohes Alter mit langer Mietdauer und tiefer Verwurzelung, schwere Erkrankung, fortgeschrittene Schwangerschaft oder ein bevorstehendes Examen.

Auch der Klassiker „Mieter findet keine Wohnung“ kann ein Härtegrund sein – aber nur, wenn der Mieter nachweist, dass er sich ernsthaft und kontinuierlich um Ersatzwohnraum bemüht hat. Eine Handvoll Bewerbungen kurz vor Fristablauf genügt dafür nicht. Als Vermieter sollten Sie in diesem Fall dokumentieren lassen, welche Suchbemühungen konkret vorliegen.

BGH 2025 zum Härtefall: Mieter müssen gesundheitliche Härtegründe nicht mehr zwingend mit einem fachärztlichen Attest belegen. Auch die Stellungnahme etwa eines Psychotherapeuten kann ausreichen, wenn sie die Risiken eines Umzugs konkret und nachvollziehbar darlegt (BGH, Urteil v. 16.04.2025 – VIII ZR 270/22). Für Vermieter heißt das: Härtefall-Einwände lassen sich seltener allein mit formalen Argumenten entkräften die Abwägung im Einzelfall gewinnt an Gewicht. Liegt eine Härte vor, endet das Mietverhältnis übrigens nicht zwingend dauerhaft: Das Gericht kann auch eine befristete Fortsetzung anordnen.

Mieter zieht trotz Kündigung nicht aus: Räumungsklage

Bleibt der Mieter nach Ablauf der Kündigungsfrist in der Wohnung, dürfen Sie keinesfalls zur Selbsthilfe greifen. Schlösser austauschen oder Möbel vor die Tür stellen wäre verbotene Eigenmacht und macht Sie schadensersatzpflichtig. Der einzige rechtlich saubere Weg ist die Räumungsklage beim Amtsgericht. Rechnen Sie je nach Gericht und Gegenwehr mit mehreren Monaten bis über einem Jahr Verfahrensdauer. Umso wichtiger ist eine formell einwandfreie Kündigung: Jeder Begründungsfehler verlängert das Verfahren oder lässt die Klage scheitern.

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Vorgetäuschter Eigenbedarf: Diese Konsequenzen drohen

Wer Eigenbedarf nur vorschiebt, riskiert erhebliche Folgen. Zieht die benannte Bedarfsperson nach dem Auszug des Mieters nicht ein, müssen Sie als Vermieter plausibel erklären können, warum der Bedarf nachträglich entfallen ist. Gelingt das nicht, drohen:

  • Schadensersatz für Umzugskosten, Maklergebühren, Renovierung und die Mietdifferenz zur teureren neuen Wohnung – bei einer Mietdifferenz von 300 € im Monat können über wenige Jahre schnell fünfstellige Beträge zusammenkommen
  • in schweren Fällen eine Strafbarkeit wegen Betrugs (§ 263 StGB)

Dokumentieren Sie deshalb von Anfang an, wie der Eigenbedarf entstanden ist (z. B. Ausbildungsvertrag der Tochter, Pflegegutachten der Mutter) und falls der Bedarf später tatsächlich wegfällt, auch warum.

FAQ: Häufige Fragen zur Kündigung wegen Eigenbedarf

Eine gesetzliche Mindestwohndauer gibt es nicht. Entscheidend ist, dass der Nutzungswunsch bei der Kündigung ernsthaft bestand. Zieht die Bedarfsperson aber schon nach wenigen Monaten wieder aus oder gar nicht erst ein, spricht der Anschein für vorgetäuschten Eigenbedarf. Dann müssen Sie den nachträglichen Wegfall des Bedarfs plausibel belegen. Der BGH hat 2025 zudem klargestellt, dass sogar ein von vornherein nur vorübergehender Bedarf (etwa für die Dauer eines Umbaus) Eigenbedarf begründen kann, wenn er nachvollziehbar dargelegt wird.

Ja. Der Mieter kann das Mietverhältnis jederzeit selbst mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten kündigen, auch nachdem er Ihre Eigenbedarfskündigung erhalten hat. Bis zum Ende des Mietverhältnisses schuldet er die Miete; zieht er vorher aus, ohne selbst zu kündigen, läuft die Mietzahlungspflicht grundsätzlich weiter. In der Praxis lohnt sich oft ein Mietaufhebungsvertrag: Sie vereinbaren ein früheres Ende, der Mieter erhält im Gegenzug etwa einen Mieterlass für die letzten Monate oder eine Umzugspauschale und Sie kommen schneller in die Wohnung.

Nein. Eigenbedarf berechtigt nur zur ordentlichen Kündigung mit den gesetzlichen Fristen von 3 bis 9 Monaten. Eine fristlose Kündigung setzt einen wichtigen Grund wie erheblichen Zahlungsverzug voraus. Der eigene Wohnbedarf gehört nicht dazu.

Ja, Sie haben grundsätzlich die freie Wahl, welche Ihrer Wohnungen Sie für den Eigenbedarf heranziehen, solange Sie das nachvollziehbar begründen können. Steht allerdings bei Zugang der Kündigung eine vergleichbare Wohnung leer oder wird absehbar frei, kann die Kündigung rechtsmissbräuchlich sein. Frei werdende vergleichbare Wohnungen im selben Haus müssen Sie dem gekündigten Mieter anbieten.

Einen gesetzlichen Anspruch auf Abfindung gibt es nicht. In der Praxis ist eine freiwillige Umzugshilfe oder ein Mietaufhebungsvertrag mit Abstandszahlung aber oft das schnellste und günstigste Mittel, um langwierige Widerspruchs- und Räumungsverfahren zu vermeiden.

Nein. Ein wirksam befristeter Zeitmietvertrag kann während der Laufzeit nicht ordentlich gekündigt werden – auch nicht wegen Eigenbedarf. Gleiches gilt, wenn im Mietvertrag ein Kündigungsausschluss oder ein Verzicht auf die Eigenbedarfskündigung vereinbart wurde.

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