Die Kündigung eines unbefristeten Wohnungsverhältnisses seitens des Vermieters ist in der Regel ohne Angabe von Gründen unmöglich. Für die rechtmäßige Kündigung einer Wohnung gelten gesetzliche Fristen und Vorgaben, die es einzuhalten und zu berücksichtigen gilt.
Hält der Vermieter diese ein, dann handelt es sich um eine ordentliche Kündigung. Eine außerordentliche Kündigung erfolgt außerhalb der gesetzlich festgelegten Fristen und bedarf eines triftigen Grundes.
In welchen Fällen Vermieter kündigen können und wie ein korrektes Kündigungsschreiben aussieht, das erfahren Sie in diesem Beitrag. Ferner informieren wir Sie über alles rund um das Thema Kündigung einer Wohnung – gerade auch in Corona-Zeiten.
Kündigungsfrist – Definition nach § 130 – 132 BGB
Als Kündigungsfrist gilt der Zeitraum, der sich zwischen dem Kündigungstag und dem Kündigungstermin befindet. Das heißt der Tag, an dem das Mietverhältnis beendet werden soll. Die Berechnung der Kündigungsfrist beginnt mit dem Tag der Zustellung des Kündigungsschreibens.
Kündigung Wohnung – gut zu wissen
Eine Kündigung der Wohnung durch den Vermieter ist ausschließlich mit einem per Gesetz gültigen Kündigungsgrund möglich. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn der Mieter sich mehrmals im Mietrückstand befindet.
Gleiches gilt, wenn der Mieter wiederholt gegen die Hausordnung verstößt. In beiden Fällen ist es rein rechtlich gesehen sogar realisierbar, dem Mieter fristlos zu kündigen. Anders sieht es bei vertragstreuen Mietern an. Diesen darf ein Vermieter ausschließlich in Sonderfällen kündigen.
Als Vermieter sind Sie verpflichtet, bestimmte Kündigungsfristen einzuhalten. Diese belaufen sich – je nach Dauer des Mietverhältnisses – auf mindestens drei Monate.
Wohnt der Mieter länger als fünf Jahre in der Wohnung, müssen Sie eine Frist von sechs Monaten einhalten. Wenn Ihr Mieter hingegen mehr als acht Jahre in der Wohnung lebt, beläuft sich die Kündigungsfrist auf neun Monate. Dies regelt das BGB im § 573 c Absatz 1.
Gut zu wissen: Die
wichtigste rechtliche Grundlage für die Kündigung vom
Mietvertrag ist der
§ 573 c BGB. Im Mietrecht gelten verschiedene Kündigungsfristen für Mieter und für Vermieter.
Sonderkündigungen durch den Vermieter
Für den Vermieter muss ein triftiger Grund für eine Sonderkündigung des Mieters vorliegen. Demnach dürfen Sie einen bestehenden Mietvertrag ausschließlich dann kündigen, wenn Sie nach § 573 BGB ein berechtigtes Interesse nachweisen können.
Die Kündigung des Mietraums durch den Vermieter darf nur in Ausnahmefällen erfolgen, so unter anderem bei:
- Mehrfachem Verstoß gegen die Hausordnung (sog. Hausfriedensbruch)
- Bei Nichtzahlung der Miete (mindestens zwei aufeinanderfolgende Monatsmieten)
- Vertragswidrige Nutzung der Mietsache
In einigen Fällen kann die Kündigung der Wohnung fristlos erfolgen.
Eigenbedarf und Sperrfrist
Ein weiterer Sonderfall ist der Eigenbedarf: Wenn der Vermieter den Wohnraum für sich oder ein Familienmitglied benötigt, darf er die Sonderkündigung nutzen. Lebt der Vermieter im selben Haus wie der Mieter, beträgt die Kündigungsfrist die gesetzlich hinterlegte Kündigungsfrist plus drei Monate.
Nutzen Sie unsere Vorlage zur Kündigung wegen Eigenbedarfs!
Wenn Sie als Vermieter die vermietete Wohnung von einer Miet- in eine Eigentumswohnung umwandeln wollen, tritt die gesetzliche Sperrfrist für Kündigungen von mindestens drei Jahren in Kraft. Erst nach Ablauf dieser können Vermieter wegen Eigenbedarfs kündigen.
In Großstädten mit großer Wohnungsnot, zum Beispiel München, Hamburg und Berlin, gilt sogar eine Sperrfrist von zehn Jahren.
Ferner kann der Vermieter auf ein Sonderkündigungsrecht zurückgreifen, bei dem sogar eine Begründung hinfällig ist. Dieses Recht steht Ihnen in diesen beiden Fällen zu:
- Ihr Mieter wohnt in Ihrem Zweifamilienhaus, wobei Sie die zweite Wohnung selbst bewohnen.
- Ihr Mieter lebt in einer Einliegerwohnung oder weiteren Räumlichkeiten, die sich innerhalb des gemieteten Wohnraums befinden und sich von Ihnen selbst in Nutzung befinden.
Kündigungsschreiben aufsetzen
Damit Ihre Kündigung gegenüber dem Mieter rechtmäßig erfolgt, schreibt das Gesetz ein formal korrektes Kündigungsschreiben vor. Dieses muss inhaltlich lückenlos sowie fehlerfrei sein.
Vermieter können Mieter nur dann kündigen, wenn der Wohnungskündigung ein gesetzlich korrekter Grund vorliegt. Wichtig ist: Das Kündigungsschreiben muss sich binnen drei Werktagen des Monats beim Mieter befinden. Vergessen Sie nicht, Ihren Mieter auf sein Widerspruchsrecht und die Widerspruchsfrist hinzuweisen!
Eine Wohnungskündigung muss stets in schriftlicher Form erfolgen. Zudem muss der Vermieter das Schreiben handschriftlich unterschreiben. Eingescannte, gefaxte oder gar kopierte Unterschriften sind ungültig.
Außerdem müssen Vermieter das Kündigungsschreiben an sämtliche im Mietvertrag vermerkte Mieter senden. Dazu ist es notwendig, die betroffene Wohnung akribisch anzugeben. Das heißt, es gehören die Bezeichnung, der Ort mit Straße und Hausnummer sowie die Wohnungsnummer und Etagenangabe hinein.
Um Missverständnisse zu vermeiden, formulieren Sie die Wohnungskündigung bestenfalls direkt in der Betreffzeile. Überdies muss die Kündigung nachvollziehbar und nachprüfbar sein. Achten Sie hierbei auf vollständige Argumente. Denn weitere Gründe als jene, die Sie im Kündigungsschreiben angeben, finden ausschließlich dann Berücksichtigung, wenn diese nachträglich entstanden sind. Dies regelt der § 573 Absatz 3 BGB.
Achten Sie darauf, ein gültiges Datum für das Enden des Mietverhältnisses anzugeben. Im Allgemeinen ist dies das Ablaufdatum der Kündigungsfrist.
Gesonderte Kündigungsfristen gelten, wenn der Mietvertrag zeitlich befristet ist, eine Teilkündigung angestrebt wird oder außerordentliche Umstände vorliegen. Unter anderem, wenn Vermieter und Mieter im selben Haus wohnen oder auch, wenn die Mietsache ein möbliertes Zimmer ist. In diesen Fällen gelten andere Kündigungsbedingungen und -fristen.
Weisen Sie den Mieter zwingend auf die gesetzlich festgelegte Widerspruchsfrist hin und geben Sie Auskunft über sein Widerspruchsrecht. Sofern ein Härtefall vorliegt, ist der Mieter berechtigt, auf eine Fortführung des Mietverhältnisses zu bestehen. Fallbeispiele sind:
- ein bevorstehendes Examen oder Schulabschluss
- eine fortgeschrittene Schwangerschaft
- ein hohes Alter
- eine schwere Krankheit
Zudem ist der Mieter zu einer Verlängerung des Mietverhältnisses berechtigt, wenn sich nachgewiesenermaßen die Suche nach einer Ersatzwohnung als problematisch herausstellt. Vergessen Sie diesen Hinweis, dann kann Ihr Mieter auch zu einem späteren Zeitpunkt Ihrer Wohnungskündigung widersprechen.
Schlimmstenfalls kann dies der erste Termin eines möglichen Räumungsprozesses sein, sofern der Mieter sich weigert auszuziehen. Schützen Sie sich dagegen, indem Sie bereits im Kündigungsschreiben einer stillschweigenden Mietvertrags-Verlängerung gemäß § 545 BGB widersprechen.
Weitere Möglichkeiten zur Zustellung der Wohnungskündigung für Vermieter
Neben dem klassischen Weg des Postversands ist es Ihnen möglich, Ihre Kündigung auch auf folgenden Wegen zu versenden:
- Via E-Mail
- Via Telefax
- Per Übergabe-Einschreiben
- Per Einwurf-Einschreiben
Wir empfehlen den Versand der Kündigung per Übergabe-Einschreiben. Denn so können Sie sicher davon ausgehen, Ihr Mieter hat Ihr Schreiben nachweislich pünktlich erhalten.
Beispiel für Kündigungsfristen seitens der Vermieter
Kündigt der Vermieter zum Beispiel seinem Mieter zum 31. Dezember eines Jahres, muss das Kündigungsschreiben spätestens am 03. Oktober des Jahres dem Mieter vorliegen.
Wenn die Kündigung später beim Mieter ankommt, beispielsweise am 04. Oktober, verlängert sich die Frist automatisch bis zum 31. Januar des Folgejahres.
Als Werktag gilt auch dann der Samstag. Eine Ausnahme bildet, sofern dieser der letzte Tag der Kündigungsfrist ist.
Schlägt Ihr Mieter den Gerichtsweg ein, sind Sie verpflichtet, den Nachweis des fristgemäßen Eingangs beim Mieter zu erbringen. Aus diesem Grund raten wir zum Postversand mittels Einschreiben. Oder Sie lassen das Kündigungsschreiben per Boten überbringen, der als Zeuge gilt. Notfalls beauftragen Sie einen Gerichtsvollzieher mit dieser Aufgabe.
Angenommen, Sie kündigen dem Mieter aufgrund einer Vertragsverletzung fristlos oder außerordentlich. In diesem Fall müssen Sie Ihren Mieter zuvor abmahnen und eine angemessene Frist setzen, binnen derer er den Missstand beseitigt. Bleibt die Abmahnung erfolglos, sind Sie als Vermieter nach abgelaufener Frist zur Kündigung berechtigt.
Kündigungsfrist der Wohnung in Corona-Zeiten
Im Pandemie-Jahr 2020 hatten viele Menschen in Deutschland aufgrund der Einschränkungen und den daraus resultierenden wirtschaftlichen Einbußen Sorge um ihre berufliche Existenz. Darüber hinaus mussten sie auch mit Geldproblemen kämpfen. Das wiederum führte zu Mietrückständen, die nicht zeitnah beglichen werden konnten.
Wie wir in diesem Beitrag bereits erwähnten, ist es dem Vermieter gesetzlich gestattet, dem Mieter fristlos und außerordentlich zu kündigen, wenn mindestens zwei aufeinanderfolgende Monatsmieten nicht beglichen werden. Um die Mieter in dieser Zeit vor Wohnungslosigkeit zu schützen, wurde vom Gesetzgeber wie folgt beschlossen:
Ist die COVID-19-Pandemie die Ursache für die Nichtleistung der Miete, ist die außerordentliche fristlose Kündigung gem. § 543 Absatz 2 Nummer 3 BGB (ggf. i. V. m. § 569 Absatz 3 Nummer 1 BGB) ausgeschlossen. Zudem gilt bei Wohnraummietverhältnissen, bei denen der Vermieter für eine ordentliche Kündigung ein berechtigtes Interesse benötigt, auch die ordentliche fristgerechte Kündigung gem. § 573 Absatz 2 Nummer 1 BGB als ausgeschlossen.
Diese Gesetzesänderung betrifft die Zeiträume vom 01.04.2020 bis zum 30.09.2020. Mietschulden oder Mietrückstände, die davor oder danach angefallen sind, gelten weiterhin als Grund zur fristlosen und außerordentlichen Kündigung seitens des Vermieters.
Des Weiteren muss der Mieter glaubhaft die Ursache nachweisen, weshalb die Miete aufgrund der Covid-19-Pandemie nicht gezahlt werden konnte.
Für das Jahr 2021 sind uns keine weiteren Gesetzesänderungen oder Anpassungen bekannt.
Vermieterwelt-Tipp
Liegen gesetzlich begründete Interessen des Vermieters vor, ist diesem eine Kündigung der vermieteten Wohnung möglich. In der Regel gilt eine Kündigungsfrist von drei Monaten, an die sich Vermieter halten müssen. Liegt ein Mietverhältnis vor, welches länger als fünf oder acht Jahre anhielt, gelten hierfür bestimmte Kündigungsfristen.
Achten Sie auf ein korrektes und von Ihnen unterzeichnetes Kündigungsschreiben sowie eine pünktliche Zustellung an Ihren Mieter. So stellen Sie sicher, die Wohnung zu Ihrem Wunschtermin zu kündigen.
