Begriffserklärung „Renovierung“

Die Begriffe Renovierung oder Schönheitsreparatur werden häufig synonym füreinander verwendet. Schönheitsreparaturen umfassen im eigentlichen Sinne jedoch lediglich die Reparaturen von Verschleißerscheinungen, die durch das tägliche Leben in der Wohnung entstehen.

Tätigkeiten, die unter den Bereich Schönheitsreparaturen fallen, sind:

    • Tapezieren und Streichen der Decken und Wände
    • Innenseitige Streichen der Türen
    • Reinigung und gegebenenfalls Streichen der Fußböden
    • Streichen der Heizkörper

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    Verantwortlichkeiten bei der Renovierung

    Grundsätzlich gehört das Renovieren der Mietwohnung zu den Grundpflichten des Vermieters. Dazu gehört, die Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand an den Mieter zu übergeben.

    Allerdings können Schönheitsreparaturen mit einer Klausel auf den Mieter übertragen werden, sofern dies im Mietvertrag festgehalten wurde.

    Grundsätzlich gilt, dass Mieter ihre Wohnung nur dann renovieren müssen, wenn die Renovierungsmaßnahmen auch wirklich erforderlich sind. Gültige Klauseln im Mietvertrag erlauben dem Mieter einen flexiblen Spielraum über die Renovierung der Wohnung.

    Wirksame Klauseln

      • „Der Mieter übernimmt Schönheitsreparaturen, sofern diese erforderlich ist.“
      • „Je nach Bedarf verpflichtet sich der Mieter dazu, die Wohnung alle fünf Jahre zu renovieren.“

    Unwirksame Klauseln

      • „Der Mieter verpflichtet sich, spätestens nach dem vierten Jahr die Wohnung zu renovieren.“
      • „Der Mieter muss die Wohnung alle fünf Jahre renovieren.“
      • „Die Renovierung durch den Mieter muss mindestens jährlich erfolgen.“

    So muss der Mieter die Wohnung hinterlassen

    Nach dem Auszug des Mieters muss die Wohnung leer und sauber sein. Die Reinigung der Wohnung sollte so erfolgen, sodass der Nachmieter nicht erneut putzen muss.

    Sofern durch den Vermieter eine Klausel über Schönheitsreparaturen im Mietvertrag vermerkt wurde, muss der Mieter die Gebrauchsspuren in der Wohnung vor dem Auszug entfernen. Zu den Schönheitsreparaturen gehört ebenfalls, die Wände in neutralen Tönen zu streichen.

    Vor dem Auszug des Mieters empfiehlt es sich, ein Übergabeprotokoll zu erstellen. Dieses Protokoll sollten sowohl Sie, als auch Ihr Mieter unterschreiben, damit Sie nach dem Auszug im Streitfall abgesichert sind.

    Abgrenzung zu Modernisierung oder Sanierung

    Modernisierung

    Alle Baumaßnahmen, die zu einer Verbesserung der Wohnqualität innerhalb der Mietwohnung führen, fallen unter die Modernisierung der Wohnung oder des Hauses.

    Nach § 555b BGB sind Modernisierungsmaßnahmen bauliche Veränderungen

      •  die Energieeinsparungen mit sich ziehen,
      • durch die Energie eingespart wird oder das Klima nachhaltig geschützt wird,
      • durch die der Wasserverbrauch reduziert wird,
      • durch die der Gebrauchswert der Wohnung erhöht wird,
      • durch die die Wohnverhältnisse dauerhaft verbessert werden,
      • durch die die Wohnung erstmalig einen Glasfaseranschluss zur Verfügung gestellt bekommt,
      • oder durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.

    Bevor Sie als Vermieter mit dem Modernisierungsprozess der Wohnung beginnen, müssen Sie ihren Mieter mindestens drei Monate vor Beginn der Bauarbeiten schriftlich darüber in Kenntnis setzen. Ihr Schreiben muss dazu den Beginn, den zeitlichen Umfang der Baumaßnahmen und die geplante Mieterhöhung beinhalten.

    Der Mieter hat nach der schriftlichen Benachrichtigung die Möglichkeit, die Modernisierungsarbeiten abzulehnen. Dies kann er tun, wenn die Maßnahmen einen Härtefall darstellen. Ein Härtefall liegt für den Mieter dann vor, wenn er die geplante Mieterhöhung finanziell nicht stemmen kann.

    Sanierung

    Das Sanieren von Wohnungen oder Gebäuden bedeutet, entstandene Schäden zu beheben. Dazu soll der ursprüngliche, schadenfreie Zustand der Immobilie wiederhergestellt werden. Sanierungsmaßnahmen sind zum Beispiel die Beseitigung von Wasserschäden, Schimmel oder das Decken des Dachs.

    Abgrenzung

    Im Gegensatz zu Schönheitsreparaturen können Modernisierungs– oder Sanierungsmaßnahmen nicht mit einer Klausel auf den Mieter übertragen werden und liegen im Verantwortungsbereich des Vermieters.

    Maßnahmen, die die Modernisierung betreffen, sind optional. Sanierungsmaßnahmen hingegen müssen durchgeführt werden, damit ein sicheres Leben in der Wohnung möglich ist. Das Renovieren der Wohnung dient zur Entfernung der täglichen Wohnerscheinungen beziehungsweise zur Instandhaltung der Wohnräume.

    Diese Kosten können auf den Mieter umgelegt werden

    Acht Prozent der Modernisierungskosten können Vermieter auf die Jahresmiete umlegen. Sind die Kosten jedoch besonders hoch, gibt es nach §559 BGB eine Deckelung der Kosten. So darf die Miete um nicht mehr als 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöht werden.