Mietzahlung verspätet – was Vermieter tun können

Im Normalfall muss der Mieter die Mietzahlung im Voraus leisten. Spätestens am dritten Werktag des Kalendermonats ist diese dem Vermieter zu entrichten, sofern im Mietvertrag kein anderer Wortlaut vorzufinden ist.

Manchmal gerät der Mieter allerdings in einen Mietrückstand. Bevor der Vermieter eine Klage auf Mietzahlung anstrebt, sollten Sie zunächst das persönliche Gespräch mit dem Mieter suchen.

Folgende Punkte sollte eine Abmahnung enthalten

Zeigt der Mieter sich zu einem Gespräch unkooperativ, dann senden Sie ihm eine Abmahnung mit Zahlungsaufforderung.

Eine Abmahnung sollte folgende Daten beinhalten:

    •  Name aller Personen, die im Mietvertrag stehen
    • Begründung der Mahnung
    • Nachweis über fehlende Mietzahlungen
    • Stichtag, an dem der Zahlungsrückstand spätestens ausgeglichen werden soll
    • Androhung einer Kündigung des Mietverhältnisses, sollten weiterhin keine Mietzahlungen erfolgen
    • Unterschrift aller Vermieter

Nur wenn diese Fakten in der Abmahnung enthalten sind, ist diese formell gültig. Überdies ist das Mahnschreiben per Einschreiben an den Mieter zu versenden.

Bleibt der Mieter trotz Abmahnung die bestehenden Forderungen schuldig, kann der Vermieter eine ordentliche Kündigung aussprechen.

Mietzahlung im Rückstand – In diesen Fällen dürfen Vermieter ein Mietverhältnis kündigen

Ist der Mieter zweimal in Folge mit der Miete im Rückstand und ließ Mahnungen verstreichen, dürfen Sie als Vermieter die Kündigung ausstellen. Das gilt auch dann, wenn der Mieter nur einen kleinen Teil der Miete bezahlt.

Zahlt ein Mieter beispielsweise weder für März noch für April die Miete, dann darf der Vermieter das Mietverhältnis im April fristlos kündigen. Gleiches gilt, wenn der Mieter im März 50 Prozent und im April 49 Prozent der Miete zahlt. Auch dann ist eine fristlose Kündigung möglich.

Des Weiteren darf der Vermieter eine fristlose Kündigung ausstellen, wenn der Mieter insgesamt mit mindestens zwei Monatsmieten im Verzug ist. Dies gilt somit auch dann, wenn der Mieter zwischenzeitlich einen Teil der Miete zahlt.

Räumungsklage als letztes Mittel

Verweigert der Mieter trotz Kündigung das Verlassen der Wohnung, ist manchmal die Räumungsklage das einzige erfolgversprechende Mittel. Allerdings sollte sie auch das letzte Mittel sein.

Kam der Mieter nach der Kündigung der Aufforderung zum Auszug nicht nach, ist es deshalb optimal als Vermieter daher eine Nachfrist zu setzen. Lässt der Mieter auch die Nachfrist verstreichen, ermöglicht dieses Verhalten dem Vermieter eine Räumungsklage beim zuständigen Gericht einzureichen.

Allerdings muss jedem Vermieter das Entstehen hoher Kosten bei einer Räumungsklage klar sein. Zudem nehmen derartige Verfahren oftmals mehrere Monate Zeit in Anspruch.

Mietzahlungsbestätigung – Präventiver Schutz vor Mietbetrügern

Um einen Mietverzug oder langwierige Verfahren zu verhindern, können Vermieter eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung oder Mietzahlungsbestätigung von zukünftigen Mietern fordern. Als Vermieter sichern Sie sich hierdurch gegen Mietschulden und für eine pünktliche Mietzahlung ab.

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Neben Mietern, die womöglich unverschuldet in finanzielle Engpässe geraten sind und die Miete deshalb schuldig bleiben, gibt es allerdings auch Betrüger, die absichtlich in Mietverzug geraten. Sogenannte Mietnomaden verursachen häufig hohe Kosten. Außerdem entstehen Schäden, die für Vermieter daher ein großes Problem darstellen.

Damit Vermieter sich vor Mietbetrügern präventiv schützen, raten wir Ihnen, folgende Unterlagen von zukünftigen Mietern zu fordern:

    •  Mieterselbstauskunft
    • Bonitätsauskunft
    • Mit dem Mietvertrag erste Miete und Kaution verlangen
    • Referenz von vorherigen Vermietern

Mietzahlung bei Eigentümerwechsel

Erhält eine Immobilie einen neuen Eigentümer, ist einem automatischen Beenden bestehender Mietverhältnisse entgegengewirkt. Diese gehen auf den neuen Eigentümer über. Hier gilt „Kauf bricht nicht Miete“ nach § 566 Absatz 1 im BGB.

Sollte ein Mieter mit der Mietzahlung jedoch im Rückstand sein, dann stellt sich die Frage, wem die rückständige Miete zusteht – dem alten oder dem neuen Eigentümer?

Allerdings ist für die Übereignung der Immobilie der Kaufvertrag unwesentlich, ebenso die Einigung über die Eigentumsübertragung. Erst mit der Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch tritt die maßgebliche Übereignung in Kraft.

Um Ungerechtigkeiten bei Mietzahlungen zu vermeiden, sollte der zukünftige Eigentümer daher auf eine Regelung über einen internen Ausgleich im Mietvertrag bestehen.

Mietzahlung nach Todesfall – Wer kommt für die Miete auf?

Verstirbt ein Mieter plötzlich, bleibt dennoch der Mietvertrag bestehen. Hinterbliebene treten zunächst an Stelle des Verstorbenen in das Mietverhältnis. Lebte der Mieter mit einem Ehe- oder Lebenspartner in einem gemeinsamen Mietverhältnis, dann tritt dieser an die Stelle des Mieters.

Steht der Verstorbene allein im Mietvertrag, treten volljährige Kinder oder andere Verwandte, die langjährig mit im Haushalt lebten, in das Mietverhältnis.

Die Rangfolge regelt das Bürgerliche Gesetzbuch genau:

    1. Ehe- oder Lebenspartner
    2. Kinder
    3. Sonstige Verwandte, verschwägerte Angehörige
    4. Sonstige Angehörige des Haushaltes

Sind Erben unauffindbar, sollten Vermieter das Nachlassgericht kontaktieren. Verzichten Erben auf das Fortführen des Mietverhältnisses, steht es ihnen frei, das Mietverhältnis zu kündigen. Dies müssen sie innerhalb eines Monats nach der Kenntnisnahme vom Tod des Mieters tun. Jedoch ist die Kündigungsfrist von drei Monaten dennoch einzuhalten.

Erben können – in Absprache mit dem Vermieter – einen Nachmieter stellen und das Vertragsverhältnis früher beenden.

Minderung oder Einstellung der Mietzahlung – Rechte von Mietern

Eine mangelhafte Wohnung erlaubt dem Mieter die Miete zu mindern. Allerdings nur, wenn er dem Vermieter den Mangel anzeigt.

Sie als Vermieter erhalten die Gelegenheit, den Mangel bis zu einer bestimmten Frist zu beseitigen. Sollte Ihr Mieter die Mangelanzeige unterlassen, wodurch es Ihnen unmöglich ist eine Abhilfe zu schaffen, verliert der Mieter das Recht auf Mietminderung.

Von der Mietminderung ausgeschlossen sind vom Mieter selbst verursachte Mängel. Des Weiteren ist eine Mietminderung durch den Mieter ungültig, wenn ihnen der Mangel bereits beim Einzug bekannt war.