Die Kündigung ist ausgesprochen, der Auszugstermin steht an – aber der Mieter zieht nicht aus der Wohnung aus, ausstehende Mieten zahlt er ebenfalls nicht. Was bleibt, ist die Räumungsklage. Welche Voraussetzungen hierbei erfüllt werden müssen, wie lange diese dauern kann und was mit den anfallenden Kosten für den Vermieter ist – alles hierzu im folgenden Beitrag.
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Räumungsklage: Voraussetzungen
Sie erfolgt in der Regel erst dann, wenn keine Gespräche oder Abmahnungen mehr weiterhelfen – die Räumungsklage. Da diese mit hohen Kosten für den Vermieter verbunden ist und sich in die Länge ziehen kann, sollte dieser Weg nach Möglichkeit vermieden werden.
Nicht immer ist jedoch ein Gespräch und eine gütliche Einigung zwischen Vermieter und Mieter möglich. Und vor die Tür setzen dürfen Sie als Vermieter Ihren Mieter nicht. Selbst dann nicht, wenn dieser die Mieter nicht zahlt. Sie benötigen hierfür einen sogenannten Räumungstitel.
Die Räumungsklage kann dann das Mittel der Wahl sein, wenn der Mieter seine Miete dauerhaft nicht zahlt oder der Mietvertrag ausgelaufen ist, und er die Wohnung dennoch nicht verlässt.
Zahlt der Mieter über mehrere Monate seine Miete nicht, dann kann eine Kündigung plus Räumungsklage anstehen. Vorher müssen Sie als Vermieter jedoch angemessene Fristen einräumen, in der die Außenstände nachgezahlt werden können.
Auch eine Abmahnung muss der Räumungsklage vorausgehen. Wird die Räumungsklage vor Gericht abgewiesen, dann müssen Sie als Vermieter die entstandenen Gerichtskosten tragen. Aus diesem Grund sollten sie vorher alle anderen Wege einer Einigung probiert haben.
Ablauf der Räumungsklage
Es gibt vielfältige Gründe, die im schlechtesten Fall in einer Räumungsklage enden können. Diese reichen von einer Eigenbedarfskündigung, der nicht entsprochen wird, bis hin zu schweren Verstößen gegen die Hausordnung.
Der Ablauf ist meistens der gleiche:
Räumungsklage: Dauer
Vorab die weniger gute Nachricht: Eine Räumungsklage dauert oft bis zu mehreren Monaten. Bis über die Klage entschieden wird, kann es unter Umständen ein ganzes Jahr oder sogar bis zu zwei Jahren dauern. Die Kosten für das Gericht, den Anwalt und möglicherweise die ausstehenden Mieten laufen in dieser Zeit zusätzlich auf.
Bevor es tatsächlich zur Räumungsklage kommt, müssen Sie als Vermieter Klage bei Ihrem Gericht einreichen. Das geschieht am besten mit der Hilfe eines Anwaltes. Der kennt die Bedingungen vor Ort und kann Sie im Vorfeld beraten, ob eine Räumungsklage überhaupt Aussicht auf Erfolg hat.
Das Gericht erstellt die sogenannte Klageschrift, die dem Mieter zugesandt wird. Reagiert dieser nicht auf die Klageschrift, dann wirkt sich das positiv auf die Dauer der Räumungsklage aus. In diesem Fall wird ein Versäumnisurteil verfasst.
Oft vergehen dann nur wenige Monate bis das Gericht eine Entscheidung gefällt hat. Als Vermieter sind Sie in diesem Fall im Vorteil. Wenn Sie Glück haben, dann ist die Klage nach zwei bis drei Monaten durch.
Wenn sich der Mieter jedoch auf die Klage einlässt und schriftlich Stellung bezieht , dann kommt es zum Gerichtsverfahren. Dieses zieht sich unter Umständen in die Länge und dauert mindestens einige Monate.
Wer trägt die Kosten der Räumungsklage?
Eine Räumungsklage kann teuer werden – das ist unbestritten. Die Grundlage für die Berechnung ist der sogenannte Streitwert. Der Streitwert ist abhängig von der Nettomiete pro Jahr. Die Nettomiete ist die Summe der Kaltmieten ohne Nebenkosten.
Als Vermieter müssen Sie die Kosten des Verfahrens zunächst vorstrecken. Das ist zwar erstmal eine hohe Investition – wenn das Verfahren zu Ihren Gunsten ausfällt, dann muss jedoch der Mieter diese Kosten ersetzen.
Schwierig und kostenintensiv wird die Räumungsklage allerdings dann, wenn der Mieter selbst nicht zahlungsfähig ist. In diesem Fall muss eine weitere Klage auf einen Zahlungstitel erfolgen. Auf diese Weise muss der Mieter, sobald er in der finanziellen Lage dazu ist, für sämtliche Kosten nebst Zinsen aufkommen. Auch noch Jahrzehnte nach der Verhandlung
Beispiel einer Kostenrechnung
Die Nettomonatsmiete einer Wohnung beträgt 1.000 Euro. Auf ein Jahr gerechnet ergibt das einen Streitwert von 12.000 Euro.
Gesamtkosten der Räumungsklage (inklusive MwSt.): 3.710 Euro
Prozesskostenhilfe
Wenn Sie als Vermieter aus finanziellen Gründen nicht in der Lage sind, die Kosten für die Räumungsklage aufzubringen, dann nutzen Sie die Möglichkeit zur Prozesskostenhilfe. Die Voraussetzung hierfür ist, dass Ihre Klage berechtigte Aussicht auf Erfolg haben muss.
Der Mieter zahlt die Miete verspätet – was ist nun mit der Räumungsklage?
Wenn die Kündigung aufgrund fehlender Mietzahlungen erfolgt ist, dann wird dem Mieter innerhalb der Räumungsklage eine Frist eingeräumt. Während dieser Frist kann er ausstehende Mieten begleichen.
Auch wenn er sich geweigert hat trotz rechtmäßiger Kündigung auszuziehen, so kann er dies innerhalb einer gesetzten Frist nachholen. Hierfür werden in der Regel zwei Monate angesetzt.
Damit der Vermieter in solchen Fällen nicht auf den entstandenen Gerichtskosten sitzen bleibt, sollte er das Verfahren nicht zurück ziehen. Stattdessen kann er die Räumungsklage in der Hauptsache als erledigt erklären lassen.
Der Unterschied ist entscheidend, denn in einem solchen Fall werden oft die gesamten Kosten des Rechtsstreits dem Mieter zugesprochen.
Vermieterwelt-Tipp
Versuchen Sie als Vermieter sich zunächst einvernehmlich mit Ihrem Mieter zu einigen. Oft können Sie so die hohen Kosten, die alleine schon die Dauer einer Räumungsklage mit sich bringt, reduzieren.
Wenn die Gespräche jedoch nicht helfen und Ihr Mieter auf Abmahnungen nicht reagiert, dann suchen Sie zunächst das Gespräch mit einem Anwalt für Mietrecht. Dieser kann Ihnen Ihre Chancen und Kosten darstellen.
Hilft Ihnen dieser Beitrag in Ihrem Vermieteralltag?
Kommentare
Sie haben eine Frage oder Meinung zum Artikel?
Alex Finsterbusch
Ich bin seit Jahren Vermieter und stehe aktuell vor dem Problem, dass ein Mieter seine Miete nicht zahlt. Dieser Artikel hat mir einen klaren Überblick darüber gegeben, welche Schritte ich vor einer Räumungsklage beachten muss. Besonders wertvoll fand ich den Hinweis auf die notwendige Abmahnung und die angemessenen Fristen. Ich hoffe, es kommt nicht zur Klage, aber es ist gut zu wissen, wie ich vorgehen sollte.
Jo-Eike Vormittag
Hallo,
vielen Dank für die tolle und konstruktive Rückmeldung, das freut uns sehr! Es ist selten – erst recht in der digitalen Welt, dass sich auch für positive Worte Zeit genommen wird.
Wir wünschen Ihnen viel Erfolg für Ihren aktuellen Fall und hoffen natürlich von Vermieter zu Vermieter, dass der Klageweg verhindert werden kann! Wenn Sie möchten oder es Ihnen (im Zweifel im späteren Verlauf) hilft, können Sie für individuelle Frage und Unterstützung natürlich auch jederzeit unsere <a href="http://www.vermieterwelt.de/experten/">Experten </a>kontaktieren, die Ihnen speziell und individuell zur Seite stehen.
Herzliche Grüße aus Stuttgart
Ihr Vermieterwelt-Support-Team