Hat Ihr Mieter Zahlungsschwierigkeiten bei den Nebenkosten? Von einem verlängerten Zahlungsziel über Ratenzahlung bis hin zur Stundung ist vieles möglich. Ausschlaggebend ist das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter und eine klare und ehrliche Kommunikation. Ein Recht auf Stundung der Nebenkosten hat der Mieter nicht. Wann eine Nebenkostenstundung dennoch sinnvoll ist und was Sie als privater Vermieter hierbei beachten sollten, erfahren Sie von unseren Experten.
Steigende Nebenkosten belasten das Mietverhältnis
Auch wenn Gaspreisdeckel und Strompreisbremse beschlossene Sache sind, werden kurz, mittel- und langfristig die Energiepreise weiter steigen – und somit auch die Nebenkosten. Nebenkosten belasten derzeit zunehmend die Mietverhältnisse. Dabei können Vermieter diese nur sehr bedingt beeinflussen.
Die Nebenkosten sind durchlaufende Posten – zahlt der Mieter diese nicht, dann steigt zwangsläufig die finanzielle Belastung für den Vermieter. In der Regel sind die Nebenkosten am dritten Werktag eines Monats zusammen mit der Miete fällig. Liegt der Verbrauch über der vereinbarten Vorauszahlung, dann werden mit der Nebenkostenabrechnung Nachforderungen fällig. Gleichzeitig können Sie als Vermieter dann die Nebenkostenvorauszahlung erhöhen.
Nachzahlungen der Nebenkosten können je nach Heizart, Verbraucherverhalten und Zustand der Wohnung erheblich sein. Für viele Mieter sind hohe Nebenkostennachzahlungen eine enorme Herausforderung, nicht zuletzt auch vor dem Hintergrund einer steigenden Inflation. Wenn der Mieter die Summe nicht kurzfristig begleichen kann, haben private Vermieter verschiedene Möglichkeiten . Denkbar sind Ratenzahlungen oder die vorübergehende Stundung der Nebenkosten.
Kein Recht auf Stundung der Nebenkosten
Ist der Mieter nicht zahlungsfähig oder kommt es zur Stundung, dann kommen auch private Vermieter schnell an ihre Grenzen. Immerhin müssen sie zunächst bei den Versorgungsunternehmen in Vorleistung treten.
Wann die Nebenkostenabrechnung erfolgt und ob die gestiegenen Preise die Mieter bereits erreicht haben, hängt vom Abrechnungszeitraum ab. Dieser dauert in der Regel vom 01.01. bis zum 31.12. eines Jahres. Einige Vermieter rechnen aber auch jahresübergreifend, zum Beispiel vom 01.06. bis zum 31.05. ab.
Experten raten jedoch dazu, in einem Gespräch eine einvernehmliche Lösung zu suchen. Der Mieter kann durch sein Verhalten zwar einen Großteil seines Energieverbrauchs beeinflussen – aber eben nicht den gesamten. Beispielsweise hat er keinen Einfluss auf die Heizart oder den energetischen Zustand der Immobilie.
In der Regel werden rund 30 Prozent der Kosten über die Wohnfläche berechnet. Hierzu zählen auch Gemeinschaftsbereiche wie die Außenanlagen, die Kellerräume, Tiefgaragen oder die Waschküche.
Nutzen Sie unsere Excel-Vorlage für die jährliche Auflistung der umlagefähigen Betriebskosten und verbrauchsbezogenen Ausgaben Ihrer Mieter, um in wenigen Schritten eine übersichtliche Auflistung einer Wohneinheit bezogen auf die Größe einzusehen. So sind Sie für die Kommunikation mit Ihren Mietern gut vorbereitet, dokumentieren noch einmal alle Informationen und stimmen die nächsten Schritte ab.
Nebenkosten anpassen
Die meisten Experten sind sich darüber einig, dass es Sinn macht, die Nebenkosten bei steigenden Preisen unterjährig anzupassen. Das geht allerdings nur, wenn der Mieter mit dieser Lösung einverstanden ist. Ansonsten ist eine Erhöhung der Nebenkosten nur im Rahmen der Jahresabrechnung und im Falle einer Nachzahlung möglich.Nebenkosten stunden im gegenseitigen Einverständnis
Eine Stundung der Nebenkosten bedeutet, dass der Mieter die Nachforderung und/oder die monatlichen Zahlungen aussetzt und zu einem späteren Zeitpunkt nachzahlt. Der Zahlungstermin wird verschoben.
Dies kann eine Lösung sein, wenn der Mieter kurzfristig in einen finanziellen Engpass geraten ist. Haben Sie als privater Vermieter diesen als bisher zuverlässige Person kennengelernt, dann bietet sich eine solche Absprache an, um anfallende Rückstände und eine Kündigung des Mietverhältnisses zu verhindern. Ob Sie sich als Vermieter darauf einlassen, liegt in Ihrem persönlichen Ermessen.
Die Pflicht zur Zahlung bleibt bei einer Stundung bestehen und muss direkt zum vereinbarten Datum geleistet werden. Entweder in einer Summe inklusive Zinsen oder in festen monatlichen Raten. Eine Ratenzahlung ist auch nur dann möglich, wenn diese bereits im Vorfeld zwischen Vermieter und Mieter schriftlich vereinbart wird.
Als privater Vermieter sollten Sie bei allen Absprachen die Schriftform wählen. Geben Sie keine Zeiträume, sondern grundsätzlich ein Datum zur Zahlung an. Dann sind Sie rechtlich auf der sicheren Seite, falls die Zahlung wider Erwarten ausbleibt oder es zu Streitigkeiten oder Gerichtsverhandlungen kommt.
Sind Vermieter mit einer Stundung der Nebenkosten einverstanden (oder auch mit einer Stundung der Miete), dann wird die Verjährung von Außenständen ausgesetzt – Ihr Anspruch auf Zahlung bleibt also über viele Jahre bestehen.
Voraussetzungen für eine Stundung der Nebenkosten
Der Mieter muss eine Stundung der Nebenkosten bei seinem Vermieter beantragen. Hierfür genügt eine formlose, auch mündliche Bitte. Kommt es zur Einigung, dann setzen Sie eine schriftliche Stundungsvereinbarung auf.
Mieter sollten darauf achten, dass die Bitte auf Stundung erfolgt, bevor ein Zahlungsrückstand eingetreten ist. Die Grundvoraussetzung für ein späteres Zahlungsziel ist immerhin die Zahlungsbereitschaft – und diese sollte für den Vermieter deutlich erkennbar sein. Je besser der Mieter seine Bitte um Stundung der Nebenkosten begründet, desto eher gelingt eine Entscheidung.
Als Vermieter sollten Sie nachvollziehen können, wann und warum Ihr Mieter zu einem späteren Zeitpunkt wieder zahlungskräftig sein wird. Hilfreich ist es auch, wenn Ihr Mieter bereits von sich aus ein realistisches Zahlungsziel vorschlägt. Als Vermieter können Sie Stundungszinsen berechnen, um Ihr finanzielles Risiko zu reduzieren.
Gründe für das Aussetzen der Nebenkosten
Die Gründe, warum Nebenkosten zeitweise ausgesetzt werden, sind vielfältig. Sie reichen von steigenden Energiepreisen über eine höhere Gesamtinflation bis hin zu vorübergehenden Jobproblemen des Mieters. Manchmal sind auch Firmenschließungen oder die Folgen von Kurzarbeit die Ursache.
In keinem dieser Fälle müssen Sie als Vermieter mit einer Stundung der Nebenkosten einverstanden sein. Entscheidend hierfür ist in erster Linie das Vertrauensverhältnis zwischen Ihnen und Ihrem Mieter und natürlich Ihre eigene finanzielle Situation. Immerhin tragen Sie vorübergehend den Großteil der Kosten (Strom, Gas, Wasser) alleine.
Ausnahmen während der Corona-Pandemie für Mietzahlungen
Während der Coronapandemie galt ein Moratorium vom 01.04. bis zum 30.06.2020. Private und gewerbliche Vermieter durften während dieser Zeit das Mietverhältnis auch bei Zahlungsausfällen nicht kündigen. Voraussetzung hierfür war, dass die Coronapandemie ursächlich für die Rückstände war und dass die Zahlungen bis spätestens 30.06.2022 zurückgezahlt wurden. Das Moratorium war eine von der Bundesregierung vorgegebene Stundung der Mietzahlung.Kündigen, wenn Nebenkosten nicht gezahlt werden
Wenn die Nebenkosten Zahlungserinnerung, Mahnung oder Abmahnung nicht gezahlt werden, ist eine Kündigung des Mietverhältnisses möglich. Für eine ordentliche Kündigung genügt ein wichtiger Grund und dieser gilt als gegeben, wenn der Mieter seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt.
Eine fristlose Kündigung ist erst die letzte Möglichkeit. Hierfür müssen Außenstände in der Höhe von mindestens zwei Monatsmieten über einen ausreichend langen Zeitraum bestehen. Alles, was private Vermieter über Zahlungsausfälle der Nebenkosten wissen müssen, lesen Sie in unserem Beitrag “Was, wenn der Mieter die Nebenkosten nicht zahlt?”.
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Vermieterwelt-Tipp
Zahlungsschwierigkeiten der Mieter werden schnell zur finanziellen Herausforderung für private Vermieter. Sollte das Vertrauensverhältnis zu Ihren Mietern gut sein, dann kann unter bestimmten Umständen eine Stundung der Nebenkosten eine Lösung sein, um das Mietverhältnis ohne Rechtsstreitigkeiten und Mahnverfahren dauerhaft fortzusetzen.
Sollten Sie sich für eine Stundung der Nebenkosten entscheiden, dann treffen Sie eine schriftliche Vereinbarung über die Art der Rückzahlung, die Frist, mögliche Raten und eventuelle Zinsen.
Als privater Vermieter können Sie unsere Rechtsberatung in Anspruch nehmen und das Für und Wider sowie alle wichtigen Vertragspunkte mit unseren Experten besprechen. Zusätzlich haben Sie auf Meine Vermieterwelt Zugriff auf ein großes Kontingent, rechtlich geprüfter Anschreiben, Verträge und Vereinbarungen zwischen Vermieter und Mieter.
Wichtige Fragen und Antworten
Eine Stundung der Nebenkosten bedeutet, dass die Nachforderungen aus der Nebenkostenabrechnung oder die monatliche Vorauszahlung (oder beides) zu einem späteren Zeitpunkt gezahlt werden. Die Zahlung wird in beiderseitigem Einvernehmen verschoben. Die Rahmenbedingungen sollten grundsätzlich schriftlich festgehalten werden.
Vermieter sind nicht verpflichtet, einer Stundung der Nebenkosten oder einer Ratenzahlung zuzustimmen. Der Vermieter kann dem Mieter freiwillig entgegenkommen, sofern genügend triftige Gründe für eine Stundung vorliegen und der Mieter diese begründet darlegt. Zusätzlich sollte sicher sein, dass die Zahlung zu einem späteren Zeitpunkt gewährleistet ist. Wenn Mieter ohne Zustimmung des Vermieters die Nebenkosten aussetzen, dann ist eine fristgemäße Kündigung des Mietvertrags und gegebenenfalls auch eine fristlose Kündigung möglich.
Wenn Mieter infolge steigender Energiepreise vorübergehend in Zahlungsschwierigkeiten geraten, dann kann eine Stundung der Nebenkosten eine Lösung sein. Wichtig hierfür ist, dass die Zahlungsschwierigkeiten nicht dauerhaft bestehen. Ein gesetzlicher Anspruch auf eine Stundung besteht nicht. Mieter sollten ihre Bitte um Stundung nachvollziehbar begründen und darstellen, warum und wann sie wieder zahlungsfähig sind.
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