Angenommen, Sie als Vermieter verstoßen bei der Übergabe der Mietwohnung gegen den Mietvertrag. Das ermöglicht dem Mieter eine Mietminderung, die im schlimmsten Fall bis 100 Prozent beträgt. Deshalb raten wir Ihnen, sich vorab grundsätzlich über die Möglichkeiten einer Mietminderung bei Abweichung des Ist-Zustandes vom Soll-Zustand einer Wohnung zu informieren. Erfahren Sie außerdem wann ein Mieter berechtigt ist eine Mietminderung zu beanspruchen und was Sie gegebenenfalls dagegen unternehmen können.

In diesen Fällen kann ihr Mieter eine Mietminderung geltend machen
Liegen im Rahmen der Dauer des Mietverhältnisse Fehler oder grobe Mängel am Mietobjekt vor, dann ist Ihr Mieter laut § 536 BGB zu einer angemessenen Mietkürzung berechtigt.
Eine Mietminderung seitens des Mieters setzt einen Mangel voraus. Bei einem entsprechenden Mangel geht es um eine Abweichung des realen Zustands gegenüber des Soll-Zustands, sofern sie sich nachteilig für den Mieter auswirkt. Dazu zählen auch Mängel am Mietobjekt, die sich gefährdend auf die Gesundheit auswirken können.
Sofern der Mieter es dem Vermieter unmöglich macht den angezeigten Mangel zu beseitigen, ist eine Mietminderung unzulässig. In den meisten Fällen muss der Vermieter die Wohnung hierfür besichtigen.
Mieter macht eine Mietminderung wegen Baulärms geltend
Es steht Ihrem Mieter frei, von einer Mietminderung wegen Baulärms Gebrauch zu machen. Und zwar dann, wenn aufgrund der hohen Lärmbelästigung eine vertragsgemäße Wohnraumnutzung stark beeinträchtigt ist. Wie hoch dabei eine Mietkürzung ausfällt, ist vom Einzelfall abhängig. Diverse Urteile zur Mietminderung helfen bei der Orientierung.
Kürzt Ihr Mieter dennoch die Miete, ist dies rechtswidrig und Sie als Vermieter müssen dies nicht hinnehmen. Ebenfalls ist eine Mietminderung unwirksam, wenn der Mieter es versäumt, vorher mit dem Vermieter das Gespräch zu suchen. Eine Mietkürzung muss stets in schriftlicher Form zuvor angekündigt werden.
Baulärm innerhalb der eigenen Wohnung
In diesem Fall ist eine Mietkürzung ausschließlich unter ganz bestimmten Umständen möglich. Demnach muss der Vermieter eine Mietminderung nur dann hinnehmen, wenn nachfolgende Bedingungen nicht erfüllt sind:
Baulärm in Nachbarwohnung/-haus
Es hat wenig damit zu tun, ob ein Vermieter die Verantwortung für Baulärm trägt. In einigen Fällen darf der Vermieter auch bei entstehender Belästigung durch Baulärm in Nachbarhäusern oder Nachbarwohnungen eine Mietminderung ablehnen. Unter anderem ist dies immer dann der Fall, wenn
Ablehnung einer Mietminderung wegen Baulärms in bestimmten Fällen erlaubt
Damit ein Vermieter eine Mietminderung wegen Baulärms ablehnen darf, gibt es bestimmte Zeiten, in denen ein Mieter mit einer Lärmbelästigung rechnen muss. Im Allgemeinen sind das werktags Zeiten zwischen 07.00 Uhr morgens und 20.00 Uhr abends. Dahingegen sind Bauarbeiten sonntags nicht erlaubt.
Mietminderung wegen eines Wasserschadens: Eine Frage der Verantwortlichkeit
Entscheidend bei einem vorliegenden Wasserschaden in der Wohnung ist die Frage, ob der Mieter oder der Vermieter für den Wasserschaden verantwortlich ist. Hat ein Mieter den Wasserschaden verursacht, ist es unmöglich seinerseits eine Mietminderung zu beanspruchen.
Aber auch bei vom Mieter veranlassten Maßnahmen mit darauf folgenden Feuchtigkeitsschäden ist eine von ihm beantragte Mietminderung wegen eines Wasserschadens ungültig. Gleiches gilt sogar dann, wenn der Vermieter im Auftrag des Mieters vorgegangen ist.
Einzig, wenn der Mieter unschuldig am Wasserschaden ist, muss der Vermieter eine Mietminderung wegen eines Wasserschadens akzeptieren. Unter anderem bei Eindringen von Wasser durch die Außenwände in die Mietsache.
Feuchter Keller oder Hochwasser
Wenn in der Mietwohnung eines Mieters, wozu auch der Keller gehört, ein Wasserschaden auftritt, reden wir von einem Sachmangel. Bei älteren Immobilien ist es unrealistisch deshalb eine Mietminderung zu beanspruchen. In aller Regel sind Mieter bei Abschluss eines Mietvertrages hiervon in Kenntnis gesetzt.
Auch bei Hochwasser hält sich der Grund für die Mietminderung stark in Grenzen. Denn laut BGH Urteil vom 9. Dezember 1970 Aktenzeichen VIII ZR 149/69 liegt hierbei kein vom Vermieter verursachter Mangel vor. Da sich als Ursache ungewöhnliche Witterungsverhältnisse verantwortlich zeigen. Und diese sind bei Abschluss des Mietvertrages kaum vorhersehbar.
Anders sieht es aus, wenn sich die Immobilie in einem hochwassergefährdeten Areal befindet oder Sie als Vermieter bauliche Veränderungen vornehmen, die einen derartigen Schaden begünstigen. Wie hoch letztlich die Minderung ausfällt, ist von der Beeinträchtigung der Wohnraumnutzung abhängig.
Richtiges Vorgehen, wenn der Mieter die Miete mindert
Kürzt der Mieter die Miete, gehen Sie als Vermieter idealerweise folgendermaßen vor:
1. Überprüfen Sie, ob der Grund für die Mietkürzung berechtigt ist.
2. Hat Ihr Mieter die Mietminderung korrekt durchgeführt?
3. Ist die Mietminderung berechtigt, raten wir Ihnen, den Schaden kurzfristig zu beheben.
Kündigung wegen Mietkürzung
Besteht eine Mietminderung, ist eine Kündigung unwirksam. Und das sogar dann, wenn der Vermieter die Kürzung für ungerechtfertigt hält. Es gibt lediglich eine Ausnahme: Wenn die Minderung ungerechtfertigt ist und es sich um Zahlungsverzug handelt.
Ausnahmefall: Rückwirkende Mietminderung
Jedoch existieren Ausnahmen. Und zwar, wenn Ihr Mieter Ihnen den Mangel anzeigt, gleichzeitig aber eine Mietzahlung unter Vorbehalt ankündigt. In diesem Fall behält der Mieter sein Recht auf Mietkürzung.
Geht ein Mieter von Ihrer Zustimmung zur Mietminderung aus und zahlt weiterhin die komplette Miete, ist eine rückwirkende Minderung möglich.
Mit dieser Höhe bezüglich Mietminderung muss ein Vermieter rechnen
Ist der Mieter unsicher, wie hoch er die Miete mindern kann, hilft die aktuelle Mietminderungstabelle. Überdies ist es möglich, eine Miete unter Vorbehalt zu zahlen, was dem Vermieter jedoch unbedingt angezeigt werden muss.
Definition: Mietminderungstabelle
Stellen Sie sich unter einer Mietminderungstabelle eine inoffizielle Sammlung diverser Gerichtsurteile vor, die das Mietrecht betreffen. In ihr finden Sie sämtliche Fragen geklärt, wie hoch eine Bruttomiete minderungsfähig ist. Zur Bruttomiete zählen neben den eigentlichen Mietkosten sämtliche Nebenkosten.
Abhängig vom Schweregrad des Mangels, sonstigen Fakten und dem jeweils zuständigen Gericht können die Prozentwerte in der Mietminderungstabelle unterschiedlich ausfallen. Aus diesem Grund dient die Mietminderungstabelle 2021 ausschließlich als Orientierungshilfe, in welcher Höhe eine Mietminderung generell ausfallen kann.
Höhe der Mietkürzung seitens des Mieters
Vermieterwelt-Tipp
In allen Fällen muss der Mieter zunächst Kontakt mit dem Vermieter aufnehmen. Eine Mietminderung ohne vorherige Information des Vermieters ist nicht zulässig. Sollte Ihr Mieter einen Mangel anzeigen, dann versuchen Sie möglichst umgehend den Schaden zu begutachten und weitere Schritte mit dem Mieter zu besprechen. Dokumentieren Sie sämtliche Absprachen, so haben Sie bei späteren Streitigkeiten immer einen Beleg zur Hand.Hilft Ihnen dieser Beitrag in Ihrem Vermieteralltag?
Keine Kommentare vorhanden