Räumungsklage: Wenn Mietzahlungen ausbleiben

Sie erfolgt in der Regel erst dann, wenn keine Gespräche oder Abmahnungen mehr weiterhelfen — die Räumungsklage. Da diese mit hohen Kosten für den Vermieter verbunden ist und sich in die Länge ziehen kann, sollte dieser Weg nach Möglichkeit vermieden werden. Nicht immer ist jedoch ein Gespräch und eine gütliche Einigung zwischen Vermieter und Mieter möglich. Und vor die Tür setzen dürfen Sie als Vermieter Ihren Mieter nicht. Selbst dann nicht, wenn dieser die Mieter nicht zahlt.

Sie benötigen hierfür einen sogenannten Räumungstitel.

Die Räumungsklage kann dann das Mittel der Wahl sein, wenn der Mieter seine Miete dauerhaft nicht zahlt oder der Mietvertrag ausgelaufen ist, und er die Wohnung dennoch nicht verlässt.

Ablauf der Räumungsklage

Es gibt vielfältige Gründe, die im schlechtesten Fall in einer Räumungsklage enden können. Diese reichen von einer Eigenbedarfskündigung, der nicht entsprochen wird, bis hin zu schweren Verstößen gegen die Hausordnung. Der Ablauf ist meistens der gleiche:

  1. Die Kündigung erfolgt in der Regel durch den Vermieter
  2. Der Mieter widerspricht der Kündigung oder weigert sich zum fristgerechten Auszug
  3. Der Vermieter schickt eine Abmahnung und stellt weitere Fristen
  4. Der Auszug oder die Zahlungen des Mieters bleiben weiterhin aus
  5. Der Vermieter reicht mithilfe seines Anwalts die Räumungsklage ein.
  6. Die Kosten des Verfahrens sind vom Vermieter vorzustrecken.
  7. Der Mieter kann innerhalb einer Frist auf die Räumungsklage reagieren. Versäumt er dies, dann ist das für den Vermieter positiv. Das Verfahren ist dann meistens kürzer.
  8. Reagiert der Mieter mit Widerspruch auf die Räumungsklage, kommt es zum eigentlichen Verfahren.
  9. Das Urteil folgt oft erst nach einigen Monaten.
  10. Einen Monat nach der Urteilssprechung ist das Urteil rechtskräftig.
  11. Erst jetzt kann eine Zwangsräumung vorbereitet werden.

Dauer der gerichtlichen Prozesse

Vorab die weniger gute Nachricht: Eine Räumungsklage dauert oft bis zu mehreren Monaten. Bis über die Klage entschieden wird, kann es unter Umständen ein ganzes Jahr oder sogar bis zu zwei Jahren dauern. Die Kosten für das Gericht, den Anwalt und möglicherweise die ausstehenden Mieten laufen in dieser Zeit zusätzlich auf. Bevor es tatsächlich zur Räumungsklage kommt, müssen Sie als Vermieter Klage bei Ihrem Gericht einreichen. Das geschieht am besten mit der Hilfe eines Anwalts. Der kennt die Bedingungen vor Ort und kann Sie im Vorfeld beraten, ob eine Räumungsklage überhaupt Aussicht auf Erfolg hat.

Das Gericht erstellt die sogenannte Klageschrift, die dem Mieter zugesandt wird. Reagiert dieser nicht auf die Klageschrift, dann wirkt sich das positiv auf die Dauer der Räumungsklage aus. In diesem Fall wird ein Versäumnisurteil verfasst. Oft vergehen dann nur wenige Monate bis das Gericht eine Entscheidung gefällt hat. Als Vermieter sind Sie in diesem Fall im Vorteil. Wenn Sie Glück haben, ist die Klage nach zwei bis drei Monaten durch.

Wenn sich der Mieter jedoch auf die Klage einlässt und schriftlich Stellung bezieht, dann kommt es zum Gerichtsverfahren. Dieses zieht sich unter Umständen in die Länge und dauert mindestens einige Monate.

Berechnung anhand des Streitwerts

Eine Räumungsklage kann teuer werden — das ist unbestritten. Die Grundlage für die Berechnung ist der sogenannte Streitwert. Der Streitwert ist abhängig von der Nettomiete pro Jahr. Die Nettomiete ist die Summe der Kaltmieten ohne Nebenkosten. Als Vermieter müssen Sie die Kosten des Verfahrens zunächst vorstrecken. Das ist zwar erstmal eine hohe Investition – wenn das Verfahren zu Ihren Gunsten ausfällt, dann muss jedoch der Mieter diese Kosten ersetzen. Schwierig und kostenintensiv wird die Räumungsklage allerdings dann, wenn der Mieter selbst nicht zahlungsfähig ist. In diesem Fall muss eine weitere Klage auf einen Zahlungstitel erfolgen. Auf diese Weise muss der Mieter, sobald er in der finanziellen Lage dazu ist, für sämtliche Kosten nebst Zinsen aufkommen. Auch noch Jahrzehnte nach der Verhandlung.

Beispiel einer Kostenrechnung

Die Nettomonatsmiete einer Wohnung beträgt 1.000 Euro. Auf ein Jahr gerechnet ergibt das einen Streitwert von 12.000 Euro.

vorläufige Gerichtskosten  990 Euro
außergerichtliche Anwaltskosten (ca.) 1.143 Euro
Anwaltskosten im laufenden Prozess (ca.) 1.607 Euro
Gesamtkosten der Räumungsklage (inklusive MwSt.) 3.710 Euro

Frist für Mieter für Mietzahlungen

Wenn die Kündigung aufgrund fehlender Mietzahlungen erfolgt ist, dann wird dem Mieter innerhalb der Räumungsklage eine Frist eingeräumt. Während dieser Frist kann er ausstehende Mieten begleichen. Auch wenn er sich geweigert hat trotz rechtmäßiger Kündigung auszuziehen, so kann er dies innerhalb einer gesetzten Frist nachholen. Hierfür werden in der Regel zwei Monate angesetzt.

Damit Sie als Vermieter in solchen Fällen nicht auf den entstandenen Gerichtskosten sitzen bleiben, sollten Sie das Verfahren nicht zurückziehen. Stattdessen können Sie die Räumungsklage in der Hauptsache als erledigt erklären lassen. Der Unterschied ist entscheidend, denn in einem solchen Fall werden oft die gesamten Kosten des Rechtsstreits dem Mieter zugesprochen.