Preisanstieg für Energie und Inflation: Auswirkungen auf Vermieter

Energiesparen lautet das Credo. Öffentliche Einrichtungen drosseln die Heiztemperatur auf 19 Grad, Schwimmbäder schränken die Öffnungszeiten ein oder senken die Wassertemperaturen und Saunabereiche werden kurzfristig geschlossen. Die Beleuchtung öffentlicher Plätze und sogar die Straßenbeleuchtung wird ausgestellt – wie sieht es jetzt mit den Mietobjekten aus? Vermieter und Mieter müssen mit steigenden Betriebskosten rechnen.

Auch wenn staatliche Maßnahmen wie Gaspreisbremse und Strompreisbremse in den Startlöchern stehen – die Kosten für Energie bleiben auf einem hohen Niveau. Ist der Verbrauch höher als der geplante Basisverbrauch, drohen weitere Kosten, da dann der Marktpreis gilt.

Die Medien berichten von Vermietern und Wohnungsunternehmen, die die Heiztemperatur gravierend senken oder sogar das Warmwasser abstellen. So einfach ist das allerdings nicht.

Faktenbox Energiekrise – Was Vermieter dürfen

Nicht erlaubt: Warmwasser abstellen wegen hoher Gaspreise

Unsere Rechtsexperten vertreten hierzu eine eindeutige Meinung: Vermieter dürfen trotz Inflation und Energiekrise die Grundversorgung nicht einschränken. Das bedeutet, dass die Warmwasserversorgung in allen Fällen und zu jeder Zeit aufrechterhalten werden muss. Tagsüber und die ganze Nacht. Andernfalls müssen Vermieter mit Klagen oder sogar Schadenersatzforderungen rechnen.

Mieter sind unter Umständen berechtigt, ohne Rücksprache ein Fachunternehmen zu beauftragen, um die Warmwasserversorgung sicherzustellen. Allerdings muss der Vermieter vorher dringend informiert werden, sollte das Warmwasser ausfallen. Immerhin könnte es sich um ein technisches Problem oder eine vorübergehende Störung des Versorgers handeln. Als Vermieter sind Sie nach Kenntnisnahme dazu verpflichtet, der Sache nachzugehen und kurzfristig eine Lösung herbeizuführen.

Die Warmwasserversorgung einzuschränken ist für Vermieter also tabu – diese gehört zu den Basisansprüchen Ihrer Mieter. Setzen Sie stattdessen auf Eigenverantwortung, denn es ist davon auszugehen, dass auch Ihre Mieter hohe Nachforderungen mit der Jahresabrechnung verhindern wollen.

Mögliche Maßnahme: Heizung absenken

Als Vermieter können Sie wenig machen, um den Energieverbrauch Ihrer Mieter direkt zu beeinflussen. Das Absenken der Heizung ist eine Maßnahme – der Spielraum ist allerdings begrenzt. Es gibt gesetzliche Grenzwerte. Wird die Heizung nicht ausreichend warm, dann könnte Ihr Mieter die Miete reduzieren oder sogar rechtliche Schritte einleiten. Eine Situation, die nach Möglichkeit vermieden werden sollte, da dies Kosten und Streitigkeiten nach sich zieht.

In der Regel ist die Rechtsprechung hier klar auf der Seite der Mieter – das zeigen zahlreiche Referenzurteile. Auch schon vor der Energiekrise gab es Hausverwaltungen und private Vermieter, die Heizungen übermäßig drosselten.

Anders sieht es bei schriftlichen Absprachen zwischen Mieter und Vermieter aus. Vereinbaren Sie hier etwas anderes, dann ist diese Absprache rechtmäßig. Sie sollte aber im zumutbaren Rahmen liegen – angemessene Mindesttemperaturen sind unbedingt einzuhalten.

Die Nachtabsenkung

Die Nachtabsenkung in der Zeit zwischen 23 Uhr und 6 Uhr ist rechtlich möglich und oft sinnvoll. Niedrigere Temperaturen als 17 oder 18 Grad – hier gibt es unterschiedliche Gerichtsurteile – sind nicht erlaubt.

Die meisten Experten raten dazu, die Temperatur auch nachts nicht unter 18 Grad zu senken. Alleine durch eine solche Absenkung lässt sich der Energieverbrauch um bis zu 10 Prozent senken. Halten Sie als Vermieter zunächst mit Ihrem Mieter Rücksprache und erklären Sie ihm die Vorteile durch die Absenkung der Heiztemperatur.

Versuchen Sie, eine einvernehmliche Lösung zu finden, falls Ihr Mieter berechtigte Einwände hat. Beispielsweise, wenn er in Schichten arbeitet und nachts lange wach ist. Eine Alternative wäre in einem solchen Fall eine andere oder auch eine kürzere Zeitspanne. Wichtig: Das Absenken der Heizung darf nicht das Warmwasser betreffen.

Vereinbarungen mit dem Mieter

Vermieter und Mieter können einen gemeinsamen Konsens finden. Sind sich beide Parteien einig, dann ist eine Absenkung der Temperaturen auch unter die gesetzlich vorgegebene Grenze erlaubt. Hierfür müssen alle Mietparteien eines Gebäudes zustimmen. Bei mehr als ein oder zwei Parteien pro Gebäude kann so eine Einigung schwierig werden. Schließlich geht es um Einschnitte der Lebens- und Wohnqualität.

Für Abstimmungen gilt: Mehrheitsentscheidungen sind nicht möglich – es zählen nur einstimmige Beschlüsse. Wenn Sie Absprachen treffen, dann halten Sie diese immer schriftlich fest. Oft ist die beste Lösung, auf die Eigenverantwortung der Mieter zu setzen.

Energie sparen in Eigenverantwortung des Mieters

In der Regel möchte der Mieter selbst Energie einsparen. Schließlich drohen andernfalls Nachforderungen in unbekannter Höhe. Summen, die kurzfristig aufzubringen sind. Es gibt ein paar Tricks, wie Sie ohne große Investitionen Energie im Alltag sparen können. Hierzu zählen:

    • programmierbare Thermostate an den Heizkörpern
    • richtiges Lüften (Stoßlüften)
    • das zeitweise Ausschalten von Elektrogeräten
    • das Identifizieren von Stromfressern, zum Beispiel Wäschetrockner
    • ausreichend Platz zwischen Heizung, Möbeln und Wänden
    • bewusster Umgang mit Warmwasser. Dies kann die Dusch- oder Badegewohnheiten betreffen.

Konkrete Vorgaben sollten Sie als Vermieter nicht machen – es sei denn, diese werden vom Gesetzgeber geschaffen.

Befindet sich in Ihrem Mietvertrag ein Passus zu Mindesttemperaturen? Dann ist dieser vorübergehend ausgesetzt.

Aktueller Beschluss zu Mindesttemperaturen im Mietvertrag

Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung wegen der Energiekrise

Die Rechtslage ist eindeutig: Die Vorauszahlung der Nebenkosten (auch Betriebskosten) durch den Vermieter ist erst nach erfolgter Nebenkostenabrechnung möglich.

Bis dahin treten Vermieter in Vorleistung, obwohl die Energieversorger schon zum Herbst 2022 ihre Preise anheben. Um zu verhindern, dass die Nachforderungen unverhältnismäßig hoch ausfallen, können sich Mieter und Vermieter auch kurzfristig auf einen höheren Abschlag einigen.

Mieten wegen der Inflation erhöhen

Klassische Mietverträge orientieren sich an den ortsüblichen Vergleichsmieten im Rahmen des Mietspiegels. Dieser berücksichtigt neben der Lage und Größe der Wohnung, das Baujahr und die Ausstattung. Wird die Vergleichsmiete angehoben, dann sind Mieterhöhungen im vorgegebenen gesetzlichen Rahmen möglich.

Die Inflation ist übrigens kein Grund für eine Mieterhöhung. Anders sieht es aber bei Indexmieten aus. Die Indexmiete wird im Indexmietvertrag geregelt. Die vereinbarte Ausgangsmiete wird hier dem Verbraucherpreisindex und somit der Inflationsrate angepasst.

Auch hier gibt es eine Deckelung. Eine Mieterhöhung ist nur einmal pro Mietjahr möglich und das Mietverhältnis muss mindestens seit mindestens einem Jahr bestehen.


FAQ zur Energiekrise

Nein, das Warmwasser zählt zur Grundversorgung und darf nicht abgestellt oder gedrosselt werden. Vermieter sollten an die Eigenverantwortung der Mieter appellieren, um Energie zu sparen. Diese wird spätestens zur Nebenkostenabrechnung als Nachforderung fällig.

Ja. Nachtabsenkungen und das Drosseln der Heiztemperatur sind erlaubt. Diese müssen sich im gesetzlichen Rahmen bewegen. Für Nachtabsenkungen heißt das: Die Temperatur sollte nicht niedriger als 18 Grad sein. Tagsüber sind Mindesttemperaturen zwischen 20 Grad Celsius und 22 Grad Celsius einzuhalten.

Experten empfehlen das gemeinsame Gespräch zwischen Vermieter und Mieter, um einvernehmliche Regelungen zu finden.

Im Zuge der Energiekrise wurden in Mietverträgen geregelte Mindesttemperaturen bis zum vorübergehend bis zum 30.03.2023 ausgesetzt. Mieter können also offiziell weniger heizen, um Energie und Kosten zu sparen. Dennoch müssen sie Schimmelbildung verhindern. Das geht zum Beispiel durch richtiges Lüften.

Der Abschlag darf einseitig erst mit der aktuellen Nebenkostenabrechnung erhöht werden. Etwas anderes gilt, wenn sich Vermieter und Mieter auf einen frühere Erhöhung einigen. Experten raten hierzu, da durch die gestiegenen Strom-, Warmwasser- und Heizkosten teilweise hohe Nachforderungen anfallen.

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