Für Vermieter und Eigentümer ist nicht nur die Höhe der zu zahlenden Grundsteuer entscheidend, sondern auch die jeweilige Grundsteuerart. So gibt es nicht nur die Grundsteuer A und die Grundsteuer B, sondern seit der Grundsteuerreform auch die Grundsteuer C.
Mit dieser wird nun die ursprüngliche Baulandsteuer wieder neu eingeführt. Welcher Grundbesitz welcher Steuerart zugeschrieben wird, das sollten Sie als Eigentümer spätestens bei Ihrer Grundsteuererklärung wissen. Wie sich die einzelnen Grundsteuerarten unterscheiden und worauf Sie als Vermieter achten sollten, das erfahren Sie in diesem Artikel.
Die Grundsteuern A, B und C
Eigentümer zahlen für ihren Grund- und Bodenbesitz die sogenannte Grundsteuer. Diese fällt jährlich an und wird im Zuge in der Grundsteuerreform neu berechnet. Die Steuereinnahmen aus dem Grundbesitz kommen den Kommunen zugute. Für diese stellt die Grundsteuer eine der wichtigsten Einnahmen neben der Gewerbesteuer dar.
Unterschieden wird je nach Nutzungsart und Bebauung in die Grundsteuern A, B und C. Bis zur Grundsteuerreform waren nur die Grundsteuern A und B von Bedeutung. Die Grundsteuer C ist neu und wird erstmalig ab dem 01.012025 erhoben.
Da die Grundsteuer auf die Miete umgelegt werden kann, betrifft diese alle Bürger: Vermieter, Gewerbetreibende, private Eigentümer und Mieter.
Die Grundsteuer zahlt der Eigentümer
Grundsteuerpflichtig ist immer der Eigentümer. Dieser führt die Grundsteuer an die Gemeinde ab und füllt die Grundsteuererklärung aus. Spätestens hier wird Ihnen auffallen, dass verschiedene Grundstücke unter Umständen unterschiedlich besteuert werden.
Für den Steuersatz und die Berechnung ist die Art des Grundstücks entscheidend. So fallen forst- und landwirtschaftlich genutzte Flächen unter die Grundsteuer A und bebauter und unbebauter Grundbesitz unter die Grundsteuer B.
Die Grundsteuer A
Die Grundsteuer A fällt für Grundstücke an, die ausschließlich landwirtschaftlich oder forstwirtschaftlich genutzt werden. Diese Grundsteuerart fällt auch für Obstwiesen oder für Wein- oder Hopfenanbaugebiete an. Der Buchstabe A steht stellvertretend für die agrarische Nutzung.
Für landwirtschaftliche Betriebe fließt vor allem der Wirtschaftswert beziehungsweise die Ertragsfähigkeit des Grundbesitzes in die Berechnung der Grundsteuer A ein.
Bei der Berechnung wird dann – auch je nach Berechnungsmodell der Länder – noch unterschieden, um welche Anbauart es sich handelt. Beispielsweise werden Streuobstflächen anders besteuert als der einheitliche Anbau. Was für Sie als Eigentümer relevant ist, erfahren Sie bei der Finanzverwaltung Ihres Bundeslandes.
Wenn von DER Grundsteuer gesprochen wird, ist meistens die Grundsteuer B gemeint. Diese gilt für bebaute und unbebaute Grundstücke, die nicht agrarisch genutzt werden.
Die Grundsteuer B
Für die meisten Grundstücke gilt die Grundsteuer B. Grundsätzlich wird diese sowohl für bebaute Grundstücke als auch für unbebauten Grundbesitz erhoben. Hierzu zählen beispielsweise:
- Wohneigentum
- Mietgrundstücke und Mietgebäude
- Geschäftsgrundstücke und -gebäude
- Immobilien auf fremdem Grundbesitz
- Teileigentum, auch Eigentumswohnungen
- Erbbaurechte
Im Rahmen der Grundsteuerreform wird insbesondere die Grundsteuer B künftig neu bewertet. Bisher galt zur Berechnung das sogenannte Einheitswertverfahren, das nun durch das Bundesmodell, beziehungsweise durch die Ländermodelle abgelöst wird.
Neben der Nutzungsart spielen beim Bundesmodell auch der Grundstückswert, die Größe der Fläche, die Lage, die Immobilienart und das Baujahr eine Rolle. Bei allen Berechnungen ist immer auch der individuelle Hebesatz der Gemeinden von besonderer Bedeutung für den Grundsteuerbetrag.
Zusätzlich relevant ist für Eigentümer ab dem Jahr 2025 die Grundsteuer C.
Die Grundsteuer C
Die Grundsteuer C gilt für unbebaute, aber baureife Grundstücke. Mit dieser Steuerart wird die frühere Baulandsteuer wieder eingeführt – unter anderem als Reaktion auf den gravierenden Wohnraummangel (§ 25 Abs. 4 und 5 Grundsteuergesetz/GrStG).
Der Hintergrund: Der Mangel an Wohnungen zeigt sich insbesondere in den Ballungsgebieten. Baureife Grundstücke werden nicht selten zu Spekulationszwecken aufgekauft, um diese zu einem späteren Zeitpunkt deutlich gewinnbringend weiter zu verkaufen.
Die Gemeinden haben nun im Rahmen der Grundsteuerreform die Möglichkeit, für diese Art von Grundstücken einen höheren Hebesatz festzulegen, falls keine zeitnahe Bebauung vorgesehen ist. Die steuerliche Belastung liegt also im Ermessen der jeweiligen Kommunen – je nach Lage des Grundstücks kann sich diese deutlich unterscheiden.
Grundsätzlich soll durch die Grundsteuer C ein finanzieller Anreiz geschaffen werden, baureife Grundstücke innerhalb einer überschaubaren Zeit zu bebauen. Hier spielen auch städtebauliche Gründe der Kommunen eine Rolle, um den Bedarf an öffentlichen Gebäuden wie Krankenhäuser, Schulen oder Arbeitsstätten zu decken.
Berechnung der Grundsteuer C
Die Berechnung der neuen Grundsteuer C (Baulandsteuer):
Schritt 1: Das unbebaute Grundstück wird gemäß §§ 246, 247 BewG bewertet.
Grundstücksfläche x Bodenrichtwert (Stichtag 01.01.2022) = Grundsteuerwert
Schritt 2: Der Steuermessbetrag wird im sogenannten Steuermessbetragsverfahren festgelegt.
Grundsteuerwert x Steuermesszahl (0,00034) = Steuermessbetrag
Schritt 3: Der Steuerbetrag wird festgelegt
Steuermessbetrag x Sonder-Hebesatz gemäß § 25 Abs. 5 GrStG = Grundsteuer C
