Die Miete des vorletzten Mieters kann den Mietpreis bei Neuvermietungen entscheidend beeinflussen und einen Miete ermöglichen, die eigentlich oberhalb der Mietpreisbremse liegt. Diese Regelung ist auf ein kürzlich erfolgtes Urteil des Bundesgerichtshofes zurückzuführen.

Der Mieter einer rund 40 Quadratmeter großen Wohnung in Berlin forderte von seiner Vermieterin Mietminderung – und damit einen Mietpreis, der sich innerhalb der Mietpreisbremse bewegt. Diese gilt für die Bundeshauptstadt seit 2015. Die Mietpreisbremse soll in Städten und Kommunen mit angespannten Wohnungsmärkten überhöhte Mieten verhindern.

Im aktuellen Fall lag die Miete ganze 82 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Gemäß Mietpreisbremse wären maximal 10 Prozent erlaubt. Konkret zahlte der Mieter im Jahr 2017 bereits 460 Euro. Die ortsübliche Vergleichsmiete lag bei 255 Euro. Zwei Jahre zuvor zahlte der Vormieter gemäß Mietvertrag 422 Euro. Die Miete des vorletzten Mieters im Jahr 2014 betrug 380 Euro. Zu diesem Zeitpunkt galt in Berlin noch keine Mietpreisbremse. Die Angaben beziehen sich auf die jeweiligen Nettokaltmieten.

Richter geben Vermieterin teilweise recht

Das Amtsgericht Berlin-Mitte sprach sich in der ersten Instanz für den Mieter aus. Dieser Entscheidung schloss sich das Landgericht Berlin jedoch nicht an. Damit landete der Fall schlussendlich vor dem Bundesgerichtshof (BGH) – und dieser gab der Vermieterin teilweise recht.

Die Begründung der Karlsruher Richter: Grundsätzlich sei eine Miete bis zur Höhe der Vormiete rechtmäßig. Und dies auch dann, wenn diese höher ist als die ortsübliche Vergleichsmiete. Hierbei muss allerdings die Mietpreisbremse berücksichtigt werden. Da dies nicht der Fall war und die Miete des Vormieters die Vergleichsmiete deutlich überstieg, darf die vorletzte Miete herangezogen werden. Diese wurde noch vor dem Inkrafttreten der Mietpreisbremse vereinbart – und ist somit rechtmäßig.

Vor-Vormiete in diesem Fall richtungsweisend

In dem Berliner Fall haben beide gewonnen: Mieter und Vermieterin. Der Mieter ist weder verpflichtet, die anfänglich von der Vermieterin geforderte Miete in Höhe von 460 Euro zu zahlen, noch die von der Vermieterin geforderten rückwirkenden Nachzahlungen auf den Mietpreis. Die Forderung des Mieters, die Miete auf die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich eines Aufschlags von 10 Prozent anzusetzen, wurde als zu niedrig abgewiesen. Diese hätte den Bestandsschutz nach § 556e Absatz 1, Satz 1 des BGB ausgehebelt, der verhindern soll, dass ein bereits vereinbarter Mietpreis zum Nachteil des Vermieters reduziert wird.

Was muss nun der Mieter konkret zahlen?

Als Bemessungsgrundlage gilt die Miete des vorletzten Mieters in Höhe von 380 Euro. Da es sich laut Vertrag um eine Indexmiete handelt, konnte diese auf 400,90 Euro erhöht werden.

Fazit für Vermieter

Ist also eine Bemessung des Mietpreises nicht anhand der Vormiete möglich, weil diese bereits bei ihrer Vereinbarung oberhalb der Mietpreisbremse lag, dann kann die vorletzte Miete herangezogen werden, wenn diese rechtens ist.