Drittmittel in der Ankündigung nicht genannt

Mieterhöhungen können zu Streitigkeiten führen. Auch bei Mieterhöhungen nach einer Modernisierung, obwohl hiervon mittel- und langfristig beide Mietparteien profitieren. Immerhin sorgt die Modernisierung für Einsparungen im Energiebereich und somit für mehr Geld im Portemonnaie des Mieters.

In einem aktuellen Fall hatte eine Vermieterin ihren Mieter über Sanierungen zur energetischen Modernisierung informiert. Die Maßnahmen sollten die Wohnsituation des Mieters entscheidend verbessern. In einer ersten Ankündigung wies die Vermieterin auf eine geplante Inanspruchnahme von Förderungen durch die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) hin.

Nach der Durchführung erhielt der Mieter die Erklärung der Mieterhöhung. Das Schreiben beinhaltete eine detaillierte Auflistung der einzelnen Arbeiten und der entstandenen Kosten. Was das Schreiben jedoch nicht enthielt: Ob und welche Förderungen nun für die Modernisierung in Anspruch genommen wurden. Der Mieter leitete daraufhin rechtliche Schritte ein. Die Begründung: Die Mieterhöhung sei nicht wirksam, da formelle Vorgaben nicht eingehalten wurden. Die Zahlung des Erhöhungsbetrags erfolgte unter Vorbehalt.

Formeller Fehler mit Folgen

Die Entscheidung des BGH: Der Mieter hat in diesem Fall Recht und die Mieterhöhung ist unwirksam. Die Angabe der Drittmittel gehört zu den formellen Vorgaben und diese müssen in jedem Fall eingehalten werden. Details zu den einzelnen Arbeiten sind wiederum nicht notwendig. Laut BGH muss der Mieter die Möglichkeit haben, sowohl den Grund als auch die Dimension der Mieterhöhung zu prüfen. Diese müssen aus der Berechnung hervorgehen.

Zuschüsse, Förderungen und Gelder mit besonderen Zinssätzen aus öffentlichen Haushalten müssen von den Modernisierungskosten abgezogen werden. Dies reduziert dann auch die Mieterhöhung (§ 559a BGB).

Fakten zur Modernisierungserhöhung im Überblick

    • Erhalten Vermieter Drittmittel zur energetischen Modernisierung in Form von Förderungen oder Zuschüssen aus öffentlichen Haushalten, dann sind diese nach § 559a BGB nicht Teil der umlagefähigen Kosten.
    • Bewilligte Drittmittel müssen in der Ankündigung zur Mieterhöhung nach Modernisierung genannt und vom Gesamtbetrag abgezogen werden. Der Erhöhungsbetrag verringert sich um den Jahresbetrag der Förderung (zum Beispiel Darlehen) beziehungsweise um die Zinsermäßigung pro Jahr.
    • Vom Mieter erbrachte Leistungen zur Modernisierung (zum Beispiel als Mietvorauszahlung) sind vom Gesamtbetrag abzuziehen.
    • Bei Zuschüssen für mehrere Wohnungen müssen diese entsprechend der Modernisierungsaufwendungen pro Wohnung aufgeteilt werden.
    • Anderweitige Vereinbarungen, die den Mieter benachteiligen, sind nicht wirksam.

Tipps für Vermieter

Die formalen Vorgaben können über die Wirksamkeit von Mieterhöhungen entscheiden. Jede Ankündigung und Erklärung zur Mieterhöhung sollte lückenlos und sorgsam aufgesetzt werden. Wenn Sie sich unsicher sind, dann greifen Sie auf geprüfte Vorlagen zurück oder lassen Sie sich von einem Experten für Mietrecht beraten.

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