Ob eine Wohnung in einem solchen Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt, wird von den Landesregierungen der Bundesländer bestimmt. Die Mietpreisbremse gilt also nicht überall in Deutschland, sondern setzt ein vorheriges Tätigwerden der jeweiligen Landesregierung voraus. Sie darf nur für Gebiete eingeführt werden, in denen eine Versorgung der Bevölkerung mit Wohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist.

Die dazugehörige Norm aus dem BGB lautet: 556d Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn; Verordnungsermächtigung

(1) Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem durch Rechtsverordnung nach Absatz 2 bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2) höchstens um 10 Prozent übersteigen.

(2) Die Landesregierungen werden ermächtigt, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen. Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten liegen vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn

    1. die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt,
    2. die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt,
    3. die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird, oder
    4. geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht.

Eine Rechtsverordnung nach Satz 1 muss spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2025 außer Kraft treten. Sie muss begründet werden. Aus der Begründung muss sich ergeben, auf Grund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt. Ferner muss sich aus der Begründung ergeben, welche Maßnahmen die Landesregierung in dem nach Satz 1 durch die Rechtsverordnung jeweils bestimmten Gebiet und Zeitraum ergreifen wird, um Abhilfe zu schaffen.

Der Erlass von solchen Verordnungen ist regelmäßig sehr kompliziert und die Landesregierungen müssen eine Menge formeller und materieller Besonderheiten beachten. Insbesondere muss stets festgestellt werden, dass die Einführung der Mietpreisbremse in einem Gebiet erforderlich ist, um die Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum sicherzustellen. Deshalb ist es in der Vergangenheit öfter passiert, dass Landesverordnungen, die Gebiete ausweisen, welche unter die Mietpreisbremse fallen, von den Gerichten für unwirksam erklärt wurden.

So hat der Bundesgerichtshof (BGH) beispielsweise in Hessen die Verordnung vom 17.11.2015 mit Urteil vom 17.07.2019 (Az. VIII ZR 130/18) für unwirksam erklärt. Ein solches Urteil hindert die jeweilige Landesregierung allerdings nicht daran, sich der Sache erneut „anzunehmen“, eine neue Verordnung zu erlassen und die Fehler, die vom Gericht festgestellt wurden, auszubessern. So ist es auch in Hessen geschehen. Seit dem 26.11.2020 gilt in Hessen eine neue Mieterschutzverordnung.

Sie gilt nunmehr für insgesamt 49 Städte/Gemeinden in Hessen:

Bad Homburg vor der Höhe, Bad Soden am Taunus, Bad Vilbel, Biebesheim am Rhein, Bischofsheim, Darmstadt, Dietzenbach, Dreieich, Egelsbach, Eltville am Rhein, Eschborn, Flörsheim am Main, Frankfurt am Main, Friedrichsdorf, Fuldabrück, Ginsheim-Gustavsburg, Griesheim, Groß-Gerau, Groß-Zimmern, Hainburg, Heusenstamm, Kelkheim (Taunus), Kelsterbach, Kiedrich, Kriftel, Langen (Hessen), Langenselbold, Mainhausen, Maintal, Marburg, Mörfelden-Walldorf, Nauheim, Neu-Anspach, Neu-Isenburg, Nidderau, Obertshausen, Offenbach am Main, Pfungstadt, Raunheim, Rosbach vor der Höhe, Roßdorf, Rüsselsheim am Main, Schwalbach am Taunus, Steinbach (Taunus), Usingen, Viernheim, Walluf, Weiterstadt und Wiesbaden.