Heizkostenzähler defekt

In einer Dachgeschosswohnung hatte schon beim Einzug der Mieterin der Wärmemengenzähler nicht funktioniert. Für die Heizkostenabrechnung schätzte der Vermieter den Verbrauch. Das darf er nach der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) grundsätzlich tun. Zur Wertermittlung griff er auf vergleichbare Wohnungen in demselben Haus, aber auch auf Wohnungen in anderen Gebäuden zurück. Die Mieterin sollte insgesamt für vier Jahre fast 1.000 Euro Betriebskosten nachzahlen.

Hiergegen wehrte sich die Mieterin gerichtlich. Sie gewann vor dem Amtsgericht und vor dem Landgericht. Erst der BGH gab dem Vermieter schließlich recht.

Wohnungen in anderen Gebäuden dürfen als Vergleich genutzt werden

Der Vermieter war berechtigt, den Wärmeverbrauch der Mieterin nach dem Verbrauch in Wohnungen anderer Gebäude zu schätzen. Das ist nach § 9a Absatz 1 Satz 1 HeizkostenV zulässig. Nach dieser Vorschrift darf der Vermieter den Verbrauch auf Grundlage vergleichbarer Zeiträume oder vergleichbarer anderer Räume ermitteln, wenn dieser für einen Abrechnungszeitraum wegen Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen nicht ordnungsgemäß erfasst werden kann.

Dass die zum Vergleich benutzten Wohnungen auch in anderen Gebäuden lagen, ändert daran nichts. Maßgeblich sind zum Beispiel die Bausubstanz, die Intensität der Nutzung und die Größe der Räume. Ob sich die Wohnungen im selben Gebäude oder in einem anderen Haus befinden, tut nichts zur Sache.

Keine Benachteiligung der Mieterin

Die Mieterin wird hierdurch auch nicht benachteiligt. Im Zweifelsfall muss der Vermieter mit allen möglichen Mitteln beweisen, dass die Wohnungen vergleichbar sind. In der Regel wird hierfür ein Sachverständigengutachten erstellt. Die Mieterin hat damit die Chance, die Rechtmäßigkeit der Schätzung vor Gericht zu überprüfen.