Vermieter begründet Mieterhöhungsverlangen mit 20 Jahre altem Mietspiegel

Zwischen den Vertragsparteien bestand seit dem 01.04.2014 ein Mietvertrag über eine 79 Quadratmeter große Wohnung in Magdeburg. Mit Schreiben vom 19.01.2017 forderte der Vermieter den Mieter zur Zustimmung zu einer Erhöhung der Kaltmiete von 300 Euro ab dem 01.04.2017 um 60 Euro auf insgesamt 360 Euro auf. Demnach sollte die eine neue monatliche Kaltmiete 4,56 Euro je Quadratmeter betragen.

Die Ortsüblichkeit der geforderten Kaltmiete begründete der Vermieter mit einem Mietspiegel für die Stadt Magdeburg aus dem Jahr 1998. Er ordnete die Wohnung entsprechend ihrem Baujahr, ihrer Ausstattung, Lage und Größe innerhalb dieses Mietspiegels ein. Unter Berücksichtigung des Mietspiegels aus dem Kalenderjahr 1998 entsprach eine Mietpreisspanne zwischen 9 DM und 14 DM je Quadratmeter der ortsüblichen Vergleichsmiete. Die begehrte neue monatliche Kaltmiete in Höhe von 4,56 Euro je Quadratmeter lag daher im unteren Bereich der ortsüblichen Vergleichsmiete im Jahr 1998.

Der Mieter stimmte der Mieterhöhung nicht zu. Deshalb klagte der Vermieter vor dem örtlich zuständigen Amtsgericht auf Zustimmung zur Mieterhöhung. Die Klage wurde in zwei Instanzen abgewiesen. Nun hatte der BGH in letzter Instanz über diesen Rechtsstreit zu entscheiden.

Ein wirksames Mieterhöhungsverlangen muss formell und materiell rechtmäßig sein

Der Vermieter kann in bestimmten zeitlichen Abständen einseitig eine Mieterhöhung auf Basis der ortsüblichen Vergleichsmiete fordern. Die entsprechenden Voraussetzungen sind in §§ 558 ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) geregelt. Die begehrte erhöhte Miete gilt nur dann, wenn der Mieter der Mieterhöhung zustimmt.

Stimmt der Mieter nicht zu, muss der Vermieter auf Zustimmung zur Mieterhöhung klagen. In diesem Verfahren prüft das Gericht dann, ob das Mieterhöhungsverlangen formell und materiell rechtmäßig ist. Materiell rechtmäßig ist das Mieterhöhungsverlangen im Wesentlichen immer dann, wenn die neue begehrte monatliche Kaltmiete ortsüblich ist. Dies ist in der Regel streitig, weshalb das Gericht diesbezüglich meistens ein Sachverständigengutachten einholt.

Bevor es dazu kommt, muss jedoch zunächst geklärt werden, ob die Mieterhöhung formell rechtmäßig ist. Die formellen Voraussetzungen sind in § 558a BGB geregelt. Das Mieterhöhungsverlangen muss dem Mieter in Textform zugestellt werden und die Ortsüblichkeit der neuen begehrten Miete kann mit einem der folgenden Hilfsmittel begründet werden:

    • Mietspiegel
    • Auskunft aus Mietdatenbank
    • Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen
    • Benennung von drei Vergleichswohnungen (sollte für die Wohnung ein qualifizierter Mietspiegel bestehen, muss auch bei Bezugnahme von drei Vergleichswohnungen gemäß § 558a Abs. 3 BGB auf den qualifizierten Mietspiegel hingewiesen werden)

Entscheidung des BGH: 20 Jahre alter Mietspiegel hat keinen relevanten Informationsgehalt

Im Ergebnis ist der BGH trotz des eindeutigen Wortlautes des Gesetzes zu der Auffassung gelangt, dass ein 20 Jahre alter Mietspiegel nicht verwendet werden darf. Dies hat er wie folgt begründet:

Sinn und Zweck der Bezugnahme eines Mietspiegels sei es, dem Mieter die Möglichkeit zu geben, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen. Dies sei bei einem fast 20 Jahre alten Mietspiegel nicht möglich. Er beruhe auf überholten Tatsachen, die Rückschlüsse auf die zum Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens in der näheren Umgebung gezahlten Mieten nicht zuließen. Innerhalb von 20 Jahren seien wesentliche Änderungen der Mieterstruktur wahrscheinlich. Ein 20 Jahre alter Mietspiegel habe daher keinen Informationsgehalt.

Mit einem „veralteten Mietspiegel“ gemäß § 558a Abs. 4 Satz 2 BGB sei daher kein 20 Jahre alter Mietspiegel gemeint, so der BGH. Dies ist vor dem Hintergrund zu sehen, dass das Gesetz grundsätzlich von einem Aktualisierungserfordernis für Mietspiegel alle zwei Jahre ausgeht.