Eine Hausordnung regelt das Zusammenleben mehrerer Mietparteien, die gemeinsam unter einem Dach wohnen. In ihr werden die Rechte und Pflichten der Mieter festgelegt. Als Vermieter entscheiden Sie, was in Ihrer Hausordnung steht. Ob eine Hausordnung grundsätzlich sein muss, ob sie Teil des Mietvertrags ist, welche Angaben hier hinein gehören und welche nicht – das lesen Sie hier.
Mieter hat Anspruch auf Hausordnung
Für Vermieter gilt keine gesetzliche Pflicht, eine Hausordnung für ihre Mietobjekte aufzustellen. Dennoch besteht nach §21 Abs. 5 des Wohnungseigentumsgesetzes ein Anspruch auf Bestehen einer Hausordnung seitens der Mieter.
So ist die Rechtslage
Es gibt zwei Kategorien einer Hausordnung:
- die Hausordnung, die Teil des Mietvertrags ist,
- eine allgemeine Hausordnung, die lediglich aus einem Aushang im Flur besteht.
Ist die Hausordnung Teil des Mietvertrags, so hat der Mieter diese mit seiner Unterschrift anerkannt und sich somit zur Einhaltung verpflichtet. Bei einer allgemeinen Hausordnung haben Sie als Vermieter weniger Möglichkeiten, die dort festgelegten Pflichten der Mieter durchzusetzen. So muss sich der Mieter beispielsweise nicht an einen von Ihnen angewiesenen Reinigungsplan des Treppenhauses halten, wenn ein solcher Plan nicht im Mietvertrag vereinbart wurde.
Bei einer Hausordnung, die Teil des Mietvertrags ist, dürfen nachträgliche Änderungen nur mit der ausdrücklichen Zustimmung aller Mietparteien erfolgen. Bei einer allgemeinen Hausordnung dürfen Änderungen auch ohne Zustimmung vorgenommen werden.
Das gehört in die Hausordnung
- Lärm und Ruhezeiten: In den meisten Hausordnungen sind Ruhezeiten festgelegt. Die üblichen Ruhezeiten gelten für die Mittagszeit (zwischen 13 Uhr und 15 Uhr), so wie in der Nacht (zwischen 22 Uhr und 7 Uhr). In dieser Zeit sollten die Mieter rücksichtsvoll auf vermeidbaren Lärm verzichten. Folgende Geräusche sind auch während der Ruhezeiten kein Grund zur Beschwerde: Wassergeräusche, die beispielsweise beim Duschen und Baden entstehen, Kinderlärm und die Nutzung der Waschmaschine. Grundsätzlich liegt der Richtwert für Lärmbelästigung tagsüber bei etwa 55 Dezibel oder höher und nachts bei etwa 45 Dezibel oder höher. Im §117 des Gesetzes für Ordnungswidrigkeiten wird unerlaubter Lärm als Geräusche definiert, die einen Durchschnittsmenschen stören und vermeidbar sind.
- Regeln für Gemeinschaftsräume: In der Hausordnung kann unmissverständlich festgehalten werden, welche Räume zu den Gemeinschaftsräumen zählen und wie diese zu nutzen sind, z.B. Waschkeller, Gemeinschaftsgarten, Garage, Dachboden, Treppenhaus und Hausflur.
- Reinigung, Müll und Winterdienst: Über den Mietvertrag ist der Vermieter dazu berechtigt, die Reinigung der Gemeinschaftsräume, den Winterdienst und das Herausstellen der Mülltonnen zur Abholung durch die Müllabfuhr an die Mieter zu übertragen. In der Hausordnung kann festgelegt werden, wer wann für welchen Dienst zuständig ist. Zusätzlich kann z.B. das Abstellen von Müll im Hausflur untersagt werden.
- Abstellen von Fahrzeugen im Treppenhaus: Grundsätzlich gilt hier, dass Rollstühle, Gehhilfen und Kinderwagen in Flur und Treppenhaus abgestellt werden dürfen, solange sie kein Hindernis darstellen und der Durchgang breit genug bleibt. Daher ist in schmalen Fluren das Abstellen dieser Fahrzeuge nur für einen kurzen Zeitraum erlaubt, um Sicherheit und Fluchtwege zu gewährleisten. Anders sieht es bei Fahrrädern, Rollern und beispielsweise Rutschautos aus. In der Hausordnung kann das Abstellen solcher Fahrzeuge in Treppenhaus und Hausflur untersagt werden. Das verringert die Unfallgefahr und sorgt für möglichst sichere Fluchtwege.
- Grillen: Um die Brandgefahr durch offene Feuer und Belästigung durch Rauchentwicklung zu minimieren, kann in der Hausordnung ein generelles Grillverbot ausgesprochen werden, beispielsweise auch eine Einschränkung bei der Wahl der Brennmittel oder ein Verbot des Grillens in unmittelbarer Nähe des Gebäudes (z.B. auf Balkon oder Terrasse).
- Rauchen: In der Hausordnung kann festgelegt werden, dass das Rauchen in Gemeinschaftsräumen oder anderen Bereichen verboten wird. In manchen Fällen wird auch das Rauchen auf dem privaten Balkon etc. untersagt, um die anderen Mieter vor dem Einatmen des gesundheitsschädlichen Qualms zu schützen.
- Lüften und Heizen: Regelmäßiges Lüften ist wichtig, um Feuchtigkeitsschäden durch Schimmel und Stockflecken zu vermeiden. Auch das Heizen in kaltnassen Jahreszeiten ist für einen guten Zustand der Immobilie von Bedeutung. In der Hausordnung kann aufgeführt werden, wie richtig geheizt und gelüftet werden soll.
- Kinder: Gesetzlich ist Kinderlärm nicht verboten. Nur aus Sicherheitsgründen kann in der Hausordnung festgelegt werden, dass Kinder beispielsweise nicht im Treppenhaus oder auf dem Parkplatz spielen und toben dürfen. Eltern sind grundsätzlich dazu verpflichtet, ihrer Aufsichtspflicht nachzukommen.
Das gehört nicht in die Hausordnung
Sämtliche Pflichten, die in die Hausordnung aufgenommen werden, müssen gesetzeskonform sein und dürfen die Persönlichkeitsrechte der Mieter in keinem Fall verletzen. Angaben die nicht in die Hausordnung gehören, sind beispielsweise:
- Haustiere: Die Haltung von Haustieren darf nicht pauschal verboten werden.
- Kinder: Kinderlärm darf nicht untersagt werden, auch nicht während der Ruhezeiten.
- Aufzug: Auch die Nutzung von Aufzügen darf während der Ruhezeiten nicht untersagt werden.
- Waschmaschine: Auch hier gilt, dass eine Nutzung zu den Ruhezeiten grundsätzlich gestattet werden muss.
- Duschen und Baden: Auch während der Ruhezeiten gehört das Duschen und Baden zu den üblichen Wohngeräuschen und ist erlaubt. Länger als 30 Minuten sollte das Duschen und Baden allerdings nicht dauern.
- Zimmertemperatur: Es darf keine bestimmte Zimmertemperatur vorgeschrieben werden.
- Besuch: Besucher oder Übernachtungsgäste dürfen nicht ausgeschlossen werden.
- Musizieren: Das Musizieren darf nicht uneingeschränkt untersagt werden.
- Rollstuhl, Gehhilfe und Kinderwagen: Das Abstellen dieser Geräte im Hausflur darf nicht grundsätzlich untersagt werden, sofern Fluchtwege nicht versperrt werden.
Gemeinsame Erstellung in Eigentümergemeinschaft
Bei einer Eigentümergemeinschaft wird die Hausordnung gemeinsam erstellt oder kann durch einen gemeinsam ernannten Hausverwalter nach §21 Abs. 5 Wohnungseigentumsgesetz festgelegt werden.
Keine Pflicht bei Monteur- oder Ferienwohnungen
Auch für Monteur- und Ferienwohnungen gilt keine Pflicht für eine vorhandene Hausordnung. Aus juristischer Sicht macht eine solche Hausordnung dennoch Sinn. In Streit- und Schadensfällen kann die Hausordnung von Bedeutung sein, auch wenn der Gast der Hausordnung nicht explizit zugestimmt hat. So kann eine Kündigung auf Berufung der festgelegten Regelungen zulässig ausgesprochen werden oder der Gast im Falle eines entstandenen Schadens verklagt werden.
Vermieterwelt-Tipp
Wenn sich der Mieter nicht an die vertraglich vereinbarte Hausordnung hält, kann der Vermieter eine Abmahnung erteilen. Bei mehreren schweren Verstößen in kurzen Abständen spricht man von einem Vertragsbruch. In diesem Fall darf der Vermieter dem Mieter kündigen.
Grundsätzlich sollten Sie bei Problemen mit dem Mieter zunächst ein sachliches Gespräch suchen. Der Gang zum Anwalt sollte die letzte Instanz sein. Bedenken Sie, dass ein solches Verfahren Zeit, Geld und Nerven kostet und das Verhältnis zu Ihrem Mieter langfristig schädigen kann, auch wenn Sie im Recht sind.
Geraten mehrere Mietparteien in Streit sollten Sie als Vermittler agieren. Auch hier kann ein sachliches Gespräch helfen. Als Vermieter haben Sie im Ernstfall aber noch die Möglichkeit, eine Unterlassung, Abmahnung oder sogar Kündigung auszusprechen. In extremen Fällen, wenn das Zusammenleben mit einer Mietpartei durch unangemessenes Verhalten für die anderen Mieter unzumutbar wird, steht Ihnen sogar eine fristlose Kündigung zu.