Mietminderung – Worauf Sie als Vermieter achten müssen

In diesen Fällen kann ihr Mieter eine Mietminderung geltend machen

Liegen im Rahmen der Dauer des Mietverhältnisse Fehler oder grobe Mängel am Mietobjekt vor, dann ist Ihr Mieter laut § 536 BGB zu einer angemessenen Mietkürzung berechtigt.

Eine Mietminderung seitens des Mieters setzt einen Mangel voraus. Bei einem entsprechenden Mangel geht es um eine Abweichung des realen Zustands gegenüber des Soll-Zustands, sofern sie sich nachteilig für den Mieter auswirkt. Dazu zählen auch Mängel am Mietobjekt, die sich gefährdend auf die Gesundheit auswirken können.

Sofern der Mieter es dem Vermieter unmöglich macht den angezeigten Mangel zu beseitigen, ist eine Mietminderung unzulässig. In den meisten Fällen muss der Vermieter die Wohnung hierfür besichtigen.

Mieter macht eine Mietminderung wegen Baulärms geltend

Es steht Ihrem Mieter frei, von einer Mietminderung wegen Baulärms Gebrauch zu machen. Und zwar dann, wenn aufgrund der hohen Lärmbelästigung eine vertragsgemäße Wohnraumnutzung stark beeinträchtigt ist. Wie hoch dabei eine Mietkürzung ausfällt, ist vom Einzelfall abhängig. Diverse Urteile zur Mietminderung helfen bei der Orientierung.

Kürzt Ihr Mieter dennoch die Miete, ist dies rechtswidrig und Sie als Vermieter müssen dies nicht hinnehmen. Ebenfalls ist eine Mietminderung unwirksam, wenn der Mieter es versäumt, vorher mit dem Vermieter das Gespräch zu suchen. Eine Mietkürzung muss stets in schriftlicher Form zuvor angekündigt werden.

Baulärm innerhalb der eigenen Wohnung

In diesem Fall ist eine Mietkürzung ausschließlich unter ganz bestimmten Umständen möglich. Demnach muss der Vermieter eine Mietminderung nur dann hinnehmen, wenn nachfolgende Bedingungen nicht erfüllt sind:

• •  Schon bei Abschluss des Mietvertrages läuft die Baumaßnahme. Daher ist dem Mieter bekannt, er muss mit eventuellem Baulärm rechnen.
  • Sie als Vermieter haben den Mieter auf notwendige Baumaßnahmen hingewiesen.
  • Der Vermieter muss energetische Modernisierungen am Mietobjekt durchführen. Hier ist eine Mietminderung seitens des Mieters gemäß § 536 Absatz 1 a BGB für drei Monate ausgeschlossen.

Baulärm in Nachbarwohnung/-haus

Es hat wenig damit zu tun, ob ein Vermieter die Verantwortung für Baulärm trägt. In einigen Fällen darf der Vermieter auch bei entstehender Belästigung durch Baulärm in Nachbarhäusern oder Nachbarwohnungen eine Mietminderung ablehnen. Unter anderem ist dies immer dann der Fall, wenn

• •  eine Baumaßnahme erforderlich ist, um dem Allgemeinwohl zugute zu kommen. Demgemäß entschied das Amtsgericht Fürth mit Aktenzeichen 310 C 1727/06 bei einer Brückensanierung in unmittelbarer Nachbarschaft.
  • der Mieter vom Vermieter vor Beginn der Baumaßnahme eine entsprechende Information erhält.
  • bereits bei Abschluss des Mietvertrages entsprechende Baumaßnahmen geplant sind. Unter anderem ist das der Fall bei einem stark beschädigten Nachbargebäude, das einer Sanierung bedarf.

Ablehnung einer Mietminderung wegen Baulärms in bestimmten Fällen erlaubt

Damit ein Vermieter eine Mietminderung wegen Baulärms ablehnen darf, gibt es bestimmte Zeiten, in denen ein Mieter mit einer Lärmbelästigung rechnen muss. Im Allgemeinen sind das werktags Zeiten zwischen 07.00 Uhr morgens und 20.00 Uhr abends. Dahingegen sind Bauarbeiten sonntags nicht erlaubt.

Mietminderung wegen eines Wasserschadens: Eine Frage der Verantwortlichkeit

Entscheidend bei einem vorliegenden Wasserschaden in der Wohnung ist die Frage, ob der Mieter oder der Vermieter für den Wasserschaden verantwortlich ist. Hat ein Mieter den Wasserschaden verursacht, ist es unmöglich seinerseits eine Mietminderung zu beanspruchen.

Aber auch bei vom Mieter veranlassten Maßnahmen mit darauf folgenden Feuchtigkeitsschäden ist eine von ihm beantragte Mietminderung wegen eines Wasserschadens ungültig. Gleiches gilt sogar dann, wenn der Vermieter im Auftrag des Mieters vorgegangen ist.

Einzig, wenn der Mieter unschuldig am Wasserschaden ist, muss der Vermieter eine Mietminderung wegen eines Wasserschadens akzeptieren. Unter anderem bei Eindringen von Wasser durch die Außenwände in die Mietsache.

Feuchter Keller oder Hochwasser

Wenn in der Mietwohnung eines Mieters, wozu auch der Keller gehört, ein Wasserschaden auftritt, reden wir von einem Sachmangel. Bei älteren Immobilien ist es unrealistisch deshalb eine Mietminderung zu beanspruchen. In aller Regel sind Mieter bei Abschluss eines Mietvertrages hiervon in Kenntnis gesetzt.

Auch bei Hochwasser hält sich der Grund für die Mietminderung stark in Grenzen. Denn laut BGH Urteil vom 9. Dezember 1970 Aktenzeichen VIII ZR 149/69 liegt hierbei kein vom Vermieter verursachter Mangel vor. Da sich als Ursache ungewöhnliche Witterungsverhältnisse verantwortlich zeigen. Und diese sind bei Abschluss des Mietvertrages kaum vorhersehbar.

Anders sieht es aus, wenn sich die Immobilie in einem hochwassergefährdeten Areal befindet oder Sie als Vermieter bauliche Veränderungen vornehmen, die einen derartigen Schaden begünstigen. Wie hoch letztlich die Minderung ausfällt, ist von der Beeinträchtigung der Wohnraumnutzung abhängig.

Richtiges Vorgehen, wenn der Mieter die Miete mindert

Kürzt der Mieter die Miete, gehen Sie als Vermieter idealerweise folgendermaßen vor:

1. Überprüfen Sie, ob der Grund für die Mietkürzung berechtigt ist.

• •  Liegt ein Bagatellschaden vor oder wirklich ein Mietminderungsgrund? Als Bagatellschäden gelten unter anderem eine schlecht schließende Tür oder wenn der Wasserhahn tropft.
  • Hat Ihr Mieter den bemängelten Zustand gar selbst herbeigeführt? Das kann beispielsweise falsches Lüften sein, wodurch sich Schimmel bildet.
  • War der Mangel bereits bei Vertragsabschluss vorhanden? Dann macht der Mieter unberechtigterweise Mietminderung geltend.

2. Hat Ihr Mieter die Mietminderung korrekt durchgeführt?

• •  Mieter gehen korrekt vor, wenn sie ihrem Vermieter zuvor eine Mängelanzeige erteilen. Jene befähigt den Vermieter, den übermittelten Mangel zu überprüfen. Liegt beispielsweise eine Ruhestörung vor, sollte dem Schreiben ein Lärmprotokoll beiliegen.

3. Ist die Mietminderung berechtigt, raten wir Ihnen, den Schaden kurzfristig zu beheben.

• •  Handelt es sich hingegen um Baulärm, müssen Sie als Vermieter die Minderung akzeptieren. Und zwar für den Zeitraum, für den die Lärmbelästigung besteht. Abhängig von der Situation ermöglicht diese das Einfordern von Schadenersatz beim Verursacher.
  • Finden Sie als Vermieter die Quote der Minderung zu hoch, sollten Sie umgehend den Mieter kontaktieren, um eine Einigung der Minderungsquote zu erzielen. Stellt sich der Mieter quer, ist es möglich, gerichtlich gegen die zu wenig gezahlte Miete vorzugehen.
  • Ist die Mietminderung unkorrekt, widersprechen Sie dieser und mahnen den Mieter an, indem Sie eine Nachzahlung einfordern. Formulieren Sie den Widerspruch schriftlich und begründen Sie, was Unrecht ist. Verweigert der Mieter die Zahlung weiterhin, kündigen Sie eine Klage an.
  • Zeigt sich der Mieter weiterhin uneinsichtig, klagen Sie und machen eine Nachzahlung offener Beträge gerichtlich geltend. Sie können auch auf eine Mahnung verzichten und bei Zahlungsverzug sofort klagen. Hierzu ist jedoch eine Rechtsberatung empfehlenswert.

Kündigung wegen Mietkürzung

Besteht eine Mietminderung, ist eine Kündigung unwirksam. Und das sogar dann, wenn der Vermieter die Kürzung für ungerechtfertigt hält. Es gibt lediglich eine Ausnahme: Wenn die Minderung ungerechtfertigt ist und es sich um Zahlungsverzug handelt.

Ausnahmefall: Rückwirkende Mietminderung

Jedoch existieren Ausnahmen. Und zwar, wenn Ihr Mieter Ihnen den Mangel anzeigt, gleichzeitig aber eine Mietzahlung unter Vorbehalt ankündigt. In diesem Fall behält der Mieter sein Recht auf Mietkürzung.

Geht ein Mieter von Ihrer Zustimmung zur Mietminderung aus und zahlt weiterhin die komplette Miete, ist eine rückwirkende Minderung möglich.

Mit dieser Höhe bezüglich Mietminderung muss ein Vermieter rechnen

Ist der Mieter unsicher, wie hoch er die Miete mindern kann, hilft die aktuelle Mietminderungstabelle. Überdies ist es möglich, eine Miete unter Vorbehalt zu zahlen, was dem Vermieter jedoch unbedingt angezeigt werden muss.

Definition: Mietminderungstabelle

Stellen Sie sich unter einer Mietminderungstabelle eine inoffizielle Sammlung diverser Gerichtsurteile vor, die das Mietrecht betreffen. In ihr finden Sie sämtliche Fragen geklärt, wie hoch eine Bruttomiete minderungsfähig ist. Zur Bruttomiete zählen neben den eigentlichen Mietkosten sämtliche Nebenkosten.

Abhängig vom Schweregrad des Mangels, sonstigen Fakten und dem jeweils zuständigen Gericht können die Prozentwerte in der Mietminderungstabelle unterschiedlich ausfallen. Aus diesem Grund dient die Mietminderungstabelle 2021 ausschließlich als Orientierungshilfe, in welcher Höhe eine Mietminderung generell ausfallen kann.

Höhe der Mietkürzung seitens des Mieters

• •  Ist die Wohnung durch den Mangel unbewohnbar, muss ein Vermieter mit einer Mietminderung von 100 Prozent rechnen.
  • Bei Wasserschäden oder einem Befall von Ratten kann die Höhe 80 Prozent betragen.
  • Fällt die Heizung unerwartet aus oder kommt es zu umfassenden Bauarbeiten, können Sie als Vermieter von 50 Prozent Mietminderung ausgehen.
  • Liegt ein Befall von Ungeziefer vor oder fehlen Innentüren, kann der Mieter immerhin 25 Prozent Mietminderung geltend machen.