Wohnungssanierung – Das Mietrecht definiert und unterscheidet eindeutig

Unterscheidung: Sanierung, Modernisierung und Renovierung

Zu einer Wohnungsrenovierung gehört die Beseitigung von Verschleiß- oder Gebrauchsspuren wie zum Beispiel das Streichen der Wände, die Erneuerung des Bodenbelags oder der Austausch von Türen.

Eine Wohnungsmodernisierung bedeutet eine Wertsteigerung der Immobilie. Aber auch die Qualitätsverbesserung dieser durch beispielsweise neueste Technik, eine neue Küche oder Maßnahmen zur Energie-Einsparung von Wasser und Strom.

Dahingegen zählt zur Wohnungssanierung das Beheben oder Vorbeugen von Schäden oder Mängeln wie dies unter anderem bei Schimmel, defekten Heizkörpern oder undichten Fenstern der Fall ist.

Gründe für eine Wohnungssanierung

Gründe für eine Wohnungssanierung können sein:

• • Brand
  • Wasserschaden
  • Bröckelnde Wände
  • Hochwasser
  • …

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Pflichten des Vermieters

Vermieter müssen Sanierungsmaßnahmen mindestens drei Monate vor Beginn schriftlich ankündigen und den Mieter vollumfänglich über folgende Punkte informieren:

• • Umfang und Art der Arbeiten
  • Exakter Beginn
  • Generelle Dauer der Sanierung
  • Möglicher Betrag der Mieterhöhung
  • Frist, bis zu der Ihr Mieter schriftlich Einwände äußern muss (die gesetzliche Vorgabe ist hier: ein Monat nach Erhalt Ihres Schreibens)

Zudem ist es ratsam, die folgenden weiteren Punkte in dem Schreiben zu berücksichtigen:

• • Name der Firma / der Firmen, die Sanierungsarbeiten ausführen
  • Haupt-Ansprechpartner (sofern bekannt)
  • Kontaktdaten
  • Rückfrage, ob Sie die Kontaktdaten Ihrer Mieter an die Dienstleister weitergeben dürfen und ob sich die Dienstleister direkt mit Ihren Mietern in Verbindung setzen dürfen

Wichtig zu wissen: Plant der Vermieter Wohnungsrenovierungen, steht es ihm frei, diese vorher anzukündigen. Eine Mieterhöhung ist daher unrechtmäßig.

Was müssen Mieter dulden?

Folgende Sanierungsmaßnahmen müssen Mieter laut Gesetz dulden:

• • Notwendige Sanierungen und Reparaturen
  • Sanierungsmaßnahmen zur Behebung bzw. Vorbeugung von Mängeln und Schäden
  • Energetische Sanierung (fällt unter Modernisierungsmaßnahmen)

Hingegen dürfen Mieter Sanierungen ablehnen, die

• •  eine besondere Härte aufweisen (unter anderem Fenster- oder Heizungsaustausch im Winter, ohne WC über einen längeren Zeitraum)
  • länger als drei Monate angesetzt sind und die Wohnung unbewohnbar machen
  • die Wohnung baulich verändern (beispielsweise weniger Wohnraum)

In diesen Fällen ist eine Mietminderung bis zu 100 Prozent möglich.

Gegen die Sanierungsmaßnahmen, die der Mieter nicht duldet, kann er bis zu vier Wochen nach Erhalt der Ankündigung Einwände äußern.

Kostenumlage auf den Mieter

Gesetzlich geregelt ist ein Umlegen von bis zu elf Prozent der Sanierungskosten auf die Jahresmiete. Bei Staffelmieten ist hingegen eine Mieterhöhung unmöglich.

Wichtig ist jedoch ein angemessenes Aufteilen der Kosten auf die einzelnen Wohnungen. Machen Sie die Kostenaufstellung als Vermieter außerdem den Mietern transparent.

Kosten einer Wohnungssanierung

Je nach Volumen und Umfang der Sanierungsmaßnahmen entstehen für Vermieter unterschiedliche Kosten. Diese sind von Dienstleister zu Dienstleister unterschiedlich. Allerdings hängen sie auch von den vorzunehmenden Sanierungsmaßnahmen ab.

Aber auch die Frage, ob Vermieter einen Teil der Sanierung selbst, also in Eigenregie übernehmen oder alles komplett an ein Sanierungsunternehmen abgeben, ist entscheidend. Demnach müssen Sie mit geschätzten Kosten zwischen 420 Euro bis 1.000 Euro pro Quadratmeter rechnen.

In diesem Beitrag erfahren Sie mehr darüber, mit welchen Sanierungskosten Sie als Vermieter einer Immobilie rechnen müssen und wie Sie die angefallenen Ausgaben steuerlich geltend machen können.

Kostenrechner für erste Kalkulationen

Online gibt es einige Kostenrechner, mithilfe derer Sie mit nur wenigen Klicks und in wenigen Minuten Ihre Kosten für eine Sanierung errechnen können.

Dauer der Wohnungssanierung durch den Vermieter

Kleinere Arbeiten, wie der Austausch von Heizkörpern, sind meist in zwei Wochen erledigt. Ist eine größere Sanierung, beispielsweise nach einem Wasserschaden erforderlich, bei der unter anderem eine Trocknungszeit der neuen Bausubstanz nötig ist, kann sich die Dauer auf gut vier Wochen erhöhen.

Checkliste für eine Wohnungssanierung

Übergeben Vermieter die komplette Sanierung in die Hand von Profis, dann wissen diese genau, was wann zu tun ist. Dennoch bringt eine eigene Checkliste zahlreiche Vorteile. So können Vermieter Kosten einsparen, indem sie Vorarbeiten selbst ausführen oder entsprechende Maßnahmen zum schnelleren Start der Wohnungssanierung schaffen.

Folgende Punkte sollten auf Ihrer persönlichen Checkliste Berücksichtigung finden:

• • Zu sanierender Raum oder die komplette Wohnung entrümpeln
  • Tapeten und Fliesen entfernen
  • Demontage von Badezimmer- oder Küchengarnitur
  • Entsorgung von alten Möbeln, Bauschutt oder Sperrmüll
  • Container für Bauschutt, Holz und anderen Abfall organisieren
  • Eventuell Armaturen entfernen
  • Gegebenenfalls neue Heizkörper und Armaturen besorgen
  • Möglicherweise leichte Trennwände entfernen

Den passenden Dienstleister finden

Bei der Suche nach dem idealen Dienstleister stellen Sie sich nachfolgende Fragen:

1. 1. Suchen Sie einen Dienstleister, der die komplette Sanierung übernimmt oder viele kleinere Unternehmen, die je einen Teil der Maßnahmen übernehmen?
   2. Soll und muss die Sanierung sofort erfolgen oder gibt es eine gewisse Vorlaufzeit?
   3. Was ist Ihnen persönlich wichtig, sowohl in Bezug auf die Sanierungsarbeiten- und Erfolge, aber auch auf den Dienstleister, der diese ausführen soll?
   4. Bevorzugen Sie einen regionalen Anbieter oder wählen Sie das Unternehmen nach dem besten Angebot aus?

Die Wahl des für Sie passenden Dienstleisters hängt von vielen Fragen und Faktoren ab. Oftmals sind neben der fachlichen Kompetenz aber auch zufriedene Kunden ausschlaggebend für den Zuschlag für ein Unternehmen. Entsprechende Rezensionen und Erfahrungsberichte finden Sie online. Diese erweisen sich oft als hilfreich, um sich am Ende für den passendsten Dienstleister zu entscheiden.

Fördermöglichkeiten und Zuschüsse

Jede Kommune und Bundesland hat verschiedene Förderangebote, die sich zum Teil mit anderen Mitteln kombinieren lassen. Es lohnt sich daher, sich ausführlich über vorhandene Programme zu informieren und staatliche Fördermittel für Ihre Wohnungssanierung zu nutzen.

Im Falle einer Wohnungssanierung kommen unter anderem drei Förderstellen in Betracht:

• • Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA)
  • Kreditanstalt für den Wiederaufbau (KfW)
  • Bundesministerium für Wirtschaft und Energie

Es gibt zwei unterschiedliche Arten von Fördermitteln:

• • Zuschüsse ohne Rückzahlung, sogenannte zweckgebundene Förderung
  • Darlehen für Baumaßnahmen zu sehr günstigen Konditionen, die meist zurückgezahlt werden müssen

Bei Sanierungen lassen sich zwei Arten unterscheiden:

Energetische Sanierung, hier wird unter anderem gefördert:

• • Erneuerung der Fenster und Türen
  • Erneuerung der Heizung
  • Wärmedämmung
  • Moderne Lüftungsanlage
  • BAFA-Vor-Ort-Beratung

Altersgerechtes Sanieren, hierbei kommt eine Förderung in Betracht für:

• • Umbau der Wohnung, wie etwa Bad oder Küche
  • Barrieren, wie etwa Schwellen oder Unebenheiten, entfernen
  • Wände versetzen

Auch Sanierungsmaßnahmen in Hinblick auf den Einbruchschutz werden staatlich gefördert.

Sanierungskosten steuerlich absetzen

Seit Januar 2020 gibt es einen Steuerbonus für Sanierungen. Vermietern ist es möglich, 20 Prozent der anfallenden Kosten über einen Zeitraum von drei Jahren (insgesamt 40.000 Euro) steuerlich geltend zu machen.