Schimmel in der Wohnung: Ein Problem mit vielen Ursachen

Niedrige Temperaturen und eine hohe Luftfeuchtigkeit – dies sind die idealen Voraussetzungen für Schimmelbefall in der Wohnung. Die Ursachen sind vielfältig und reichen von schlechter Lüftung, über eine ungünstige Konstruktion der Heizkörper bis hin zu gravierenden Mängeln in der Bausubstanz. Dementsprechend können die Kosten für eine Beseitigung des Schimmelbefalls hohe Summen nach sich ziehen. Jetzt ist guter Rat teuer – vor allem für den Vermieter.

Entstehung von Schimmelbefall in der Wohnung

Schimmelbefall durch Mängel am Gebäude

    • Schäden an der Bausubstanz: In einigen Fällen dringt Feuchtigkeit von außen ein. Die Sanierungsmaßnahmen sind oft sehr kostenintensiv.
    • Beschädigte Rohrleitungen (beispielsweise durch ausgedehnte Korrosion): Gerade bei älteren Gebäuden muss auch an eine solche Ursache gedacht werden.
    • Schäden am Dach: Undichte und veraltete Dachziegel können gerade bei alten Häusern ein Grund für Schimmelbefall sein.
    • Schlechte Wanddämmung: Die Außenwände sind unzureichend oder ungleichmäßig gedämmt. In der Folge entstehen kühle Bereiche, diese sind anfällig für Feuchtigkeit und Schimmel.
    • Verstopfte Regenrinnen: Werden die Regenrinnen nicht regelmäßig von Laub und Schmutz befreit, dann kann das Wasser nicht ordnungsgemäß abfließen. In einigen Fällen kann hier auch der Mieter zuständig sein, beispielsweise wenn die Mietsache ein Einfamilienhaus ist. Dies muss im Mietvertrag vermerkt sein.

Ursachen für Schimmelbefall durch den Mieter

    • Unzureichendes Heizen: Wenn die Raumtemperatur zu niedrig ist, dann kühlen die Wände aus – Schimmelbefall wird gefördert. Dies gilt auch für Urlaubs- oder Geschäftsreisen des Mieters.
    • Hohe Luftfeuchtigkeit unterstützt die Bildung von Schimmel. Diese kann durch das häufige Laufen der Waschmaschine, das Wäschetrocknen in den Innenräumen oder häufiges Duschen ohne zu Lüften gefördert werden.
    • Schlechte Luftzirkulation: Manchmal stehen die Möbel so, dass sie eine gute Luftzirkulation verhindern. Dies ist der Fall, wenn sie direkt vor den Heizkörpern stehen oder so aufgebaut sind, dass sie den Luftstrom durchs offene Fenster verhindern. Auch große Schrankwände, die sich direkt an den Innenseiten der Außenwände befinden, können einen guten Luftstrom unterbinden. Die Folge sind die berühmten Stockflecken, die sich oft erst beim Auszug zeigen. Stockflecken kommen häufig auch in der Küche vor. Hinter den Einbauschränken staut sich die Luft, darüber hinaus entstehen in der Küche durch das Kochen feuchte Dämpfe.
    • Unzureichendes Lüften: Falsches oder zu seltenes Lüften fördert die Bildung von Schimmel. Gerade in den Wintermonaten entsteht dann in Verbindung mit geringer Raumtemperatur und hoher Luftfeuchtigkeit, zum Beispiel bei vielen Zimmerpflanzen, schnell Schimmel an den Wänden oder an der Decke.

Zuständigkeit des Vermieters

Zunächst ist der Vermieter für den Zustand des Gebäudes und der Mietwohnung verantwortlich. Er muss nach § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB die Wohnung in einem nutzbaren Zustand übergeben.

Der Vermieter ist zudem für den Erhalt des Gebäudes und der Bausubstanz zuständig. Vor diesem Hintergrund muss er grundsätzlich dafür Sorge tragen, dass in der Wohnung kein Schimmel entsteht.

Da die Beweislast auf seiner Seite liegt, ist er zunächst auch für die Entfernung des Schimmels zuständig. Das gilt selbst dann, wenn die Ursache im Verhalten des Mieters liegt.

Allerdings hat hier auch der Mieter Pflichten. Beispielsweise ist er dazu verpflichtet, neu auftretenden Schimmel sofort dem Vermieter zu melden (§ 536 c Absatz 1 BGB). Stellt sich heraus, dass der Schimmelbefall auf das Wohnverhalten des Mieters zurückzuführen ist, dann muss dieser Schadenersatz leisten.

Zuständigkeit des Mieters

Der Mieter ist dazu verpflichtet, die Wohnung, die ihm in einem guten Zustand übergeben wurde, entsprechend zu pflegen. Das gilt auch für sein Wohnverhalten.

Wenn er Schimmel bemerkt, dann muss er diesen umgehend dem Vermieter melden. Hierzu ist er gesetzlich verpflichtet. Dieser kann dann prüfen lassen, wo die Ursache liegt und den Mängel beseitigen.

Wartet der Mieter zu lange mit der Meldung, beispielsweise über Monate, dann ist er für die weiteren Kosten verantwortlich. Der Schimmel kann sich in dieser Zeit weiter ausbreiten, eine Entfernung wird aufwendiger und kostenintensiver.

Auch eine Mietminderung kann der Mieter nicht im eigenen Ermessen vornehmen. Hierfür müssen die Gründe für den Schimmelbefall bekannt sein. Ist der Mieter selbst verantwortlich, dann muss er die Kosten tragen. Eine Mietminderung ist in diesen Fällen nicht möglich, diese kann nach Umständen sogar eine fristlose Kündigung nach sich ziehen.

Mieter: Schimmelbefall vermeiden

Der Mieter ist dazu verpflichtet, seine Wohnung ausreichend und vor allem richtig zu lüften und die Räume angemessen zu heizen. Hierbei genügt nicht das Kippen der Fenster. Der Luftstrom, der so entsteht, ist zu gering. Zusätzlich entsteht Kondenswasser, das wiederum die Schimmelbildung fördert.

Wichtige Maßnahmen, Schimmelbildung zu vermeiden sind:

    • Stoßlüften: Der Mieter sollte mehrmals täglich Stoßlüften. Das reduziert die Luftfeuchtigkeit innerhalb der Wohnung. Die Fenster werden für einige Minuten sehr weit geöffnet. Bei Neubauten und nach Sanierungen sollte sogar noch häufiger gelüftet werden.
    • Konstantes Heizen: Eine gleichmäßige und moderate Wärme kann Schimmelbefall verhindern. Mieter sollten darauf achten, dass die Räume nicht zu stark herunter kühlen. Das gilt auch für die Zeit während Urlaubsreisen. In dieser Zeit, vor allem in den Wintermonaten, sollte die Heizung weiterhin moderat an bleiben. Moderat heißt, dass die Raumtemperatur rund 20 Grad beträgt.
    • Auf den Abstand zwischen Möbeln und Wänden achten: Der Mieter sollte auf einen ausreichend großen Abstand zwischen Schränken und Außenwänden achten. Hier darf sich keine Luft stauen. Das muss auch bei Einbauküchen berücksichtigt werden.

Vermieter: Schimmelbefall verhindern

Als Vermieter tragen Sie Sorge für den Zustand des Gebäudes und der Wohnung. Das Gebäude sollte in regelmäßigen Abständen geprüft werden. Ein wichtiger Punkt ist hierbei die Außendämmung des Gebäudes. Diese muss intakt und vor allem gleichmäßig sein, damit keine sogenannten Wärmebrücken entstehen.

Was sind Wärmebrücken?

Auch wenn Sie als Vermieter nicht der alleinige Eigentümer eines Gebäudes sind, sollten Sie sich regelmäßig über dessen Zustand informieren. Begutachten Sie selbst hin und wieder das Gebäude. Oft können Sie schon von aussen erkennen:

    • Gibt es sichtbare Risse oder Schäden?
    • Werden die Regenrinnen regelmäßig von Schmutz befreit?
    • Sind Fenster dauerhaft gekippt oder beschlagen?

Auf das Verhalten des Mieters hat der Vermieter nur bedingt Einfluss. Damit Sie als Vermieter keine ungewollten Überraschungen erleben, sollten Sie die Wohnung ab und an begutachten. Das kann beispielsweise einmal im Jahr, in Verbindung mit der Übergabe der Nebenkostenabrechnung sein.

Ansonsten haben Sie innerhalb der Mietwohnung wenig Einflussmöglichkeiten. Als Vermieter können Sie allerdings Ihren Mieter auf das gewünschte Wohnverhalten hinweisen. Informieren Sie ihn darüber, dass Heizungen nicht zugestellt werden sollten, und dass er auf regelmäßiges und vor allem richtiges Lüften achten sollte. Sprechen Sie diese Punkte bereits vor dem Abschluss des Mietvertrags an und nehmen Sie diese auch in den Vertrag auf.

Rechte des Vermieters bei Schimmelbefall

Auch wenn der Vermieter zunächst für die Beseitigung des Mangels zuständig ist, so bleibt er nicht in jedem Fall auf den Kosten sitzen.

    • Liegt die Ursache des Schimmelbefalls auf Seiten des Mieters, dann ist dieser unter Umständen zu einer Schadensersatzzahlung verpflichtet.
    • Meldet der Mieter den Schimmelbefall erst Monate später, dann muss dieser sogar für die Kosten, die durch diese Verzögerung aufgetreten sind, aufkommen.
    • Darüber hinaus ist in solchen Fällen auch eine Kündigung des Mieters möglich.
    • Der Mieter darf nicht pauschal die Miete aus eigenem Ermessen kürzen. Tut er dies doch und übersteigt der Mietausfall zwei komplette Monatsmieten, dann darf der Vermieter fristlos kündigen. Das gilt allerdings nur für den Fall, dass der Mieter selbst für den Schimmelbefall verantwortlich ist.
    • Der Vermieter kann im Zweifelsfall einen Gutachter hinzuziehen. Da die Beweislast beim Vermieter liegt, ist dies häufig sinnvoll.

Kosten für den Gutachter

Beauftragen Sie als Vermieter einen Gutachter, dann müssen Sie auch die Kosten übernehmen. Wenn allerdings der Mieter im eigenen Ermessen einen Gutachter beauftragt, ohne dieses vorher mit Ihnen abzusprechen, dann brauchen Sie dieses Gutachten nicht zu bezahlen. Sie müssen als Vermieter vorab informiert werden und die Möglichkeit haben, selbst die Wohnung zu begutachten oder jemanden zu beauftragen.

Kann nicht bewiesen werden, dass der Schimmelpilzbefall in gesundheitsschädlicher Konzentration vorliegt oder dieser nicht sichtbar ist, dann muss ebenfalls der Mieter für die Kosten aufkommen. Wenn das Gutachten ergibt, dass der Schimmelpilzbefall mit dem Wohnverhalten des Mieters zusammenhängt, dann muss dieser ebenfalls die Kosten für das Gutachten zahlen.

Den Mieter über richtiges Heizen und Lüften im Vorfeld informieren

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