Das Erben von Immobilien soll teurer werden. Auch wenn die Erbschaftssteuer nicht erhöht wird – für vererbte Immobilien gilt ab Januar 2023 ein neues Bewertungsverfahren. Dieses orientiert sich stark am aktuellen Immobilienmarkt. Auf dem Papier können dann auch alte Gebäude und Grundstücke deutlich an Wert gewinnen. Mit unmittelbaren Auswirkungen auf die Erbschaftssteuer.
Wer sparen möchte, muss schnell handeln, da jetzt noch die alten Bewertungskriterien gelten. Welche Möglichkeiten haben private Vermieter? Ist Nießbrauch bei Mietobjekten eine sinnvolle Lösung? Welche Freibeträge sollen künftig gelten? Ein Überblick mit allen wichtigen Änderungen für private Vermieter.
Erbschaftssteuer: für Immobilien gilt der Verkehrswert
Vererbte Immobilien und Grundstücke werden seit dem 01.01.2023 nach einem neuen Verfahren bewertet. Ausschlaggebend ist der Verkehrswert und dieser steigt seit Jahren. Für eine Einfamilienwohnung in einem Ballungsgebiet liegt er nicht selten über 400.000 Euro. Hier ist auch die Grenze der Freibeträge für erbende Kinder. Auch wenn die Freibeträge von der Erbschaftssteuer ausgeschlossen sind, bei wertvollen Immobilien kann es teuer werden. Und nicht jeder profitiert von hohen Freibeträgen und niedrigen Erbschaftssteuerklassen. Je nach Verwandtschaftsgrad können Abgaben bis zu 50 Prozent fällig werden.
Auch wenn das selbstbewohnte Eigenheim bis 200 Quadratmeter durch die neue Bewertung weniger betroffen sein wird – etwas anders sieht es bei reinen Mietobjekten aus.
Faktenbox: Erbschaftssteuer für Immobilien
- Die Erbschaftssteuer ist im Erbschaftssteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) geregelt.
- Für geerbte Immobilien, auch für Mietobjekte, fällt Erbschaftssteuer an.
- Das Finanzamt schätzt den aktuellen Verkehrswert der Immobilie und berechnet daraufhin die Erbschaftssteuer.
- Es gelten Freibeträge und Ausnahmen in Sonderfällen. Bewohnt der Erbe die Immobilie nach dem Erbantritt für mindestens zehn Jahre, fällt keine Erbschaftssteuer an. Die Wohnfläche ist dabei auf 200 Quadratmeter begrenzt.
- Die Höhe der Erbschaftsteuer hängt vom Verwandtschaftsgrad, vom Steuerfreibetrag und vom Marktwert der Immobilie ab.
- In bestimmten Fällen kann eine Schenkung zu Lebzeiten sinnvoll sein, um so die Erbschaftssteuer zu umgehen. Hier fällt eine Schenkungssteuer an.
- Bei Mietobjekten kann Nießbrauch geltend gemacht werden. Hierbei verschenkt der Eigentümer seinen Erben zu Lebzeiten das Mietobjekt, bezieht aber weiterhin die Mieteinnahmen und bleibt Vermieter.
Erbschaftssteuer: Sparen vor der Änderung des Gesetzes
Welche Möglichkeiten haben private Vermieter nun, auf diese Gesetzesänderung zu reagieren? Sind Schenkungen die ultimative Lösung? Es hängt, wie so oft, vom Einzelfall ab.
Für Schenkungen im Jahr 2023 gilt: Die Schenkungssteuer richtet sich noch nach der bisherigen Bewertungsgrundlage. Sie dürfte also meistens niedriger als die künftige Erbschaftssteuer sein. Eine solche Schenkung sollte dringend vertraglich geregelt werden. Wenn Sie als privater Vermieter darüber nachdenken, lassen Sie sich hierzu anwaltlich beraten. Der geeignete Ansprechpartner ist ein Fachanwalt für Erbschaftsrecht.
Immobilien verschenken und die Erbschaftssteuer umgehen
Bei einer Schenkung spielen neben dem Wert Ihrer Immobilien, die individuellen Wohnverhältnisse und der Verwandtschaftsgrad der Erbberechtigten eine Rolle. Hinzu kommt die Nutzung der Immobilie. Handelt es sich um ein reines Mietobjekt oder bewohnen Sie dieses auch selbst?
Eine Möglichkeit, die Immobilie steuerfrei zu vererben: Die Erben wohnen nach Antritt des Erbes mindestens zehn Jahre lang in dem Gebäude. Die Wohnfläche sollte 200 Quadratmetern nicht überschreiten. Für zusätzliche Quadratmeter wird anteilig Erbschaftssteuer fällig. Die Beschränkung der Wohnfläche gilt nicht für Ehepartner.
Die Entscheidung, in das zu erbende Haus einzuziehen, sollte immer gut überlegt sein. Nicht immer passt das geerbte Gebäude zur eigenen Lebenssituation und den persönlichen Vorstellungen. Beschließt der Erbe, innerhalb der zehn Jahre die Immobilie doch zu vermieten oder zu verkaufen, dann fällt die Erbschaftssteuer rückwirkend an.
Hinzu kommt: Die Instandhaltung der Immobilie ist mit Kosten verbunden, je nach Zustand des Gebäudes können diese hoch sein. Das trifft besonders auf Altbauten zu, die noch nicht energetisch saniert wurden. Kompliziert werden kann die Eigennutzung auch dann, wenn es sich bei den Erben um eine Erbengemeinschaft mit unterschiedlichen Interessen handelt.
Wenn Sie als privater Vermieter die Erbschaftssteuer für Ihr Gebäude reduzieren möchten oder eine Schenkung in Betracht ziehen, sollten Sie sich immer von einem Fachanwalt beraten lassen. Jeder Fall ist anders, nicht immer macht eine Schenkung Sinn.
Erbschaftssteuer bei vermieteten Immobilien
Vermietete Wohnungen und Häuser werden im Erbrecht begünstigt. Bei der Berechnung der Erbschaftssteuer werden zehn Prozent vom Verkehrswert abgezogen. In einigen Fällen kann eine Schenkung mit Nießbrauch eine weitere Möglichkeit sein, einen Teil der Erbschaftssteuer einzusparen. Je Zustand des Gebäudes kann diese sogar ganz wegfallen.
Berechnung des Immobilienwerts für die Erbschaftssteuer
Die Erbschaftssteuer richtet sich nach dem Verkehrswert. Und es ist wichtig, ob die Immobilie vom Erbberechtigten selbst bewohnt wird.
Das Vergleichswertverfahren bei selbst bewohnten Immobilien
Selbst bewohnte Immobilien werden nach dem Vergleichswertverfahren bewertet. Sind für das Vergleichswertverfahren nicht ausreichend Vergleichswerte vorhanden, kann in Ausnahmefällen auf das Sachwertverfahren ausgewichen werden.
Das Finanzamt kalkuliert die Steuer auf Basis des Wertes einer Immobilie. Beim Vergleichswertverfahren wird der Marktpreis aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen vergleichbarer Immobilien und Grundstücke ermittelt.
Das Sachwertverfahren bei selbst bewohnten Immobilien
Das Sachwertverfahren orientiert sich an den Herstellungs- beziehungsweise Wiederbeschaffungskosten. Der ermittelte Wert entspricht dann in etwa einem Neubau oder dem ursprünglichen Bau inklusive sämtlicher Sanierungen.
Vorzugsweise sollte das Vergleichswertverfahren angewendet werden. Ist dies nicht möglich, dann muss laut ImmoWErtV 2021 sichergestellt werden, dass die Bewertung des Grundbesitzes weiterhin zu realistischen Werten führt. Im Zweifelsfall ist ein Gutachter hinzuzuziehen.
Das Ertragswertverfahren für vermietete Immobilien
Mietobjekte werden nach dem Ertragswertverfahren bewertet. Hier spielen die zu erwartenden Erträge (Mieteinnahmen) eine Rolle.
Erbschaftssteuer bei Schäden an der Immobilie
Bestehen Mängel an der Immobilie, dann wirkt sich das in der Regel nicht auf die Erbschaftssteuer aus. Die meisten Schäden sind laut Bundesfinanzhof nicht nachlassverbindlich abziehbar. Anders sieht es aus, wenn der Eigentümer vor seinem Tod zur Beseitigung der Mängel verpflichtet war.
Beispiel: Zeigt ein Mieter einen Mangel an, den der ehemalige Eigentümer hätte beseitigen müssen, dann kann der Erbe Nachlassverbindlichkeiten geltend machen. Die Erbschaftssteuer wird dann reduziert.
Die Pflicht zur Erbschaftssteuererklärung
Wenn Sie eine Immobilie erben, müssen Sie beim Finanzamt eine Erbschaftssteuererklärung einreichen. Je nach Bundesland werden unterschiedliche Nachweise verlangt. Meist ist der Ablauf wie folgt: Das zuständige Finanzamt setzt sich mit Ihnen in Verbindung und bittet um den Abschluss einer Erbschaftsteuererklärung. In einigen Bundesländern muss sich der Erbe selbstständig an das Finanzamt wenden. Für die Erklärung gelten bestimmte Fristen.
Nach vier Jahren verjährt der Anspruch des Finanzamtes auf die Zahlung der Erbschaftssteuer. Haben Sie versäumt, eine Erbschaftssteuererklärung durchzuführen oder hat das Finanzamt keine bei Ihnen eingefordert, dann brauchen Sie diese nicht nachzuholen.
Der Ehepartner als Alleinerbe der Immobilie
Beim sogenannten Berliner Testament setzen sich die Ehepartner gegenseitig als Alleinerben ein. Die Kinder als Miterben werden in diesem Fall zunächst “übergangen”. Sie erben erst nach dem Tod des zweiten Elternteils. Einer der Vorteile ist der, dass der Ehepartner weiterhin abgesichert und finanziell unabhängig ist.
Freibeträge bei der Erbschaftssteuer
Nahe Angehörige zahlen weniger Erbschaftssteuer als entfernte Verwandte oder nicht verwandte Erben. Die folgenden Freibeträge sind im Erbschaftssteuergesetz, kurz ErbStG geregelt (§§15 und 16 des ErbStG):
- Freibeträge für Ehepartner: 500.000 Euro
- Freibeträge für Kinder (Stiefkinder und Adoptivkinder eingeschlossen): 400.000 Euro
- Freibeträge für Enkel: 200.000 Euro
- Freibeträge für Eltern und Großeltern: 100.000 Euro
- Freibeträge für Geschwister, Nichten, Neffen, Stiefeltern oder Schwiegerkinder: 20.000 Euro
- Freibeträge für nicht verwandte Erben: 20.000 Euro
Für die Erbschaftssteuer gibt es eigene Erbschaftssteuerklassen:
- Erbschaftssteuerklasse I für Ehepartner, Kinder, Enkel, Eltern und Großeltern.
- Erbschaftssteuerklasse II für Geschwister, Nichten, Neffen, Stiefeltern und Schwiegerkinder
- Erbschaftssteuerklasse III für nicht verwandte Erben.
Fallbeispiel: Erbschaft einer Immobilie durch die Tochter
Erbt eine Tochter von Ihrem Vater ein Haus im Wert von dreihunderttausend Euro, fällt keine Erbschaftssteuer an. Als Tochter des Erblassers beträgt ihr Freibetrag vierhunderttausend Euro. Zusätzlich kann je nach Alter des Erben ein Versorgungsfreibetrag abgezogen werden. Die Grenze liegt für erbende Kinder bei 27 Jahren.
Exkurs: Nießbrauch bei Mietobjekten als legaler Steuertrick für private Vermieter?
Durch Nießbrauch können Sie die Kosten für die Erbschaftssteuer teilweise oder ganz sparen. Möglich ist der Nießbrauch bei Immobilien, die vermietet werden.
Bei einem Nießbrauch verschenkt der Erblasser zu Lebzeiten das Mietobjekt, zum Beispiel an seine Kinder. Er selbst bleibt weiter Vermieter und Nutzer der Mieteinnahmen. Ein Nießbrauch muss immer vertraglich beim Notar geregelt werden. Der Nießbrauch gilt in der Regel auf Lebenszeit. Die Schenkungssteuer fällt geringer aus oder komplett weg, wenn der Wert der Immobilien ohne die Erträge unter dem gesetzlichen Freibetrag liegt.
Bei Nießbrauch zieht das Finanzamt die Mieteinnahmen vom Wert der Immobilie ab. Wenn die fehlenden Mieteinnahmen, den steuerlichen Wert des Geschenkes gravierend mindern und zusätzlich noch Sanierungen anstehen, ist es möglich, dass der Beschenkte keine Schenkungssteuer zahlen muss.
Nießbrauch am Beispiel einer Eigentumswohnung
Wird an einer Eigentumswohnung ein Nießbrauch bestellt, darf der Nießbraucher (der ehemalige Eigentümer) die Immobilie weiterhin vermieten und über die Mieteinnahmen verfügen. Zwischen dem Nießbraucher und dem neuen Eigentümer besteht ein Schuldverhältnis, das gesetzlich geregelt ist.
Bei seiner Eigentumswohnung hat der Nießbraucher beispielsweise nicht mehr das volle Stimmrecht auf der Eigentümerversammlung. Dieses liegt jetzt beim Eigentümer, der den Nießbraucher nach Absprache, aber bevollmächtigen kann. Je nach Notarvertrag ist der Eigentümer dem Nießbraucher gegenüber verpflichtet, seine Interessen bei der Stimmabgabe zu berücksichtigen. Das betrifft Sondernutzungsrechte, Nutzungsrechte oder die Zustimmung zum Verkauf (§ 12 WEG).
Bei der Schenkung wird der sogenannte Nießbrauchwert vom Wert der Eigentumswohnung abgezogen. Die Grundlage der Berechnung ist die voraussichtliche Lebenserwartung des Nießbrauchers.
Fallbeispiel:
Ein 65 Jahre alter Eigentümer verschenkt seinem Sohn ein vermietetes Haus im Wert von 1,5 Millionen Euro. Der Nießbrauch auf die Mieten wird notariell festgelegt. Kommen Mieterträge in Höhe von 50.000 Euro pro Jahr zusammen, so wird dieser Betrag mit einem speziellen Faktor multipliziert. Der Faktor ist individuell und angelehnt an die durchschnittliche Lebenserwartung des Nießbrauchnehmers. Errechnet wird der Faktor vom Bundesfinanzministerium. Der Nießbrauchwert wird vom Verkehrswert des Hauses abgezogen und fließt nicht in die Berechnung der Schenkungssteuer ein.
Vermieterwelt-Tipp
Privaten Vermietern stehen verschiedene Möglichkeiten zur Verfügung, ihre Immobilien an die nächste Generation weiterzugeben. In einigen Fällen lässt sich die Erbschaftssteuer bereits zu Lebzeiten sparen. Für selbst bewohnte Häuser gelten andere Voraussetzungen als bei Mietimmobilien. Ob für Sie Schenkungen oder Nießbrauch der passende Weg sind, hängt von Ihrer persönlichen Lebenssituation, den potenziellen Erben, den Mieteinnahmen und dem Verkehrswert Ihrer Immobilie ab.
Als privater Vermieter sollten Sie sich zu Erbfragen immer rechtlich beraten lassen. Bei Fragen zu diesen oder anderen Immobilien- und Vermieterthemen stehen Ihnen auch die Rechtsexperten von Vermieterwelt zur Verfügung. Über die Plattform Meine Vermieterwelt können Sie zusätzlich auf rechtlich geprüfte Vorlagen, Checklisten und Anschreiben zugreifen. Das Portal ist speziell auf die Bedürfnisse privater Vermieter ausgerichtet.
FAQ
Jeder Erbe einer Immobilie oder anderer Werte muss Erbschaftssteuer an das zuständige Finanzamt zahlen. Die Höhe der Steuer hängt von Marktwert, von der Art der Werte (zum Beispiel Schmuck, Bargeld oder Immobilien) ab und vom Verwandtschaftsverhältnis zum sogenannten Erblasser. Ehepartner und Kinder profitieren von höheren Freibeträgen als entferntere Verwandte oder nicht verwandte Erben, das gilt auch für Immobilien. Die Erbschaftssteuer wird oberhalb der Freibeträge fällig. Für die Berechnung spielt auch die Erbschaftssteuerklasse eine Rolle.
Grundsätzlich ist der gesamte Nachlass erbschaftssteuerpflichtig. Der persönliche Nachlass wie Kleidung, Möbel, Hausrat und sehr private Dinge wie Bücher oder Tagebücher sind bis auf wenige Ausnahmen von der Erbschaftssteuerpflicht ausgenommen. Für Schmuck, Kunstgegenstände und wertvollen Hausrat existieren Grauzonen. Werte wie Immobilien sind immer erbschaftssteuerpflichtig. Für Ehepartner, Kinder, Enkelkinder, Eltern und Großeltern gibt es Freibeträge.
Ob ein Nießbrauch für eine vermietete Immobilie Sinn macht, hängt vom Wert des Gebäudes, den Mieterträgen und vom Verwandtschaftsverhältnis zum Beschenkten ab. Relativ hohe Freibeträge gelten zum Beispiel für Ehegatten und Kinder. Immobilien mit einem Verkehrswert innerhalb dieser Grenzen können steuerfrei verschenkt werden. Bei einem Nießbrauch werden die Mieterträge nicht dem Verkehrswert zugerechnet – der Schenkende bleibt weiter Nutznießer der Mieteinnahmen. Bestimmte Rechte eines Vermieters wie das Stimmrecht auf einer Eigentümerversammlung werden auf den neuen Eigentümer, den Beschenkten, übertragen. Nießbrauch wird praktisch immer für die gesamte Lebenszeit vereinbart. Einer Schenkung mit Nießbrauch muss immer vertraglich beim Notar vereinbart werden.
Erbschaftssteuer wird praktisch immer fällig – auch wenn Sie über Immobilien im Ausland verfügen. Entscheidend ist hierbei, ob Sie sogenannter Steuerinländer sind. Ist das der Fall, dann sind Sie als Erblasser entsprechend dem Paragrafen 2 Absatz 1 ErbStG erbschaftssteuerpflichtig. Als Steuerinländer gelten Sie dann, wenn Sie einen dauerhaften Wohnsitz in Deutschland haben.
Derzeit wird in verschiedenen Parteien über eine Anhebung der Freibeträge für Erbschaften diskutiert. Im Gespräch sind moderate Erhöhungen – bisher liegt jedoch noch kein Entwurf vor. Möglich ist auch, dass die Steuersätze für Erbschaften angepasst werden. Nach Auffassung des Bundesfinanzhofs verstößt die aktuelle Regelung in Teilen dem Gleichheitsgrundsatz. Bleiben Sie über Vermieterwelt.de, dem Portal für private Vermieter, auf dem Laufenden.
