Experte Finn Streich ist im Immobilienrecht zu Hause. Er hat sich außerdem auf die Bereiche Mietrecht – hierbei Wohnen und Gewerbe – sowie Baurecht spezialisiert und bringt über 30 Jahre Kanzleierfahrungen mit.
Für Sie als Vermieter und Besitzer von Wohneigentum ist die Eigentümerversammlung essentiell. Diskutieren Sie aktiv über die Tagespunkte und treffen Sie nach der Diskussion Ihre Entscheidung. Ob Finanzen, anstehende Baumaßnahmen oder die Hausordnung. Tragen Sie mit Ihrem Stimmrecht zum Geschehen bei.
Erfahren Sie in diesem Beitrag mehr über Ihr Stimmrecht. Außerdem erfahren Sie alles über die aktuelle Situation für Zusammenkünfte von Eigentümern in Zeiten von Corona.
Eine Eigentümerversammlung ist gemäß WEG einmal jährlich vom WEG-Hausverwalter fällig.
Fordert ein Viertel der Eigentümer eine Zusammenkunft, muss der Verwalter eine zeitnahe Versammlung einberufen. In diesem Fall gilt das per Gesetz vorgeschriebene Minderheitenrecht. Den Ort und die präzise Uhrzeit der Versammlung bestimmt der Verwalter.
Die Einladung verfasst der Verwalter in Textform. Sie muss mindestens zwei Wochen vor dem angesetzten Termin unterwegs sein. Die Ladepflicht beginnt ab Zustellung der Einladung beim Wohneigentümer.
In Bezug auf die Einberufung berücksichtigen Sie folgende Punkte:
Ziel einer Eigentümerversammlung ist das Finden von Entscheidungen. Und zwar bezüglich des Eigentums einer Immobilie. Dazu ermöglicht die Zusammenkunft allen Eigentümern Transparenz über Kosten und Maßnahmen zu erhalten.
Außerdem geben Sie als Vermieter die Gelegenheit des gegenseitigen und persönlichen Austauschs. Dabei treffen Sie Entscheidungen in Bezug auf ihre Wohnungsimmobilie. So können unter anderem diese Themen besprochen werden:
Das Stimmrecht ist in § 25 Absatz 2 WEG festgehalten. Es gilt für Abstimmungen innerhalb einer Eigentümerversammlung. Die Abstimmung zählt pro Kopf. Das bedeutet, jeder Eigentümer hat eine Stimme. Selbst dann, wenn er mehrere Wohnungen besitzt.
Soll das Objektprinzip eingesetzt werden, müssen Sie dies in der Gemeinschaftsordnung festhalten. Beim Objektprinzip hat derjenige mit der überwiegenden Mehrzahl an Miteigentumsanteilen die meisten Stimmrechte.
Für die Zusammenkunft von Eigentümern gilt jedoch in der Regel die einfache Stimmenmehrheit. Hierbei ist jeder Eigentümer gleichgestellt.
Grundlage der Beschlussfähigkeit bildet die Größe der Miteigentumsanteile. Die gefassten Beschlüsse in der Eigentümerversammlung sind nur dann gültig, wenn folgende Kriterien erfüllt sind:
Sind diese Punkte unzutreffend, sind die gefassten Beschlüsse alles andere als bindend. Sie müssen dann eine weitere Zusammenkunft der Eigentümer einberufen.
Für jede Eigentümerversammlung ist vom Vermieter laut § 24 des WEG ein schriftliches Protokoll anzufertigen. Das Protokoll bedarf der Unterschrift – und zwar von einem Wohnungseigentümer. Bei anwesendem Verwaltungsrat unterschreibt auch dieser. Letztlich der Vorsitzende der Versammlung.
Bei dem Protokoll handelt es sich um ein wichtiges offizielles Papier. Deshalb müssen Sie dies korrekt aufzusetzen und im Nachgang für alle Wohnungseigentümer bereitstellen. Folgende Inhalte gehören in das Protokoll:
Eine genaue Frist, zu der das Protokoll fertiggestellt sein muss, ist laut WEG inexistent. Dies gilt ebenso für das Datum zur Vorlage bei den Eigentümern.
Dennoch kann das Protokoll für Sie als Vermieter der Eigentumswohnung von großer und wichtiger Bedeutung sein. Und zwar dann, wenn Sie einen Beschluss anfechten möchten. Daher bestehen Sie auf Ihr Recht wenn das Protokoll unpünktlich vorliegt.
In der Regel sollte der Verwalter das Protokoll zeitnah fertig- und bereitstellen. Spätestens aber eine Woche vor Ablauf der einmonatigen Anfechtungsfrist.
Seit dem Frühjahr 2020 gelten in Deutschland verschiedene Maßnahmen und Beschränkungen zur Bekämpfung der Pandemie. Das zeitweilige Versammlungsverbot gilt auch für die Eigentümerversammlung.
Im März 2020 wurde daher das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Corona-Krise erlassen. Im Herbst 2021 wurde das Gesetz bis August 2022 verlängert. Dieses legt wie folgt fest:
Seit Herbst 2021 gelten in vielen Bundesländern die „2G-Regeln“. Sie gelten auch für Veranstaltungen wie die Zusammenkunft von Eigentümern. Sind Sie geimpft oder genesen, können Sie wieder an der Konferenz teilnehmen.
Dieser Beschluss wurde aber vom Spitzenverband der Immobilienverwalter VDIV als weniger ordnungsgemäß eingestuft. Nach Ansicht des VDIV ist eine solche ausgeführte Versammlung rechtlich anfechtbar. Der Ruf nach einer online durchgeführten Versammlung aller Eigentümer wird immer lauter.
Damit eine solche virtuelle Veranstaltung stattfinden kann, bedarf es einer WEG-Reform. Das betrifft zum Beispiel Beschlüsse in Textform zuzulassen. Aktuell befindet sie sich noch in der Diskussion. Bisher bestehen in Bezug auf eine virtuelle Konferenz von Eigentümern noch zu viele rechtliche Barrieren.
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