Der aktuelle Verkehrswert: eine Momentaufnahme

Für eine schnelle Online-Verkehrswert-Berechnung wird meistens eine kurze Immobilienbeschreibung, das Baujahr und die grobe Lage des Gebäudes benötigt. Eine solche Kurzanalyse kann einen ersten guten Richtwert ergeben, für eine exakte Berechnung reichen Kurzprogramme jedoch nicht aus.

Der aktuelle Verkehrswert einer Immobilie wird durch viele unterschiedliche Faktoren beeinflusst, wie Modernisierungen, regelmäßige Renovierungsmaßnahmen und individuelle Besonderheiten. Diese können baulicher Art sein, beispielsweise Erker oder eine ungewöhnliche Aufteilung der Räume.

Auch die Lage der Immobilie bestimmt ihren Wert. Besonders entscheidend ist die Nachfrage – und diese ist auch von politischen und wirtschaftlichen Bedingungen abhängig. Letztlich ist der Verkehrswert einer Immobilie immer auch eine Momentaufnahme.

Wann haben Sie Ihre Immobilie das letzte Mal durch einen Gutachter bewerten lassen?

Verkehrswert einer Immobilie – Bedeutung

Also der Betrag, den das Gebäude aktuell auf dem Immobilienmarkt erzielen könnte. Die Betonung liegt auf “könnte”, denn der tatsächliche Kaufbetrag kann stark vom Verkehrswert abweichen und ist von individuellen und situativen Faktoren abhängig wie der Käufernachfrage oder der Arbeitsmarktsituation in einer Region.

So kann die Kaufsumme weit über dem eigentlichen Verkehrswert liegen, wenn die Nachfrage nach Immobilien in einer Region groß ist, das Angebot aber äußerst gering. Dies ist besonders in beliebten Stadtteilen der Fall.

Andererseits ist es auch möglich, dass der erzielte Kaufpreis deutlich unter dem ermittelten Marktwert liegt. Dies kann im Rahmen von Zwangsversteigerungen der Fall sein.

Warum Sie den Verkehrswert Ihrer Immobilie kennen sollten

Grundsätzlich ist es hilfreich zu wissen, wie viel eine Immobilie auf dem aktuellen Markt wert ist. In erster Linie natürlich dann, wenn Sie vorhaben, Ihr Haus zu verkaufen. Gründe für eine Wertermittlung können sein:

    • Sie erwägen den Verkauf Ihres Hauses, einer Wohneinheit oder eines Grundstücks.
    • Sie möchten die Miethöhe einer Immobilie bestimmen.
    • Sie planen, Miteigentümer Ihrer Immobilie auszuzahlen. Das kann bei Erbangelegenheiten oder bei einer Scheidung der Fall sein.
    • Sie benötigen den Verkehrswert Ihres Hauses für einen Kredit oder ein Insolvenzverfahren.
    • Ihre Versicherung, beispielsweise die Wohngebäudeversicherung, benötigt den aktuellen Wert Ihrer Immobilie.

In einigen Fällen ist es hilfreich, den Verkehrswert durch einen Gutachter erstellen zu lassen. Das kann ein Architekt mit einer Zusatzqualifikation oder auch ein zertifizierter Makler sein.

Verkehrswert berechnen: Wertermittlungsverfahren

Der Verkehrswert kann mithilfe verschiedener Wertermittlungsverfahren berechnet werden. Welches Verfahren sich im Einzelfall eignet, hängt von der Gebäudeart und von der Nutzung ab. Die drei gängigen Verfahren im Überblick:

    • Vergleichswertverfahren: besonders geeignet für Eigentumswohnungen, Reihenhäuser und Baugrundstücke
    • Ertragswertverfahren: geeignet für Gewerbeobjekte und Mietshäuser
    • Sachwertverfahren: für Einfamilien- oder Zweifamilienhäuser

Eine einfache Rechenformel ist für eine gute Verkehrswertermittlung ungeeignet. Laut Wertermittlungsverordnung muss immer die aktuelle und regionale Marktsituation mit in die Berechnung einfließen. Je mehr Angaben Sie zu Ihrer Immobilie machen können, desto genauer lässt sich der realistische Marktwert ableiten.

Der Gutachter sollte mit dem regionalen Immobilienmarkt vertraut sein und im besten Fall Vergleichsobjekte benennen können. Bei gerichtlichen Auseinandersetzungen, beispielsweise bei einem Scheidungs- oder Erbschaftsverfahren, muss die Wertermittlung von professioneller Seite durchgeführt werden. Der Gutachter erstellt ein schriftliches Wertgutachten, dieses ist kostenpflichtig.

Für eine umfassende Berechnung müssen die Lage und der Gebäudezustand analysiert und das Grundstück begutachtet werden. Bei Mietshäusern spielt auch die Mietsituation eine Rolle. Wichtige Dokumente wie Grundrisse, der Grundbuchauszug und der Energieausweis sollten in jedem Fall vorliegen.

Verkehrswert berechnen: Lage und Zustand des Gebäudes

Bestimmte Merkmale des Gebäudes wirken sich wertsteigernd oder wertmindernd aus. Diese sind im Folgenden:

    • die Nähe von Schulen, Kitas, Einkaufsmöglichkeiten und Erholungsgebiete in der näheren Umgebung
    • die Erreichbarkeit und der Ausbau des öffentlichen Nahverkehrs
    • die Ausrichtung des Gebäudes, beispielsweise eine Terrasse auf der Südseite
    • Möglichkeiten für Anbauten (z. B. Wintergärten) und Gebäudeerweiterungen
    • das Vorhandensein von Parkplätzen auf dem Grundstücksgelände
    • der Zustand des Daches
    • der Zustand der elektrischen Leitungen und der Wasserrohre
    • durchgeführte oder erforderliche Modernisierungen

Verkehrswert berechnen: Das Grundstück

Neben der Immobilie beeinflusst das Grundstück den Wert entscheidend mit. Bei Altbauten stellt sich häufig die Frage, ob es sich lohnt, das Gebäude zu sanieren. In einigen Fällen sind ein Abriss und ein Neubau interessant.

Beim Grundstück spielt neben der Größe vor allem die Lage eine Rolle. Auch die Tatsache, ob das Grundstück eben ist oder ob es sich um eine Hanglage handelt, bestimmt den Marktwert mit.

Verkehrswert berechnen: Vermietungen

Handelt es sich um ein Mietobjekt oder sind Wohneinheiten der Immobilie vermietet, dann muss dies ebenfalls in die Berechnung einfließen. Die Details des Mietvertrags, die Länge des Mietverhältnisses und die Höhe der Mieten spielen hierbei eine wichtige Rolle.

Nötige Dokumente zur Berechnung des Verkehrswertes

Wenn Sie den Verkehrswert Ihrer Immobilie bestimmen lassen möchten, sollten Sie die folgende Unterlagen bereit halten:

    • Grundriss und Bauplan
    • einen Auszug aus dem Grundbuch
    • eine aktuelle Flurkarte
    • die Berechnung der Wohnfläche
    • Kostenbelege für Zusatzausstattungen: Schwimmbad, Klimaanlage, Alarmanlage
    • einen aktuellen Energieausweis
    • aktuelle Nebenkostenabrechnungen
    • Unterlagen über bauliche Veränderungen, Renovierungen und Modernisierungsmaßnahmen
    • Wegerechte und Wohnrechte

Bei Eigentumswohnungen und Teileigentum benötigen Sie zusätzlich:

    • den Aufteilungsplan
    • Teilungspläne und die Gemeinschaftsordnung
    • Wohngeldabrechnungen und Hausgeldabrechnungen. In der Regel werden die Abrechnungen aus den vergangenen fünf Jahren nachgefragt.
    • Dokumente zur Instandhaltungsrücklage
    • Unterlagen zu den letzten Eigentümerversammlungen und der Beschlüsse.
    • die Mietverträge
    • Mieterträge pro Jahr

Das Vergleichswertverfahren

Bei dieser Art der Wertermittlung werden Verkaufspreise vergleichbarer Immobilien herangezogen. Die Vergleichsimmobilien sollten in der Gebäudeart, dem Baujahr, dem Zustand und auch der Lage deutliche Gemeinsamkeiten aufweisen.

Auf der Basis dieses Vergleichs lässt sich der zu erwartende Verkehrswert ableiten. Je mehr Vergleichsimmobilien vorhanden sind, desto genauer ist die Aussagekraft der Wertermittlung. Eine Übersicht über vergleichbare Gebäude inklusive der Verkaufspreise (Preisspiegel) können beim örtlichen Bauamt angefordert werden.

Als besonders wichtige Faktoren im Vergleichswertverfahren gelten die bauliche Substanz, die Wohnfläche und die besondere Lage. Zur Lage zählt auch die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel und die Nähe zu Schulen, Kitas, Einkaufsmöglichkeiten oder Parkflächen.

Das Vergleichswertverfahren eignet sich insbesondere für Eigentumswohnungen in größeren Wohnanlagen und für Reihenhäuser in Reihenhaussiedlungen. Außerdem ist das Verfahren zur Wertermittlung von unbebauten Baugrundstücken geeignet. Ist ein Grundstück erst einmal bebaut, dann ist ein Vergleich deutlich schwieriger und ungenauer, da sich die Gebäude stark unterscheiden.

Das Sachwertverfahren

Dieses Verfahren ist genauer als das Vergleichswertverfahren, jedoch deutlich aufwendiger. Hier wird das Gebäude unabhängig vom Grundstück bewertet. Das Verfahren dient häufig zur Wertermittlung von Ein- oder Zweifamilienhäusern und eignet sich für Doppelhäuser oder freistehende Immobilien gleichermaßen.

Der Gebäudewert ergibt sich unter anderem durch folgende Faktoren:

    • die Anschaffungskosten des Gebäudes
    • die Kosten für den Neubau inklusive sämtlicher Zusatzleistungen. Dies können Handwerkerkosten oder Materialkosten für Sonderausstattungen sein.
    • die Abnutzungserscheinungen älterer Gebäude. Diese müssen berücksichtigt und von den Anschaffungskosten abgezogen werden.
    • Modernisierungskosten für aufwendige energetische Sanierung
    • die Kosten für das Baugrundstück: Hier wird der ortsübliche Quadratmeterpreis angesetzt. Den sogenannten Bodenrichtwert erhalten Sie beim zuständigen Katasteramt oder beim Bauamt.

Das Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren wird insbesondere bei größeren Mietobjekten und bei Gewerbeobjekten eingesetzt. Kurz: für die Wertermittlung von Gebäuden, die in erster Linie als Kapitalanlage genutzt werden.

Die Berechnung folgt ähnlichen Kriterien wie beim Sachwertverfahren. Sowohl das Baugrundstück (Bodenwert) als auch der Immobilienwert (Gebäudeertragswert) werden unabhängig voneinander ermittelt.

In den Gebäudeertragswert fließen die erwartbaren Mieteinnahmen und sämtliche Kosten mit ein. Hierzu zählen alle Kosten, die für die Bewirtschaftung und die Instandhaltung der Immobilie erforderlich sind, und die Jahresnettokaltmiete. Das Ertragswertverfahren ist sehr komplex und wird in der Regel von Experten durchgeführt.

Wer erstellt das Wertgutachten?

Für eine umfassende und exakte Berechnung sollten Sie Ihre Immobilie durch einen Experten begutachten lassen. Häufig wird der eigentliche Marktwert eines Gebäudes oder eines Baugrundstücks vom Eigentümer über- oder unterschätzt.

Ein professionelles Gutachten berücksichtigt sämtliche Aspekte, auch solche Faktoren, die dem Eigentümer zunächst als nebensächlich erscheinen. Auch für spätere Preisverhandlungen gegenüber den Käufern ist ein Expertengutachten hilfreich. Letztlich gibt es auch dem Käufer ein hohes Maß an Sicherheit darüber, dass der angesetzte Kaufpreis auch wirklich gerechtfertigt ist.

Das Gutachten kann von folgenden Personen und Institutionen erstellt werden:

    • Immobilienmakler, die sich mit den regionalen Gegebenheiten auskennen sowie Angebot und Nachfrage gut einschätzen können.
    • Immobiliengutachter sind entsprechend zertifiziert. Auch Bauingenieure und Architekten verfügen häufig über eine Zusatzqualifikation als Sachverständiger. Gutachten von zertifizierten Sachverständigen werden auch für gerichtliche Auseinandersetzungen benötigt.
    • Banken und Sparkassen schätzen ebenfalls den Marktwert von Immobilien ein. Dies ist meistens bei der Vergabe von Krediten der Fall. In der Regel ist eine solche Einschätzung nicht mit dem Umfang eines Gutachtens vergleichbar, es entspricht eher einer groben Übersicht.
    • Auch Finanzämter ermitteln den Verkehrswert von Immobilien. Das kommt bei Schenkungen oder auch bei Erbschaften vor. Das Finanzamt ermittelt den Verkehrswert auf Basis eines typisierten Massenverfahrens. Hierbei werden, wie der Name schon andeutet, Faktoren wie die Lage, die Ausstattung und der bauliche Zustand nicht näher berücksichtigt. Im Regelfall findet keine Begutachtung vor Ort statt.