Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung müssen in der Einkommensteuererklärung angegeben werden. Diese Einnahmen werden zu weiteren versteuerbaren Einkünften hinzugerechnet. Vermieter benötigen für ihre Steuererklärung die erweiterte Anlage V. Auf welche Angaben Sie hier besonders achten sollten und welche Fristen für die Abgabe der Steuererklärung gelten, erfahren Sie im Beitrag.
Abgabefristen für Ihre Steuererklärung
Die Einkommensteuererklärung gehört zur jährlichen To-do-Liste. Dennoch warten viele Vermieter so lange wie möglich mit der Abgabe. Oft wird der Aufwand gescheut, alle Einkünfte und Ausgaben zusammen zu stellen. Dabei macht es Sinn, wenn Sie Ihre Steuererklärung das gesamte Jahr über im Blick behalten und auf eine ausgewogene Balance zwischen Einnahmen und Aufwendungen achten.
Als Vermieter versteuern Sie neben Ihren weiteren Einkünften auch Ihre Mieteinnahmen. Diese gelten als Einnahmen – mitunter machen diese Mieteinnahmen auch den Hauptanteil des Gesamteinkommens aus. Die Abgabefrist für die Steuererklärung ist in der Regel der 31.07. des nachfolgenden Jahres.
Kümmert sich Ihr Steuerberater oder ein Lohnsteuerhilfeverein um die Einkommensteuer, dann können Sie sich mit der Abgabe einige Monate länger Zeit lassen. In diesen Fällen reicht es aus, wenn die Steuererklärung bis zum letzten Februartag des übernächsten Jahres beim Finanzamt abgegeben wird. Wichtig: Es zählt das Datum des Eingangsstempels.
Wenn Sie aus unvorhersehbaren Gründen Ihre Steuererklärung nicht termingerecht fertigstellen können, dann gibt es die Möglichkeit einer Fristverlängerung. Hierfür reicht ein formloser Antrag bei Ihrem Finanzamt. Oft können Sie diesen per E-Mail stellen. Gründe für eine Fristverlängerung sind beispielsweise Krankheiten oder das Fehlen wichtiger Unterlagen.
Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung
Das wichtigste Formular der Steuererklärung für Vermieter ist die sogenannte Anlage V. Hier werden die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung eingetragen. Nach § 21 des Einkommensteuergesetzes gelten diese als versteuerbares Einkommen. Das gilt für alle Vermietungen, auch für die Vermietung von Garagen, Grundstücken, Gärten und für Ferienhäuser.
Bei der Berechnung des Einkommens machen Sie im Gegenzug Ihre Ausgaben steuerlich geltend. Auf diese Weise reduzieren Sie Ihre Steuerlast – Sie erhalten möglicherweise Steuern zurück oder müssen weniger bezahlen.
Die Anlage V besteht aus einer Vorder- und einer Rückseite. Auf der Vorderseite tragen Sie Ihre Einkünfte aus Vermietungen ein. Auf der Rückseite führen sie die entstandenen Kosten auf, inklusive der Aufwendungen für Modernisierungen, Kredite sowie die laufenden Nebenkosten.
Regelungen für Mehrfamilienhäuser und Wohngemeinschaften
Als Vermieter benötigen Sie für jedes Gebäude eine gesonderte Anlage V. Dies gilt auch für leerstehende Immobilien und Wohneinheiten. Mietobjekte mit mehreren abgeschlossenen Wohneinheiten werden auf einem Formular zusammengefasst. Das gilt zum Beispiel für Mehrfamilienhäuser.
Sonderfall: Einzelne Einheiten innerhalb einer WG müssen gesondert mit jeweils einer eigenen Anlage V aufgeführt werden.
Die Anlage V der Steuererklärung
In der Anlage V tragen Sie sämtliche Eckdaten wie die Lage, die Größe und das Baujahr Ihres Mietobjektes ein. Weitere Angaben sind die Mieteinnahmen zuzüglich der gezahlten Nebenkosten.
Auch Einkünfte aus sogenannter Sondervermietung, zum Beispiel einer Garagenvermietung, müssen Sie hier aufführen. Auch Mietausfälle durch zeitweise Leerstände und die Nachzahlung von Nebenkosten müssen hier angegeben werden.
Aufwendungen verringern die Steuerlast
Neben den Einkünften tragen sie in der Anlage V auch Ihre Ausgaben ein. Die Aufwendungen zählen zu den sogenannten Werbungskosten. Dies können Kosten für Reparaturen, Handwerksrechnungen, Zahlungen für Hausmeistertätigkeiten, Reinigungs- oder Verwaltungsarbeiten sein. Achten Sie hier auch auf scheinbar geringe Kosten wie Ihre eigenen Fahrtkosten zum Mietobjekt.
Kosten für kleinere Reparaturen oder für den Erhalt des Mietobjektes, die unter der Grenze von 800 Euro netto pro Jahr liegen, dürfen komplett von den Mieteinnahmen abgezogen werden. Alle Beträge, die über der 800 Euro Marke liegen, werden im Rahmen von Abschreibungen über mehrere Jahre steuerlich geltend gemacht. Hier kann Ihnen im Zweifelsfall ein Steuerberater helfen.
Zu den Ausgaben im Rahmen der Werbungskosten zählen auch die Grundsteuer und die Nebenkosten, die vom Vermieter abgeführt werden. Somit gelten die Nebenkosten zum einen als Einnahmen (der Mieter zahlt Ihnen die Nebenkosten) und zum anderen als Ausgaben (als Vermieter führen Sie die Nebenkosten ab).
Weitere Aufwendungen sind Abschreibungen und Kreditzinsen (für Immobilienkredite), öffentliche Zuschüsse und Guthabenzinsen aus Bausparverträgen. Abschreibungen können sich je nach Gebäudebaujahr auf bis zu 2,5 Prozent des Kaufpreises pro Jahr belaufen.
Die Werbungskosten in der Übersicht
Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung abzüglich aller Aufwendungen ergeben somit den Gewinn – oder auch den Verlust – der Ihnen im laufenden Jahr durch Ihre Immobilie entstanden ist. Der Gewinn wird mit dem weiteren relevanten Einkommen addiert. Die Gesamtbesteuerung erfolgt dann mit Ihrem persönlichen Steuersatz.
Steuerfreibeträge auf Mieteinnahmen
Sofern Sie Arbeitnehmer sind und Ihre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung Ihr nebenberufliches Einkommen sind, gilt ein Freibetrag in Höhe von 410 Euro. Dieser Freibetrag gilt pro Steuerjahr.
Als Vermieter sind Sie dann zur Abgabe einer Einkommensteuererklärung verpflichtet, wenn Ihr Einkommen zuzüglich Ihrer Mieteinnahmen den Grundfreibetrag von 9.744 Euro für unverheiratete Personen und 19.488 Euro für Verheiratete übersteigt. Ist dies der Fall, gelten die oben beschriebenen Abgabefristen.
Das Zufluss-/Abfluss-Prinzip in der Steuererklärung
Sämtliche Einnahmen durch Vermietung und Verpachtung müssen exakt dem Steuerjahr zugeordnet werden, in dem diese erwirtschaftet wurden. Dies gilt auch für Ihre Ausgaben, beispielsweise für Modernisierungen. Diese können Sie nur für das Jahr steuerlich absetzen, in dem diese tatsächlich angefallen sind.
Ferienwohnungen und Untervermietung
Für Untervermietungen und Ferienwohnungen gelten im Grunde dieselben Regeln wie für die direkte Vermietung von Wohnraum. Allerdings gilt für Untervermietungen, die nur für einen begrenzten Zeitraum stattfinden, einmalig ein Freibetrag in Höhe von 520 Euro.
Wird der Freibetrag in Anspruch genommen, dann können Kosten, die mit dem vermieteten Wohnraum in Verbindung stehen, nicht steuerlich geltend gemacht werden.
Vermieterwelt-Tipp
Für Vermieter gibt es im Rahmen der Steuererklärung einiges zu beachten. Die entsprechenden Fristen zur Abgabe müssen eingehalten werden. Sämtliche Einkünfte inklusive “versteckter” Einnahmen wie gezahlte Nebenkosten der Mieter oder die Mietzuschläge bei möblierten Wohnungen sind hier zu berücksichtigen. Eine besondere Rolle in der Steuererklärung spielen die Aufwendungen, die im Steuerjahr anfallen. Diese können Ihre Steuerlast unter Umständen drastisch reduzieren.
Was Sie als Vermieter als Aufwendungen oder Werbungskosten absetzen dürfen, das ist gesetzlich geregelt. Sofern Ihre Einkünfte nicht nur geringfügig sind, ist es ratsam, wenn Sie sich einmal von einem Steuerberater oder einem Lohnsteuerhilfeverein beraten lassen. Dieser kann Ihre persönliche Situation am besten beurteilen und Sie mit Tipps unterstützen, die optimal auf Ihre Einkommenssituation zugeschnitten sind.
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