Verhältnis zwischen Untermieter und Vermieter

Zwischen Ihnen als privater Vermieter und dem Untermieter besteht zunächst einmal keine direkte vertragliche Verbindung. Wenn Sie Ihre Erlaubnis erteilt haben, ist Ihr Hauptmieter automatisch der „Vermieter“ des Untermieters. Dennoch gehen zum Beispiel die Mietzahlungen weiterhin direkt an Sie.

Sie haben als privater Vermieter das Recht auf Auskunft. Ihr Hauptmieter muss Ihnen Daten zu dem Untermieter mitteilen. Hierzu zählen Angaben zu der Anzahl der Untermieter und zu jedem neuen Bewohner.

Sollte der Untermieter allerdings den Wunsch äußern in der Wohnung zu bleiben und Sie sind damit einverstanden, können Sie ihn zum Hauptmieter ernennen. So haben Sie direkt einen Nachmieter für die sonst leerstehende Wohnung. Sie sparen sich also viel Aufwand einer Suche nach neuen Mietern.

Zustimmung Untervermietung

Ihr Hauptmieter ist durch §540 BGB dazu verpflichtet vorab Ihre Erlaubnis einzuholen. Sobald seitens Ihres Mieters ein berechtigtes Interesse aus wirtschaftlichen, persönlichen oder familiären Gründen an einer Untervermietung besteht, müssen Sie zustimmen.

Kann Ihr Hauptmieter folgende Gründe vorweisen, müssen Sie eine Untermiete zulassen:

    • Ihr Mieter möchte eine WG gründen.
    • Die Wohnung kann von ihm wegen seines Berufs für einen bestimmten Zeitraum nicht genutzt werden.
    • Ihr Mieter tritt ein Semester oder eine zeitweise Beschäftigung im Ausland an.
    • Der bisherige Lebenspartner Ihres Hauptmieters ist ausgezogen und er Sucht Ersatz durch einen Untermieter.
    • Die finanzielle Situation Ihres Mieters ändert sich und er ist finanziell auf die Untermiete angewiesen.
    • Ihr Mieter ist auf häusliche Pflege und körperliche Unterstützung angewiesen.

Sobald einer der oben genannten Gründe gegeben ist, kann Ihr Mieter vor Gericht sein Recht einklagen. Ein Widerspruch durch Sie ist hier meistens zwecklos.

Untervermietung ablehnen: Gründe

Generell ist die Regelung zur Untermiete sehr mieterfreundlich gestaltet. Dennoch können Sie unter Berufung folgender Gründe ablehnen:

    •  Durch den Zuzug einer weiteren Person ist die Wohnung überbelegt. Die Faustregel liegt hier bei einem Mieter pro Zimmer. Dies sollten Sie aber im Einzelfall noch von einem Rechtsbeistand überprüfen lassen.
    • Die gesamte Wohnung soll vermietet werden.
    • Ihr Hauptmieter möchte die Wohnung zweckentfremden und/oder gewerblich nutzen (z.B. für Touristen im Urlaub anbieten).
    • Der Untermieter ist Ihnen bekannt und es ist davon auszugehen, dass er den Hausfrieden stört. (Diskriminierungen aufgrund der Hautfarbe, Religion oder sexueller Orientierung sind selbstverständlich niemals Gründe einen Untermieter abzulehnen.)

Ob Sie dem Wunsch zustimmen oder nicht: Sie sollten wie sonst auch eine transparente Kommunikation anstreben und Streitpunkte vermeiden.

Mieterhöhung durch den Einzug eines Untermieters

Ist zu erwarten, dass durch den Einzug des Untermieters zum Beispiel die Nebenkosten steigen? Dann können Sie laut § 553 Abs. 2 BGB einen sogenannten Untermietzuschlag verlangen.

So muss auch die Höhe des Zuschlags nachvollziehbar und gerechtfertigt sein. Hier ist eine Preisspanne von 5 bis 30 Euro realistisch. Andere Erfahrungsberichte sprechen von einem Zuschlag von bis zu 20 Prozent.

Ihr Mieter ist außerdem dazu in der Lage Ihren Vorschlag für die Mieterhöhung abzulehnen. Damit riskiert er aber sein eigenes Mietverhältnis. Denn: In dem Falle sind Sie dazu berechtigt ihm eine Kündigung auszusprechen.

Wann benötigt Ihr Mieter keine Erlaubnis von Ihnen?

Möchten direkte Verwandte (Kinder, Ehepartner, Eltern, Stiefkinder) zu Ihrem Hauptmieter ziehen, benötigt er hierfür nicht Ihre ausdrückliche Erlaubnis. Auch Hausangestellte und Pflegepersonal dürfen einfach zur Untermiete in Ihrer Wohnung leben.

Partner, Enkelkinder, Schwester/Bruder oder Schwiegersohn/-tochter sind hier nicht inbegriffen. Gäste, die länger als sechs Woche in der Wohnung bleiben müssen bei Ihnen angemeldet werden.

Wohnung ohne Erlaubnis untervermietet

Fehlt Ihrem Hauptmieter Ihre Erlaubnis zur Untermiete (aus berechtigtem Interesse abgelehnt oder Sie wurden nicht informiert) ist eine Kündigung gerechtfertigt. Durch § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist dies geregelt.

Hat Ihr Mieter ohne Ihr Einverständnis einen Untermieter in Ihrem Wohnraum leben lassen, können Sie eine Unterlassung oder fristlose Kündigung vor Gericht erwirken.

Hilft Ihnen dieser Beitrag in Ihrem Vermieteralltag?