Nach einer aktuellen Entscheidung des BGH bleibt eine ordentliche Kündigung wegen Mietrückständen auch wirksam, wenn der Mieter diese spätestens binnen zwei Monaten nach Zugang der Räumungsklage nachzahlt. Vermeiden kann er damit nur eine fristlose Kündigung.
Das ist die gesetzliche Grundlage
Bei Zahlungsrückständen des Mieters oder mehreren Verspätungen kann der Vermieter außerordentlich kündigen. Für den Mieter gibt es aber eine Rettung: Zahlt er die komplette ausstehende Summe innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage, wird die fristlose Kündigung unwirksam. Diese sogenannte Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) kann das Mietverhältnis – zumindest erst einmal – retten.
Mietrückstand auch bei (unberechtigter) Mietminderung
In Berlin hatte ein Mieter die Miete so lange gemindert, bis er insgesamt mit gut zweieinhalb Monatsmieten im Rückstand war. Die Vermieterin reagierte und erklärte die fristlose Kündigung. Gleichzeitig sprach sie aber auch hilfsweise die ordentliche fristgerechte Kündigung aus. Diese sollte für den Fall gelten, dass die fristlose Kündigung unwirksam ist.
Der Mieter zog nicht aus, sodass die Vermieterin auf Räumung und Zahlung klagte. Schließlich bezahlte der Mieter innerhalb der Zwei-Monats-Frist den ganzen Rückstand. Er war der Ansicht, dass das Mietverhältnis damit weiterlaufen würde.
BGH bestätigt: Ordentliche Kündigung bleibt trotz Nachzahlung wirksam
Der BGH gab aber der Vermieterin recht. Zwar sei die außerordentliche fristlose Kündigung durch die Nachzahlung der Mietschulden unwirksam. Hierdurch schütze das Gesetz den Mieter und gebe ihm zusätzliche Zeit, trotz seines Vertragsbruchs nicht sofort ausziehen zu müssen. Auf die ordentliche fristgerechte Kündigung habe das aber keinen Einfluss. Sie bleibe trotz Nachzahlung wirksam, so der BGH.
Vermieterwelt-Tipp
Für Sie als Vermieter heißt das: Sprechen Sie neben der fristlosen Kündigung wegen Mietschulden (§§ 569 Abs. 3 Nr. 1, 543 Abs. 2. Nr. 3, Abs. 1 BGB) immer auch hilfsweise die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 1 BGB aus. Nur so kann die Wirkung der Schonfristzahlung des Mieters vermieden und ein schuldenbelastetes Mietverhältnis schließlich beendet werden.Über den Experten
Anna Katharina Kastner
Anna Katharina Kastner verfügt als Anwältin über mehr als zehn Jahre Erfahrung in allen vertrags- und forderungsrechtlichen Angelegenheiten. Sie ist Expertin für Vertragsrecht, Forderungsmanagement und baurechtliche Freigaben.
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