Mietvertrag schließt Eigenbedarfskündigung aus

Der ursprüngliche Eigentümer hatte mit den Mietern im Mietvertrag vereinbart: „Eine Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter ist ausgeschlossen.“ Dann wurde die Wohnung zwangsversteigert.

Der neue Eigentümer brauchte die Wohnung für seinen Sohn. Deshalb kündigte er dem Mieter vier Tage nach dem Erwerb wegen des Eigenbedarfs. Doch der Mieter weigerte sich auszuziehen und akzeptierte die Kündigung nicht. Er berief sich auf den Mietvertrag und den Ausschluss der Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter.

Sofortige Eigenbedarfskündigung nach Zwangsversteigerung wirksam

Damit kam der Mieter vor dem BGH nicht durch. Der neue Eigentümer hatte die Kündigung sofort nach dem Erwerb der Wohnung erklärt. Ein Eigenbedarf lag vor, da er die Wohnung gerade für seinen Sohn erworben hatte. Damit lagen die gesetzlichen Bedingungen für die erlaubte Kündigung wegen Eigenbedarfs vor. Die Klausel im Mietvertrag änderte daran nichts. Denn der Ausschluss des Kündigungsrechts des Vermieters gilt nicht nach einer Zwangsversteigerung.

Ausnahme: Mieter hätte dafür Mietrecht vor Zwangsversteigerung anmelden müssen

Die Karlsruher Richter betonten jedoch, dass der Mieter einen Ausweg gehabt hätte. Im Zwangsvollstreckungsverfahren vor der Versteigerung hätte er sein Recht aus dem Mietvertrag anmelden können. Der neue Eigentümer hätte in der Versteigerung den Zuschlag dann unter Ausschluss des Sonderkündigungsrechts erhalten. Da der Mieter das nicht gemacht hatte, bekam der Erwerber den Zuschlag ohne Kündigungsausschluss.