Bei Zwangsversteigerungen darf der Ersteigerer einer vermieteten Wohnung dem Mieter wegen Eigenbedarfs kündigen. § 57a Zwangsversteigerungsgesetz gibt ihm dazu ein Sonderkündigungsrecht. Jetzt steht fest: Das gilt auch dann, wenn im Mietvertrag die Kündigung wegen Eigenbedarfs ausgeschlossen ist. So urteilte der BGH als höchste Instanz zugunsten des neuen Vermieters.
Mietvertrag schließt Eigenbedarfskündigung aus
Der ursprüngliche Eigentümer hatte mit den Mietern im Mietvertrag vereinbart: „Eine Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter ist ausgeschlossen.“ Dann wurde die Wohnung zwangsversteigert.
Der neue Eigentümer brauchte die Wohnung für seinen Sohn. Deshalb kündigte er dem Mieter vier Tage nach dem Erwerb wegen des Eigenbedarfs. Doch der Mieter weigerte sich auszuziehen und akzeptierte die Kündigung nicht. Er berief sich auf den Mietvertrag und den Ausschluss der Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter.
Sofortige Eigenbedarfskündigung nach Zwangsversteigerung wirksam
Damit kam der Mieter vor dem BGH nicht durch. Der neue Eigentümer hatte die Kündigung sofort nach dem Erwerb der Wohnung erklärt. Ein Eigenbedarf lag vor, da er die Wohnung gerade für seinen Sohn erworben hatte. Damit lagen die gesetzlichen Bedingungen für die erlaubte Kündigung wegen Eigenbedarfs vor. Die Klausel im Mietvertrag änderte daran nichts. Denn der Ausschluss des Kündigungsrechts des Vermieters gilt nicht nach einer Zwangsversteigerung.
Ausnahme: Mieter hätte dafür Mietrecht vor Zwangsversteigerung anmelden müssen
Die Karlsruher Richter betonten jedoch, dass der Mieter einen Ausweg gehabt hätte. Im Zwangsvollstreckungsverfahren vor der Versteigerung hätte er sein Recht aus dem Mietvertrag anmelden können. Der neue Eigentümer hätte in der Versteigerung den Zuschlag dann unter Ausschluss des Sonderkündigungsrechts erhalten. Da der Mieter das nicht gemacht hatte, bekam der Erwerber den Zuschlag ohne Kündigungsausschluss.
Vermieterwelt-Tipp
Erneut stärkt der BGH Ihnen als Vermieter den Rücken. Das Urteil zeigt aber auch klar, was Sie als Ersteigerer einer Wohnung zu beachten haben, wenn Sie wegen Eigenbedarfs am Mietvertrag vorbei kündigen möchten. Deshalb:
Über den Experten
Anna Katharina Kastner
Anna Katharina Kastner verfügt als Anwältin über mehr als zehn Jahre Erfahrung in allen vertrags- und forderungsrechtlichen Angelegenheiten. Sie ist Expertin für Vertragsrecht, Forderungsmanagement und baurechtliche Freigaben.
Für Newsletter registrieren
Relevante Urteile
- Neu
Mieterhöhung nach Modernisierung: Worauf Vermieter achten müssen
Mieterhöhungen können zu Streitigkeiten führen. Auch bei Mieterhöhungen nach einer Modernisierung, obwohl hiervon mittel- und langfristig beide Mietparteien profitieren. Immerhin sorgt die Modernisierung für Einsparungen im Energiebereich und somit für […]
Mietpreis: Ist die Höhe der vorletzten Miete als Bemessungsgrundlage zulässig?
Die Miete des vorletzten Mieters kann den Mietpreis bei Neuvermietungen entscheidend beeinflussen und einen Miete ermöglichen, die eigentlich oberhalb der Mietpreisbremse liegt. Diese Regelung ist auf ein kürzlich erfolgtes Urteil […]
Verwendung von alten Mietspiegeln bei Mieterhöhungsverlangen
Zwischen den Vertragsparteien bestand seit dem 01.04.2014 ein Mietvertrag über eine 79 Quadratmeter große Wohnung in Magdeburg. Mit Schreiben vom 19.01.2017 forderte der Vermieter den Mieter zur Zustimmung zu einer […]
Mietenbegrenzungsverordnung: Hessische Landesregistrierung setzt Mietpreisbremse in Kraft
Ob eine Wohnung in einem solchen Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt, wird von den Landesregierungen der Bundesländer bestimmt. Die Mietpreisbremse gilt also nicht überall in Deutschland, sondern setzt ein vorheriges […]