Das Amtsgericht Hersbruck entschied, dass Vermieter bei einem geplanten Wohnungsverkauf grundsätzlich ein Zutrittsrecht zur vermieteten Wohnung haben, auch wenn die Mieterin schwer psychisch erkrankt ist. Dieses Recht darf jedoch nur unter strengen Auflagen ausgeübt werden, etwa mit einer Ankündigungsfrist von einer Woche, begrenzter Personenzahl und festgelegtem Zeitrahmen. Die Interessen beider Parteien – insbesondere Eigentumsrecht des Vermieters und Gesundheitsschutz der Mieterin – müssen sorgfältig abgewogen werden. Vertragliche Regelungen zum Betretungsrecht bleiben wirksam, können aber im Einzelfall eingeschränkt werden. Die Mieterin wurde zur Duldung verpflichtet und zur Zahlung von Anwaltskosten verurteilt.
Sachverhalt
Die Vermieter wollten ihre vermietete Wohnung verkaufen und verlangten Zugang zur Wohnung für Besichtigungen durch Makler oder Kaufinteressenten. Die Mieterin lehnte dies ab. Sie litt unter einer schweren psychischen Erkrankung, die laut ärztlichen Attesten bei Kontakt mit fremden Personen in ihrer Wohnung akute Suizidgefahr auslösen konnte.
Im Mietvertrag war ein Betretungsrecht bei besonderem Anlass geregelt, etwa bei einem geplanten Verkauf. Die Vermieter kündigten Besichtigungen mit einer Frist von drei Werktagen an und forderten Zugang zu allen Räumen einschließlich Kellerabteil. Die Mieterin beantragte die vollständige Abweisung der Klage.
Urteil
Das Amtsgericht Hersbruck (11.08.2020, Az.: 4 C 1007/19) entschied, dass ein grundsätzliches Zutrittsrecht der Vermieter besteht, dieses jedoch unter strengen Auflagen auszuüben ist. Die Klage wurde daher nur teilweise stattgegeben.
Die Mieterin muss Besichtigungen dulden, wenn folgende Bedingungen eingehalten werden:
- Ankündigungsfrist: mindestens eine Woche im Voraus schriftlich
- Zeitfenster: Werktage zwischen 10:00 Uhr und 18:00 Uhr
- Personenanzahl: maximal zwei Personen gleichzeitig
- Dauer: höchstens 45 Minuten
- Zutrittsumfang: alle Räume der Wohnung einschließlich Kellerabteil
Die Mieterin wurde zur Zahlung vorgerichtlicher Anwaltskosten in Höhe von 78,20 € verurteilt. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Bedeutung für Vermieter
Auch bei schwerer Krankheit eines Mieters bleibt das Zutrittsrecht des Vermieters grundsätzlich bestehen, wenn ein berechtigter Anlass wie ein geplanter Verkauf vorliegt. Allerdings muss dieses Recht rücksichtsvoll und unter Berücksichtigung der individuellen Situation des Mieters ausgeübt werden.
Vertragliche Regelungen zum Betretungsrecht sind wirksam, müssen aber im Einzelfall durch eine Interessenabwägung eingeschränkt werden. Gerichte prüfen dabei insbesondere die Grundrechte auf Eigentum, Unverletzlichkeit der Wohnung und körperliche Unversehrtheit.
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Häufige Fragen und Antworten
Ja, das Zutrittsrecht des Vermieters besteht grundsätzlich auch bei schwerer Krankheit des Mieters, muss aber unter strengen Auflagen ausgeübt werden.
Die Besichtigung muss mindestens eine Woche vorher schriftlich angekündigt werden, darf nur an Werktagen zwischen 10:00 und 18:00 Uhr stattfinden, maximal 45 Minuten dauern und höchstens zwei Personen gleichzeitig betreffen.
Ja, das Zutrittsrecht umfasst alle Räume der Wohnung einschließlich des Kellerabteils.
Der Mieter muss Besichtigungen dulden, wenn die genannten Bedingungen eingehalten werden. Eine vollständige Verweigerung ist nicht zulässig.
Ja, vertragliche Regelungen zum Betretungsrecht sind wirksam, können aber im Einzelfall durch eine Interessenabwägung eingeschränkt werden.
Fazit
Vermieter müssen bei Besichtigungen in sensiblen Fällen strenge Vorgaben beachten, um ihr Zutrittsrecht rechtssicher durchzusetzen.
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