Wohnflächenberechnung – Das müssen Vermieter beachten

Berechnung der Wohnfläche: Bedeutung

Vermieter benötigen die exakte Wohnfläche für die Berechnung der Miethöhe. Zudem können Sie daraus die Höhe der Mietnebenkosten ableiten. Ansonsten könnten Ihnen langfristig finanzielle Nachteile entstehen.

Lassen Sie sich als Vermieter hierbei professionell unterstützen. So vermeiden Sie finanzielle Verluste oder unschöne Konsequenzen, falls Sie versehentlich eine zu hohe Quadratmeterzahl in Ihrem Mietvertrag angeben.

Berechnung von Wohnflächen: Methoden

Für die Berechnung der Wohnfläche orientieren Vermieter sich an zwei unterschiedlichen Methoden.

• • Berechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFIV)
  • Berechnung nach der DIN-Norm 277

Es gibt noch andere Methoden zur Berechnung der Wohnfläche. Hierzu zählt zum Beispiel die Berechnung nach der DIN-Norm 238. Diese gilt jedoch heute als veraltet.

Eine vorgeschriebene Methode, auf welche Art Sie die Berechnung der Wohnfläche vornehmen, existiert in Deutschland allerdings nicht. Der Nachteil: So können möglicherweise verschiedene Ergebnisse zustande kommen. Eine Ausnahme ist öffentlich geförderter Wohnraum. Hier muss die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung erfolgen.

Diese Räume zählen als Wohnfläche

Zur Wohnfläche gehören die anrechenbaren Grundflächen aller Räume in einer Wohnung. Was bedeutet das genau? Nicht alle Grundflächen sind auch zugleich Wohnflächen. Vor allem in einer Wohnung mit Dachschrägen ist die Wohnfläche häufig deutlich geringer als die Grundfläche. Jedoch zählen auch bestimmte freie Flächen im Außenbereich zum Teil als Wohnfläche. Dazu gehören beispielsweise Balkone und Terrassen.

Diese Räume werden in die Wohnflächenberechnung einbezogen:

• • Wohnzimmer
  • Schlafzimmer
  • Kinderzimmer
  • Küchen
  • Toilettenräume
  • Badezimmer
  • Dielen und Flure
  • Abstellräume, zum Beispiel Besenkammern
  • Speisekammern

In die Berechnung der Wohnfläche fließen außerdem Flächen mit Fußleisten und Fensterverkleidungen ein. Des Weiteren zählen Flächen mit Öfen, Einbaumöbeln und Badewannen als Wohnfläche.

Von der Berechnung ausgeschlossene Räume

Bestimmte Räume in Wohnungen sind von der Berechnung der Wohnfläche ausgeschlossen. Heizungsräume und Garagen sind zum Beispiel vom Wohnraum ausgenommen.

Diese Räume sind von der Wohnflächenberechnung ausgenommen:

• •  Heizungsräume
  • Waschküchen
  • Trockenräume
  • Garagen
  • Abstellräume außerhalb der Wohnung
  • Keller
  • Dachböden

Flächen, die zum Teil als Wohnfläche berücksichtigt werden

Beheizbare Schwimmbäder und Wintergärten gelten mit ihrer vollen Grundfläche als Wohnfläche. Bei ungeheizten Schwimmbädern und Wintergärten zählen jedoch nur 50 Prozent der Fläche als Wohnfläche.

Balkone, Terrassen, Dachgärten und Loggien gelten zu 25 Prozent als Wohnfläche. Bei einer besonders hochwertigen Qualität dieser Flächen gehen sogar 50 Prozent in die Berechnung ein.

Raumhöhe als wichtiger Berechnungsfaktor

Die Grundfläche ist wichtig für die Berechnung von Wohnräumen. Doch auch die Raumhöhe spielt eine maßgebliche Rolle.

Flächen mit einer Raumhöhe von mindestens zwei Metern zählen zu 100 Prozent als Wohnfläche. Anders verhält es sich bei Raumflächen mit ein bis zwei Metern Höhe. Diese gehen lediglich zu 50 Prozent in die Berechnung ein. Dies ist vor allem bei Dachschrägen der Fall. Flächen mit Raumhöhen unter einem Meter sind vom Vermieter von der Wohnflächenberechnung auszuschließen.

Flächen, die von der Wohnfläche abgezogen werden

Bestimmte Flächen müssen Sie von der Wohnfläche abziehen. Hierzu zählen:

• • Türnischen
  • Treppen und Treppenabsätze mit mehr als drei Stufen
  • Fensternischen und Wandnischen – die nicht bis zum Boden herunterreichen
  • Fensternischen und Wandnischen – die höchstens 0,13 Meter tief sind
  • Schornsteine, Säulen, Pfeiler und Vermauerungen – die höher als 1,50 Meter sind und eine Fläche von mehr als 0,1 Quadratmetern aufweisen

Die Berechnung nach der DIN-Norm 277 H2

Wohnflächen fallen unter die Kategorie Nutzfläche. Bei dieser Berechnung gelten auch Räume außerhalb der Wohnung als Wohnfläche, wie

• • Heizungsräume
  • Keller
  • Garagen
  • Waschküchen

Die Flächen von Loggien, Terrassen und Balkonen zählen ebenso zu 100 Prozent als Wohnfläche. Es gibt demnach kaum Abzüge. Des Weiteren gelten sowohl beheizte als auch unbeheizte Wintergärten und Schwimmbäder als Wohnfläche.

Raumhöhe und Dachschrägen wirken sich weniger auf die Wohnflächenberechnung aus. Eine Raumhöhe von einem Meter zählt zu einhundert Prozent als Wohnfläche, genauso wie eine Raumhöhe von zwei Metern.

Wohnflächen falsch berechnet: Konsequenzen

Zudem steht es dem Mieter frei, bei einer falschen Berechnung einen Teil der Nebenkosten zurückzufordern. Das ist aber nur dann möglich, wenn die Größe des Wohnraums um mehr als zehn Prozent von der im Vertrag abweicht.

Fordern Mieter Geld zurück, obwohl die Abweichung geringer als zehn Prozent ist, gibt es keine Handhabe. Ist die Abweichung höher als zehn Prozent, gibt eine Verjährungsfrist von drei Jahren.

Geringe Abweichungen sind erlaubt

Kleine Abweichungen um bis zu zehn Prozent sind somit zulässig. In diesem Fall müssen Sie als Vermieter keine Konsequenzen befürchten.

Als Vermieter können Sie den Wohnraum vor der Vermietung professionell vermessen lassen. So ist es Ihnen möglich, die Wohnfläche exakt berechnen zu lassen und vermeiden Rechtsstreit.

Wohnung vermessen: Möglichkeiten

Möchten Sie Ihre Wohnung selbst vermessen, dann verwenden Sie am besten ein Laser-Messgerät. Dieses Gerät arbeitet besonders genau, und Sie können es im Baumarkt ausleihen. Mittlerweile verfügen auch viele Smartphones über eine solche App.

Alternativ beauftragen Sie einen Bausachverständigen oder Architekten für die Vermessung der Wohnung. Dies verschafft Ihnen eine zusätzliche Sicherheit und ist sicher oft eine lohnende Investition.

Wohnraum exakt berechnen und Ärger vermeiden