Sachverhalt

Ausgangspunkt der Entscheidung ist eine Bestimmung im KSchG, wonach Klauseln in Verträgen zwischen Unternehmern und Verbrauchern nicht verbindlich sind, wenn sich der Unternehmer innerhalb von zwei Monaten nach Vertragsabschluss ein höheres Entgelt zusichert – es sei denn, diese Klausel wurde individuell ausgehandelt. Ursprünglich galt diese Regelung für Zielschuldverhältnisse wie Warenlieferungen, wurde aber später auch auf Dauerschuldverhältnisse wie Leasingverträge ausgeweitet.

Im Jahr 2023 wurde diese Auslegung auch auf Mietverträge angewendet. Das betrifft insbesondere Wertsicherungsklauseln, die eine automatische Anpassung der Miete an die Inflation vorsehen. Solche Klauseln sind in Mietverträgen üblich, um den realen Wert der Miete über lange Zeiträume zu erhalten. Der Oberste Gerichtshof (OGH) entschied jedoch, dass diese Klauseln ungültig sein können, wenn sie keinen ausdrücklichen Hinweis enthalten, dass sie in den ersten zwei Monaten nach Vertragsabschluss nicht gelten.

Urteil

Der Verfassungsgerichtshof bestätigte nun, dass die entsprechende Bestimmung im KSchG nicht verfassungswidrig ist. Damit bleibt die bisherige Rechtsprechung des OGH aufrecht. Die Folge: Wertsicherungsklauseln in Mietverträgen zwischen Unternehmern und Verbrauchern können ungültig sein, wenn sie keinen 2-Monats-Hinweis enthalten.

Diese Rechtsprechung gilt auch rückwirkend für alte Formularverträge und Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB). Da ein solcher Hinweis in der Praxis kaum enthalten ist, betrifft die Entscheidung potenziell Hunderttausende Mietverhältnisse.

Rückforderungen von zu viel gezahlter Miete sind grundsätzlich möglich – auch rückwirkend. Die zulässige Verjährungsfrist ist jedoch juristisch umstritten: Ob Ansprüche bereits nach drei Jahren oder erst nach einem deutlich längeren Zeitraum – in Einzelfällen möglicherweise bis zu 30 Jahren – verjähren, ist derzeit noch nicht abschließend geklärt.

Bedeutung für Vermieter

Die Entscheidung betrifft vor allem gewerbliche Vermieter. Liegt ein Mietvertrag mit einer typischen Wertsicherungsklausel ohne 2-Monats-Hinweis vor, kann diese Klausel ungültig sein. In diesem Fall waren Mieterhöhungen der letzten Jahre unzulässig.

Für Vermieter bedeutet das erhebliche wirtschaftliche Risiken: Sie bleiben langfristig an Verträge gebunden, erhalten aber real immer weniger Mieteinnahmen. Gleichzeitig steigen ihre Ausgaben für Instandhaltung und andere Leistungen weiter an. Eine einseitige Kündigung des Mietvertrags ist nur in wenigen Ausnahmefällen möglich.

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Häufige Fragen und Antworten


Wenn die Klausel keinen Hinweis enthält, dass sie in den ersten zwei Monaten nach Vertragsabschluss nicht gilt, kann sie ungültig sein.

Mietverhältnisse zwischen Unternehmern und Verbrauchern, bei denen eine Wertsicherungsklausel ohne 2-Monats-Hinweis verwendet wurde.

Ja, sie gilt rückwirkend auch für alte Formularverträge und Allgemeine Geschäftsbedingungen.

Ja, Rückforderungen sind grundsätzlich möglich – wie weit zurückliegende Ansprüche geltend gemacht werden können, ist rechtlich noch nicht abschließend geklärt.  


Vermieter können an Verträge mit ungültigen Wertsicherungsklauseln gebunden bleiben und erhalten dadurch real weniger Mieteinnahmen.

Fazit

Mietverträge mit ungültigen Wertsicherungsklauseln können zu Rückforderungen führen – auch rückwirkend. Wie lange rückwirkende Ansprüche geltend gemacht werden können, ist derzeit noch nicht abschließend geklärt.

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