Werbungskosten bei Vermietung: Welche Kosten Sie 2026 absetzen können

Was sind Werbungskosten bei Vermietung?

Werbungskosten sind alle Ausgaben, die mit der Vermietung einer Immobilie zusammenhängen und dazu dienen, Mieteinnahmen zu erzielen, zu sichern oder zu erhalten. Die rechtliche Grundlage bildet § 9 Einkommensteuergesetz (EStG).

Der Grundgedanke ist einfach: Sie versteuern nicht Ihre kompletten Mieteinnahmen, sondern nur den Überschuss, der nach Abzug der Kosten übrig bleibt. Die Formel dahinter lautet:

Mieteinnahmen − Werbungskosten = steuerpflichtige Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Liegen die Werbungskosten höher als die Mieteinnahmen, entsteht ein steuerlicher Verlust. Diesen können Sie in der Regel mit Ihren übrigen Einkünften, etwa Ihrem Arbeitslohn, verrechnen. Das senkt Ihre gesamte Einkommensteuer und führt häufig zu einer Erstattung. Besonders in den ersten Jahren nach dem Immobilienkauf, wenn Zinsen und Modernisierungskosten hoch sind, machen viele Vermieter genau hiervon Gebrauch.

Zwei Punkte sind dabei entscheidend:

• Abflussprinzip: Maßgeblich ist das Jahr, in dem Sie die Kosten tatsächlich bezahlt haben und nicht das Datum der Rechnung.
• Vermietungsabsicht genügt: Sie können Werbungskosten sogar absetzen, bevor die Wohnung vermietet ist, etwa während einer Renovierung oder bei Leerstand. Voraussetzung ist eine nachweisbare Absicht, das Objekt zu vermieten.

Diese Werbungskosten erkennt das Finanzamt an

Absetzbar ist grundsätzlich jede Ausgabe mit klarem Bezug zur Vermietung. Die folgende Übersicht zeigt die wichtigsten Kategorien mit konkreten Beispielen.

Wichtig ist in allen Fällen der Nachweis. Bewahren Sie Rechnungen, Verträge und Fahrtnachweise sorgfältig auf, denn ohne Beleg kann das Finanzamt einzelne Posten streichen.

Die Abschreibung als stiller Spitzenreiter

Die Abschreibung (Absetzung für Abnutzung, kurz AfA) ist für viele Vermieter der wertvollste Posten, weil sie jedes Jahr Steuern spart, ohne dass laufend Geld abfließt. Abgeschrieben wird allerdings nur der Gebäudeanteil – der Wert von Grund und Boden bleibt außen vor. Beim Kauf müssen Sie den Preis daher entsprechend aufteilen.

Die gängigen Sätze im Überblick:

• Bestandsgebäude (Baujahr ab 1925): 2 % pro Jahr über 50 Jahre
• Ältere Gebäude (Baujahr vor 1925): 2,5 % pro Jahr
• Neubauten ab Fertigstellung 1.1.2023: 3 % pro Jahr (lineare AfA nach § 7 Abs. 4 EStG)
• Degressive AfA: Für Wohngebäude mit Baubeginn bzw. Kauf im Jahr der Fertigstellung zwischen dem 1.10.2023 und dem 30.9.2029 können alternativ 5 % vom jeweiligen Restwert abgeschrieben werden (§ 7 Abs. 5a EStG). Das bringt in den Anfangsjahren eine deutlich höhere Steuerersparnis.

Beispiel: Sie kaufen eine vermietete Bestandswohnung für 300.000 Euro. Laut Kaufpreisaufteilung entfallen 80 % auf das Gebäude, also 240.000 Euro. Bei einem AfA-Satz von 2 % können Sie jedes Jahr 4.800 Euro als Werbungskosten ansetzen – über die gesamte Vermietungsdauer hinweg.

Vorsicht beim anschaffungsnahen Aufwand: die 15-%-Grenze

Ein teurer Stolperstein lauert direkt nach dem Kauf. Investieren Sie innerhalb der ersten drei Jahre mehr als 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten (netto, ohne Grundstück) in Instandsetzung und Modernisierung, spricht das Finanzamt von anschaffungsnahem Herstellungsaufwand.

Die unangenehme Folge: Diese Kosten sind dann nicht sofort abziehbar, sondern müssen über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden. Statt der vollen Steuerwirkung im ersten Jahr wirken sie sich also nur mit 2 bis 3 % jährlich aus.

Beispiel: Bei der oben genannten Wohnung mit einem Gebäudewert von 240.000 Euro liegt die Grenze bei 36.000 Euro netto. Lassen Sie kurz nach dem Kauf für 40.000 Euro Bad, Elektrik und Fenster erneuern, fällt der gesamte Betrag unter den anschaffungsnahen Aufwand – und ist damit nicht mehr sofort absetzbar.

Werbungskosten Vermietung: Wann beginnt die Drei-Jahres-Frist?

Ein häufiger Irrtum: Die Frist startet nicht mit dem Datum des Kaufvertrags oder der Grundbucheintragung, sondern taggenau mit dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten, also dem Moment, in dem Sie wirtschaftlich Eigentümer werden. Maßgeblich ist zudem, wann die Arbeiten durchgeführt werden, nicht wann Sie die Rechnung bezahlen. Die Zahlung hinauszuzögern, um unter der Grenze zu bleiben, funktioniert also nicht.

Der praktische Rat: Planen Sie größere Sanierungen entweder zeitlich gestreckt oder warten Sie die Drei Jahres-Frist ab. Übliche jährliche Erhaltungsarbeiten zählen nicht zur 15-%-Grenze, die genaue Abgrenzung ist aber heikel und im Zweifel einen fachlichen Blick wert.

Sonderfälle, die Vermieter oft übersehen

Leerstand: Auch wenn keine Miete fließt, bleiben die Kosten für ein ernsthaft zur Vermietung angebotenes Objekt absetzbar. Etwa Zinsen, Grundsteuer oder Inserate. Sie müssen jedoch belegen können, dass Sie aktiv und realistisch nach Mietern suchen.

Einbauküche: Eine komplette Einbauküche gilt als einheitliches Wirtschaftsgut und wird über zehn Jahre abgeschrieben. Tauschen Sie dagegen nur einzelne Teile aus, etwa eine defekte Spüle, sind die Kosten oft sofort als Erhaltungsaufwand absetzbar.

Maklerkosten: Bei der Neuvermietung sind Maklergebühren sofort abziehbare Werbungskosten. Beim Kauf der Immobilie hingegen zählen sie zu den Anschaffungskosten und wirken sich nur über die Abschreibung aus.

Teilweise Eigennutzung: Nutzen Sie einen Teil der Immobilie selbst, lässt sich nur der auf die Vermietung entfallende Kostenanteil absetzen. Eine saubere Aufteilung nach Fläche ist hier Pflicht.

So tragen Sie Werbungskosten in die Steuererklärung ein

Alle Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung gehören in die Anlage V Ihrer Einkommensteuererklärung. Dort werden sie den Mieteinnahmen gegenübergestellt, und das Finanzamt ermittelt daraus Ihr Ergebnis je Objekt.

Damit das reibungslos läuft, helfen insbesondere drei Gewohnheiten:

1. Belege strukturiert sammeln. Am besten pro Immobilie und pro Kalenderjahr getrennt.
2. Kosten dem richtigen Jahr zuordnen. Entscheidend ist das Zahlungsdatum.
3. Private und vermietungsbedingte Ausgaben strikt trennen. Mischposten sind ein häufiger Streichgrund.

Werbungskosten bei Vermietung: Häufige Fehler und wie Sie sie vermeiden

• Private Ausgaben mit hineingerechnet: Kosten ohne echten Bezug zur Vermietung werden gestrichen.
• Anschaffungsnaher Aufwand übersehen: Wer die 15-%-Grenze ignoriert, verliert den Sofortabzug.
• Fehlende Nachweise: Gerade bei Fahrtkosten und Barzahlungen prüft das Finanzamt streng.
• Nebenkosten falsch behandelt: Umlagen dürfen Sie nur dann als Werbungskosten ansetzen, wenn Sie sie auch als Einnahme erfassen.

Fazit: Steuern optimieren durch Werbungskosten bei Vermietung

Werbungskosten sind das wichtigste Werkzeug, um die Steuer auf Ihre Mieteinnahmen zu senken. Wer Zinsen, Abschreibung, Reparaturen und laufende Kosten konsequent geltend macht, kann seine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung deutlich reduzieren – und in günstigen Jahren sogar einen Verlust nutzen, der die gesamte Steuerlast drückt. Gleichzeitig lohnt sich Sorgfalt: Die 15-%-Grenze, die korrekte Abschreibung und lückenlose Belege entscheiden darüber, ob das Finanzamt mitspielt.

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