Sachverhalt

In einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wurden erhebliche anfängliche Baumängel am Gemeinschaftseigentum festgestellt, insbesondere an den Fenstern. Die Eigentümer beschlossen, diese Mängel zu beseitigen und zur Finanzierung eine Sonderumlage in Höhe von 875.000 Euro nach Miteigentumsanteilen zu erheben.

Die Gemeinschaftsordnung enthielt eine Regelung zur Kostentragung: Jeder Sondereigentümer sollte die Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung seines Sondereigentums sowie bestimmter Gebäudeteile – darunter Fensterstöcke, Fensterrahmen und Fensterscheiben – selbst tragen, unabhängig davon, ob es sich um Sonder- oder Gemeinschaftseigentum handelt. Im Übrigen sollten die Kosten nach Miteigentumsanteilen verteilt werden.

Eine Wohnungseigentümerin erhob Anfechtungsklage gegen den Beschluss über die Sonderumlage. Sie argumentierte, dass die Umlageverteilung gegen die Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung verstoße. Die beklagte Gemeinschaft war hingegen der Auffassung, dass sich die Regelung nicht auf anfängliche Baumängel beziehe.

Urteil

Der BGH (Urteil vom 23.05.2025, V ZR 36/24) gab der Klage statt. Der Beschluss über die Sonderumlage widerspreche ordnungsmäßiger Verwaltung, da ein falscher Kostenverteilungsschlüssel angewendet worden sei.

Nach Auffassung des Gerichts kann der gesetzliche Verteilungsschlüssel gemäß § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG durch Vereinbarung nach § 10 Abs. 1 Satz 1 WEG ersetzt werden – auch im Hinblick auf Kosten für die erstmalige mangelfreie Herstellung des Gemeinschaftseigentums.

Der BGH stellte klar: Eine Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung, wonach einzelne Eigentümer bestimmte Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten tragen müssen, erfasst im Zweifel auch anfängliche Mängel. Der Begriff „Instandsetzung“ sei weit auszulegen und umfasse auch Maßnahmen zur Beseitigung solcher Mängel.

Bedeutung für Vermieter

Für vermietende Wohnungseigentümer ist relevant, dass eine in der Gemeinschaftsordnung enthaltene Kostenregelung auch bei anfänglichen Baumängeln Anwendung finden kann. Entscheidend ist dabei nicht der Zeitpunkt des Mangels, sondern ob sich das betroffene Bauteil im räumlichen Bereich des Sondereigentums befindet und unter die vereinbarte Regelung fällt.

Damit können Eigentümer verpflichtet sein, Kosten für Mängelbeseitigungen zu tragen, obwohl diese bereits bei Errichtung des Gebäudes vorhanden waren und nicht durch eigenes Verhalten verursacht wurden.

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Häufige Fragen und Antworten


Ja, laut BGH gilt eine solche Regelung auch für anfängliche Mängel, wenn sie den betroffenen Bauteil umfasst.

Die Kosten müssen nach der in der Gemeinschaftsordnung vereinbarten Regelung verteilt werden, auch wenn es sich um Mängel aus der Bauzeit handelt.

Ja, der gesetzliche Verteilungsschlüssel kann durch eine Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung ersetzt werden.

Die Regelung betraf unter anderem Fensterstöcke, Fensterrahmen und Fensterscheiben.

Weil ein falscher Kostenverteilungsschlüssel angewendet wurde, der nicht der Gemeinschaftsordnung entsprach.

Fazit

Kostentragungsregelungen in der Gemeinschaftsordnung gelten grundsätzlich auch für anfängliche Mängel an bestimmten Bauteilen im Bereich des Sondereigentums.

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