Verwaltervertrag bei Wohnungseigentümergemeinschaften

Vermieter können aber nicht nur für einzelne Eigentumswohnungen einen Verwalter beauftragen. Auch Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) mit mehreren Wohnungen und unterschiedlichen Vermietern ist es möglich einen geeigneten Verwalter zu bestellen.

Zwar obliegt die Verwaltung generell den Wohnungseigentümern, jedoch ein externer Verwalter kann Sie entlasten. Hierbei schließt die gesamte WEG einen Verwaltervertrag mit dem Verwalter.

Dieser Vertrag sollte sowohl die Interessen der Eigentümer der Wohnungen als auch die Interessen des Verwalters berücksichtigen. Beide Parteien erhalten durch den Vertrag die notwendige Handlungs- und Rechtssicherheit.

Verwaltervertrag abschießen – Das sollten Sie beachten

Die Vertragsschließung kann sowohl in schriftlicher als auch in mündlicher Form erfolgen. Zur Sicherheit beider Parteien empfiehlt sich allerdings die Schriftform. Dies vermeidet zudem Streitigkeiten.

Da es vor allem bei den zu erbringenden Leistungen und Vergütungen der Verwalter häufig Streit gibt, sollten Vermieter auf einen schriftlichen Vertrag bestehen.

Unterschied zwischen Mietverwaltung und WEG-Verwaltung

Vor dem Abschluss des Vertrags gilt zu unterscheiden, um welchen Verwaltervertrag es sich handelt. Mietverwalter haben andere Aufgaben als WEG-Verwalter.

WEG-Verwalter sind verpflichtet, die Wohneigentumsgemeinschaft ordnungsgemäß zu verwalten. Ihre Rechte und Pflichten sind im Wohnungseigentumsgesetz genau geregelt. Falls es eine Honorierung für die Leistungen gibt, wird diese ebenso im Vertrag festgehalten. Der Auftrag kann aber auch ohne Vergütung erfolgen. Das ist häufig dann der Fall, wenn es sich um eine eher kleine Wohnungseigentümergemeinschaft handelt.

Diese Rechte und Pflichten der Hausverwaltung sollten bei Mietverwaltungen im Verwaltervertrag genau beschrieben werden:

    • Aufgaben, die der Mietverwalter übernimmt
    • Aufgaben, die der Mietverwalter nicht übernehmen soll
    • Grund- und Zusatzleistungen
    • Vergütung der Leistungen
    • Aufwendungen, die zu erstatten sind
    • Begehung der Objekte (Zeitraum und Häufigkeit)

Vor allem der letzte Punkt sorgt bei Vermietern oft für Unmut. Verwalter nehmen die Begehung der Wohnungen unregelmäßig vor. Dadurch übersehen sie wichtige Mängel. Aus diesem Grund sind Zeiträume und Häufigkeit der Objektbegehung genau im Verwaltervertrag festzuhalten. Stellen Sie als Vermieter zudem eine gute Erreichbarkeit ihres gewünschten Verwalters sicher.

Verwaltervertrag: Inhalte

Bestimmte Fakten, wie die Laufzeit sind im Verwaltervertrag unbedingt festzuhalten. Ebenso die Vergütung und Leistungen der Hausverwaltung. So vermeiden Sie Missverständnisse und Ärger.

Diese Punkte sollten im Verwaltervertrag stehen:

    • Vertragsparteien: Alle Namen, Anschriften und etwaige Gesellschaftsformen des Eigentümers und der Hausverwaltung sind aufzuführen.
    • Verwaltungsobjekt: Das zu verwaltende Objekt muss genau bezeichnet werden. Auch die Anzahl der Verwaltungseinheiten ist anzugeben.
    • Vertragsdauer, sowie Probezeit für die Hausverwaltung: Im Verwaltervertrag wird eine Vertragslaufzeit von bis zu fünf Jahren vereinbart. Die Eigentümer können zudem eine Probezeit für die Hausverwaltung vereinbaren und bei Unzufriedenheit den Vertrag lösen. Meistens wird eine Probezeit von sechs Monaten vereinbart.
    • Formvorschriften für die Kündigung: Im Normalfall erfolgt die Kündigung in Schriftform nach § 125 Bürgerliches Gesetzbuch. Der Kündigende hat das Kündigungsschreiben eigenhändig zu unterzeichnen, damit es wirksam ist. Zudem kann ein Versand der Kündigung per Einschreiben vereinbart werden. Erfolgt keine Kündigung des Vertrages innerhalb der 3-monatigen Frist, verlängert sich der Vertrag um ein weiteres Jahr.
    • Aufgaben, Pflichten und Vergütung der Hausverwaltung: Die zu erfüllenden Aufgaben müssen Sie einzeln auflisten. Auch die Vergütung für Grund- und Sonderleistungen der Hausverwaltung muss genau angegeben werden.
    • Konto für laufende Gelder: Des Weiteren wird ein Konto vereinbart, auf das der Verwalter Mietkautionen und Mieten einzahlen soll. Als Vermieter sollten Sie hierfür möglichst selbst ein entsprechendes Konto zur Verfügung stellen. Im Insolvenzfall der Hausverwaltung ist dann ein Einrechnen der Gelder in die Masse ausgeschlossen.
    • Verwaltervollmacht: Die Eigentümer stellen der Hausverwaltung eine Vollmacht aus, diese ist auch im Vertrag zu erwähnen. So kann die Hausverwaltung Sie nach außen rechtswirksam vertreten.
    • Berufshaftpflichtversicherung des Verwalters: Die Hausverwaltung sollte über eine Berufshaftpflichtversicherung verfügen.

Ein Verwaltervertrag für Eigentümergemeinschaften kann bis zu fünf Jahre geschlossen werden. Zuvor ist die Bestellung eines Verwalters durch die Eigentümerversammlung notwendig.

Wohneigentümergemeinschaften – Das sollten Sie wissen

Grundsätzlich verwalten Wohnungseigentümer das Eigentum gemeinsam. Die Eigentümer können durch mehrheitlichen Beschluss einen Verwalter bestellen. Eine Selbstverwaltung ist ebenfalls möglich. Allerdings führt eine fehlende oder nicht fachkundige Hausverwaltung oft zu Problemen. Besser ist es daher, wenn sich die Eigentümer auf einen externen Hausverwalter einigen können.

Folgende Tätigkeiten fallen unter anderem in den Zuständigkeitsbereich eines WEG-Verwalters:

    •  Aufstellung der Hausordnung
    • Ordnungsgemäße Instandsetzung und -haltung des gemeinschaftlichen Eigentums
    • Instandhaltungsrücklage anlegen
    • Erstellen eines Wirtschaftsplans
    • Versicherungen des gemeinschaftlichen Eigentums bei Feuer sowie Haftpflicht
    • Duldung erforderlicher Maßnahmen für den Zugang der Wohnungseigentümer zu Strom, Wasser, Telefon und Gas

Die Höhe des Entgelts für den Verwalter hängt unter anderem von der Anlagengröße ab. Außerdem vom Verwaltungsbedarf des Objektes und der Anzahl der Wohneinheiten.

Eine ordentliche Kündigung der Hausverwaltung durch die Eigentümer ist während der Laufzeit des Verwaltervertrags ausgeschlossen. Es sei denn, es gibt triftige Gründe. Eine fristlose Kündigung ist zum Beispiel dann möglich, wenn die Verwaltung für längere Zeit keine WEG-Versammlungen einberufen hat.

Verwaltervertrag – Pflichten und Rechte genau aufführen, um Rechtsstreit zu vermeiden

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