Muss sich der Vermieter an den Mietspiegel halten?

Was der Mietspiegel rechtlich ist und was nicht

Der Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558c BGB). Er wird von der Gemeinde oder gemeinsam von Mieter- und Vermieterverbänden erstellt und zeigt, was in Ihrer Stadt für Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage üblicherweise gezahlt wird inklusive der energetischen Beschaffenheit.

Wichtig für das Verständnis: Der Mietspiegel schreibt Ihnen keine Miete vor. Er ist ein Erkenntnismittel, kein Preisdiktat. Bindend sind die Gesetze, die auf die ortsübliche Vergleichsmiete Bezug nehmen und der Mietspiegel ist das Werkzeug, mit dem diese Vergleichsmiete ermittelt wird. Diese Unterscheidung klingt spitzfindig, entscheidet aber darüber, wann Sie frei kalkulieren dürfen und wann nicht.

Seit der Mietspiegelreform sind Städte ab 50.000 Einwohnern übrigens verpflichtet, einen Mietspiegel zu erstellen. Kleinere Gemeinden können, müssen aber nicht. Dazu später dann mehr.

Einfacher oder qualifizierter Mietspiegel: Der Unterschied, der wirklich zählt

Bevor wir zu den drei Situationen kommen, brauchen Sie eine Information über Ihren örtlichen Mietspiegel: Ist er einfach oder qualifiziert?

Der einfache Mietspiegel (§ 558c BGB) wird ohne wissenschaftliche Methodik erstellt, oft als Verhandlungsergebnis der örtlichen Verbände. Vor Gericht ist er ein Indiz unter mehreren und nicht mehr als das.

Der qualifizierte Mietspiegel (§ 558d BGB) wird nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und regelmäßig angepasst. Er hat vor Gericht eine sogenannte Vermutungswirkung: Es wird vermutet, dass seine Werte die ortsübliche Vergleichsmiete korrekt abbilden. Wer etwas anderes behauptet (egal ob Mieter oder Vermieter), muss das Gegenteil beweisen. Das gelingt praktisch selten.

Für Sie als Vermieter hat der qualifizierte Mietspiegel noch eine Besonderheit, die kaum jemand kennt: Existiert für Ihre Gemeinde ein qualifizierter Mietspiegel, müssen Sie dessen Werte in jedem Mieterhöhungsschreiben mitteilen, selbst dann, wenn Sie Ihre Erhöhung mit einem Sachverständigengutachten oder Vergleichswohnungen begründen (§ 558a Abs. 3 BGB). Vergessen Sie diese Angabe, ist die gesamte Mieterhöhung formell unwirksam. Der Mieter muss nicht zustimmen, und Sie fangen von vorn an – frühestens mit dem nächsten Schreiben, was Sie schnell mehrere Monate Mietsteigerung kostet.

Ob an Ihrem Standort ein qualifizierter Mietspiegel gilt, sehen Sie in unserer Mietspiegel Landkarte auf einen Blick – qualifizierte Mietspiegel sind dort klar gekennzeichnet.

Situation 1: Neuvermietung ohne Mietpreisbremse – Sie sind frei (fast)

Vermieten Sie eine Wohnung neu und gilt an Ihrem Standort keine Mietpreisbremse, sind Sie an den Mietspiegel nicht gebunden. Punkt. Sie dürfen die Miete grundsätzlich frei vereinbaren – der Markt entscheidet, was durchsetzbar ist.

Zwei Grenzen bleiben allerdings auch hier bestehen:

• Mietpreisüberhöhung (§ 5 Wirtschaftsstrafgesetz): Liegt Ihre Miete mehr als 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete und nutzen Sie dabei ein geringes Wohnungsangebot aus, kann das eine Ordnungswidrigkeit sein. In der Praxis scheitern Mieter zwar häufig am Nachweis der „Ausnutzung“, verlassen sollten Sie sich darauf nicht.
• Mietwucher (§ 291 StGB): Ab etwa 50 Prozent über der Vergleichsmiete in Verbindung mit der Ausnutzung einer Zwangslage wird es strafrechtlich relevant.

Sie merken: Selbst dort, wo Sie „frei“ sind, taucht die ortsübliche Vergleichsmiete als Bezugsgröße wieder auf. Den Mietspiegel zu kennen, ist also auch ohne Bindung keine Kür, sondern Risikomanagement.

Situation 2: Neuvermietung mit Mietpreisbremse – jetzt wird der Mietspiegel zum Maßstab

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt die Mietpreisbremse (§ 556d BGB). Die Landesregierungen legen per Verordnung fest, welche Städte und Gemeinden betroffen sind. Die Regelung wurde inzwischen bis Ende 2029 verlängert, das Thema bleibt also noch Jahre relevant.

Wo die Bremse greift, darf die Miete bei der Neuvermietung höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Und woher kommt diese Vergleichsmiete? In aller Regel aus dem Mietspiegel. Hier bindet Sie also nicht der Mietspiegel selbst, sondern die Mietpreisbremse. Der Mietspiegel liefert lediglich die Zahl, an der gemessen wird.

Die wichtigsten Ausnahmen, bei denen die Bremse nicht gilt:

• Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden
• die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung
• Bestandsschutz: Lag die Vormiete bereits über der 10-Prozent-Grenze, dürfen Sie diese Vormiete weiter verlangen (§ 556e BGB)

Vorsicht bei der Bestandsschutz-Ausnahme: Sie müssen die Vormiete auf Nachfrage des Mieters belegen können, und Mieterhöhungen aus dem letzten Jahr vor dem Auszug des Vormieters zählen nicht mit. Wer hier schlampig dokumentiert, riskiert Rückforderungen der Mieter kann zu viel gezahlte Miete nach einer Rüge zurückverlangen.

Ob an Ihrem Standort die Mietpreisbremse gilt, müssen Sie nicht mühsam in Landesverordnungen nachschlagen: Unsere Mietspiegel-Landkarte zeigt Ihnen für jede Postleitzahl direkt an, ob Mietpreisbremse und verschärfte Kappungsgrenze greifen.

Situation 3: Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis – hier ist die Vergleichsmiete die harte Grenze

Im bestehenden Mietverhältnis ist die Lage am klarsten, gleichzeitig aber auch am strengsten. Wollen Sie die Miete erhöhen (ohne Staffel- oder Indexmiete und ohne Modernisierung), geht das nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB). Darüber hinaus? Keine Chance, egal was der Markt hergäbe.

Dazu kommen die formalen Leitplanken:

• Kappungsgrenze: maximal 20 Prozent Erhöhung innerhalb von drei Jahren, in vielen angespannten Märkten per Landesverordnung auf 15 Prozent abgesenkt
• Wartefrist: Die Miete muss zum Zeitpunkt der Erhöhung seit 15 Monaten unverändert sein, das Erhöhungsverlangen dürfen Sie frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung stellen
• Begründungspflicht: Sie müssen die Erhöhung begründen – mit dem Mietspiegel, drei Vergleichswohnungen, einem Sachverständigengutachten oder einer Mietdatenbank (§ 558a BGB)

Hier zeigt sich der praktische Wert des Mietspiegels für Sie als Vermieter: Er ist das günstigste und rechtssicherste Begründungsmittel. Ein Gutachten kostet schnell einen mittleren dreistelligen Betrag, drei passende Vergleichswohnungen zu finden und korrekt zu benennen ist mühsam und fehleranfällig. Die richtige Einordnung Ihrer Wohnung ins passende Mietspiegelfeld dagegen kostet Sie einen Abend – und bei einem qualifizierten Mietspiegel hält Ihre Begründung dank Vermutungswirkung auch vor Gericht.

Ein Rechenbeispiel: Ihre 68-m²-Wohnung ist für 8,20 €/m² vermietet, der Mietspiegel weist für das passende Feld eine Spanne bis 9,60 €/m² aus. Sie könnten also theoretisch um rund 17 Prozent erhöhen – die Kappungsgrenze von 15 Prozent (angespannter Markt) deckelt Sie aber bei 9,43 €/m². Genau solche Rechnungen gehen schief, wenn man mit veralteten Mietspiegelwerten arbeitet oder die regionale Kappungsgrenze nicht kennt.

In vielen kleineren Gemeinden existiert schlicht kein Mietspiegel. Dann sind Sie natürlich auch an keinen gebunden – aber die ortsübliche Vergleichsmiete als gesetzliche Grenze verschwindet dadurch nicht. Sie müssen sie nur anders belegen:

1. Mietspiegel einer vergleichbaren Nachbargemeinde: Ausdrücklich zulässig nach § 558a Abs. 4 BGB, wenn die Gemeinden strukturell vergleichbar sind.
2. Drei Vergleichswohnungen: Sie benennen konkret drei Wohnungen (mit Adresse), die bereits das kosten, was Sie verlangen wollen. Eigene Wohnungen aus Ihrem Bestand zählen mit.
3. Sachverständigengutachten: Rechtssicher, aber die teuerste Variante.

Auch hier hilft die Mietspiegel-Landkarte weiter: Sie deckt über 2.400 Mietspiegel und rund 98 Prozent Deutschlands ab. Außerdem liefert es Ihnen auch dort belastbare Vergleichswerte, wo Ihre eigene Gemeinde keinen Mietspiegel veröffentlicht hat.

Die drei Konstellationen im Überblick

Fazit: Nicht der Mietspiegel bindet Sie, aber die Gesetze dahinter

Wer fragt „Muss ich mich an den Mietspiegel halten?“, stellt genau genommen die falsche Frage. Die richtige lautet: Welche gesetzliche Grenze gilt in meiner Situation – und wie weise ich die ortsübliche Vergleichsmiete nach? Bei der Neuvermietung ohne Mietpreisbremse haben Sie weitgehend freie Hand. Mit Mietpreisbremse und bei jeder Mieterhöhung im Bestand führt am Mietspiegel dagegen praktisch kein Weg vorbei – und beim qualifizierten Mietspiegel müssen Sie seine Werte sogar dann nennen, wenn Sie ihn gar nicht als Begründung nutzen.

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