Kaltmiete: So wird sie berechnet

Haben Sie die korrekte Quadratmeterzahl Ihres Mietobjekts ermittelt, dann informieren Sie sich im Mietspiegel Ihrer Stadt oder Ihres Bezirks nach der Vergleichsmiete. Grundsätzlich legen Sie als Vermieter die Höhe der Kaltmiete selbst fest. Orientieren Sie sich hierbei an der Vergleichsmiete. Mancherorts gibt es zudem eine gesetzlich festgelegte Mietpreisbremse, die zu beachten ist.

Zusätzlich sollten Sie folgende Faktoren bei der Berechnung berücksichtigen:

    • Lage der Immobilie
    • Baujahr
    • Zustand (Modernisierung, Energiebilanz, Wärmedämmung etc.)
    • Ausstattung der Wohnräume (wie Bauart, Heizung, Anzahl der Räume, Extras wie Garten, Balkon, Garage etc.)
    • Wie schnell kann das Objekt vermietet werden?
    • Zieht ein zu hoher Mietpreis eventuell längere Leerstände nach sich?
    • Möchte ich häufige Mieterwechsel riskieren?
    • Werden alle laufenden Kosten abgedeckt?
    • Ist die Höhe des Mietpreises interessant für einen möglichen Verkauf der Immobilie?

Die Beispielrechnung ergibt demnach eine Kaltmiete von 623 Euro für die Beispielmietwohnung mit einer Wohnfläche von 70 Quadratmetern. Hinzu kommen die Nebenkosten, die in der Warmmiete enthalten sind.

Warmmiete: Defintion und Zusammensetzung

Für Sie als Vermieter zählt vor allem die Höhe der Kaltmiete. Alles Weitere sind umlagefähige Kosten, die Sie an die Versorgungsbetriebe weiterleiten. Dennoch sollten Sie wissen, was genau als Warmmiete bezeichnet wird, wie Sie diese berechnen und welche Kosten Sie nicht auf den Mieter umlegen können.

Zu den Nebenkosten, die auf den Mieter umgelegt werden können, gehören:

    •  Grundsteuer
    • Versicherungen (z.B. Gebäudeversicherung, Haftpflichtversicherung)
    • Wasserkosten inklusive Grundgebühren, Miete/Kaufpreis der Wasseruhren, Wassergeld und Kosten für eine Wasseraufbereitungsanlage (falls vorhanden)
    • Gebühren für die Nutzung der örtlichen Entwässerungsanlage, Regenwasser, Schmutzwasser, Säuberung von Kläranlagen und Sickergruben
    • Müllabfuhr, Straßenreinigung, Winterdienst
    • Heizkosten, Betrieb von Heiz- und Abgasanlage, Schornsteinfeger, Kosten für den Brennstoff nach Verbrauch, Wartung und Reinigung, Kosten der zentralen Warmwasserversorgung
    • Strom für Hausflurbeleuchtung, Außenbeleuchtung
    • Kosten für Gemeinschaftsräume wie Waschküche (Strom, Reinigung)
    • Hausreinigung, Hausmeisterdienst, Gartenpflege, Schädlingsbekämpfung
    • Kosten für Gemeinschaftsantenne (Strom, Wartung), gemeinschaftlichen Kabelanschluss
    • Kosten für Aufzüge (Strom, Wartung, Überwachung, Prüfung der Betriebssicherheit)

Welche Kosten auf den Mieter umgelegt werden dürfen, ist in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) bestimmt. Beispielsweise sind Verwaltungskosten allein vom Vermieter zu bezahlen.

Berechnung der Warmmiete

Wenn es sich bei Ihrem Mietobjekt um einen Neubau handelt, der zum ersten Mal vermietet wird, können Sie eine Energieberechnung durchführen, um die ungefähren Heizkosten pro Quadratmeter zu erfahren. Bei Objekten, die bereits vermietet waren, können Sie sich an bereits erfolgten Abrechnungen orientieren.

Die Berechnung der Nebenkosten erfolgt nicht monatlich, sondern wird als jährliche Pauschale veranschlagt. Nach der jährlichen Abrechnung fordern Sie entweder eine Nachzahlung oder gewähren eine Rückzahlung der Differenz zum tatsächlichen Verbrauch. Die Nebenkostenabrechnung muss bis zum 31.12. des Folgejahres erfolgen.

Zuschüsse vom Jobcenter: Kostenübernahme

Bekommt der Mieter Zuschüsse vom Jobcenter, werden unter Umständen nicht alle Kosten übernommen. Das Jobcenter zahlt die Kaltmiete, sowie die grundsätzlichen Betriebs-/Nebenkosten.

Das bedeutet: Strom zahlt grundsätzlich der Mieter (ausgenommen sind gemeinschaftliche Stromkosten, z.B. Hausflurbeleuchtung). Bei einer zentralen Warmwasseraufbereitung (gemeinschaftliche Heizungsanlage im Gebäude) werden die anfallenden Kosten vollständig vom Jobcenter übernommen, da sie zu den Nebenkosten gerechnet werden. Im Falle einer dezentralen Warmwasseraufbereitung (Durchlauferhitzer, Boiler etc. in der Wohnung) muss der Mieter für die Kosten aufkommen (eventuell besteht zusätzlicher Anspruch auf Mehrbedarf).

Teilwarmmiete: Das sollten Sie wissen

Ihr Vorteil als Vermieter: Bei einer energetischen Sanierung und der damit verbundenen Senkung der Heizkosten, behalten Sie die zu viel gezahlte Miete.

Der Hintergrund: Vermieter sollen mehr Anreiz haben, Heizungsanlagen und Wärmedämmung zu modernisieren. Das verbessert die Klimabilanz von Wohngebäuden.

Wann die Umsetzung der Teilwarmmiete erfolgt und wie sie genau geregelt wird, ist bislang noch unklar. Klar ist aber: Wenn sie kommt, könnten energetische Mindeststandards folgen.

Mieterhöhung: Das sollten Sie beachten

Generell gilt, dass eine Mieterhöhung alle 15 Monate zulässig ist. Allerdings darf die Steigerung der Miete in einem Zeitraum von drei Jahren gemäß der Kappungsgrenze die 20 Prozent nicht übersteigen. In Ballungsgebieten liegt die Grenze sogar bei nur 15 Prozent für einen Zeitraum von fünf Jahren. Genaue Auskünfte erhalten Sie bei der zuständigen Stadtverwaltung.

Sollte die Kaltmiete auch nach Erreichung der Kappungsgrenze immer noch unter der örtlichen Vergleichsmiete liegen, ist eine weitere Erhöhung dennoch nicht zulässig.

Eine Mietminderung geht meist vom Mieter aus und bezieht sich auf Mängel mit Folgen wie Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit oder eingeschränkter Wohnqualität. Der Mieter muss Sie über eine solche Kürzung der Miete informieren, bevor er Sie vornehmen darf. Bemessungsgrundlage ist seit einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) aus dem Jahr 2007 die Warmmiete.

Hilft Ihnen dieser Beitrag in Ihrem Vermieteralltag?